Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : mars 2008

La confraternité entre avocats

La confraternité entre avocatsJ’ai eu l’occasion de voir, ici et là, des commentaires désabusés formulés par des justiciables mécontents de leur avocat, et qui étaient des variations sur « mon avocat s’est entendu avec l’autre, à mon détriment, c’est dégoûtant ». Du coup, je pense qu’une petite mise au point sur les relations entre avocats et sur la confraternité s’impose. 

La confraternité entre avocats est à la fois une obligation déontologique qui nous est imposée, mais aussi un outil précieux dans notre profession. 

Obligation déontologique, parce que l’avocat doit respecter, dans son exercice, outre les règles de dignité, conscience, indépendance, probité et humanité qui constituent son serment, les principes d’honneur, de loyauté, de désintéressement, de confraternité, de délicatesse, de modération et de courtoisie (oui, tout ça à la fois). Cela est notamment précisé à l’article 1.3 du Règlement Intérieur national de la profession d’avocat. 

Cela signifie qu’en toute circonstance, l’avocat doit traiter l’autre avocat avec politesse, courtoisie, comme un égal qu’il est, et, en quelque sorte, comme il aimerait lui-même être traité. L’idée, c’est que l’autre avocat est membre du même ordre, et qu’il mérite des égards. 

Cette confraternité fera, tant que cela ne nuit pas aux intérêts du client (qui passent avant la confraternité, j’y reviendrai), qu’un avocat ne s’opposera pas à une demande de renvoi formulée par un confrère qui n’a pas pu préparer sa défense, préviendra son confrère adverse de l’assignation qu’il délivre pour lui donner le temps de se préparer, l’avertira de tout appel interjeté contre une décision. 

La confraternité est ainsi de nature à permettre un débat loyal. 

Toutefois, la confraternité, qui a pour objet de permettre l’établissement de relations de confiance entre avocats, ne doit jamais primer à l’intérêt du client. 

Par exemple, si l’avocat initie une procédure de référé, c’est généralement qu’il y a urgence. Aussi, il serait contraire à l’intérêt du client d’accepter un renvoi, malgré la demande du confrère. 

De façon similaire, certaines procédures sur requête (qui feront l’objet d’un billet ultérieur), dont la caractéristique principale est la surprise, se font sans présence de l’adversaire, et il est évidemment totalement hors de question d’avertir le confrère préalablement ! 

Voici pour le volet « obligation déontologique ». Et le volet « avantage précieux », me direz vous ? 

En réalité, je l’ai déjà abordé lorsque j’ai précisé que la confraternité permettait un débat loyal dans un climat de confiance. 

Ainsi, dans un cadre contentieux, où par définition, vue qu’on en est au procès, les parties ne se parlent plus guère, l’intervention de deux professionnels qui parlent le même langage, ont chacun le souci de l’intérêt de leur client, et qui peuvent raisonnablement compter sur la loyauté de l’autre, peuvent entamer des discussions qui ne pourraient avoir lieu entre leurs clients respectifs. 

De la sorte, une solution amiable qui n’avait pu intervenir entre les parties seules, peut être concrétisée entre leurs avocats. 

Sur ce point, il convient de préciser que le client a le dernier mot. Autrement dit, s’il refuse l’accord proposé, jamais son avocat n’ira à l’encontre de ses instructions. Il pourra tout au plus lui expliquer pourquoi il pense que ce refus est inopportun, lui conseiller d’accepter, mais pas davantage. 

Les principes régissant les rapports entre avocats permettent donc de faciliter la solution amiable – donc plus rapide et moins onéreuse – des litiges. 

Aussi, dans tout litige, discutez avec votre avocat de la possibilité d’en finir à l’amiable, il est particulièrement bien placé pour cela. 

Et rappelez vous bien que votre avocat… est avant tout VOTRE avocat. Il est là pour vous défendre envers et contre tout, et ne laissera jamais ses bonnes relations pour un de ses confrères interférer avec son devoir de vous assister au mieux. 

Si véritablement, vous avez le sentiment que votre avocat ne roule pas à 100% pour vous… il est peut être temps d’en changer.

Le raisonnement juridique : Première instance, Appel et Cassation (IV)

photo 3Nous touchons à la fin. Après avoir abordé la question du raisonnement juridique tout d’abord iciensuite ici, et enfin là, voici le quatrième billet consacré au sujet. 

Il revient à la distinction opérée dans le premier billet entre les faits et le droit, autrement dit à l’opération de qualification juridique

En effet, le mécanisme de la qualification juridique est illustré par la hiérarchie entre juridictions

Je m’explique. 

Lorsque vous avez un problème que vous voulez voir tranché devant un juge, vous vous présentez devant le Tribunal de Grande Instance, le Tribunal d’Instance, le Tribunal de Commerce ou le Conseil des Prud’hommes (pour demeurer dans les juridictions fréquemment saisies de l’ordre judiciaire). 

Le juge saisi examine les faits qui sont établis, et y applique la règle de droit. 

Si vous n’êtes pas satisfait de la solution (parce que vous avez perdu, ou que vous n’avez pas assez gagné..) vous interjetez appel devant la Cour d’Appel. 

Là, le même débat a lieu, une seconde fois. C’est en effet le droit de tout justiciable de voir son affaire jugée deux fois. On appelle cela le double degré de juridiction

Devant la Cour d’Appel, il faut présenter les mêmes demandes que devant la juridiction de première instance ; sauf exceptions, les demandes nouvelles sont proscrites. En revanche, on peut, à leur soutien, présenter de nouveaux arguments, de nouvelles preuves, de nouveaux faits. 

La similarité entre le juge de première instance et le juge d’appel, c’est que les deux ont le droit de dire si oui ou non, les faits que l’on présente sont prouvés, existent. 

Dans mon exemple de troubles du voisinage, ils ont tous les deux le droit de dire que oui, il est établi que le garage voisin fait du bruit et sent mauvais. 

La situation devient tout autre devant la Cour de Cassation. 

Si on forme un pourvoi devant la Cour de Cassation, c’est logiquement parce que la décision rendue par la Cour d’Appel n’est pas satisfaisante. Mais la façon de juger des magistrats de la Cour de Cassation est toute autre de celle des juges du fond, première instance et appel. 

Eux ne vont pas se préoccuper de savoir s’il existe des bruits ou des odeurs. Ils vont examiner l’arrêt d’appel. Si celui-ci mentionne l’existence de ces bruits et odeurs, ils vont le prendre pour acquis. 

Autrement dit, le juge de la Cour de Cassation n’examine pas la réalité, la présence des faits, mais vérifie ce qu’en a dit le précédent juge. 

Son seul et unique travail est celui de qualification juridique. 

C’est bien la raison pour laquelle la Cour de Cassation est considérée comme une juridiction « suprême », qui construit le droit. 

En effet, son travail est de donner des conséquences juridiques aux faits établis, en accord avec les lois et règlements. Elle vérifie ainsi que compte tenu d’éléments factuels donnés, la bonne conséquence de droit a été déduite par le juge d’appel. 

Par exemple, en matière de trouble de voisinage, elle considèrera ainsi que tel type de trouble, dont l’importance factuelle a été caractérisée par la Cour d’Appel, est un trouble anormal de voisinage… ou non. 

De la sorte la règle est établie. On sait que la Cour de Cassation considère que tel niveau de nuisance sonore est anormal, et que tel autre niveau est normal. Dans un cas, une indemnisation est possible, dans l’autre, non. 

La Cour de Cassation permet ainsi, en quelque sorte, de « ranger » les faits dans des cases juridiques, de façon à permettre de savoir quelle est la conséquence, ou l’absence de conséquence, de tel ou tel fait. 

Aussi, avant de former un pourvoi en cassation à l’encontre de telle ou telle décision d’appel, il convient de procéder à une analyse fine de la décision, pour déterminer si, au-delà des faits, il existe un moyen de dire que la Cour d’Appel n’a pas opéré une qualification juridique adéquate, de sorte que la Cour de Cassation peut, elle, faire cette qualification adéquate. 

Et que se passe t’il une fois que la Cour de Cassation a statué ? Schématiquement, il y a deux possibilités. 

Soit elle considère que la Cour d’Appel a correctement appliqué le droit aux faits qui lui étaient présentés, et elle rejette le pourvoi. Fin de l’histoire. 

Soit au contraire elle considère que la Cour d’Appel n’a pas correctement appliqué le droit, et dit ainsi dans le corps de sa décision la bonne façon de faire. 

Dans un tel cas de figure, la Cour de Cassation ne juge pas l’affaire. 

Elle invite une autre Cour d’Appel à le faire, en suivant ses directives. On dit qu’elle renvoie l’affaire devant la Cour d’Appel, cette dernière étant ainsi appelée la Cour d’Appel de renvoi. 

Dans un tel cas, l’affaire est de nouveau jugée devant une autre Cour d’Appel que celle qui a justifié le pourvoi, et cette autre cour a tout intérêt à respecter l’interprétation de la règle de droit donnée par la Cour de Cassation (même si certaines s’entêtent à juger autrement. Cela peut soit agacer la Cour de Cassation, soit l’inciter à modifier sa jurisprudence…) 

Et voilà comment la règle juridique de la qualification est traduite, dans la réalité, par l’existence de divers niveaux de juridiction, le tout dernier contrôlant la bonne application du droit. 

 

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Procès à deux balles

Aujourd’hui s’est déroulée au Conseil de Prud’hommes l’affaire la plus effarante qui soit. 

Audience de référés, salle bondée, l’après midi promet d’être long. 

Une affaire est appelée, un salarié contre son employeur, comme souvent. Le salarié a travaillé deux jours et puis l’employeur, non satisfait de son travail, l’a renvoyé avant la fin de la période d’essai, comme il en a le droit. Le salaire dû a été réglé. 

Alors, que fait-on ici ? Eh bien, c’est un problème de prime de panier. La prime de panier est une indemnité qui est versée au salarié qui prend son repas sur son lieu de travail. 

La prime a été réglée. Sauf que pendant la brève relation de travail, son montant a changé… Et l’employeur n’a pas réglé l’intégralité de la prime correspondant aux deux jours travaillés. 

L’employé, conscient de ses droits, a assigné en référé devant le Conseil. Il n’a manifestement pas eu l’idée soit de passer un coup de fil à la comptabilité de son employeur pour récupérer son dû. Non, il a directement entamé une action judiciaire. 

Pour 2,58 euros. Oui, vous avez bien lu. 

Ah, et une paille, il a demandé aussi 1.500 euros de dommages et intérêts. Eh oui, quoi, il avait subi quand même un énorme préjudice, pensez vous, on peut en faire des choses avec 2,58 euros ! 

Son patron, chef de PME, bouillait de rage en attendant son tour, qui est arrivé à 17 heures. Il était là depuis 13 heures. 

Le magistrat était très mécontent qu’une telle affaire puisse faire l’objet d’un procès, et on le comprend. Et d’autant plus mécontent que le salarié, insatisfait que le juge fasse les gros yeux en entendant sa demande principale et de dommages et intérêts, a refusé de prendre le chèque que son ex-employeur avait apporté avec lui. 

L’employeur est ainsi reparti avec le chèque de 2,58 euros. 

Tout ça pour ça. Un procès à deux balles, je vous dis.

Raisonnement juridique : réflexions sur l’équité et la nécessaire sécurité juridique (III)

Suite et bientôt fin des billets sur le raisonnement juridique, déjà évoqué  et puis 

On me demandait en commentaire à cet endroit si la rigueur du raisonnement juridique ne devait pas, parfois, s’accompagner de correctifs, de type équité, considérations humaines ou humanitaires…

Ah, l’équité. 

En principe, du moins en droit civil, elle n’a jamais sa place sauf pour déterminer s’il est juste qu’une partie paie les frais d’avocat de l’autre. J’avais fait un billet sur cette question des frais d’avocat, juste là

Le problème, c’est que l’équité, c’est l’arbitraire. Un juge peut considérer qu’ordonner telle chose est juste, et un autre juge avoir un avis tout différent. 

Or, l’essence du droit, c’est la sécurité juridique. Autrement dit, une personne qui fait quelque chose doit être assurée de la conséquence juridique de son acte. 

Si le juge, en décidant en équité, fait perdre cette sécurité juridique, c’est fort grave car le justiciable ne sait plus à quoi s’attendre. Et être condamné sans savoir à l’avance qu’on risque de l’être est très, très désagréable. 

A peu près aussi désagréable que, symétriquement, de faire des actes sans savoir par la suite quelles seront leurs conséquences. 

Cette notion de sécurité juridique justifie le principe de la non rétroactivité de la loi. Ainsi, une nouvelle loi ne s’applique qu’à l’avenir afin que les personnes ayant agi sous l’empire de l’ancienne loi, et étant présumés la connaître, continuent à être régis par l’ancienne loi. 

L’exception est la rétroactivité de la loi pénale plus douce, afin qu’une personne condamnée puisse bénéficier d’une amélioration de son sort. On imagine en effet mal que celui condamné à de la prison pour un délit qui est devenu une contravention, et qui n’est ainsi plus passible que d’une amende, aille (ou reste) en prison alors que d’autres personnes commettant le même acte s’en sortent en mettant la main au portefeuille. 

Bref, l’équité ça a l’air bien mais elle n’a guère droit de cité dans le prétoire, sauf pour l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, déjà évoqué. 

Et pourtant, parfois on voit le juge donner son avis, comme ça, mine de rien, et glisser un peu d’équité dans un océan de droit. 

J’ai ainsi pu consulter récemment un jugement qui l’illustrait fort bien. 

Une des parties au procès, que l’on va appeler Primus, avait indubitablement commis une faute de négligence. En pratique, cela avait coûté une jolie somme à son cocontractant, Secundus, qui avait dû rembourser ladite somme à un tiers, tiens, justement, appelons le Tertius. 

Sauf que juridiquement, Primus ne pouvait être condamné à indemniser Secundus

En effet, en raison des éléments du litige, le juge a décidé, avec raison, mais peut être à contrecoeur, que juridiquement il n’y avait pas de lien direct entre la faute de Primus et la perte de Secundus. (Ce qui nous ramène aux développements du précédent billet sur le préjudice). 

En réalité, de façon pratique, (vous me suivez, c’est bon ?) si Primus n’avait pas fait de faute, il y aurait eu une bonne chance que Secundus ne doive rien restituer. En effet, en l’absence de négligence de Primus, Secundus aurait eu en main les éléments pour négocier avec Tertius et probablement conserver la somme litigieuse.

Toujours est-il que, malgré la perfection juridique de la décision, le juge a manifestement considéré qu’il n’était pas très juste que Primus s’en sorte aussi bien. 

Alors, il l’a condamné à verser à Secundus une somme pas tout à fait négligeable au titre de ses frais d’avocat. 

Et il l’a aussi condamné à rembourser Secundus des sommes qu’il avait dû payer à Tertius pour l’indemniser de ses propres frais d’avocat. 

Bref, Primus a supporté la charge totale des condamnations relatives aux frais irrépétibles. 

Ainsi, le juge a utilisé la seule arme à sa disposition pour montrer sa désapprobation envers Primus et le condamner autant que possible. 

Donc, oui, parfois, le juge tempère la rigueur du raisonnement juridique. Mais il n’en a pas beaucoup l’occasion ni les moyens. 

Et voici un lien vers le dernier billet de cette série, concernant la hiérarchie entre juridictions.

PS : Ah, au fait, que ceux que « Primus » et « Secundus » n’ont pas fait sourire en coin aillent donc suivre un cours de PLA.

Le raisonnement juridique illustré par l’exemple du trouble de voisinage : le préjudice (II)

Comme promis, voici la suite du billet consacré au raisonnement juridique illustré par le trouble du voisinage. 

La réflexion sur le préjudice, elle aussi, est particulière. En effet, le système juridique français n’accepte de réparer que le préjudice subi. Un Tribunal français ne prononcera jamais des dommages et intérêts pharaoniques afin de décourager pour l’avenir celui qui se fait condamner. Ainsi, la réparation est strictement proportionnée au préjudice subi. 

Aussi, il faut établir exactement le préjudice subi. 

En matière de trouble de voisinage, il peut s’agir d’une perte de jouissance d’une pièce de l’appartement, rendue inhabitable (ou juste peu agréable…) en raison de sa fenêtre donnant sur l’origine de la nuisance (évacuation de garage, par exemple). 

Dans ce cas, le préjudice est évalué en pourcentage de la valeur locative perdu en raison de la nuisance. Il peut également être constitué par la perte de valeur de l’appartement, si le trouble ne peut cesser. 

Il peut en outre y avoir des préjudices particuliers subis par les occupants. 

Par exemple, l’occupant d’un appartement qui subit des émanations venant d’un garage proche peut solliciter l’indemnisation de son préjudice de santé

En revanche, la victime du trouble de voisinage ne peut raisonnablement espérer obtenir l’indemnisation pour des « préjudices » qui ne sont pas directement liés au trouble. 

Autrement formulé, si la victime a pris des dispositions relevant de sa convenance plus que du fait du trouble subit, elle ne peut espérer obtenir indemnisation du préjudice qu’elle allègue. 

Par exemple, supposons que la victime prétende que le trouble était tellement insupportable qu’elle a choisi de déménager. Elle a ainsi mis en location le bien qu’elle habitait auparavant. Elle demande dès lors qu’on lui rembourse son déménagement. 

Si la personne en question, qui habitait Paris, s’était transportée à quelques rues ou dans un autre arrondissement, l’indemnisation aurait pu avoir lieu. Sauf que cette personne avait en réalité acheté une maison pour sa retraite en province. Dès lors son déménagement résultait de sa convenance et non du trouble, et ne pouvait donner lieu à indemnisation. 

En outre, cette dame demandait qu’on lui rembourse les frais de peinture de son ancien appartement, et d’achat des meubles qu’elle y avait placés afin de louer les lieux meublés. Là encore, son déplacement étant de simple convenance, elle ne pouvait se voir remboursée ses frais de peinture et d’achat suédois. 

D’autant qu’on n’est pas strictement obligé de repeindre et meubler un appartement avant de le meubler…

Enfin, cerise sur le gâteau, cette personne prétendait que du fait qu’elle percevait des loyers, elle devait payer des impôts dessus, qu’il fallait lui rembourser. Cette demande n’a pas fait long feu…

En bref, pour demander une indemnisation, il faut toujours établir le lien nécessaire existant entre la faute ou la responsabilité établie et les conséquences subies. Les « préjudices » relevant de la convenance de la victime, voire de la responsabilité d’une autre personne, n’ont pas à être indemnisés. 

Il est vrai que parfois le client ne comprend pas bien le raisonnement et peste quelque peu devant son avocat qui ne veut pas faire docilement ce qu’on lui demande. 

Alors, parfois l’avocat cède, fait la demande… et avertit son client qu’elle n’a aucune chance. 

Sur ce point, il faut savoir que le juge ne voit pas nécessairement d’un bon oeil les demandes disproportionnées ; elles décrédibilisent le dossier plus qu’elles ne le servent. 

En effet, les juges aiment les demandes précises, et argumentées. 

Le raisonnement consistant à demander une somme pharamineuse en pensant qu’il en restera toujours quelque chose n’est pas souvent gagnant. 

Le juge qui estime une demande non fondée, même si elle est très élevée, la refusera en bloc et n’accordera pas une petite fraction de la somme sollicitée. 

En revanche, le juge qui voit une demande précise, qui n’est pas forcément un chiffre rond, justifiée par des documents, et soigneusement expliquée, est plus enclin à l’accorder. Pour ma part j’intègre très souvent des tableaux de calcul dans mes écritures, afin que les sommes demandées soient aisément compréhensibles. 

Aussi, le travail de l’avocat est aussi de conseiller son client sur la meilleure façon de présenter ses demandes, de les justifier, de les articuler. Mieux vaut demander des sommes raisonnables de façon bien étayées, et les obtenir, que demander des sommes énormes que le juge refuse parce qu’il ne comprend pas pourquoi diable il devrait les accorder…

Pour compléter cet exposé, quelque peu aride il est vrai, je ferai un ultime billet [Edit :consultable en cliquant sur ce lien] concernant le raisonnement juridique et la qualification, qui traitera de la transcription de ce raisonnement au stade des juridictions, et plus précisément de la différence fondamentale qui existe en les juridictions habituelles et la Cour de Cassation. 

Et avant cela, histoire de répondre à une question qui m’a été posée, je ferai une note un peu plus courte et plus anecdotique sur l’équité

Je tâcherai de mettre en ligne ces billets rapidement. Ne retenez pas votre souffle quand même.

Le raisonnement juridique illustré par l’exemple du trouble du voisinage : la qualification (I)

Je suis bien consciente que le titre de ce billet peut paraître long, rébarbatif et universitaire. Mais le billet qui va suivre a pour ambition de tenter d’expliquer un concept assez complexe, et de permettre sa compréhension par un exemple qui peut être compris de tous. D’où le titre. 

En effet, je souhaite rédiger quelques billets ayant pour objet de décrypter certains comportements, éléments, appartenant au monde du droit et qui sont peu, voire mal perçus de la majorité des gens. 

Combien de fois (et encore une ce matin) ai-je été consternée en assistant à une audience se déroulant entre un professionnel et un profane, et en constatant que ce dernier répondait à côté aux arguments de l’avocat, faute de raisonner de la même façon que lui, et ne relatait pas des éléments qui existaient, n’en tirait pas argument, parce qu’il n’en avait pas perçu l’importance…

Et combien de fois ai-je entendu un client, une connaissance, …, clamer que la justice c’est n’importe quoi ou que les jugements sont aberrants, incompréhensibles… 

Optimiste que je suis, je mets ces réactions sur le compte de l’ignorance, de l’incompréhension, et pense que le meilleur remède consiste à donner des explications les plus claires possibles. 

Or, si l’on veut commencer par la base, il faut commencer par expliquer le raisonnement juridique. 

En effet, ce raisonnement juridique est le fondement du travail du juriste en général, et de l’avocat en particulier. 

Un avocat qui ne connaît pas un texte de loi ou un article du code peut toujours faire une recherche, et de par sa formation il sait où chercher pour trouver rapidement. 

Un avocat qui ne peut pas formuler un raisonnement juridique est singulièrement démuni. 

Avoir un aperçu de ce raisonnement peut aider à appréhender une décision de justice qui peut par ailleurs avoir l’air incompréhensible, ou comprendre un peu mieux pourquoi il est préférable qu’une discussion devant un Tribunal ait lieu entre professionnels. 

Aussi, dans un souci de compréhension, d’information, il me paraît nécessaire d’aborder cette question complexe afin, si possible, de permettre à toute personne intéressée par le droit de disposer de clés d’interprétation. 

Après cette introduction un peu longuette, passons dans le vif du sujet. 

Le fondement du raisonnement juridique est constitué par l’opération de qualification.

Il s’agit pour l’avocat de prendre en considération les faits tels qu’ils existent, et de leur appliquer une règle de droit, ce qui aboutit à un résultat. C’est assez proche d’un raisonnement mathématique consistant à faire une opération sur des nombres pour obtenir un résultat. 

J’en arrive au développement de mon exemple : le trouble de voisinage. Il s’agit d’une règle de jurisprudence, c’est-à-dire que la règle n’est écrite dans aucun texte de loi mais a été élaborée peu à peu par les tribunaux. 

La règle est simple : nul ne doit subir un trouble anormal dû à son voisin. 

Déjà, il convient d’identifier le mot clé : c’est « anormal ». Autrement dit, il existe des troubles normaux de voisinage, que l’on est bien forcé de supporter en raison du choix de l’homme de vivre près de ses semblables. 

La conséquence de cette règle est que, en cas de trouble anormal de voisinage, la victime du trouble est en droit de demander l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi. 

Une fois que la règle est définie, il faut alors procéder au raisonnement juridique, et se demander d’abord si les faits présentés par la victime sont constitutifs de troubles anormaux, ensuite quel type de préjudice en découle et quelle indemnisation est susceptible de compenser ce préjudice, pour enfin déterminer les mesures que doit prendre le voisin pour que le trouble cesse. 

Ainsi, il faut d’abord établir le caractère anormal du trouble. Il peut s’agir de bruits, d’odeurs, d’émanations, d’une vue bouchée… le caractère anormal sera généralement établi à l’aide de mesures (mesures acoustiques, de qualité de l’air) ou de constats qui, en établissant l’existence du trouble et en le comparant à la norme, permettent de déterminer si le trouble excède la norme généralement acceptable. 

En outre, le caractère anormal varie selon les situations. Il est compréhensible dans un vieil immeuble sans véritable isolation phonique qu’on entende un peu les voisins ; cela ne veut pas dire pour autant qu’ils crient à longueur de journée. Il est également à peu près normal, si l’on s’installe dans une zone industrielle, de ne pouvoir se plaindre du bruit des usines qui y fonctionnent, et ce d’autant plus si les usines en question existaient au moment de l’installation. 

En revanche, il n’est pas normal en pleine zone urbaine de subir des émanations de gaz parce que le garage voisin ne règle pas ses évacuations…

Il s’agit ainsi de procéder à une réflexion sur le caractère anormal, que la victime du trouble ne perçoit pas nécessairement, et surtout dans un cadre de voisinage où les situations sont souvent exacerbées. 

Une fois établi le caractère anormal du dommage, il faut déterminer le type de préjudice subi et l’indemnisation qui en découle. 

Eu égard à la longueur du présent billet, ceci fera l’objet d’une note ultérieure.

La loi Carrez, mécanismes et dangers

Mécanisme et dangers de la Loi CarrezSi vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un appartement situé dans une copropriété, vous avez certainement entendu parler de la « loi Carrez ».

Voyons un peu plus précisément de quoi il s’agit.

La loi dite « CARREZ » a intégré dans la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété un article 46 qui indiquant :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». 

Cela signifie que la promesse de vente, de même que l’acte notarié qui la réalise, doivent mentionner précisément la surface du bien vendu. Si cette surface n’est pas mentionnée, l’acte est nul et l’acquéreur peut refuser la vente.

Aussi, il est particulièrement important pour le vendeur de faire figurer la surface sur les actes de vente, promesse ou acte authentique.

Jusque là, guère de difficultés, semble t’il : il faut que la surface soit indiquée. Mais encore faut-il qu’elle soit précise.

Or la mesure « loi Carrez » d’un appartement n’est pas forcément très simple. Par exemple, on ne doit mesurer les surfaces ni du garage ni de la cave. En outre, la surface ne doit être mesurée que si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètres et certains emplacements ne sont pas comptés (embrasures…). Je vous laisse imaginer le cas d’une pièce mansardée avec poutres apparentes…

En outre, il ne s’agit que du clos et couvert : inutile de faire figurer la surface de la grande terrasse donnant sur la Tour Eiffel, donc, même si on peut raisonnablement supposer qu’elle améliore la valeur de l’appartement.

Ainsi, réaliser une mesure « Loi Carrez » n’est pas à la portée du premier venu et il est vivement conseillé de consulter pour cela un géomètre Expert ou un architecte.

Vous me direz cependant que tout cela coûte bien cher, qu’on peut bien faire la mesure soi-même, et que de toutes façons, en principe, la mesure était indiquée lorsque vous avez acheté l’appartement. Donc, inutile de tout recommencer.

Oui, mais…

D’abord, il convient de préciser que la loi Carrez ne date que de décembre 1996. Aussi, si vous avez acheté l’appartement avant, votre vendeur n’avait aucunement l’obligation de faire figurer cette mesure spécifique. Si elle est tout de même indiquée, vous n’avez aucune certitude qu’elle est conforme aux règles « Loi Carrez ».

Et même si vous avez acheté après 1996… vous n’avez aucune certitude que la mesure indiquée sur votre acte de vente est exacte. Elle a même de fortes chances de ne plus l’être, si par exemple vous avez fait des travaux de réaménagement (doublage des murs, modifications des cloisons…)

Ensuite, comme je l’indiquais, réaliser la mesure soi-même est risqué, en raison de l’ensemble de règles complexes qui doivent être respectées.

Et faire figurer dans l’acte une mesure fausse peut coûter très cher, au sens propre.

En effet, l’article 46 de la loi dispose que si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur doit supporter une diminution de prix.

Autrement dit, si la superficie de l’appartement est inférieure à raison de plus de 5%, disons par exemple 6%, par rapport à celle qui figurait sur l’acte… Le vendeur devra restituer à l’acquéreur 6% du prix versé.

Par contre, si la surface est plus grande qu’indiquée, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.

Ainsi, pour le vendeur, il est particulièrement important de faire procéder à la mesure par un professionnel, au risque de devoir rembourser partiellement l’acquéreur du prix de vente. Il ne pourra se satisfaire, par exemple, de la mesure faite à la va-vite par son agent immobilier avec un mètre ruban de deux mètres.

De façon symétrique, tout acquéreur qui a un doute sur le fait que l’appartement qu’il vient d’acheter a été correctement mesuré, a tout intérêt à faire procéder avant tous travaux à ses propres mesures, au cas où l’appartement serait plus petit qu’annoncé et qu’il pourrait obtenir une réduction du prix.

Ainsi, dans les deux cas, afin que non seulement la vente soit valable, mais qu’elle ne suscite pas par la suite de contentieux, il est prudent pour tout propriétaire de faire procéder à une telle mesure, quitte à l’intégrer ensuite dans le prix de vente affiché.