Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : novembre 2011

Avez vous demandé à votre avocat ?

D3524D9A-1A2D-478E-A28D-FEDDC859AE4B.image_600Ceci est un billet d’humeur : vous voici prévenus. 

Ce blog suscite un certain nombre de commentaires, qui sont par principe bienvenus. L’échange est une des raisons de ce site. 

Mais certains commentaires permettent, très clairement, de constater que la personne qui pose la question a déjà un avocat, par exemple parce que la question a trait à une procédure devant le TGI (où la représentation par avocat est obligatoire), ou à une expertise judiciaire (rarement mise en oeuvre sans avocat) voire parce que le commentateur cite l’existence de son avocat. 

Dans ce cas là, je me demande franchement la raison pour laquelle la personne pose sa question ici, et ne la pose pas à son avocat. IL EST LÀ POUR ÇA. (Oui je sais qu’il est moyennement poli d’écrire en majuscules sur Internet). 

Donc, si vous avez un avocat, vous lui posez la question, c’est tout simple. Votre avocat a une obligation de conseil et d’information ; il doit répondre à vos interrogations. Pour ma part je m’efforce toujours, en fin de rendez vous ou lorsque je rédige un courrier, de vérifier que mon client, une fois le rendez vous fini ou le courrier lu, a des réponses à toutes ses questions ; je l’invite à m’en poser si tout n’est pas clair. 

Cela ne me gêne pas spécialement de répondre aux questions posées ainsi en commentaire, mais votre premier interlocuteur est votre avocat, pas la rédactrice inconnue d’un blog… 

Et si votre avocat ne répond pas à vos questions, ce n’est pas normal, puisque je répète, il est notamment là pour ça. Dans ce cas il y a un problème et il faut vous poser la question de savoir si cet avocat est vraiment fait pour vous. 

Mais, pour conclure : si vous avez un avocat et qu’il vous paraît compétent (autrement dit que vous n’avez pas spécialement de griefs à son égard) posez lui vos questions. Il (ou elle, statistiquement…) vous répondra forcément bien mieux que moi qui ne connaît rien à votre situation. 

Image par nimishgogri

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Le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre en justice

045FA247-780D-475D-A0D9-153DA371B884.image_600-2J’expliquais dans un précédent billet que le syndic, pour agir en justice, doit être habilité par une décision d’Assemblée Générale des copropriétaires.

Toutefois, cette règle souffre des exceptions ; notamment le syndic peut agir de son propre chef dans certains cas, comme par exemple le référé ou le recouvrement de charges de copropriété. 

Cela résulte du texte de l’article 55 du décret de 1967 d’application de la loi de 1965 sur la copropriété, qui énumère précisément les actions du syndic en justice qui ne nécessitent pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Il faut savoir également que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre à une procédure engagée contre le SDC. 

Cela a d’ailleurs une certaine logique : la règle de l’habilitation a pour objet de protéger le SDC contre des initiatives intempestives du syndic, qui agirait en justice sans demander l’avis de personne. Il serait absurde d’empêcher, en revanche, le syndic de mettre en oeuvre les diligences nécessaires lorsqu’il est attaqué. 

Ainsi, si le syndic se limite à opposer une défense aux demandes adverses, il peut le faire sans que l’assemblée ne soit contrainte de l’autoriser.

En revanche, dans le cas où le Syndicat des Copropriétaires, outre une simple défense à l’action engagée contre lui, veut faire valoir des demandes, là, l’habilitation est nécessaire.

Par exemple, une entreprise assigne le Syndicat en règlement de ses factures de travaux. Si le Syndicat se borne à indiquer qu’il refuse de payer car les travaux sont mal faits, il s’agit d’une simple défense : le syndic n’a pas besoin d’être habilité. Mais par exemple, si, en plus, il demande à l’entreprise des dommages et intérêts, par exemple parce qu’elle aurait occasionné des bris d’objets à l’occasion des travaux, il s’agit là d’obtenir un avantage distinct d’une simple défense. Dans ce cas, l’habilitation du syndic est nécessaire.

La distinction est donc un peu délicate et il faut porter à ces questions une attention toute particulière.

Image par Paul (dex)

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Congé d’un bail d’habitation : préférez l’huissier au courrier RAR

CE6D16F8-1E60-4F30-9AAE-F0758448050A.image_600En matière de congé de bail d’habitation, l’article 15 de la loi de 1989 dispose que:

« Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. ».

Cela signifie que pour donner congé à son locataire, le bailleur a le choix entre envoyer un courrier recommandé, ou faire procéder par huissier. 

Certes, l’huissier est plus onéreux que le courrier recommandé, puisqu’il coûtera de l’ordre de 100 Euros. 

Toutefois, c’est une solution que je conseille vivement (Et non, je n’ai pas d’huissier dans ma famille). 

En effet, si l’on observe bien le texte de la loi, on s’aperçoit que le point de départ du délai de six mois à prendre en considération pour le congé donné par le bailleur, si celui-ci agit par courrier recommandé, est de la date de la réception par le locataire. 

Donc si celui-ci prend son recommandé, comme le font les gens raisonnables, pas de problème pour le bailleur. 

En revanche, si le locataire ne prend pas son courrier recommandé, il n’y a pas de réception par le locataire dudit courrier et le délai de congé ne court pas, comme la Cour de Cassation l’a d’ailleurs rappelé récemment (Cass Civ 3, 13/07/2011, n° 10-20478). 

C’est la raison pour laquelle il est plus prudent pour le bailleur de toujours signifier le congé par huissier, ce qui évite qu’en raison de la mauvaise foi ou simplement de la négligence du locataire qui ne vas pas chercher son recommandé à la Poste, le délai de congé ne soit pas respecté et que le congé soit annulé… 

D’ailleurs, la signification par huissier, outre qu’elle permet de s’assurer que le congé a été délivré (peu important que le locataire soit là ou pas), permet aussi de s’assurer de la date du congé. 

Donc, voici une astuce bonne à savoir pour les bailleurs. 

Incidemment, cela veut dire que le locataire qui craint qu’on lui adresse un congé peut cesser de prendre ses recommandés, ce qui est une exception au principe que j’exposais dans un article précédent selon lequel la date de première présentation d’un recommandé est considérée comme celle à laquelle le courrier a été reçu. 

Photo par Ashley R. Good

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Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.