Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Contestation d’Assemblée Générale de copropriétaires

Contestation d'assemblée générale de copropriétéAu sein d’une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires. 

De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu’une partie des copropriétaires s’y oppose. (J’ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision). 

Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale. 

Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. 

Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d’assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J’ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d’une demande). 

En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d’Assemblée Générale doit être faite en justice. 

Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent…) est irrecevable. 

En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s’y prendre un peu à l’avance pour donner le temps à l’avocat de préparer l’assignation. 

Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu’il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu’elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l’assemblée générale a refusé d’effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu’elle le soit. 

Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d’être irrecevable au titre de l’action en contestation qu’il engagera éventuellement par la suite. 

Tout d’abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l’on n’approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d’être opposant, donc recevable en sa demande. 

Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l’avance, voter contre la décision, mais craint d’être en minorité… Il est sage pour lui d’être carrément absent à l’assemblée générale. 

En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d’opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence… 

Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s’abstenir de confier un mandat à qui que ce soit. 

En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l’indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire. 

Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu’il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d’Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données. 

En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d’Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice. 

Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c’est bien, la voir prospérer, c’est mieux.

9 Comments

  1. Bonjour je suis isolé de mon syndic guerre de voisinage eu contre nous il veule faire des travaux sans nous demander sans choix du prestataire nous ne cotisons rien pour notre copro aucun règlement de copropriété que faire ????

  2. Bonjour,

    J’habite une grande co-propriété ( 450 villas ). L’élection du CS se fait tous les 3 ans mais par sections, appelées Villages 1 à 12.
    Seuls les co-propriétaires d’une section votent pour élire leurs conseillers ( création de syndicats secondaires ? ) alors que la règle de 5% de limitation du nombre de pouvoirs s’applique sur l’ensemble du syndicat . On a donc des gens qui peuvent détenir plus de 20 pouvoirs alors qu’il n’y a que 60 votants !
    Nous avons donc toujours les mêmes conseillers, rodés au ramassage des pouvoirs et qui forment un « clan ».
    Il est impossible de se faire élire , je me suis présenté pour la 3ème fois sans résultat car tout se joue sur la répartition des pouvoirs selon que vous êtes « présentable » ou pas pour le clan en place .
    Comment mettre fin à tout cela ?

  3. Question..un copropriétaire seul absent à une AG de copro ou le vote à l unanimité est obligatoire peut ul faire un courrier au lendemain de cette AG pour préciser sans attendre le délai de recours de 2 mois qu il n engagera pas de recours sur les décisions prisent ?merci par avance

    • Marie Laure Fouché

      19 février 2016 at 13:20

      Ça ne sert à rien, il n’a pas voté oui donc vous n’avez pas l’unanimité…

  4. Bonjour,
    Lors de la dernière AG de la copropriété, aucune proposition alternative de syndic n’a été présentée par le conseil syndical. Quand j’ai parlé de la loi Alur qui oblige à ceci, le syndic en place a répondu que c’était une coquille vide sans décret et donc sans obligations .; et que je n’avais qu’à lui montrer les décrets .. Un autre copropriétaire m’a demandé si j’avais une proposition .. or j’avais écrit par LRAR au président du conseil syndical, après la convocation de l’AG qui s’est faite plus tôt que d’habitude, en demandant comment proposer un autre syndic mais cette personne ne m’a jamais répondu ..
    Puis-je attaquer la validité de l’ AG ? (Bcp de copropriétaires veulent se débarasser du syndic qui est de mèche avec le président du conseil syndical; au début de l’ AG ils répartissent les procurations des absents entre 2 ou 3 amis et cela suffit à les maintenir en place)… Et comment faire ?
    Merci d’avance.

  5. Bonjour
    Lors de la prochaine AG dans quinze jours, j’ai demandé un accord de la copropriété pour autoriser la pose d’un climatiseur dans les parties communes de l’immeuble pour mon local professionnel que je loue (salon de coiffure)
    Je pressent une opposition et un refus.
    J’ai déjà prévu de contester cette décision défavorable en évoquant un abus de majorité et de droit. La jurisprudence m’est favorable (cassation juin 2009).
    Je n’ai pas bien compris votre exposé :
    Dans le cadre de ce vote, je serai favorable au projet de résolution bien sûr : cela m’empêche t il de contester la résolution ?
    Faut il que je sois absent, alors que je dois être présent pour expliquer et argumenter ?
    Pouvez vous me dire ce qu’il convient de faire en la circonstance ? Quelles précautions de forme dois-je prendre ?
    En cas de vote négatif, faut -il que je fasse porter au PV mon intention d’attaquer le vote de la résolution ?
    Merci par avance de vos explications.

    • Marie Laure Fouché

      3 mars 2015 at 13:10

      Non, la règle est que pour contester une décision, il faut être opposant à la décision finalement prise. Autrement dit, si l’AG vote non, il faut que vous ayez voté oui. Donc évidemment il faut y aller défendre votre cause ; si l’AG refuse néanmoins vous serez opposant et vous pourrez attaquer. Vérifiez bien que le PV mentionne que vous avez voté oui, cependant…

  6. Falaise Gisèle

    20 janvier 2015 at 02:07

    Bonjour,
    Que veux dire « résolution sans décision possible » ? Et quel en est le résultat ?
    Le syndic peut-il malgré tout obliger un copropriétaire à refaire une porte avec un tel résultat ? Ne doit-on pas attendre la prochaine A.G ?
    Merci par avance pour votre réponse.
    G. Falaise

    • Marie Laure Fouché

      21 janvier 2015 at 09:49

      Je ne vois pas ce que ça peut bien être. On pourrait envisager que ce soit une résolution sans contestation possible, mais c’est contraire à la loi, on peut toujours contester. Ou un point abordé en AG qui n’est pas une résolution (pas de décision prise) et qui ne se conteste pas. Mais ça ne peut obliger quelqu’un à faire quelque chose, dans ce cas c’est généralement un point d’information, un avis… Bref, ce n’et pas très clair ce qui est écrit sur votre AG.

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