Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : septembre 2014

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeur

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeurJ’ai déjà rédigé plusieurs articles sur le vice caché  en matière immobilière.

Je vous invite tout d’abord à aller les consulter, s’agissant d’articles sur les principes généraux, et sur le cas particulier du particulier qui fait des travaux et la responsabilité qu’il encourt de ce titre.

Le problème que l’on rencontre systématiquement dans ce type de dossier consiste à prouver la mauvaise foi du vendeur.

Un bref rappel de la loi s’impose ici.

Tout d’abord, il faut souligner que même si le vendeur est responsable des vices de la chose qu’il vend, par principe, il peut convenir avec son acheteur, par une clause spécifique, d’être libéré de cette garantie. Il s’agit des articles 1641 et 1643 du code Civil :

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Donc tout le problème, essentiellement en matière de vente immobilière, est de prouver que le vendeur, qui pourtant a inséré (et c’est normal et parfaitement usuel) une clause de non garantie dans l’acte (et qui aurait probablement refusé de vendre sans cette clause, faut pas rêver) connaissait le vice.

En effet, s’il ignorait le vice, la clause prend plein effet. En revanche, si l’acheteur peut prouver que le vice était caché à la vente, que le vendeur ne l’a pas informé, mais qu’en revanche, il avait connaissance de ce vice, il peut, malgré la clause d’exclusion, engager la responsabilité de son vendeur.

Reste à prouver la mauvaise foi de ce dernier, ce qui n’est pas une mince affaire.

Dans de rares cas, on pourra le faire à base de témoignages. Par exemple, le vendeur a vendu une maison prétendument saine, mais le voisinage sait, et est prêt à témoigner, qu’en réalité la cave était très régulièrement inondée.

Parfois, cette mauvaise foi est évidente, par exemple dans le cas du vendeur qui recouvre ses murs de revêtement (lambris par exemple) afin de donner l’impression d’une remise à neuf, alors que les murs sont pourris d’humidité en dessous. Le vendeur ayant de toute évidence dissimulé sciemment l’état des murs, sa responsabilité peut être retenue.

Il y a aussi le cas où le vendeur a lui-même fait des travaux de rénovation, qui, s’ils sont neufs, ne sont pas nécessairement conformes (électricité, plomberie…) Dans un tel cas, le fait qu’il ait lui-même « bricolé » sa maison sans respecter les règles de l’art fait qu’il est considéré comme de mauvaise foi (même s’il pensait avoir bien fait). La leçon à en tirer pour les vendeurs de biens immobiliers est de faire très attention s’ils font des travaux eux-mêmes: ils peuvent risquer gros si ces travaux ne sont pas dans les règles de l’art.

A noter, le cas du vendeur qui fait faire des travaux par un tiers et qui vend, en pensant que ces travaux ont été bien faits. Il faut rappeler que le vendeur sera responsable en première ligne, mais qu’il pourra appeler en garantie son entrepreneur, et l’assureur de ce dernier, étant ici rappelé que tout entrepreneur doit désormais faire figurer sur ses devis et factures les coordonnées de son assureur.

Ou alors, tout simplement, le dégât n’était pas visible lors d’une visite (parce que caché par un meuble, par exemple ; un grand classique) mais son état d’ancienneté démontre que le vendeur ne pouvait pas l’ignorer.

Il a donc de multiples façons de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Ceci étant, souvent, cette preuve revêt une certaine technicité. Par exemple, il faudra souvent un expert qui passera sur place afin de donner un avis technique précis et impartial sur l’ancienneté d’un désordre, de laquelle ont peut déduire la mauvaise foi du vendeur.

Il faudra donc, souvent, avoir recours à un expert judiciaire pour avoir de bonnes chances de succès dans son action.

 

Limites de l’indemnisation en cas d’atteinte aux parties privatives

Limites de l'indemnisation en cas d'atteinte aux parties privatives

J’ai déjà expliqué dans divers articles que lorsque des travaux sont réalisés sur parties communes, et que les parties privatives sont touchées, le copropriétaire doit être indemnisé et que d’une façon générale, tout copropriétaire lésé à raison des parties communes (qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, d’un accident, de la vétusté…) doit voir ses droits respectés.

La règle est simple, et édictée par deux articles de la loi sur la copropriété, les articles 9 et 14 :

Article 9

« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. (…) Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Il est à noter que si des travaux non votés aux articles mentionnés par l’article 9 (mais à d’autres articles) causent des dégâts, les copropriétaires concernés doivent tout de même laisser l’accès, et ont également droit à indemnisation, sur un fondement jurisprudentiel, et non sur le fondement textuel de l’article 9.

Article 14

« Le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Toutefois, il existe un cas où, bien que les parties privatives soient affectées, le copropriétaire se retrouvera, en pratique, à supporter la charge de son dommage.

C’est en effet le cas lorsque les travaux sur parties communes affectent de façon similaire tous les copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, même si chacun des copropriétaire a vocation à être indemnisé de ses dommage, en pratique, il devra en supporter la charge.

Par exemple, supposons le cas d’un petit immeuble de trois étages, dont il faut changer toutes les canalisations en plomb. L’intervention à chaque étage sera similaire: il faudra casser le mur, atteindre la canalisation, la remplacer, tout refermer, remettre en état.

Les trois copropriétaires subiront des dommages à leurs parties privatives, et devront être indemnisés par le SDC.

Mais en pratique, puisque chacun subit un dommage similaire à celui des autres, il sera indemnisé de façon similaire à ses voisins, et ce sur les fonds du SDC.

Cela signifie donc que chacun contribuera à 100% du dommage, à hauteur d’un tiers, pour ensuite être indemnité à hauteur d’un tiers, de façon identique : finalement, chacun va financer ses propres dommages.

En définitive, un copropriétaire ne peut être indemnisé à raison des dommages qu’il subit, sans avoir à en supporter seul la charge, que si sa situation est particulière au sein de la copropriété, et si les autres copropriétaires ne sont pas dans cette même situation ; autrement dit, s’il y a une rupture d’égalité.

Si en revanche tout le monde est affecté de la même façon, tout le monde participe aux frais à hauteur de ses tantièmes, donc finalement, chacun paie pour soi.