Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : mars 2010

Mes travaux sont soumis à la garantie biennale; dois-je contracter une assurance décennale ?

IMG_1111Dans un précédent billet, j’exposais que les constructeurs d’un ouvrage sont obligés de souscrire une assurance décennale. 

Toutefois, la question de l’assurance obligatoire se pose en matière de garantie biennale, dont les principes ont été exposés dans ce billet

En principe, selon les termes du Code des Assurances, seul le constructeur « dont la responsabilité décennale peut être engagée » est soumis à l’obligation d’assurance de l’article L 241-1 du code. 

Donc en principe, l’entrepreneur qui ne réalise que des éléments d’équipement qui sont dissociables des ouvrages, et qui est donc soumis à la garantie décennale de l’article 1792-3 du Code Civil, n’est pas contraint de souscrire une assurance décennale. 

Toutefois, il faut être très prudent en la matière, ainsi que pragmatique. 

Prudent, car des éléments dissociables peuvent éventuellement entraîner un dommage de type décennal, par exemple s’il y a atteinte à la destination des lieux ou risque pour la sécurité. 

Par exemple, un garde-corps, qui en principe est dissociable de l’ouvrage, peut poser un risque pour la sécurité s’il est mal fixé, de sorte que la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée. 

Pragmatique, parce qu’en pratique, un Maître d’Ouvrage ou son Maître d’oeuvre seront très réticents à retenir une entreprise incapable de leur fournir une assurance ! 

Dans ces conditions il est généralement plus prudent de s’assurer.

La garantie biennale

La garantie biennaleJ’ai évoqué dans plusieurs billets la garantie décennale, de même que la garantie de parfait achèvement

Il existe également une autre garantie, dite biennale, qui est édictée par l’article 1792-3 du Code Civil. 

Cette garantie, dite de bon fonctionnement, ne peut être inférieure à deux ans, et en pratique, ne dépasse pas cette durée. 

Elle concerne les éléments d’équipement qui ne « forment pas indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ». 

Toute la question est donc de savoir ce qu’est un élément qui est dissociable de l’ouvrage. 

Selon le Code Civil, il s’agit de l’élément dont « la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage ».

Toute la difficulté en la matière est donc de savoir ce qui est dissociable et ce qui ne l’est pas. Les Cours et Tribunaux ont pu donner leur avis sur la question. 

Ainsi, par exemple, on considère généralement que son dissociables une chaudière, un faux plafonds, des dalles posées sur un parquet, des éléments de domotique… 

Par contre d’autres éléments ont été considérés comme indissociables, comme un dallage faisant corps avec le bâtiment, un bloc-cuisine intégré, un revêtement de marbre scellé, une installation de plomberie encastrée… 

Donc, en réalité, le caractère dissociable relève en grande partie d’un cas-par-cas minutieux. 

Dès lors, il n’est pas forcément évident de savoir précisément si l’élément installé est soumis à la garantie biennale ou décennale, d’autant que parfois, un élément normalement soumis à la garantie biennale peut causer un désordre décennal.

Puis-je construire une véranda sur mon jardin privatif?

3DF9C989-9D16-4433-8114-CE55F2B25D49.image_600Le problème est le suivant.

Vous êtes copropriétaire, plutôt au rez-de-chaussée. Vous avez un jardin privatif. 

Mais vous trouvez que vous ne pouvez pas en profiter au maximum : vous n’appréciez pas trop le regard plongeant des voisins du dessus, et puis vous aimeriez, au beaux jours, pouvoir déjeuner à l’ombre. Ou tout simplement, vous aimeriez bien avoir une pièce supplémentaire. 

Bref, vous voulez installer une véranda, ou encore une pergola. 

Sur ce point il faut rappeler qu’une véranda est une construction relativement « lourde » qui ajoute véritablement une pièce, alors qu’une pergola est une construction plus simple et légère, constituée d’un toit et de poteaux, souvent utilisés comme support de plantes et qui permet de créer de l’ombre. 

Et d’ailleurs, pourquoi s’en priver : ce jardin, il est à vous !

Tout simplement parce qu’il s’agit de travaux qui concernent les parties communes (la construction affecte la façade ainsi que le support en dur du jardin, partie commune) et donc doivent faire l’objet d’une autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires. 

Et, pire, ils ne peuvent pas être votés à la majorité simple de l’article 24 de la loi (pour en savoir plus sur les majorités en copropriété, voir ce billet).

En effet, l’ajout d’une véranda ou d’une pergola modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Or les travaux affectant cet aspect extérieur doivent être votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble. 

Donc, si vous voulez construire votre véranda tout en évitant les ennuis, la seule façon de procéder est de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, et, pour réaliser les travaux, d’attendre que l’Assemblée Générale les ait acceptés, quitte à contester une décision qui ne serait pas favorable. 

Bref, si vos voisins ne veulent pas que vous construisiez votre pergola, c’est mal parti. 

A noter, cela est valable pour toutes les travaux affectant l’aspect de l’immeuble, comme par exemple le changement de fenêtres pour un modèle différent, ou la pose de volets extérieurs (par exemple, changement de volets « accordéon » par des volets roulants). 

Photo par Zixii

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Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétaires

Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétairesDans le domaine de la copropriété, toutes les décisions concernant les parties communes doivent faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale. 

Toutefois, selon le type de décision, la majorité du vote change. Il y a ainsi quatre majorités différentes prévues par la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété. 

Enfin, il faut savoir que ce n’est pas le nombre de copropriétaires qu’il faut compter, mes les millièmes de parties communes, sachant que chaque copropriétaires est titulaire d’une quote-part des parties communes au prorata de ses lots privatifs. L’importance de chaque copropriétaire dans une Assemblée Générale se calcule au nombre de voix dont il dispose. Ainsi, un copropriétaire peut être titulaire de deux fois plus de voix qu’un autre, s’il dispose de deux fois plus de millièmes. 

Pour les développements qui suivent, on supposera l’exemple très simple une copropriété de 10.000 millièmes où chaque copropriétaire est titulaire de 1.000 millièmes, de sorte qu’il y a dix copropriétaires disposant chacun du même nombre de voix. 

La majorité de l’article 24 

C’est la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors d’une Assemblée Générale.

Par exemple, sur les 10 copropriétaires que compte la copropriété, supposons que seuls six sont présents ou représentés. La résolution sera adoptée si plus de la moitié votent pour, donc dans notre exemple, quatre copropriétaires. 

Ceci signifie que dans les cas où les copropriétaires ne prennent pas le soin d’être présents ou représentés à l’Assemblée Générale, les résolutions peuvent être adoptées par un très petit nombre de personnes, puisque dans notre exemple, le vote positif de seulement 40% des copropriétaires suffit.

Cette majorité simple est la majorité normale, par défaut. Les autres majorités sont ainsi appliquées dans des hypothèses définies par la loi. 

La majorité de l’article 25 

C’est la majorité de tous les copropriétaires. Ainsi, pour la copropriété de 10 personnes prise en exemple, il faut, pour une résolution soit adoptée, que plus de la moitié votent pour, soit 6 personnes. 

Cette majorité est impérative dans plusieurs cas énumérés à l’article 25 de la loi, et par exemple lorsqu’il s’agit de changer de syndic, de supprimer le vide-ordures, de voter des travaux (demandés par, et à la charge, d’un copropriétaire) qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble comme par exemple la construction d’une véranda… 

La majorité de l’article 26

C’est la majorité de plus des deux tiers des copropriétaires. Dans notre exemple, pour qu’une résolution soit adoptée, il faut ainsi qu’au moins 7 copropriétaires votent pour. 

Cette majorité s’applique par exemple lorsqu’il s’agit de vendre des parties communes, de modifier le Règlement de Copropriété, d’organiser les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. 

L’unanimité

Certaines décisions sont si importantes qu’elles justifient l’accord de tous. 

Il s’agit par exemple de la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Il peut s’agir, par exemple, de vendre l’ascenseur dans un immeuble de 15 étages au propriétaire du dernier étage, de sorte que lui seul peut l’utiliser. Bien entendu, la destination de l’immeuble est affectée est l’unanimité est nécessaire. 

Enfin, comme je le rappelais dans ce billet, toute atteinte à une partie privative suppose l’accord du copropriétaire propriétaire de celle-ci.

Qualité, rapidité, bon marché ?

477A2C52-187F-42B5-B953-3AC2AC76100B.image_600Je lisais il y a quelque temps un article, au sujet de la création de site Internet en général, qui expliquait qu’il est pratiquement impossible d’obtenir rapidement un travail de qualité à bon marché. 

Cela paraît logique. Si on veut un travail rapide et pas cher, il est probable que la qualité s’en ressentira. Mais par contre, on peut obtenir de la qualité très vite si on est prêt à y mettre le prix. Et si l’on n’est pas pressé, on doit pouvoir obtenir un travail de qualité pour un coût raisonnable. 

Pour un travail de développement Web, par exemple, ce raisonnement est logique. On peut travailler bien et immédiatement, mais cela suppose généralement de laisser de côté ce que l’on faisait à ce moment là : ce service a un coût. On a donc la vitesse et la qualité, à prix élevé. 

Cela ne signifie pas que laisser du temps pour faire le travail fait baisser le prix, mais qu’imposer des délais plus courts ne peut que l’augmenter. Autrement dit, sur les trois qualités évoquées dans le titre, on ne peut en avoir que deux à la fois.

Je me demandais également si ce type de raisonnement peut s’appliquer à un avocat. 

Je suppose que c’est également ce que nombre de mes lecteurs se demandent : pourquoi ne pas avoir un service top niveau, rapide, et surtout, pas cher ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord voir comment l’avocat va travailler sur le dossier qui lui est confié. Il va tout d’abord devoir évaluer la complexité du dossier et le temps nécessaire à le traiter.

Et là, en réalité, on constate que l’alternative concerne essentiellement le prix ou la qualité. En effet, supposons qu’un dossier nécessite quinze heures de travail. Il est envisageable dans ce cas qu’une seule personne assume ces quinze heures, ou que trois personnes travaillent en même temps, de sorte que les quinze heures totales de travail seront abattues en seulement cinq heures.

Toutefois, au total, le temps passé sera le même et donc, très vraisemblablement, quelle que soit l’option retenue, la facture sera la même à la fin. En outre, sauf pour les dossiers présentant un haut niveau de complexité, et pouvant être « saucissonnés » en plusieurs tâches, il n’est pas nécessairement facile ni même possible que plusieurs personnes travaillent sur le même dossier. Tout au plus, pendant que l’avocat A fait le travail de fond (étude, rédaction d’écritures…) l’avocat B peut faire des recherches sur des points précis permettant à A d’aller plus vite. 

Ainsi, la variable « temps » ne me semble pas tellement à prendre en compte ; elle n’influe pas véritablement sur la note finale. Soit on peut traiter le dossier dans le délai fixé, et on facture de façon identique à un dossier confié depuis des mois, soit on ne peut pas et on conseille au client d’aller consulter quelqu’un d’autre. 

Restent ainsi les deux critères de qualité et de prix. 

A part pour les dossiers très simples (pas plus d’une dizaine de brefs documents à examiner…) la qualité du travail est la conséquence directe du temps passé à traiter le dossier. Or nombre d’avocats facturent leur prestation au temps passé. Donc, plus un dossier est complexe plus il nécessite de temps afin d’être correctement traité. Donc, la prestation est facturée d’autant plus cher. 

Incidemment, c’est bien la raison pour laquelle il est particulièrement difficile de traiter les dossiers au forfait, puisque généralement l’avocat ignore avant de découvrir le dossier le temps qui lui sera nécessaire pour le traiter. Or en principe, au moment où il traite le dossier, les conditions financières de son intervention sont déjà fixées

Autrement dit, en général, pour un avocat, un travail rapide n’est pas nécessairement un travail de qualité. Quand je parle de travail rapide, attention, je ne parle pas du fait que l’avocat est réactif et vous fournit rapidement la prestation demandée, mais j’évoque le temps passé, et facturé. 

Il est absolument nécessaire, si on veut faire un travail de qualité, de prendre le temps nécessaire, afin d’examiner de près les documents du dossier. En effet, parfois, la réussite ou l’échec dépend d’un détail ou de quelques lignes dans un contrat, voire même d’un seul mot. Il est également utile, même dans les domaines où l’avocat est spécialisé, de prendre le temps de faire des recherches complémentaires, par exemple pour trouver LA décision similaire au cas d’espèce et dont la solution est favorable au client. 

Donc, sauf pour les dossiers vraiment très simples, il est particulièrement difficile d’offrir un service de qualité à très bon marché. 

Bien entendu, il est possible pour un avocat d’offrir des prestations réalisées en peu de temps, donc relativement peu onéreuses, mais d’une qualité médiocre. Cela consiste tout simplement à accorder au dossier un temps inférieur au temps nécessaire. 

Maintenant, le client qui confie son dossier à son avocat veut rarement qu’on lui propose une prestation médiocre, ce qui est normal. La prestation médiocre ne permet pas, généralement, de mettre toutes les chances de son côté. 

Et voilà comment je développe un long billet, uniquement pour dire que si vous ne voulez pas que votre avocat bâcle votre dossier, il faut y mettre le prix. 

Reste à savoir pourquoi le tarif horaire de l’avocat est généralement assez élevé. Sur ce point, plutôt que de paraphraser, je vous conseille la lecture d’un ancien billet d’Eolas expliquant les raisons du cout élevé des services d’un avocat. 

Photo par pau.artigas

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Délai de contestation d’une Assemblée Générale de copropriétaires et Aide Juridictionnelle

Délai de contestation d'une Assemblée Générale de copropriétairesDans un billet précédent, j’expliquais que le copropriétaire qui voulait procéder à une contestation d’une Assemblée Générale devait agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’Assemblée Générale, et que cette action prenait la forme d’une assignation délivrée au Syndicat des Copropriétaires avant l’expiration de ce délai. 

Toutefois, certains copropriétaires n’ont pas les moyens de consulter un avocat et souhaiteraient solliciter l’aide juridictionnelle. 

Or demander le bénéfice de l’AJ est généralement assez long, compte tenu des délais de traitement de dossier, de sorte qu’on est pratiquement certain que le délai de contestation de deux mois sera écoulé. 

Dans cette hypothèse, il est utile de savoir que le fait de déposer une demande d’AJ et, une fois qu’elle est acceptée, de délivrer l’assignation, permet malgré tout de respecter la condition de délai

Par conséquent le copropriétaire qui est sûr, en raison du montant de ses revenus, d’obtenir le bénéfice de l’AJ, a tout intérêt à la demander rapidement s’il veut contester une Assemblée Générale.