Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Année : 2017

Puis-je utiliser mon lot de copropriété différemment de l’affectation prévue dans le Règlement de Copropriété ?

La question m’est très souvent posée, de savoir si un lot désigné d’une façon dans le Règlement de Copropriété, peut être utilisé différemment. Autrement dit,  peut-on changer son affectation.

Par exemple, on me demande si une cave peut être utilisée comme une salle de bains, si une remise peut être utilisée comme bureau, ou encore des combles aménagés en chambre.

En définitive, cela revient à poser la question de l’affectation du lot, autrement dit de son utilisation réelle, par comparaison avec la désignation du lot figurant au Règlement de Copropriété.

Pour répondre à la question, il faut d’abord aborder la notion de destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’usage global auquel il est consacré. Il peut s’agir par exemple d’une destination d’habitation, commerciale, professionnelle, industrielle, scolaire, hospitalière… Le plus souvent les immeubles en copropriété ont une destination d’habitation, parfois mixte avec également une destination professionnelle (professions libérales, bureaux…) et/ou commerciale.

Normalement, cette destination est inscrite clairement dans le Règlement de Copropriété. Dans les copropriétés les plus anciennes, cela peut ne pas être le cas et elle se déduira de la typologie des lots. Par exemple, un immeuble avec des logements dans les étages et des boutiques au rez-de-chaussée aura une destination mixte d’habitation et commerciale.

Cette notion de destination est très importante en copropriété, à tel point qu’elle ne peut être changée en Assemblée Générale que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires. En outre la liberté d’usage des parties communes n’est, essentiellement, limitée que par le respect de la destination, comme le précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel:

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ceci étant précisé, revenons-en à la question de l’affectation, donc de l’usage réel du lot.

La règle est simple: on peut affecter ses parties privatives essentiellement comme on le souhaite, dans le respect de la destination de l’immeuble, et naturellement pour peu que l’on ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Donc, si par exemple la destination de l’immeuble est l’habitation, on ne peut utiliser un lot pour une activité industrielle (sauf à ce que l’Assemblée Générale l’autorise à l’unanimité de tous les copropriétaires).

En revanche, dans le même immeuble d’habitation, on peut vouloir aménager des combles ou une remise en habitation. Pour peu que ces lots aient une configuration compatible avec l’habitation (fenêtre…) et respectent les normes d’habitabilité ce changement est libre et ne nécessite aucune autorisation en Assemblée Générale.

Cela peut s’appliquer aussi à d’autres lots « accessoires » comme des chambres de service.

En revanche, concernant une cave, il faut être prudent, essentiellement car elle n’aura souvent pas les caractéristiques techniques propres à l’habitabilité.

Enfin, n’oublions pas la question des bureaux. Peut-on les transformer en habitation librement ? Si l’immeuble a, outre sa destination professionnelle (de bureau) une destination également d’habitation, oui. En effet, transformer un bureau en logement, dans un immeuble notamment d’habitation ne pose aucune difficulté pour la destination, et a priori non plus pour les droits des autres copropriétaires.

Ceci étant précisé, il faut souligner que ce changement d’affectation, tel que décrit ici, concerne le droit de la copropriété. Ces règles ne dispensent donc pas le copropriétaire, de respecter les règles d’urbanisme. Notamment, il peut être interdit par la commune de transformer des logements en bureaux.

Enfin, outre le respect de la destination, il faut s’assurer que le Règlement de Copropriété ne contient pas de dispositions spécifiques sur le sujet, et qui seraient contraires au changement d’affectation. Par exemple, le Règlement de Copropriété va souvent interdire que certains lots d’habitation ne soient transformés en commerces ou bureaux. Dans un tels cas, le respect du Règlement de Copropriété s’impose.

 

Loi Carrez : prise en compte du bien tel qu’il est au moment de la vente

J’avais déjà exposé dans un article précédent les principes de la Loi Carrez et les dangers que le mécanisme peut entraîner pour le vendeur négligent. En effet, en cas de mesurage erroné dans une proportion de plus de 5%, la responsabilité du vendeur est engagée et il se retrouve à devoir restituer à l’acquéreur la portion de prix correspondante, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:

« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Le risque pour le vendeur était d’autant plus grand que même si l’erreur était le fait d’un mesurage Carrez erronée réalisé par un professionnel, le vendeur devait supporter lui même le remboursement envers l’acquéreur, sans pouvoir engager la responsabilité du professionnel s’étant trompé. Ainsi, la Cour de Cassation considérait que la réduction de prix en fonction de la véritable surface ne faisait que ramener le bien du bien à son juste niveau (par exemple Cass. Civ.3, 21 novembre 2006, 04-18804).

À présent ce risque est moins important, dans la mesure où la Cour de Cassation considère désormais que si le vendeur a fait réaliser le mesurage par un professionnel, il peut se retourner contre ce dernier, au titre de la perte de chance que celui-ci lui a causée de vendre son bien au même prix pour une superficie montre (Cass. Civ. 3, 28 janvier 2015, n°13-27397).

Ceci étant, il convient néanmoins de s’assurer que le mesurage Carrez comprend bien toutes les surfaces pertinentes.

Sur ce point, il faut préciser que les surfaces à mesurer font l’objet d’indications précises. Ainsi, toujours selon l’article 46 de la loi:

« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ».

Donc, notamment, il ne faut pas mesurer les caves.

Mais que se passe t’il si un local, noté comme un cave dans le Règlement de Copropriété, a été aménagé autrement par le vendeur ou un précédent propriétaire ? Faut-il le mesurer ou non?

La Cour de Cassation répond par l’affirmative.

Ainsi, lorsqu’une cave a été transformée en remise (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n°12-21918) ou en salle de bains (Cour d’Appel de Versailles, 5 janvier 2017, Jurisdata n°2017-001078), elle doit faire l’objet du mesurage Carrez, même si elle est toujours notée comme « cave » dans le Règlement de Copropriété.

La Cour de Cassation précise ainsi:

« Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».

 

 

Meilleurs voeux pour 2017