Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : novembre 2010

On parle de moi : Interview sur le blog VouDo Design

Ça se passe sur cette page.

Captured écran2010-11-21à18.59.02

 

Peut-il être opportun de ne pas noter certaines réserves sur le PV de réception ?

2615553712_26fd82964c_zComme je l’exposais dans un précédent billet, il est de l’intérêt du Maître d’Ouvrage de réceptionner les travaux afin de pouvoir bénéficier des garanties déclenchées par la réception (garantie décennalebiennalegarantie de parfait achèvement). 

Je rappelle toutefois que les réserves à la réception sont exclues de la garantie décennale, notamment parce que la décennale n’indemnise que les vices cachés au moment de la réception, or les réserves sont au contraire nécessairement connues à ce moment là, surtout s’il y a un maître d’oeuvre. 

On peut dès lors imaginer que la tentation soit grande, au moment de la réception, « d’oublier » certaines réserves pourtant connues pour les faire rentrer dans le domaine d’intervention de l’assurance. 

Toutefois, je ne saurais trop déconseiller ce type de manoeuvre. Il est en effet très dangereux de ne pas noter des réserves. En effet, tout dommage existant au moment de la réception, et qui ne serait pas noté en qualité de réserve, est réputé accepté par le Maître d’Ouvrage. Autrement dit, ne pas signaler un désordre à la réception équivaut à accepter de le prendre à sa charge. 

Or si le dommage n’est pas réservé, il n’y a aucune raison pour que l’entreprise le reprenne ensuite, puisque sa mission contractuelle, qui englobait notamment la reprise des réserves, est finie faute, précisément, de réserves. 

Vous vous dites : pas grave, je solliciterai l’assurance. Sauf que dans ce cas de figure, une des premières questions que se posera l’assureur sera de vérifier si le dommage qu’on veut lui faire prendre en charge n’aurait pas été apparent à la réception (et donc aurait dû faire l’objet d’une réserve). Et comme en toute logique l’assurance sera sollicité assez peu de temps après la réception, il risque d’être assez facile pour son expert de constater que tel désordre, dont on prétend qu’il est apparu après la réception, est en réalité assez ancien et antérieur à la réception. 

Donc, ne pas inscrire les réserves est un jeu franchement dangereux, à la limite de l’escroquerie à l’assurance de surcroît. 

Bref, il vaut mieux bien noter toutes les réserves, c’est tout de même la solution la plus sûre. 

Photo par Hamed Saber

Licence Creative Commons

 

L’assurance Dommages Ouvrage peut sous certaines conditions indemniser au titre des réserves

72694E8D-F606-4A4F-8034-06BC0AD33034.image_600Une des pires situations que peut subir un Maître d’Ouvrage faisant construire sa maison, est lorsque l’entreprise commet des fautes dans la construction avant réception. En effet, il faut rappeler que la garantie décennale ne fonctionne qu’après réception.  L’assurance Dommages Ouvrage peut fournir une solution à ces problèmes. 

Ainsi, pour les problèmes survenant avant réception, le seul interlocuteur est l’entreprise, et une procédure collective (qui généralement démontre l’insolvabilité) est vite arrivée.

Or la situation est pratiquement similaire lorsque la réception est certes intervenue, que des réserves ont été notées, mais que l’entreprise ne peut/ne veut pas les lever. Souvent, c’est parce qu’elle a déposé le bilan et qu’il n’y a plus personne en face. 

Sauf à ce que le défaut de levée des réserves soit imputable à l’architecte (auquel cas on peut songer à mettre sa responsabilité en jeu) on n’a plus que ses yeux pour pleurer. 

Sauf que, pas tout à fait. 

Il existe deux petites dispositions de l’article L 242-1 du Code des Assurances, consacré à l’assurance Dommages Ouvrage, qui sont très intéressantes. 

Petit rappel : en principe, l’assurance Dommages Ouvrage ne prend en charge que les dommages cachés au moment de la réception, et qui sont de nature décennale (donc portent atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination). 

Donc, en principe, les réserves ne peuvent pas être prises en charge par la Dommages Ouvrage, ni par les autes assurances, et ce pour deux raisons. Premièrement, elles sont connues à la réception, donc par définition, ne sont pas des vices cachés. En outre, la réception suppose que les ouvrages soient globalement terminés. Un ouvrage affecté d’une réserve qui mettrait en jeu sa solidité ou sa destination ne peut sérieusement être considéré comme terminé. 

Toutefois, l’article précité du Code des Assurances dispose : 

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article (…) garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, l’assurance Dommages Ouvrage peut prendre en charge les réserves, dans ces deux cas. Une autre bonne raison de souscrire cette assurance, non ? 

Photo par j.o.h.n. walker’s

Licence Creative Commons

Pratiquer une mesure conservatoire contre le locataire qui ne paie pas ses loyers

Dans un précédent billet, j’expliquais le fonctionnement d’une mesure conservatoire. J’indiquais notamment qu’il n’existait que deux façons d’obtenir une telle mesure : soit d’avoir déjà un titre exécutoire, soit d’obtenir une autorisation du juge. 

Il faut savoir qu’en matière de location d’appartement, il existe une autre solution. En effet, le propriétaire qui justifie d’un contrat de « louage d’immeuble » peut utiliser ce dernier afin de procéder à une mesure conservatoire lui permettant de « geler » les éventuelles sommes figurant sur le compte bancaire de son locataire qui ne paie pas les loyers. 

C’est donc une solution très intéressante en cas de loyers impayés, pour peu que le locataire soit un peu solvable ou ait des biens de valeur. 

Mais rappelons que comme toute mesure conservatoire, elle suppose que soit rapidement engagé le procès ayant pour objet d’obtenir le titre exécutoire idoine.

J’ai perdu mon procès contre la copropriété : que se passe t’il pour les frais d’avocat ?

J'ai perdu mon procès contre la copropriété : que se passe t'il pour les frais d'avocat ?Mauvaise nouvelle, vous venez d’obtenir le résultat du procès qui vous opposait à la copropriété, et vous avez perdu. 

Une question qui se pose est donc de savoir ce qui va se passer concernant les frais d’avocat : les vôtres, et ceux du syndicat des Copropriétaires, dont vous faites partie. 

Tout d’abord, si vous avez perdu, il y a de bonnes chances que le SDC n’ait PAS été condamné à vous verser une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Vous devez donc payer votre avocat entièrement sur vos deniers, sans pouvoir espérer que votre adversaire en prenne en charge une partie. 

Ensuite, il y a des chances que VOUS ayez été condamné à verser des sommes à ce titre au SDC. Pas le choix : vous devez les payer au SDC (concrètement, les remettre entre les mains du syndic, ou de son avocat, qui transmettra). 

Reste la question des charges de copropriété correspondant aux honoraires de l’avocat adverse, c’est à dire l’avocat de la copropriété. Si votre condamnation sur le fondement de l’article 700 du CPC couvre ces honoraires, il n’y aura pas d’appel de charges correspondant, vous aurez tout payé vous-même. 

Si cette condamnation ne couvre pas les honoraires de l’avocat adverse, le reliquat des honoraires de l’avocat de la copropriété se traduira en charges qui seront partagées entre tous les copropriétaires, et notamment vous. Puisque vous aurez perdu, vous ne pourrez bénéficier des dispositions favorables de la loi de 1965 qui permettent au copropriétaire qui gagne de ne pas participer à la dépense commune des frais de l’avocat du SDC. 

Image par Fallingwater123

Licence Creative Commons