Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Cas du particulier qui fait des travaux dans son logement

89AB8A32-2B32-4594-9453-4B64B7D57832.image_600Il peut sembler tout naturel de vouloir aménager son petit chez-soi et d’y faire quelques travaux. 

Mais il faut faire particulièrement attention dans ce cas, car il existe des risques importants en cas de revente. 

Prenons un exemple tout simple. Vous avez une petite maison à la campagne, et l’électricité ne vous convient pas, alors vous la refaites vous-même après quelques passages chez Castorama. 

Le problème c’est que vous n’êtes pas électricien, même si vous avez des notions en la matière. Donc, même si l’installation n’est pas à proprement parler très dangereuse, il y a de fortes chances qu’elle ne soit conforme ni aux règles de l’art, ni aux normes actuelles. 

Tant que vous conservez la maison, pas de problème. Lorsque vous la revendez, en revanche, vous vous exposez à ce que votre acheteur se plaigne de ces travaux. 

Il peut le faire sur au moins deux fondements. 

En premier lieu, vous êtes considéré comme constructeur au sens du Code Civil. Cela veut dire que vous êtes redevable de l’ensemble des garanties des constructeurs : garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil, garantie des dommages intermédiaires notamment. 

Dans notre cas, votre installation qui n’est pas aux normes sera certainement considérée comme dangereuse, donc entraînant votre responsabilité sur le fondement de la garantie décennale. Au mieux, comme elle n’est pas conforme, et que vous étiez conscient de « bricoler » votre électricité (au lieu de la confier à un professionnel agréé) vous avez commis une faute entrainant votre responsabilité sur le fondement des dommages intermédiaires. 

En second lieu, votre acheteur peut vous attaquer sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code Civil. 

Dans un tel cas, il y a peu de chances que l’exclusion de garantie que votre notaire n’aura pas manqué d’insérer dans votre acte de vente vous protège, car on considèrera que, ayant vous même construit l’installation, vous la connaissez parfaitement, et que s’il y a un vice, vous le connaissez aussi, puisque vous êtes conscient, toujours, d’avoir bricolé la chose plutôt que de confier le travail à un électricien. 

Dans tous les cas, le risque encouru n’est pas négligeable. 

En matière de décennale, il disparaît si vous vendez plus de dix ans après avoir fini les travaux. D’où l’importance de conserver les justificatifs desdits travaux (en l’espèce, par exemple, les factures des fournitures). 

En matière de vice caché, en revanche, cette sécurité n’existe pas. 

Donc il est vivement conseillé de faire très attention si vous faites des travaux. 

Cela signifie qu’il faut autant que possible, si vous n’êtes pas vous-même un professionnel qualifié, les faire faire par des entreprises dûment assurées. 

Et si vous n’êtes pas sûr de vous, la solution est, lors de la revente, d’avertir clairement votre vendeur (et d’en rapporter la preuve) des travaux réalisés afin qu’il s’agisse, si vices il y a, de vices apparents donc acceptés par l’acheteur. 

Dans tous les cas, si les travaux sont importants, souscrivez une assurance Dommages Ouvrage et prenez un architecte.

Photo par EePaul

Licence Creative Commons

23 Comments

  1. Bonjour maitre.
    Avec ma conjointe, nous avons fait l’acquisition d’un appartement rénové par l’ancien propriétaire.
    Ce dernier a mal fait la plomberie (pente positive en évacuation d’eau).
    Certain de ces tuyaux sont dans des meubles de cuisine, dans des cloisons, derrière des radiateurs…
    La problème est que cette évacuation se bouche assez souvent.
    Il est en de même pour le radiateur de la SDB qui ne chauffe pas et qui ne risque pas de chauffer sachant que lui aussi est mal installé.
    Nous aurions donc voulu savoir si il y avait moyen de se retourner contre notre vendeur?
    Aussi, est ce qu’un futur acheteur pourrait se retourner contre nous à cause de ces malfaçons?

    Je vous remercie pas avance.
    Cordialement.

    • Marie Laure Fouché

      2 octobre 2018 at 10:58

      Oui, vous pouvez vous retourner contre votre vendeur, et oui, votre futur acquéreur pourrait faire la même chose à votre encontre. Il faudrait étudier la question de savoir s’il est opportun d’agir contre votre vendeur. Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),
      Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  2. Bonjour Maitre. Nous venons d acheter un maison il y a 1 semaine. Il y a 2 annexes (atelier et auvent garage ) realises par le vendeur lui meme. Il a fait les travaux en 2013 donc c est garantie decenale jusqu en 2023 pour ce qu il a realise. Ces travaux ne sont pas acheves car nous devons finir le crepi comme cela est stipule dans l acte authentique produit par le notaire. Sauf que nous venons d avoir un gros orage sur la commune et les parties annexes ont ete innondees (5,5cm). Nous avons donc contacte le notaire pour lui signaler le probleme et apparement le vendeur a deja eu un probleme de ce genre auparavant sauf qu il ne l as dis ni au notaire ni a l agence immobiliere et ni a nous acquereurs avant la vente finale car ca a deja inondee. Il dit avoir refait l etancheite lui meme suite a ce degat et que le probleme serait du fait que le crepi ne soit pas fait. Nous pensons que c est un vice cache car si nous avions eu l information avant nous ne nous serions pas engager dans cet achat. De plus , il a construit ses annexes en limite de la propriete et n as donc pas realise de drain sur la partie qui innonde. (Information donne par un voisin que le proprietaire a confirme verbalement) . Quelle est la solution par rapport a ca car je viens de regarder le code civil art 1644 et j aimerais connaitre votre point de vue la dessus. Nous ne pourrons annuler la vente et etre rembourser car j ai deja detapisser les chambres mais je souhaiterais que le vendeur regle ce probleme par une entreprise et/ou lancer une procedure pour revoir le prix de vente a la baisse et si il faut aller devant les tribunaux demander en plus des dommages et interets. Meme si nous realisons le crepi comme convenu dans l acte final, si lorsqu il y a un gros orage et que l eau arrive par le bas (remontee des eaux du sol , nous ne pourrons jamais revendre cette maison avec ce probleme. Si je demande une annulation de la vente et donc un remboursement complet et que je m engage par ecrit aupres de mon notaire pour retapisser les chambres et lui rendre la maison , est ce possible? Que pensez vous de ce cas. Je vous remercie pour votre retour . Cdt.

    • Marie Laure Fouché

      5 juillet 2018 at 09:51

      J’ai tendance à penser qu’eu égard à la gravité du problème, le fait que vous ayez retiré le papier peint des chambres est minime. Si effectivement vous avez un vice caché, ceci ne va pas vous empêcher d’agir. Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),
      Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  3. Bonjour Maître,

    Nous avons acheté début janvier 2018 un bien immobilier avec assainissement autonome.

    Lors de la signature chez le notaire, il nous a été remis un rapport du SPANC en date de 2015 attestant du caractère « conforme » des installations d’assainissement non collectif et valable jusqu’en 2025.

    Ayant des problèmes de remontée d’odeur depuis notre emménagement, j’ai découvert la raison du problème il y a quelques jours : l’ancien propriétaire a déposé 2 mètres de gravats sur la totalité du lit d’épandage de 100 m² l’an passé.

    Je sors d’un RDV au SPANC, qui m’explique que le dispositif ne peut plus fonctionner correctement (écrasé par le poids de matériaux, et non respect des règles du DTU 64.1 qui indique un volume de terre max de 20 cm d’épaisseur pour laisser les eaux s’évaporer). A court terme, il est certainement possible que la fosse déborde. En cas de nouveau diagnostic, le rapport du SPANC m’indique qu’il donnera avis de non-conformité des installations.

    Quel recours ai-je désormais ? le notaire m’ayant délivré un rapport de conformité, qui ne correspond pas à la réalité actuelle..

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse,

    Nous avons

    • Marie Laure Fouché

      21 février 2018 at 11:31

      Vous pourriez potentiellement agir en vice caché, ou en défaut de conformité du bien vendu à ce qui a été promis.

  4. Bonjour Maitre

    Nous aurions besoin de vos connaissances .
    Nous avons acheté notre maison de juin 2014 en septembre 2016 .
    L’aménagement extérieur du devant de la maison qui est environ à 1m80 plus haut que la rue à ete réalise en enrobé . Ce dernier se fissure sur toute la longueur et s’affaisse de plus en plus ce qui fait que nous pouvons plus en jouir comme il devrait au vu du risque . Comme nous n’avons pas de facture concernant ces travaux, nous avons pris contact avec les anciens propriétaires qui nous ont répondu avoir fait les travaux eux meme . Chose impossible pour un particulier et confirmé par une entreprise ! Donc nous supposons fait au black ! Quel recours avons nous et qui est responsable ?
    Merci d’avance

    • Marie Laure Fouché

      20 février 2018 at 15:51

      Votre vendeur est responsable des travaux, il vous doit sa garantie (vice caché vendeur ou vice caché constructeur).

  5. Bonjour maitre,
    J’ai vendu ma maison il y a un peu plus de 3 ans. J’y ai construis une extension avec toit terrasse faite par mes soins dans les règles de l’art bien sûr et le vendeur etait au courant. Je n’ai d’ailleurs pas mis la clause d’exclusion de vice caché lors de la vente.
    L’extension a subi un dégat des eaux ce 18 aout 2017 et l’assurance de l’acheteur engage ma responsabilité. Cela fait plus de 4 ans que l’extension est hors d’eau hors d’air et parfaitement étanche. On sait très bien que l’eau n’attend pas 4 ans pour s’infilter en cas de defaut d’etanchéité.
    Depuis 3 ans le nouveau propriétaire a pu allez sur le toit terrase et détérioré l’etanchéite sans même sans rendre compte, d’autant qu’il a modifié l’extension depuis l’achat de la maison.
    Quel est mon recours vis a vis de du cabinet d’expertise mandaté par l’assurance de l’acheteur ?
    Je ne vois pas comment ma responsabilité peut-être engagé ?

    Merci pour votre conseil.
    Cdt.
    Cedrick

    • Marie Laure Fouché

      14 novembre 2017 at 19:09

      Il faudrait examiner plus précisément le dossier, là difficile de se faire une idée. Mais si c’est un accident ponctuel normalement votre responsabilité ne devrait pas être engagée. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  6. Bonsoir Maître,
    L’été 2014, j’achète à un particulier un appartement ancien et nous convenons que j’achète s’il enlève la baignoire vétuste et installe une douche. Il est plombier de formation, dit-il (âgé de 70 ans). Les travaux sont décrits dans l’acte de vente notarié et il ne prend pas d’assurance, c’est aussi écrit. En 2015, ayant constaté des boursouflures sur le mur mitoyen douche/WC, je fais une déclaration DDE à mon assurance. L’expert passe, un plombier est mandaté pour changer le joint. Automne 2015, le dégât persiste et le plombier est rappelé par l’expert. Le joint n’est pas convenable en qualité, il faut le changer. Du coup, le plombier me rembourse son intervention, me renvoyant le chèque. Je prends un artisan qui découvre que la fuite a pourri un autre endroit et je paye son intervention pleine de bon sens en 2016. Sauf que les dégâts maintenant s’étendent dans le bas du mur du couloir et je crains de détériorer le plafond du voisin du dessous. Quatre entreprises de plomberie se sont déplacées, ont toutes fait le même diagnostic : arracher les plaques de bois de mauvaise qualité derrière le carrelage et poser le bon matériau (pas bas de gamme) puis refaire le carrelage, repositionner la douche car l’évacuation est insuffisante. Ils refusent d’exécuter ces travaux, donc de me faire un devis. Pendant ce temps, mes murs se détériorent. Attaquer le vendeur ? Si je veux réaliser les travaux rapidement, est-ce compatible ? Vos lumières dissiperaient mes doutes… Avec mes cordiales salutations

  7. mrissa Jérémy

    25 janvier 2017 at 07:48

    Bonjour maître, j’ai acheté une maison il y’a un an et depuis quelques mois je découvre vis-cachés sur vis-cachés. Au départ c’était de petite chose (toilette qui se bouche et se débouche tout seul, énorme buée dans la salle de bain quand on prend une douche) mais là ça devient grave dans un premier temps j’ai appris que mon évacuation des fumées du poêle à granulé n’était pas conforme j’en ai eu pour 1700€ et la j’ai des traces de fuite sur le plafond des 2 chambres de mes enfants dont une avec moisissures et aussi les plafonds en placo qui cloaque. En allant sur le toit je me suis aussi aperçu qu’il y’avais des fissures en haut du mur juste en dessous de la toiture avec des coulé d’eau qui sorte de ces fissures (photo à l’appui) c’est une maison rénovée entièrement par l’ancien proprio qui à garder que 3 mur. Je me demande même si le DPE est correct car on a beaucoup de mal à chauffé. Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

  8. Bonjour Maître,
    Nous avons acheté une maison datant de 1983 par le biais d’une SCI qui possède 2 appartements ET unT2 indépendant.
    Nous avons depuis cet achat (2 mois) eu des fuites d’eau, le chauffe eau qui a lâché, des problèmes d’humidité et apparemment le T2 possède une fosse sceptique qui n’a pas été déclarée. Tout à été « bricole » par le vendeur qui nous tourne le dos.
    Nous avons fait réparer par un plombier mais nous sommes inquiets de découvrir d’autres problèmes.
    L’agent immobilier s’est chargé de vite voir le notaire qui lui a dit qu’il ne s’agissait pas de vices cachés.
    Le vendeur a même fait alimenter l’eau DU forage a un voisin a qui il a vendu une parcelle de terrain ET rien n’est spécifié dans l’acte de vente.
    Pensez vous que l’on puisse intenter une action en justice?
    Dans l’attente de votre reponse.
    Cordialement.

  9. Bonjour Maitre
    J’ai acheté en 2012 une maison construite en 2002 par le vendeur. Le carrelage se soulève et l’expert indique qu’il s’agit d’un vice caché causé par le non respect du DTU (Absence de joints périphériques et de fractionnement).J’ai tenté un accord amiable avec le vendeur mais il m’oppose la forclusion de la garantie décennale.
    Merci de votre conseil
    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      22 juin 2016 at 15:16

      Il est à craindre qu’il ait raison… Sauf à ce que vous invoquiez le délai de forclusion de deux ans de la garantie des vices cachés du vendeur, qui commence lorsque vous découvrez le problème.

    • Merci de votre réponse.
      Le désordre étant apparu en février 2016, je suis donc fondé à intenter une action, même si la maison a 14 ans.

      Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      23 juin 2016 at 07:12

      Oui, mais il faudra prouver la date d’apparition du désordre ET que votre vendeur en avait connaissance.

  10. Merci pour votre réponse qui nous a beaucoup encouragés. Nous sommes allés voir la notaire qui a effectué la vente ; nous lui avons expliqué la situation et, apparemment, elle réfléchit à la meilleure marche à suivre pour régler le problème. Nous vous tenons au courant de la suite. Encore merci. Cordialement.

  11. Bonjour, Maître.
    Cet article nous touche particulièrement, mon mari et moi. Car nous avons acheté une maison, qui comportait une belle salle de bains faite par le vendeur. Mais il s’avère, qu’après l’achat (novembre 2015), nous avons voulu faire vérifier les canalisations de toute la maison ; le Monsieur qui s’en est occupé a découvert que l’évacuation de l’eau de la douche et celle des 2 lavabos, est reliée à la canalisation de l’eau de pluie ! Pouvons-nous demander au vendeur de faire réparer cela, surtout qu’il a signé, sur le compromis de vente, que « concernant l’évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d’assainissement public ». Ce qui est faux pour la douche et les 2 lavabos de la salle de bains.
    Merci de votre conseil.

    • Marie Laure Fouché

      29 mai 2016 at 12:48

      Effectivement, il peut s’agir d’un vice caché ou d’un défaut de conformité. Vous devriez voir un avocat qui pourra vous conseiller. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  12. Merci pour l’article
    Par contre il y a une petite erreur entre vendeur et acheteur 😉

  13. Bonsoir Maître,

    Le sujet que vous abordez ici m’intéresse.
    En effet, je suis sur le point d’acheter une maison dont la terrasse a été carrelée par l’actuel propriétaire.
    Non professionnel, je n’avais rien détecté, mais il s’avère que les carreaux ont été mal collés et qu’il n’y a pas de joints…L’agent immobilier s’étant également bien gardé de faire la remarque.
    De l’eau et du gel en cette période pourraient provoquer un décollement massifs des dalles d’après un ami du secteur du bâtiment. D’ailleurs au moins une dalle est complètement décollée et le niveau des dalles est inégal.
    Une terrasse de 50m2 représente un coût non négligeable à faire refaire.
    Le compromis étant signé et le délai de rétractation dépassé, que puis-je faire?

    Je vous remercie pour vos conseils.

    Cordialement

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