Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Envoi d’une mise en demeure d’Avocat

Si vous voulez tenter d’obtenir le paiement d’une somme qui vous est due, la première chose est de procéder à l’envoi d’une mise en demeure.

La difficulté est que votre débiteur ne sera peut être pas très impressionné par votre courrier. Il est donc souvent utile de solliciter d’un Avocat qu’il procède à cet envoi.

Le présent article a pour objet de vous donner le mode d’emploi si vous souhaitez me confier la rédaction et l’envoi de cette mise en demeure.

Votre demande pourra être faite en ligne, sans nécessité d’un rendez-vous, pour un montant forfaitaire de 200 Euros TTC.

Marche à suivre

En premier lieu, lisez l’article que j’ai rédigé sur la meilleure façon de recouvrer une créance. Il explique tous les éléments à avoir en mains pour pouvoir espérer obtenir le règlement espéré.

Ensuite, rendez vous sur la plateforme dédiée en cliquant ici.

Sur la page qui s’ouvre, dans le champ « votre question », indiquez de façon précise et synthétique les circonstances de la dette.

N’oubliez pas de joindre les documents listés ci-dessous, me permettant de monter une argumentation solide en votre faveur.  Vous pouvez joindre plusieurs fichiers, contrairement à ce qui est mentionné.

Voici les informations dont j’aurai impérativement besoin pour établir la mise en demeure :
  • Naissance de la dette : il faut m’expliquer précisément dans quelles circonstances la dette est née, à quelle date, et pourquoi.
    • Si vous êtes un professionnel, vous devriez avoir un devis signé par votre client. En l’absence de devis, il me faut au moins un échange de courrier prouvant que votre client vous a commandé une prestation. Autrement dit, il me faut la preuve qu’il existe un accord entre vous et votre débiteur.
    • Si vous êtes un particulier, il me faut la reconnaissance de dette, ou tout échange écrit qui établit de façon incontestable que la dette est due maintenant (voire, au pire, des échanges de SMS).
  • Votre identification :
    • Dans tous les cas, une copie recto verso de votre carte d’identité.
    • Si la créance est due :
      •  à votre société, un extrait Kbis de moins de trois mois.
      • à votre entreprise individuelle, votre numéro SIREN.
  • Identification du débiteur :
    • Il me faut le nom et prénom du débiteur ;
    • Une adresse à laquelle je peux lui envoyer le courrier ;
    • Si c’est une société, il me faut impérativement sa dénomination sociale et aussi son numéro de RCS ;
    • Si vous avez une adresse mail de votre débiteur, merci de me la communiquer.
  • Exigibilité de la dette :
    • Si vous êtes un professionnel, il me faut les éléments qui justifient que le travail qui vous a été commandé par le client a été effectué. L’idéal est évidemment un Procès-Verbal de réception. Ou, à tout le moins, un échange de courrier qui prouve que le travail est fini.
    • Si vous êtes un particulier, tout élément montrant que vous n’avez pas été payé dans le délai convenu sera bienvenu. Ceci étant, s’il s’agit d’une dette non remboursée, il sera difficile de prouver l’absence de règlement. Nous tenterons de faire sans.
  • Mises en demeure déjà envoyées : si vous avez déjà réclamé le paiement, merci de m’en communiquer la preuve (mail, copie de courrier…) afin que je puisse en faire état.
  • Circonstances particulières : d’une façon générale, plus votre explication sera synthétique et claire, mieux c’est. Mais n’hésitez pas à m’indiquer plus précisément les particularités de votre cas s’il y en a.

Une fois que j’aurai tous ces éléments, je préparerai un projet de courrier de mise en demeure que je vous soumettrai pour avis avant envoi.

Une fois que vous m’aurez donné votre accord, j’enverrai le courrier, d’une part en recommandé avec accusé de réception, d’autre part en courrier simplet et/ou par mail (pour se prémunir contre le débiteur qui ne va pas chercher ses recommandés).

Ma mission prendra alors fin. Toutefois, si votre débiteur refuse toujours de payer, vous pourrez si vous le souhaitez me recontacter pour la suite du dossier.

 

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La mise en concurrence pour les travaux en copropriété

Lorsque le Syndicat des Copropriétaires veut faire réaliser de travaux dans la copropriété, en principe, le syndic doit mettre en oeuvre une mise en concurrence.

L’obligation de mise en concurrence

En effet, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000,  cette obligation de mise en concurrence a été insérée dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A la même majorité, [l’Assemblée Générale] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 complète ce texte afin de préciser ses modalités d’application:

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

Comment comprendre ces textes ?

Selon l’article 19-2 du décret, tous les contrats (autre que le contrat de syndic) sont concernés. Cela signifie que la mise en concurrence ne concerne pas uniquement les marchés de travaux, mais bien tous les contrats concernant le Syndicat des Copropriétaires.

Cela peut donc concerner, par exemple, la prestation de nettoyage de l’immeuble, et pas seulement les contrats ayant pour objet de faire des travaux.

En pratique, le texte permet à l’Assemblée Générale de décider « les conditions » de la mise en concurrence. Généralement, cela signifie que tous les ans, les copropriétaires vont voter une résolution ayant pour objet de fixer le montant en dessous duquel la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Souvent, il s’agit de sommes allant de 1.000 à 3.000 euros (mais ce n’est pas une règle). L’idée est d’éviter d’ajouter des lourdeurs dans la gestion des menues affaires de la copropriété.

Dans cette hypothèse, il suffit tout simplement de respecter ce vote, seuls les contrats supérieurs au montant votés faisant l’objet d’une mise en concurrence.

Attention, exception à la mise en concurrence:

En revanche, selon la Cour de Cassation (arrêt du 26 mars 2014, n°13-10.693) si l’Assemblée Générale n’a décidé d’aucune modalité particulière pour la mise en concurrence, celle-ci n’est pas obligatoire.

Autrement dit, si l’Assemblée Générale n’a pas fixé le montant des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, il n’y a pas d’obligation de mise en concurrence.

Ce qui, à mon sens, est relativement contradictoire avec les textes combinés des articles 21 de la loi et surtout 19-2 du décret, qui justement prévoit comment on fait la mise en concurrence si l’Assemblée Générale n’a rien décidé. Mais bon, ce n’est qu’un avis personnel. La Cour de Cassation est souveraine.

Comment faire, en pratique?

La question qui se pose alors est de savoir comment faire pour procéder à une mise en concurrence respectant les termes de la loi.

La Cour de Cassation a jugé que l’obligation de mise en concurrence était respectée lorsque le syndic avait demandé plusieurs devis. Même si toutes les entreprises n’ont pas répondu, si les documents annexés à la convocation permettent aux copropriétaires de se décider en toute connaissance de cause, la décision est régulière (arrêt du 27 novembre 2013, n°12-26.395).

En outre, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite si un devis complémentaire a été proposé, en sus du contrat de maintenance existant (arrêt du 15 avril 2015, n°14-13.255).

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Superficie erronée de l’appartement acheté en VEFA

Lors de l’achat d’un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la superficie de l’appartement est un élément déterminant de la vente.

Cependant, tout comme pour la vente d’un bien achevé, il peut y avoir une erreur de superficie, qui peut résulter d’un plan erroné, ou d’une erreur de mention de la surface, par exemple.

Lorsqu’il s’agit d’un lot en copropriété, la question est réglée par l’application des règles résultant de la loi CARREZ, figurant à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour plus de détail sur le sujet, je vous invite à vous reporter à ces deux articles, ici, et puis là.

Toutefois, concernant l’appartement en VEFA, la règle est différente. Ainsi, la loi CARREZ ne s’applique pas dans le cadre de la vente en VEFA.

Cela ne veut pas dire pour autant que l’acheteur d’une VEFA est dépourvu de tout recours. En effet, il dispose de la protection générale prévue dans le Code Civil aux articles 1616 et suivants:

« Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ».

L’article 1617 du même code dispose que:

« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».

Enfin selon l’article 1622:

« L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

Or selon un arrêt de la Cour de Cassation du 24 novembre 1999, il est établi que ces dispositions s’appliquent à la vente d’immeubles à construire.

Le seul problème, que la Cour de Cassation a résolu, était le point de départ du délai d’action d’un an.

En effet, dans l’article 1622 du Code Civil, il est mentionné que le point de départ du délai est la signature du contrat.

Or en matière de VEFA, c’est illogique, en effet, il n’est pas rare que l’acte authentique de vente soit signé plus d’un an avant la livraison de l’appartement. Dès lors, cela viderait le texte de loi de sa substance, puisque l’acheteur serait dans l’impossibilité de procéder à la vérification de la surface avant l’expiration du délai.

Raison pour laquelle la Cour de Cassation décide ainsi que le délai d’un an court à compter du transfert effectif de la propriété, soit la livraison du bien. 

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Petit guide pour se défendre seul à son audience

D’une façon générale, je ne conseille pas du tout de se défendre seul à son audience.

Ce n’est pas un réflexe corporatiste, c’est simplement que moi, avocat, j’aime bien avoir un particulier, non défendu par un avocat, face à moi. C’est généralement plus facile.

En effet, un particulier n’aura, généralement, pas les connaissances de droit, mais aussi de procédure, lui permettant d’avoir toutes ses chances.

Se faire assister d’un avocat vous aide donc à avoir les meilleures chances possibles de gagner votre affaire.

Peut-on toujours se défendre seul ?

Aller seul à son audience, ce n’est pas toujours possible. Vous pouvez le faire devant le Tribunal d’Instance, ou devant le Tribunal de Commerce, ou encore au Conseil des Prud’hommes (pour rester en matière civile).

Mais par exemple c’est impossible devant le Tribunal de Grande Instance, où la représentation par avocat est obligatoire.

Ainsi l’article 751 du Code de Procédure Civile dispose que:

« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat ».

Donc au Tribunal de Grande Instance, pas question de se défendre seul, on est obligé de prendre un avocat (sauf pour un référé, là c’est bon).

Ceci étant, vous pouvez décider de vous défendre seul, soit par principe, soit parce que l’affaire n’a pas l’air bien grave, soit encore par ce que vous ne pouvez pas vous offrir l’assistance d’un avocat.

Dès lors, que faire quand on décide de se défendre seul au tribunal?

Il faut rappeler que le juge est là, en principe, pour appliquer la bonne règle de droit aux faits qui lui sont présentés. C’est la « qualification ».

Donc, en principe du moins, si vous expliquez clairement les faits, le juge appliquera le droit.

Vous n’avez donc pas absolument besoin de lui exposer la règle de droit. C’est mieux, soyons clairs, mais au pire, on peut s’en passer.

Donc voici quelques conseils pour préparer son dossier en vue de son audience.

Que faire pour préparer son audience

D’abord, prévoyez votre carte d’identité sur vous. En effet le juge voudra vérifier que vous êtes bien qui vous dites.

Si vous allez au Tribunal pour votre société (dont vous êtes le dirigeant), amenez un Kbis récent.

Ensuite, même si l’affaire est simple, il est préférable de rédiger votre argumentation par écrit.

Je ne conseille pas de forme spéciale, mais d’une façon générale voici ce qu’il faut faire :

  • Exposez très clairement les faits, en phrases courtes de type sujet, verbe, complément.
  • Prouvez-les, au fur et à mesure que vous les exposez, par exemple: « Tel jour j’ai acheté telle fourniture (voir facture de l’entreprise JEVENDSTOUT du 2 janvier 2018 en pièce n°1) »;
  • Une fois les faits clairement exposés, expliquez ensuite votre point de vue, donc ce qui motive votre demande ou votre défense. C’est la partie généralement intitulée « Discussion ».
  • Enfin, une fois que vous avez clairement exposé la situation, explicitez clairement et synthétiquement vos demandes. Dans les conclusions rédigées par un avocat, ou dans un jugement, c’est la partie de l’argumentation figurant sous le titre « Par ces motifs ». Cela signifie, en gros, que « par les motifs précédemment exposés, je demande telle et telle chose ».
  • Donc dans cette dernière partie, dites clairement ce que vous voulez, par exemple:
    • Condamner telle personne à me payer telle somme ;
    • Expulser Untel du logement loué
    • Condamner Untel à faire telle chose sous astreinte de 10 euros par jour de retard…
    • Si vous êtes en défense : Débouter Untel de toutes ses demandes…
  • Enfin, à la toute fin de votre argumentation, ajoutez la liste numérotée des documents sur lesquels vous vous appuyez.

Je vous invite à consulter en fin d’article le modèle succinct que j’ai rédigé.

Il faudra, le jour de l’audience, fournir votre argumentation au juge de même que le dossier de pièces, numérotées et rangées dans l’ordre (sauf à ce que le juge demande, par écrit, à ce que cela soit communiqué avant).

Attention, point essentiel: il faudra avoir communiqué, préalablement à l’audience (quelques jours avant de préférence), votre argumentaire et vos documents à la partie adverse ou à son avocat, afin de respecter le principe du contradictoire.

Sinon vous allez fortement énerver le juge (et l’avocat adverse).

Lors de l’audience

Lors de l’audience, vous allez plaider votre dossier. C’est à dire l’expliquer au juge par oral.

Soyez concis, clair et calme. Parlez au juge, pas à la partie adverse.

Ne vous énervez jamais, ni contre la partie adverse, ni, surtout, contre le juge.

Et une fois l’audience finie, notez bien la date à laquelle la décision sera rendue, cela n’est jamais fait instantanément pendant l’audience.

Enfin, je joins ci-dessous un modèle très succinct pouvant vous guider pour rédiger votre argumentation.

 

Modèle (très, très) succinct de conclusions:

 

Conclusions devant le Tribunal [type de Tribunal] de [VILLE du Tribunal]

 Date de l’audience :

Pour : (vos coordonnées : nom, prénom, date et lieu de naissance, profession, domicile, si vous êtes une société, dénomination sociale, numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, adresse).

 Contre : (les coordonnées de votre ou vos adversaire-s)

 

Plaise au Tribunal

  1. Exposé des faits

Exposé synthétique et clair des faits.

Mentionner systématiquement les documents prouvant les faits exposés. Exemple : « Le 2 janvier 2018, j’ai acquis une tractopelle (voir facture en pièce n°1) ».

  1. Discussion

Expliquer clairement les raisons qui justifient votre argumentation, en relation avec les faits exposés au point précédent. Exemple : « La tractopelle n’a jamais fonctionné, je considère donc qu’elle est affectée d’un vice caché ».

Si vous avez exposé des frais pour vous défendre (« frais irrépétibles »), ne pas oublier d’en demander remboursement à la partie adverse. Donner les justificatifs.

Par ces motifs

Il est demandé au Tribunal de :

Par exemple :

  • Condamner Untel à payer telle somme
  • Rejeter la demande de Untel dirigée contre moi…
  • Condamner Untel à me régler une somme de 500 Euros à titre remboursement de mes frais irrépétibles ;
  • Condamner Untel aux entiers dépens.

 

Bordereau de pièces communiquées: 

  1. Document XX
  2. Document YY

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Intervention de l’assurance Dommages Ouvrage en cas d’abandon de chantier

J’ai expliqué dans des articles précédents, auquel je vous invite à vous référer, l’articulation entre l’assurance Dommages Ouvrage et la Garantie de Parfait Achèvement.

J’ai également précisé la date à laquelle la Dommages Ouvrage prend effet, et comment.

Et comme je l’indiquais brièvement dans un autre article que je vous invite à consulter, il faut savoir que l’assurance Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, prendre en charge les réserves.

Mais la Dommages Ouvrage peut également intervenir avant même que n’intervienne la réception, dans l’hypothèse où l’entrepreneur ne remplit plus ses obligations.

L’objectif est de prémunir le Maître d’Ouvrage en cas d’abandon de chantier par l’entreprise (donc par définition avant la réception).

Dans cette hypothèse, l’article L 242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage dispose que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».

Conditions d’intervention de l’assureur Dommages Ouvrage

Dans une telle hypothèse, si deux conditions sont remplies, l’assureur Dommages Ouvrage va pouvoir intervenir. Il faut:

  • Que le Maître d’Ouvrage ait mis en demeure l’entreprise de remplir ses obligations, et que ce soit resté infructueux. Cette mise en demeure est impérative, même si l’entrepreneur et en redressement judiciaire. Par contre, on peut s’en dispenser si l’entreprise a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. En outre, l’assignation de l’entrepreneur vaut mise en demeure.
  • Qu’après cette mise en demeure, le contrat avec l’entrepreneur soit résilié pour inexécution.

Si ces deux conditions sont remplies, l’assurance Dommages Ouvrage agit pour assister le Maître d’Ouvrage.

Garantie par la Dommages Ouvrage du paiement des réparations nécessaires

Si les conditions sont remplies, la Dommages Ouvrage va prendre en charge la réparation des désordres de nature décennale, c’est-à-dire selon l’article 1792 du Code Civil ceux :

 « Même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Dans une telle hypothèse, la Dommages Ouvrage devra prendre en charge les travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction.

En revanche, la Dommages Ouvrage n’est pas tenue d’indemniser les non-façons, c’est-à-dire les ouvrages qui n’ont pas été exécutés.

Autrement dit, la Dommages Ouvrage va assurer la réparation des ouvrages mal réalisés, mais non la réalisation des ouvrages non faits.

De la sorte, il est vraiment, vraiment judicieux de souscrire une Dommages Ouvrage lorsqu’on entame des travaux.

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A quel moment débute l’assurance Dommages Ouvrage ?

Je m’aperçois que cette question se pose souvent, concernant le point de départ de l’assurance Dommages Ouvrage.

En effet, doit-on retenir comme point de départ la réception, ou bien un délai d’un an après celle-ci, une fois la garantie de parfait achèvement terminée ?

Pour rappel, l’assurance Dommages Ouvrage a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage, via un préfinancement, pour les dommages de gravité décennale.

Ces dommages sont définis par l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Elle bénéficie au Maître d’Ouvrage pendant une durée de dix ans à compter de la réception.

Or  l’article L242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage précise:

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil ».

L’idée est que la Dommages Ouvrage ne couvre pas les dommages couverts par la Garantie de Parfait Achèvement, d’où son point de départ différé.

Pour mémoire, la Garantie de Parfait Achèvement est ainsi définie par l’article 1792-6 du Code Civil:

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Autrement dit la Garantie de Parfait Achèvement sert à lever les réserves, ainsi que les problèmes signalés dans le délai d’un an à compter de la réception.

Donc, l’assurance Dommages Ouvrage, effectivement, ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception.

Reste à déterminer si elle pourrait, toutefois, prendre en charge des dommages signalés dans cette année de parfait achèvement.

Déjà, rappelons que la garantie décennale, et donc la Dommages Ouvrage, en principe, ne prennent pas en charge les réserves, qui restent du domaine de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur (ou le cas échéant de l’Architecte s’il n’a pas bien fait son travail).

Cependant, les dommages qui sont signalés dans l’année de parfait achèvement peuvent être pris en charge par l’assurance Dommages Ouvrage, sous certaines conditions édictées par l’article L242-1 du code des assurances. Cet article dispose ainsi que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

(…)

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge, après réception, des dommages signalés dans l’année de parfait achèvement, si l’entrepreneur a été mis en demeure de les reprendre, et ne l’a pas fait.

Cette prise en charge ne concerne que les désordres décennaux (impropriété à destination, atteinte à la solidité) mais peut aussi prendre en charge des réserves non levées par l’entrepreneur (puisque cela entre dans les obligations de ce dernier au sens de l’article précité).

Donc, en conclusion, effectivement, la Dommages Ouvrage ne prend effet qu’un an après la réception, mais elle peut sous certaines conditions prendre en charge des dommages signalés dans le cadre de la Garantie de Parfait Achèvement.

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On peut agir en cas de dol si le délai décennal est dépassé

En matière de construction, l’action contre les constructeurs (promoteur, Architecte, entreprise) est enfermée dans des délais stricts. En cas de dépassement, la notion de dol peut être très utile.

Elle peut permettre, en effet, d’attaquer un constructeur bien que le délai de dix ans soit écoulé.

Rappel des différents délais applicables

Autrement dit, une fois que ces délais sont écoulés, on ne peut plus agir. Ce qui est logique, puisque l’esprit de la loi était d’offrir une garantie sur une durée précise, qui constitue en quelque sorte un délai d’épreuve.

Délai d’action de trente ans en cas de dol

Cependant, si l’on est en mesure de prouver que le constructeur a commis un dol, on peut agir contre lui dans un délai de trente ans.

Selon l’article 1137 du Code Civil, le dol se définit de la façon suivante:

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

De longue date, il était entendu que celui qui trompait volontairement son co-contractant ne pouvait bénéficier du délai de dix ans, qui ne concerne que les problèmes non intentionnels. Il fallait donc une volonté du constructeur de réaliser le dommage, voire même de nuire.

Par un arrêt du  27 juin 2001, la Cour de Cassation a un peu infléchi sa position.

Dans cette décision, la Cour décide que le constructeur peut être attaqué même après dix ans s’il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, de propos délibéré, même sans obligation de nuire.

Au cas d’espèce, le constructeur avait menti sur la nature des fondations, qu’il avait dit conformes au descriptif alors que ce n’était pas le cas.

Dans un arrêt du 8 septembre 2009, la Cour de Cassation considère qu’il y a dol dans le cas de l’installation « calamiteuse » (sic) d’une cheminée dans une maison à ossature bois par des personnes ignorant visiblement les règles de l’art, cette installation étant manifestement incorrecte pour plusieurs raisons, de sorte que l’installateur ne pouvait ignorer qu’il prenait un risque de nature à entraîner presque inéluctablement un désordre.

L’intention de dissimulation est nécessaire, rappelle la Cour par arrêt du 27 octobre 2016.

La Cour précise notamment par arrêt du 5 janvier 2017 qu’une telle faute ne peut pas simplement résulter de ce qu’une société ne prend pas les précautions élémentaires pour surveiller les travaux de son sous-traitant.

Il faut donc clairement caractériser le dol en prouvant une dissimulation ou une fraude du constructeur. Une simple faute grave, non intentionnelle, ne suffit pas.

Dans une telle hypothèse, le délai d’action est de trente ans.

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Compétence territoriale entre commerçants

J’ai déjà rédigé plusieurs billets sur la question de la compétence, et notamment de la compétence territoriale.

Pour mémoire, la compétence est la capacité d’un Tribunal à juger une affaire, soit parce que ce Tribunal est la bonne juridiction pour ce type d’affaire (voir un exemple ici) soit parce que le litige est géographiquement proche du Tribunal.

Le premier critère est la compétence d’attribution: tel type de litige est confié à tel type de Tribunal.

La second est la compétence territoriale: quel est le Tribunal géographiquement compétent.

Tout cela est une pure question d’organisation judiciaire. Cela n’a aucun rapport avec les facultés intellectuelles du juge. Autrement dit, un Tribunal ne sera jamais mécontent que vous lui disiez qu’il est incompétent, car cela ne signifie pas que vous pensez que ses juges sont bêtes, mais que le litige aurait dû être présenté au Tribunal voisin. Au contraire, le juge sera ravi d’avoir une affaire de moins à traiter.

Quelle compétence pour les commerçants

Venons-en à la question de la compétence entre commerçants.

Déjà, par principe, il faut souligner qu’entre commerçants, le Tribunal de Commerce est compétent, en vertu de l’article L721-3 du Code de Commerce selon lequel:

« Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l’arbitrage les contestations ci-dessus énumérées ».

Autrement dit, si vous faites du commerce d’une quelconque façon, le Tribunal de Commerce est compétent pour vos litiges. Si vous êtes une société commerciale, cette compétence est naturelle.

En revanche, le Tribunal de Commerce ne juge, a priori, que les commerçants. Une personne ou une entité non commerçante ne peut y être jugée contre son gré. Donc, par exemple, si vous êtes commerçant, vous ne pouvez saisir le Tribunal de Commerce pour un litige avec un client consommateur.

La compétence territoriale entre commerçants : nécessité d’une clause spécifique

Par principe, entre commerçants, les règles normales de compétence territoriale s’appliquent.

Mais il existe une dérogation, dans la mesure où le Code de Procédure Civile prévoit que les commerçants peuvent choisir le Tribunal de Commerce géographiquement compétent.

Ainsi, selon l’article 48 du Code de Procédure Civile:

« Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

Décortiquons un peu ça.

Ce que ce texte veut dire, c’est que les commerçants ont le droit de choisir leur compétence territoriale:

  • Pour peu qu’elle ait été convenue entre commerçants : on ne peut l’opposer à un non commerçant (consommateur, par exemple…);
  • Qu’elle soit très apparente (pas de petits caractères en niveau de gris);
  • Qu’elle figure dans l’engagement de la personne à qui ont veut l’opposer.

Conditions de légalité de la  clause de compétence territoriale

Pour que la clause puisse s’appliquer, les trois conditions mentionnées ci-dessus doivent être remplies. La dernière est particulièrement importante. Je m’explique.

Supposons que la société A, qui se trouve à Toulouse, veut que tous ses litiges commerciaux se déroulent dans cette ville. Elle contracte avec la société B, située à Nantes, et un litige s’élève.

Si A veut s’assurer que ce sera le Tribunal de Commerce de Toulouse qui sera compétent, et non celui de Nantes, elles devra l’écrire de façon très lisible dans le contrat la liant à B.

Il est indispensable que la clause de compétence territoriale soit inscrite dans le document contractuel existant entre A et B.

Cette clause, en effet, n’est pas valable si elle est écrite dans un autre document (des conditions générales de vente, par exemple), ou si elle est implicite dans le cadre d’un courant d’affaires, voire si elle figure dans une facture ultérieure.

Autrement dit, il faut qu’elle figure dans le document comportant l’engagement contractuel des parties et validé par le deux sociétés A et B.

Sinon, la clause est nulle et la compétence territoriale de droit commun s’applique de nouveau.

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Être Avocat, c’est quoi?

Une fois n’est pas coutume, je n’aborderai pas dans ce billet une question de droit, mais quelques informations générales sur le métier d’Avocat, du moins tel que je le pratique.

En effet, en ces temps où l’on parle beaucoup accès à l’université, il me semble utile de faire un article, raisonnablement bref, sur ce métier.

Car il me semble que nombre de lycéens et étudiants divers souhaitent l’exercer, sans avoir vraiment la moindre idée de ce qu’il recouvre, ni de ce que constitue l’exercice du droit.

Ils (elles) se retrouvent donc en première année de droit en ignorant presque tout de ce à quoi cela correspond.

Il peut donc être utile d’avoir une petite idée de la sauce à laquelle on va être mangé.

Les études de droit

S’engager dans des études de droit pour être avocat, c’est avant toute chose apprendre le raisonnement juridique. Certes on va vous demander d’apprendre un certain nombre de choses par coeur, et à vrai dire (du moins à mon époque, dans les temps reculés de la préhistoire où je chassais ma pitance avec mon dinosaure de compagnie) la première année, on ne fait pas vraiment de droit, mais de l’histoire, des relations internationales, de l’étude de la Constitution…

Toutes choses plutôt intéressantes, mais pas vraiment du droit.

À partir de la deuxième année vous allez commencer à vraiment étudier la chose, avec un certain nombres de matières qu’il faudra commencer à gober. Et, ne nous le cachons pas, il y aura énormément de travail de mémoire.

Mais ce que vous devez apprendre à ce moment là, c’est le raisonnement juridique.

D’une façon générale, nombre de mes billets l’abordent. Mais plus spécifiquement, je vous conseille de lire la série de quatre billets qui y sont consacrés, et qui commence par celui-ci.

Vous pourriez aussi lire des articles sur divers grands principe du droit, que l’on trouve tous ici, et par exemple ceux consacrés aux responsabilités contractuelle et délictuelle, au principe selon lequel nul n’est censé ignorer la loi, à la force majeure ou encore au principe (sacré) du contradictoire.

Ainsi, d’une façon générale, faire du droit, c’est connaître la règle concernant une question donnée, et voir comment l’appliquer (ou non) à la situation qui se présente à vous.

Par exemple, il est interdit, par sa faute, de blesser quelqu’un. C’est une application du principe de la responsabilité délictuelle. Cas pratique: j’ai ramassé de cailloux, puis-je les lancer contre mon petit camarade ?

  • Réponse 1 : Non, c’est interdit par la loi
  • Réponse 2 : Sérieusement, relisez les lignes qui précèdent. Indice : la réponse 1 est la bonne.

Donc, une fois que vous aurez fait vos années de droit (a priori, 5 pour avoir un master) vous envisagerez, peut être, de devenir avocat. Mais pas forcément, de études de droit peuvent mener à de nombreuses autres carrières (juriste en entreprise, magistrat, police, médiateur, Président de la République…)

Que fait un Avocat

Alors, être avocat, c’est quoi ? Ce n’est certainement pas brailler « Votronneur » à un juge.

Evidemment, ça dépend de la branche du droit que vous avez choisie (civil, pénal, public, des affaires…) et de votre exercice (collaborateur, voire salarié, dans un cabinet, à votre compte seul ou avec des associés, dans une petite ou une grande structure…)

Pour ma part, j’exerce à titre individuel, en matière civile, et je m’occupe essentiellement de contentieux. Cela veut dire que j’assiste mes clients dans le cadre de leurs procès.

Une telle activité implique notamment un gros travail de dossier.

Attendez-vous à potasser des heures la pile de documents (ou les gigaoctets) remis par vos clients, pour comprendre de quoi il retourne et être capable d’en faire la synthèse, d’en tirer ce qui est intéressant, et au final de rédiger un document plus ou moins long (assignation, conclusions…) mais généralement d’une petite dizaine de pages au moins, pour présenter l’affaire au juge. Ou pour rédiger un contrat, ou un protocole d’accord. La liste est pratiquement infinie.

Il faut donc apprécier de lire beaucoup et d’écrire, beaucoup aussi.

On vous demandera aussi un travail de recherche, pour affiner votre analyse juridique du sujet. Même si vous êtes spécialisé dans un domaine, ça n’empêche pas de chercher souvent des éléments plus précis que ceux que l’on connaît déjà.

Mais être avocat, ce n’est pas que se prélasser dans son fauteuil en compulsant de codes.

Il s’agit aussi, souvent, d’être par monts et par vaux constamment, en expertise le matin et en audience l’après midi. C’est surtout vrai lorsque vous avez une activité contentieuse. Bien moins si vous passez votre journée à rédiger des contrats ou des actes de fusion acquisition.

Donc, il faut faire un gros travail de réflexion qu’il faut ensuite présenter, au juge, au client, à l’adversaire…

Ce qui souvent nécessite une bonne maîtrise de l’oral. Car même si vous avez très bien préparé votre dossier, la plupart du temps, il faudra le plaider. Il est vrai que maintenant, les juridictions s’appuient de plus en plus sur l’écrit, guère sur l’oral. Mais si vous êtes incapable de présenter votre affaire clairement et de façon percutante, cela va certainement indisposer le juge qui risque d’avoir un apriori de départ négatif.

Parfois vous vous retrouverez en conférence de presse, mais c’est quand même très rare. Personnellement, je ne pense pas que ça m’arrive jamais (plus si vous vous orientez vers le pénal). Tout ça pour dire qu’il ne faut pas choisir ce métier pour le feu des projecteurs.

En synthèse, c’est un métier très gratifiant, mais qui peut être difficile voire ingrat.

Avantages et inconvénients 

Les avantages:

  • La maîtrise de votre activité (du moins quand vous êtes votre propre patron)
  • La possibilité de percevoir une bonne rémunération si tout se passe bien
  • Un métier foncièrement intéressant
  • Le lien direct avec la clientèle

Les inconvénients:

  • Le risque de précarité si vous n’arrivez pas à avoir assez d’affaires à traiter. Il ne faut pas croire que tous les avocats sont des nantis, nombreux sont ceux qui essaient de joindre les deux bouts.
  • Une potentielle surcharge de travail et l’épuisement qui va avec, sachant que ce n’est pas incompatible avec la précarité, malheureusement
  • Comme tout entrepreneur, pas d’horaires fixes, on travaille à toute heure selon les choses à faire
  • La gestion, fréquente, de l’urgence, et le stress associé
  • Le risque d’impayés (sauf si vous êtes avocat salarié, c’est peu fréquent mais ça existe)
  • Une couverture sociale très mince (pas d’assurance chômage…), donc un travail sans filet

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Meilleurs voeux pour 2018

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Le Procès-Verbal d’Assemblée Générale doit être rédigé en fin d’AG

Comme je l’ai déjà exposé par le passé, le Procès-Verbal d’Assemblée Générale est un document essentiel dans la vie de la copropriété.

En effet, l’Assemblée Générale est le seul moyen pour les copropriétaires de prendre les décisions communes, en appliquant diverses majorités selon le type de décision.

Diverses mesures sont prises pour s’assurer de la régularité d’une Assemblée Générale et de son Procès-Verbal: règles de convocation, mise à l’Ordre du Jour de questions posées par un copropriétaire, délais, notification, procédure de contestation

Des questions se sont également posées, concernant la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale, par rapport à ce qui s’était dit lors de l’assemblée.

Il existait en effet un risque que le Procès-Verbal, établi par le syndic, postérieurement à la fin de l’Assemblée Générale, ne reflète pas exactement ce qui avait été débattu.

Le problème que cela posait pouvait être plus ou moins grave.

Ainsi, cela pouvait consister en la rédaction négligente d’une résolution, mais qui reflétait toutefois ce qui avait été décidé. Plus grave, cela pouvait consister en des résolutions différentes de celles qui avaient été votées.

Le Procès-Verbal pouvait également mentionner que tel copropriétaire avait voté « oui » à telle résolution alors qu’en réalité, il avait voté « non » (ou l’inverse).

Ce qui était particulièrement grave, dans la mesure où le fait de s’opposer à une résolution finalement adoptée (ou de voter en faveur d’une résolution finalement rejetée) conditionne la possibilité de contester cette résolution.

La question de la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale se posait donc.

En 2004, la difficulté a été réglée par la modification de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 , désormais rédigé de la façon suivante:

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

De la sorte, le Procès-Verbal doit être établi pendant l’Assemblée Générale, et en fin d’Assemblée Générale, signé par le président de séance, le secrétaire (généralement le syndic) et les scrutateurs.

Évidemment, le syndic va ensuite le remettre au propre (s’il a été rédigé à la main pendant l’Assemblée Générale) pour ensuite le notifier aux copropriétaires. Même si de nos jours, certains syndic viennent en séance avec un ordinateur portable et une petite imprimante, pour faire en temps réel la version définitive du Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Mais comme on dispose d’une copie « originale » signée en fin de séance, on peut s’assurer que le document au propre est conforme à ce qui a été dit en séance, et certifié par la signature du Président de séance et des scrutateurs.

Cela permet donc de s’assurer de la sincérité du document final.

Enfin, il faut savoir que cette disposition s’applique à peine de nullité.

Ainsi, si le Procès-Verbal n’a pas été établi pendant l’Assemblée Générale, et signé en fin de séance, il est nul. 

Cela a déjà été jugé plusieurs fois, par exemple par la Cour d’Appel de Paris en 2009 ou par celle d’Aix-En-Provence en 2013.

Dès lors, si vous craignez que le Procès-Verbal final ne soit pas exactement conforme à ce qui a été voté, le plus judicieux est de vous faire élire scrutateur en début de séance, cela vous permettra de vous assurer du texte final de ce Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Pourvoi en Cassation, pourquoi, comment.

Lorsqu’on vient de recevoir un arrêt rendu par une Cour d’Appel, on peut envisager, s’il n’est pas très favorable, un pourvoi en cassation.

Il est donc préférable de comprendre comment fonctionne un pourvoi, et son utilité.

J’ai déjà exposé dans une série d’articles les mécanismes de l’appel et du pourvoi en cassation, et vous pouvez consulter ici celui consacré à la cassation.

D’abord, il faut savoir que généralement, la question du pourvoi se pose après un arrêt de Cour d’Appel.

Toutefois, certaines décisions ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un appel, et seulement d’une instance en cassation, lorsqu’elles concernent un intérêt inférieur à un certain montant. On les appelle les décisions « en dernier ressort ».

Par exemple, devant le Tribunal d’Instance, les décisions seront rendues en dernier ressort lorsque les litiges sont d’un montant inférieur à 4.000 euros.

Ceci étant précisé, revenons au pourvoi en cassation. Pour la suite, pour plus de facilité, on va supposer que l’on envisage la Cassation après un arrêt de Cour d’Appel.

Si l’on a une décision défavorable susceptible de pourvoi, il faut donc s’interroger pour savoir s’il est judicieux de faire un tel pourvoi.

Déjà, il faut savoir que le pourvoi en cassation n’est pas suspensif d’exécution. Donc, si on a été condamné, on ne peut former un pourvoi en cassation pour échapper aux condamnations prononcées par la Cour d’Appel.

Pire, si les condamnations ne sont pas exécutées, le pourvoi pourra faire l’objet d’une radiation.

Donc, si on veut juste gagner du temps pour ne pas exécuter ses condamnations, c’est loupé.

Ensuite, il faut savoir que la Cour de Cassation ne va pas juger l’affaire une troisième fois (après la première instance et la Cour d’Appel), mais va porter une appréciation strictement juridique.

Ainsi, elle ne va pas vérifier si telle ou telle chose est arrivée, mais elle va prendre les faits, tels qu’établis par la Cour d’Appel, et vérifier si la règle de droit a correctement été appliquée, et si les règles procédurales ont été respectées.

On peut prendre un exemple simple tiré du droit de la construction.

Comme je l’ai exposé dans deux articles précédents, la garantie décennale indemnise le Maître d’Ouvrage si le dommage qu’il subit porte atteinte à la solidité de son ouvrage ou le rend impropre à sa destination, selon la définition de l’article 1792 du Code Civil.

Typiquement, si les fondations d’une maison sont mal réalisées, et que des lézardes apparaissent, on va généralement considérer que la garantie décennale doit être mobilisée, puisque la solidité de la maison n’est plus garantie, et qu’elle est impropre à son usage (il pleut à l’intérieur).

En première instance et en appel, le Tribunal et la Cour d’Appel vont d’une part déterminer si oui ou non il y a des dommages, de quelle importance, puis les qualifier, afin de déterminer s’ils rentrent dans les conditions d’application de l’article 1792 du Code Civil, autrement dit, s’il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage ou s’il devient impropre à sa destination. Si oui, les responsables du dommage seront condamnés.

Devant la Cour de Cassation, le raisonnement est tout autre.

La Cour de Cassation va ainsi prendre pour acquis ce que la Cour d’Appel a retenu sur la matérialité des dommages. Ainsi, si la Cour d’Appel a décidé que oui, il y a une grosse lézarde imputable à l’entreprise, la Cour de Cassation ne va aucunement le remettre en cause.

Ainsi, le juge du fond (le juge de la Cour d’Appel, donc) est seul à faire une appréciation, souveraine, des faits de la cause.

La Cour de Cassation, pour sa part, va se borner à vérifier que la règle de droit a bien été appliquée.

Elle va donc vérifier si l’existence d’une grosse lézarde est de nature à affecter l’ouvrage dans sa solidité, ou son usage.

Si elle considère que la Cour d’Appel a bien appliqué la règle de droit, la Cour de cassation va simplement rejeter le pourvoi en cassation.

Si en revanche la Cour de Cassation considère que la Cour d’Appel n’a pas bien appliqué le droit, elle « casse » l’arrêt, en tout ou en partie, et renvoie l’affaire, pour être rejugée, devant une autre Cour d’Appel.

Donc, face à un arrêt de Cour d’Appel défavorable, le bon réflexe n’est pas de contester les faits tels qu’ils ont été retenus par le juge, mais de regarder si on peut considérer que les juges d’appel n’ont pas fait une bonne appréciation du droit. Si oui, on peut tenter le pourvoi en cassation.

Enfin, en conclusion, il faut souligner que l’exposé que je viens de faire est, volontairement, succinct et synthétique. Il existe d’autres motifs justifiant la cassation de l’arrêt, dont l’application est relativement subtile. Donc si véritablement vous voulez contester un arrêt, la solution la plus judicieuse est de solliciter votre avocat afin d’obtenir une consultation sur les chances de succès d’un pourvoi en cassation.

À noter, ce ne sera pas votre avocat habituel qui s’en occupera, mais un avocat spécialisé, qui n’intervient que devant la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, et qui est rompu à la procédure et aux subtilités de la Cour de Cassation.

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Mon immeuble arrive en bout de décennale, que faire ?

Le présent article a pour but de donner, succinctement, quelques conseils sur la marche à suivre si vous êtes dans un immeuble qui arrive en bout de décennale et qui présente quelques défauts. Ou à tout le moins, que vous ne voulez pas laisser passer l’échéance sans rien faire.

D’abord, il faut  faire un inventaire exhaustif des problèmes subis par l’immeuble, tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Cela peut aller de fenêtres qui ferment mal à des fissures ou des infiltrations dans le garage, par exemple.

La solution la plus judicieuse, si vous pouvez vous l’offrir, est de faire réaliser un audit de l’immeuble par un Architecte ou un Expert ingénieur en bâtiment. Pour info, voici un lien vers l’annuaire de l’Ordre des Architectes.

Une fois cet expert désigné, il viendra examiner l’immeuble de fond en comble pour relever les désordres que vous avez déjà vus, mais aussi pour vérifier s’il n’y en a pas d’autres.

Une fois son rapport déposé, vous pouvez envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble, ou la Dommages Ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Attention toutefois aux délais ! Il faut savoir qu’en cas de problème, si vous ne saisissez pas la justice avant l’expiration du délai de 10 ans, après vous ne pourrez rien faire, si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Autrement dit, si une fois que vous avez l’inventaire précis des désordres affectant votre immeuble, votre constructeur et/ou son assureur n’agissent pas très rapidement pour les réparer, ou à tout le moins ne reconnaissent pas par écrit leur responsabilité, il faut saisir la justice au plus vite.

Par exemple, si votre immeuble a été réceptionné le 15 avril 2007, je conseille très fortement de saisir la justice le 14 avril 2017 au plus tard.

Maintenant, que peut-on espérer d’une telle démarche ?

Il faut savoir que votre immeuble bénéficie pendant dix ans non seulement de la garantie décennale, mais d’une garantie contractuelle également. (On oublie la biennale qui n’est plus d’aucun intérêt si vous êtes en fin de décennale…)

Donc, vous bénéficiez en premier lieu de la garantie décennale, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (qu’il ne faut pas confondre avec la livraison).

Cette garantie décennale couvre les dommages importants, qui soit mettent en péril la solidité de l’ouvrage (fissures…) soient le rendent impropre à sa destination (infiltrations en toiture qui n’assure plus le clos et le couvert).

Pour en savoir davantage sur le sujet, vous pouvez consulter les articles suivants,  ici et ici , consacrés à la garantie décennale.

Mais il faut aussi savoir que si les dommages affectant votre copropriété n’atteignent pas le niveau de gravité décennale (ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour la pérennité de votre immeuble) vous pouvez néanmoins vous faire indemniser.

En effet, parallèlement à la garantie décennale existe une garantie contractuelle, qui permet d’indemniser les dommages moins importants. Il s’agit de la garantie des dommages intermédiaires. Attention, elle court dans les mêmes délais que la décennale, soit dix ans à compter de la réception. Là aussi, il faut faire attention aux dates.

Ainsi, en cas de désordres, vous disposez de plusieurs moyens d’obtenir une indemnisation de vos désordres. Le tout est de ne pas laisser passer l’anniversaire des dix ans de la réception.

 

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Livraison et réception, il ne faut pas confondre.

Il semble utile de faire la distinction entre les notions de livraison et de réception, qui sont proches, mais qui ne se recouvrent pas.

J’ai déjà évoqué la question de la réception et de son utilité dans de nombreux articles.

Au fil des articles, j’ai ainsi rappelé à quoi sert la réception etpourquoi il est souhaitable d’y procéder.

J’ai souligné qu’elle doit de préférence intervenir dans le cadre d’un Procès-Verbal, même si on peut parfois s’en passer, mais que s’il y a Procès-Verbal écrit, il ne faut surtout pas oublier de noter les éventuelles réserves.

Et surtout, il faut rappeler qu’en matières de garanties, la réception est le point de départ.

Ainsi, c’est à compter de la réception que débutent la garantie décennale, la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle dite des « dommages intermédiaires« .

La réception est donc une notion très importante en matière de construction.

Mais il ne faut pas la confondre avec la livraison. En effet, il s’agit de deux notions différentes.

La réception concerne le Maître d’Ouvrage qui réceptionne des travaux. La livraison concerne le propriétaire à qui, généralement, on livre un logement.

Selon l’article 1792-4 du Code Civil:

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il s’agit donc exclusivement de la réception de travaux, réalisés par une ou plusieurs entreprises, à la demande du Maître d’Ouvrage.

Ainsi, par exemple, il s’agit pour le Maître d’Ouvrage de réceptionner des travaux de plomberie réalisés sur sa propriété.

La réception implique une relation de maitrise d’ouvrage entre la personne qui commande les travaux, et celle qui les réalise.

En revanche, la livraison consiste pour un nouveau propriétaire à prendre possession d’un bien, généralement construit à l’initiative d’un Maître d’Ouvrage, le promoteur.

Ainsi, en synthèse, le promoteur (qui est le Maître d’Ouvrage) va réceptionner la construction de l’ouvrage vis-à-vis des entreprises. Puis ensuite, il va livrer les appartements aux différents propriétaires, qui vont en prendre possession.

Dès lors  livraison et réception entraînent des effets différents, pour différentes personnes.

Notamment, selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le propriétaire a une action contre son vendeur en cas de défauts de conformité et de vices apparents. Or les délais de cette action courent à compter de la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, et non d’une réception.

Il est donc important de bien distinguer les deux notions qui ne se recouvrent ainsi pas.

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Condamnation in solidum, responsabilités décennale et contractuelle

J’ai déjà expliqué dans un article précédent ce qu’est une condamnation « in solidum ». Pour rappel, lorsqu’on bénéficie d’une condamnation in solidum contre deux adversaires au moins, cela signifie que l’on peut récupérer toutes les condamnations chez l’un d’entre eux, à charge pour lui de récupérer chez le second ce qui était dû par ce dernier.

Pour celui qui bénéficie de la condamnation, c’est donc un avantage non négligeable, destiné à le prémunir contre l’insolvabilité potentielle de ses adversaires.

Par exemple, dans un litige de construction, il n’est pas rare qu’une ou plusieurs entreprises aient déposé le bilan au moment du procès.

La possibilité pour le Maître d’Ouvrage de pouvoir récupérer ses condamnations chez l’un des adversaires solvables (entreprise solide, ou encore mieux, assureur) est donc une garantie de ne pas avoir fait le procès en vain.

En réalité, lorsqu’on envisage une action judiciaire, il est nécessaire de réfléchir, dès le début, aux possibilités de solvabilité du ou des adversaires en fin de litige.

Et c’est là qu’il faut réfléchir aux moyens juridiques à mettre en oeuvre, car selon le type de responsabilité que vous pourrez engager, vous pourrez bénéficier plus ou moins facilement d’une condamnation in solidum.

En matière de construction, il est fréquent que la responsabilité des constructeurs soit engagée sur le fondement de la responsabilité décennale. Dans ce cas, pas de problème. En effet, si les conditions de cette responsabilité sont réunies (atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination) les constructeurs et leurs assureurs sont présumés responsables, et condamnés in solidum.

Cela signifie que le Maître d’Ouvrage peut récupérer 100% de ses condamnations chez l’assureur de son choix, à charge pour cet assureur de récupérer (ou non) chez les autres les parts de condamnation incombant à ces derniers. C’est donc cet assureur qui se retrouve à supporter le risque d’une éventuelle insolvabilité.

Ainsi, il est relativement avantageux, en termes de procédure, que le dommage soit qualifié de décennal puisqu’il entraîne, d’une part, la mobilisation de la garantie des assureurs, et d’autre part une condamnation in solidum.

En matière contractuelle, c’est plus compliqué.

Pour mémoire, en matière de construction, on peut être dans le domaine contractuel, synthétiquement, dans trois cas:

  • Lorsque le contrat est en cours. Ainsi, les travaux sont en cours de réalisation, et un problème se pose: on est en période contractuelle.
  • Lorsque les dommages constituent des réserves à la réception. En effet, ces réserves sont considérées comme relevant  de la responsabilité contractuelle. C’est logique car il s’agit de désordres constatés juste avant de réceptionner, donc pendant la période de travaux, qui s’achève avec la réception.
  • Lorsqu’il s’agit de dommages intermédiaires.

En matière contractuelle, la condamnation in solidum n’est pas automatique. Sur le principe, chacun doit être condamné, séparément, à hauteur de sa part de responsabilité.

Le Maître d’Ouvrage pourra donc se trouver à récupérer 20% des condamnations chez le Maître d’Œuvre, 50% chez l’entreprise A, et les 30% restants chez l’entreprise B.

À supposer que les défendeurs soient solvables, bien sûr.

Dans ce domaine, il demeure toutefois possible d’obtenir une condamnation in solidum.

Il faut pour cela démontrer que chacun des défendeurs a concouru à l’entier préjudice subi par le Maître d’Ouvrage. Selon une jurisprudence ancienne et constante (voir par exemple l’arrêt de la Cour de Cassation du 6 octobre 1993) si le Maître d’Ouvrage parvient à rapporter cette preuve, il pourra bénéficier d’une condamnation in solidum entre les défendeurs.

Cela peut présenter un véritable intérêt, si par exemple une des entreprises est notoirement solvable (grosse société de travaux) ou en présence d’un architecte, généralement bien assuré y compris pour la période contractuelle.

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