Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : avril 2011

Conditions et mise en oeuvre de l’exécution provisoire

On m’a récemment demandé quelles chances avait le justiciable d’obtenir l’exécution provisoire, et comment cela fonctionnait. 

Tout d’abord, concernant les chances de bénéficier de l’exécution provisoire, rappelons que toutes les ordonnances de référé sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Donc il n’y a aucune condition à remplir, ni de demande particulière à faire. 

Quid des décisions qui ne sont pas prises en référé, mais au fond 

Tout d’abord, il faut souligner que comme toujours en justice, le Juge ne peut accorder que ce qui a été demandé. Autrement dit, si l’exécution provisoire n’a pas été sollicitée, il ne va pas la prononcer. 

Donc il faut à tout prix la demander si on veut avoir une chance d’en bénéficier. 

Comment la demander ? La règle est assez simple. Lorsque la procédure est orale, on peut le demander à l’audience en s’assurant que le Juge a bien noté la demande ; il est toujours bon de le demander dans les conclusions, toutefois. Mais, si c’est une procédure orale, on peut se rattraper à l’audience. En revanche, si la procédure est écrite, si on a oublié de faire cette demande dans les dernières conclusions… dommage. (Pour plus de détail sur les procédures orales et écrites et plus précisément sur la différence entre Tribunal d’Instance et Tribunal de Grande Instance, voir ce billet). 

Donc, une fois qu’on a pensé à demander l’exécution provisoire, l’aura t’on ? 

Pour répondre, le plus simple est de partir du texte de loi sur le sujet, qui précise (mais ne stipule pas !) : « Hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi ». 

Donc pour que le Juge estime nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire, il faut qu’il considère qu’elle est nécessaire compte tenu de l’affaire, et compatible avec cette dernière. 

C’est vaste. 

En pratique, les arguments que l’on pourra formuler tiendront au fait, par exemple, que la créance est ancienne (et donc doit être payée au plus vite), ou que les squatters occupent les lieux depuis très longtemps (et que l’expulsion est urgente), ou qu’il y a péril en la demeure de sorte qu’il est urgent que l’indemnisation soit versée… 

En somme, celui qui fait la demande doit tenter de prouver qu’il ne peut plus, raisonnablement, attendre.

Du bon usage du verbe « stipuler »

« Stipuler », c’est un mot qui a un peu la classe américaine. Tout le monde aime bien l’utiliser quand ça parle de droit, ça fait chic : « la loi / le contrat / le jugement stipule… ». 

Ce qui est dommage, c’est que ce mot a un sens bien défini, et que lorsqu’on a la malchance de l’utiliser à mauvais escient face à quelqu’un qui en connaît le véritable sens, ça fait un peu désordre. 

Donc, essayons de l’utiliser à bon escient. 

« Stipuler », selon le dictionnaire juridique de Serge Braudo, est « est le fait par une ou plusieurs personnes de fixer par écrit l’objet et la portée de leurs engagements ». 

Autrement dit, la stipulation n’a de sens que dans un document où quelqu’un précise ce à quoi il s’oblige. Souvent, on parle de « stipulation contractuelle » puisque dans un contrat, chacune des parties précise ce à quoi elle s’engage. 

Ainsi une stipulation est toujours le fait d’une personne, et se rapporte à ses obligations. 

Donc Primus peut stipuler qu’il s’est engagé par écrit à livrer un bien à Secundus. Mais Primus ne stipule pas qu’il a bien envie de manger une pizza ce midi (même si je suis consciente que le verbe stipuler est rarement utilisé en ce type d’occasions). 

Donc, maintenant vous aurez compris pourquoi une loi, ou un jugement ne stipulent pas, puisque ces écrits ne précisent pas leurs engagements. La loi précise les engagements des autres, le jugement prononce des condamnations. 

Si vous voulez évoquer un texte de loi, ou une quelconque règle, utilisez donc les termes : «énonce», «précise», «dispose». 

Et voilà de quoi meubler avec panache cinq minutes d’un dîner en ville.

Le Juge ne peut accorder plus que ce qui lui a été demandé

5DF00592-F3C2-44B1-B9F5-68B8FFFF4683.image_600Comme je l’avais expliqué dans une série de billets voici déjà trois ans, le travail du Juge consiste essentiellement à appliquer une qualification juridique à des faits qui lui sont présentés. 

Si on lui dit : « Primus, qui s’ennuyait, s’amusait à jeter des cailloux au dessus de la haie de son jardin et Secundus, qui passait dans la rue juste derrière, s’en est pris une en pleine figure et a perdu un oeil », le Juge, après s’être assuré que cet exposé des faits correspond à la réalité, va en conclure que Primus a causé une faute délictuelle qui a causé préjudice à Secundus, qui est bien fondé à en demander réparation. 

Donc le Juge, après avoir vérifié la véracité des faits, leur applique le droit. 

Certes, en principe le Juge peut requalifier les fondements juridiques qui lui sont proposés. Par exemple, si Secundus vient se plaindre de Primus, sans préciser qu’il agit sur le fondement délictuel, le Juge va certainement suppléer au raisonnement juridique. 

Il dispose ainsi d’une certaine liberté de ce chef. 

Mais en revanche, le Juge ne peut jamais accorder plus que ce qui lui a été demandé. 

Reprenons notre exemple. 

A cause de Primus, Secundus ne voit plus que d’un oeil. 

Il demande donc au Juge que Primus l’indemnise et rembourser les frais médicaux qu’il a exposés, et demande aussi le remboursement de la superbe paire de Ray Ban neuves qu’il venait d’acheter et qui a été brisée net. 

Mais supposons que Secundus se contente de demander cela, et ne demande pas d’indemnisation complémentaire pour l’invalidité permanente qui lui est causée, pour la durée de son arrêt de travail, ou par exemple, pour le préjudice d’agrément qu’il subit (disons qu’il était tireur de compétition, ce qui lui est désormais impossible). 

Le Juge en aucun cas ne pourra accorder quoi que ce soit que Secundus n’ait pas préalablement demandé. Le Juge peut ainsi accorder au plaignant toutes ses demandes, mais rien que ses demandes, pas plus. 

On dit ainsi que le Juge ne statue pas « ultra petita », au delà de ce qui a été demandé (du latin « petere », qui a donné « pétition »). 

Il est donc prudent de bien préciser toutes ses demandes lorsqu’on se présente en justice. 

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Vente, vice caché et exclusion de garantie

Vente, vice caché et exclusion de garantieLe présent billet va essentiellement s’adresser à ceux qui ont acheté un bien immobilier, mais il faut garder à l’esprit que cela demeure valable pour tout type de vente. 

Je souhaite ainsi aborder, brièvement, la question des vices cachés du bien vendu, et tout particulièrement de l’exclusion de garantie qui peut-être convenue. 

En effet, ceux qui ont acheté un bien immobilier savent que généralement, au détour de l’acte notarié, se cache une clause indiquant que le vendeur est déchargé de tout vice même caché qui affecterait le bien. Et nombreux sont ceux qui, une fois l’achat fait, se mordent les doigts d’avoir accepté cette clause, à raison des dommages qu’ils constatent a posteriori. 

Evacuons tout de suite un point : l’acheteur n’aurait très certainement pas été en mesure d’éviter que cette clause ne soit inscrite. En effet, sauf à ce que l’acheteur soit en importante position de force par rapport au vendeur, celui-ci voudra toujours inscrire cette limitation qui est susceptible de lui éviter bien des tracas par la suite. C’est une clause de style, pour une vente immobilière elle ne sera que très rarement omise. 

Rappelons à présent le fonctionnement de la garantie des vices cachés : elle bénéficie à l’acheteur d’un bien qui présente un tel défaut caché que l’usage du bien est impossible, ou tellement diminué que l’acheteur, s’il avait connu le défaut, soit ne l’aurait pas acheté, soit l’aurait acheté moins cher. 

Il faut donc que le défaut soit caché ; le défaut apparent est réputé accepté par l’acheteur. 

En principe, le vendeur est donc tenu d’indemniser l’acheteur pour tous les défauts cachés de la chose qui diminuent de façon importante l’usage de la chose ou le rendent impossible, même s’il ignorait ce défaut. 

C’est là qu’arrive la clause habituellement insérée dans les actes notariés de vente d’immeuble. 

En effet, le Code Civil dispose que dans le cas où le vice caché n’est pas connu du vendeur, celui-ci peut contractuellement stipuler qu’il ne sera pas tenu à la garantie. 

Si l’on traduit, voilà ce que ça veut dire : le vendeur qui ignore tout des éventuels vices cachés a le droit de se décharger de la garantie. Autrement dit, le vendeur de bonne foi, persuadé que son bien est exempt de vices cachés, prend alors la précaution de s’exonérer de la garantie qui pourrait lui être demandée si par la suite, d’aventure, l’acheteur découvrait un vice. 

Dès lors, la bonne foi du vendeur est essentielle. S’il écarte dans l’acte notarié toute garantie de vice, et ce parce qu’à sa connaissance, il n’y en a pas, la clause d’exclusion de garantie est parfaitement valable. 

A l’inverse, si le vendeur connaissait l’existence du vice, la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte est nulle. 

Reste pour l’acheteur à rapporter la preuve – et ce n’est pas toujours évident – que le vendeur était conscient de l’existence du vice caché.

Dans ces conditions, si l’acheteur, victime de manoeuvres du vendeur, parvient à prouver que celui-ci lui a caché des vices dont il avait connaissance, il est fondé à demander soit une diminution du prix, soit le remboursement du prix, concomitant avec la restitution du bien. Des dommages et intérêts sont même envisageables. 

Autrement dit, ce n’est pas parce que votre vendeur vous a caché des choses, voire vous a induit en erreur, tout en insérant une clause d’exclusion de garantie, que vous ne pourrez jamais rien réclamer et que vous serez piégé. 

Photo par metaphoricalplatypus.com

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Les autres copropriétaires doivent-ils payer à la place de celui qui refuse de régler ses charges ?

Il est malheureusement fréquent, dans les copropriétés, que certains ne paient pas leurs charges. Généralement, cela entraîne à leur encontre une action en recouvrement engagée par le syndic au nom du SDC, sans qu’il y ait besoin d’autorisation en Assemblée Générale

Est-ce à dire que les copropriétaires qui s’acquittent de leurs dettes envers la copropriété doivent pallier la carence de celui qui refuse de régler? 

Sur le principe, aucunement. En effet, les charges de copropriété ne font l’objet d’aucune solidarité entre copropriétaires ; chacun paie uniquement ce qu’il doit personnellement.

En revanche, la difficulté est que ce défaut de règlement de charges peut, à terme, mettre en danger la copropriété. 

Par conséquent, l’Assemblée Générale peut décider de répartir les sommes entre les autres copropriétaires, si aucun autre moyen n’a été trouvé (faire vendre l’appartement et se payer sur le prix, faire opposition entre les mains du notaire sur le prix de vente si l’appartement a été vendu à l’initiative du copropriétaire…)

En revanche le syndic n’a pas le droit de faire un appel de fonds, de sa propre initiative, pour combler le vide. 

En outre, il est possible, en cas de difficulté, que l’Assemblée Générale vote un appel de fonds afin de pallier l’absence de fonds, le temps que les procédures de recouvrement portent leurs fruits, étant précisé que par la suite, cet appel de fonds sera remboursé aux copropriétaires par déduction sur ses charges.