Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Catégorie : Contrats

Comment mettre fin à un contrat en cours : méthodes et risques

Comment mettre fin à un contrat en cours: méthodes et risquesLa problématique de la fin du contrat pour faute de l’autre partie semble relativement simple. Deux parties sont convenues d’un contrat. Généralement, cela signifie qu’une l’une partie s’oblige à réaliser une prestation ou fournir un produit, tandis que l’autre s’oblige à payer.

Si le contrat est d’exécution instantanée, il n’y a guère de difficultés. Par exemple, lorsque vous achetez votre baguette de pain, si votre boulanger, finalement, refuse de vous la remettre, vous n’avez qu’à garder votre argent.

La situation est un peu plus compliquée lorsque l’exécution de la convention prend un certain délai. L’exemple des travaux réalisés par une entreprise de construction est particulièrement pertinent: en général, des travaux durent de plusieurs jours à plusieurs mois, et l’exécution de ces prestations peut être émaillée de difficultés.

Or, parfois, ces difficultés sont telles que le Maître d’Ouvrage va songer à mettre fin à la relation contractuelle avec l’entreprise, par exemple parce que celle-ci réalise des travaux entachés de malfaçons, ou par exemple qu’elle abandonne le chantier.

Le problème est qu’en principe, un co-contractant n’est pas censé mettre fin lui-même au contrat qu’il a conclu. En effet, l’autre co-contractant est en droit de compter sur ce contrat, et sur le fait qu’il soit mené à bien jusqu’au bout.

Dans notre exemple, l’entreprise a le droit de faire sa prestation jusqu’à la fin, et le Maître d’Ouvrage ne peut pas, sur une lubie, décider qu’il en ira différemment: il s’est engagé vis-à-vis de l’entreprise et doit respecter cet engagement.

Cela ne veut pas dire pour autant qu’un co-contractant reste coincé avec l’autre, alors que ce dernier ne respecte pas ses propres engagements.

Se pose alors la question de la résolution du contrat et des moyens à mettre en oeuvre.

Sur le principe, pour mettre fin au contrat, il faut saisir le juge, et les textes dans leur rédaction actuelle ne permettent pas, en principe, de faire autrement. Soulignons sur ce point que la réforme sur les contrats qui sera en vigueur au 1er octobre 2016 va modifier la situation, et inscrire dans la loi les solutions dégagées par la jurisprudence.

Ainsi, la règle est la suivante: lorsque vous voulez mettre fin à un contrat, vous devez saisir le juge à cet effet. C’est la solution la plus sûre, mais certainement pas la plus rapide ni la plus économique.

Il est donc possible d’envisager de procéder à la résolution du contrat par notification à la partie adverse, autrement dit, à une résolution unilatérale.

Toutefois, c’est une solution qui comporte des risques. En effet, la règle en la matière est que celui qui procède à cette résolution le fait à ses risques et périls. Cette règle, qui résulte actuellement de la jurisprudence, va être inscrite dans le Code Civil sous le nouvel article 1226 à compter du 1er octobre 2016.

Plus précisément, il faut savoir que celui qui met fin à son contrat sans raison légitime s’expose à indemniser le co-contractant lésé, si cette résolution n’est pas suffisamment motivée par la faute du co-contractant.

Pour être considéré comme ayant résolu le contrat de façon justifiée, le co-contractant doit s’appuyer sur une faute de l’autre partie suffisamment grave pour qu’elle justifie qu’il soit impossible de continuer le contrat.

Par exemple, si votre entrepreneur n’est pas venu travailler un matin, mais s’est présenté seulement en début d’après midi pour ses travaux, à une reprise, ce n’est clairement pas une faute suffisamment grave pour résoudre le contrat.

En revanche, s’il a complètement abandonné le chantier, nous sommes a priori (et sous réserve des conditions particulières de chaque litige, naturellement) dans le cadre d’une faute suffisamment grave pour mettre fin au contrat.

Une fois que cette faute est constatée, encore faut-il respecter une procédure qui vous donne toutes les chances de ne pas avoir de problèmes ensuite.

En l’espèce, cela signifie qu’il faut mettre en demeure le co-contractant d’exécuter ses obligations. Si ce dernier ne donne pas une suite satisfaisante à cette mise en demeure, on pourra considérer que celui qui a procédé à la mise en demeure est en droit de résoudre le contrat aux torts exclusifs de l’autre. Ce mécanisme est lui aussi consacré par le futur article 1226 du Code Civil.

En revanche, si l’on procède à la résolution du contrat sans justifier de la faute de l’autre partie, on risque d’avoir à l’indemniser pour la perte injustifiée du contrat qui correspond à un manque à gagner.

Il faut donc manier la résolution unilatérale d’un contrat avec précaution, et s’attacher à, d’une part, caractériser clairement la faute du co-contractant qui rend impossible la continuation du contrat, et d’autre part, respecter les formes afin de mettre toutes les chances de son côté. Sachant qu’il reste toujours possible pour l’autre partie de contester le bien fondé de cette résolution unilatérale devant un Tribunal.

 

 

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeur

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeurJ’ai déjà rédigé plusieurs articles sur le vice caché  en matière immobilière.

Je vous invite tout d’abord à aller les consulter, s’agissant d’articles sur les principes généraux, et sur le cas particulier du particulier qui fait des travaux et la responsabilité qu’il encourt de ce titre.

Le problème que l’on rencontre systématiquement dans ce type de dossier consiste à prouver la mauvaise foi du vendeur.

Un bref rappel de la loi s’impose ici.

Tout d’abord, il faut souligner que même si le vendeur est responsable des vices de la chose qu’il vend, par principe, il peut convenir avec son acheteur, par une clause spécifique, d’être libéré de cette garantie. Il s’agit des articles 1641 et 1643 du code Civil :

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Donc tout le problème, essentiellement en matière de vente immobilière, est de prouver que le vendeur, qui pourtant a inséré (et c’est normal et parfaitement usuel) une clause de non garantie dans l’acte (et qui aurait probablement refusé de vendre sans cette clause, faut pas rêver) connaissait le vice.

En effet, s’il ignorait le vice, la clause prend plein effet. En revanche, si l’acheteur peut prouver que le vice était caché à la vente, que le vendeur ne l’a pas informé, mais qu’en revanche, il avait connaissance de ce vice, il peut, malgré la clause d’exclusion, engager la responsabilité de son vendeur.

Reste à prouver la mauvaise foi de ce dernier, ce qui n’est pas une mince affaire.

Dans de rares cas, on pourra le faire à base de témoignages. Par exemple, le vendeur a vendu une maison prétendument saine, mais le voisinage sait, et est prêt à témoigner, qu’en réalité la cave était très régulièrement inondée.

Parfois, cette mauvaise foi est évidente, par exemple dans le cas du vendeur qui recouvre ses murs de revêtement (lambris par exemple) afin de donner l’impression d’une remise à neuf, alors que les murs sont pourris d’humidité en dessous. Le vendeur ayant de toute évidence dissimulé sciemment l’état des murs, sa responsabilité peut être retenue.

Il y a aussi le cas où le vendeur a lui-même fait des travaux de rénovation, qui, s’ils sont neufs, ne sont pas nécessairement conformes (électricité, plomberie…) Dans un tel cas, le fait qu’il ait lui-même « bricolé » sa maison sans respecter les règles de l’art fait qu’il est considéré comme de mauvaise foi (même s’il pensait avoir bien fait). La leçon à en tirer pour les vendeurs de biens immobiliers est de faire très attention s’ils font des travaux eux-mêmes: ils peuvent risquer gros si ces travaux ne sont pas dans les règles de l’art.

A noter, le cas du vendeur qui fait faire des travaux par un tiers et qui vend, en pensant que ces travaux ont été bien faits. Il faut rappeler que le vendeur sera responsable en première ligne, mais qu’il pourra appeler en garantie son entrepreneur, et l’assureur de ce dernier, étant ici rappelé que tout entrepreneur doit désormais faire figurer sur ses devis et factures les coordonnées de son assureur.

Ou alors, tout simplement, le dégât n’était pas visible lors d’une visite (parce que caché par un meuble, par exemple ; un grand classique) mais son état d’ancienneté démontre que le vendeur ne pouvait pas l’ignorer.

Il a donc de multiples façons de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Ceci étant, souvent, cette preuve revêt une certaine technicité. Par exemple, il faudra souvent un expert qui passera sur place afin de donner un avis technique précis et impartial sur l’ancienneté d’un désordre, de laquelle ont peut déduire la mauvaise foi du vendeur.

Il faudra donc, souvent, avoir recours à un expert judiciaire pour avoir de bonnes chances de succès dans son action.

 

La force majeure

La force majeureJ’ai déjà abordé dans des articles précédents les caractéristiques de la responsabilité contractuelle, notamment opposée à la responsabilité délictuelle. Il est donc intéressant à présent d’aborder la question de la force majeure.

Je rappelle qu’en matière d’obligation contractuelle, il existe deux obligations, de moyens et de résultat. La première impose de tout mettre en oeuvre pour aboutir au résultat souhaité, mais n’impose pas d’y parvenir. L’obligation de résultat impose de réussir.

Ce deuxième type d’obligation est dont très contraignant pour le co-contractant, et il est naturel qu’il puisse s’exonérer de cette obligation dans le cas de la force majeure.

La force majeure, c’est la survenance d’un événement tel qu’il interdit rigoureusement au co-contractant de réaliser sa part du contrat.

Il faut savoir que pour qu’un événement ait le caractère de force majeure, il doit réunir trois conditions cumulatives.

L’extériorité

La première condition de la force majeure est que l’événement qui la caractérise soit extérieur au co-contractant. Par exemple, il est bien certain que la chute d’une météorite sur le hangar où étaient entreposés les biens objet du contrat a un caractère de parfaite extériorité.

Mais cette appréciation de l’extériorité n’est pas toujours facile. Par exemple, la maladie subie par une personne est inhérente à la personne. Ou encore, une société qui subit une procédure collective de redressement ou liquidation judiciaire ne subit pas un événement extérieur, la faillite étant elle aussi inhérente à la personne morale.

L’imprévisibilité

Il faut que l’événement soit imprévisible. Dans le cas de la chute de météorite, pas de problème.

En revanche, par exemple, pour une société, une grève au sein de ses salariés n’est pas nécessairement imprévisible, surtout si un préavis a été donné.

De même certains événements météorologiques ne sont pas nécessairement imprévisibles, comme une gelée tardive des récoltes. D’une façon générale, s’il existe des moyens techniques permettant de prévoir l’événement, la condition de l’imprévisibilité n’est pas remplie.

L’irrésistibilité

Enfin, dernier critère de la force majeure, il faut que l’événement en cause soit irrésistible, c’est-à-dire que le co-contractant concerné ne puisse strictement rien faire pour y remédier.

Généralement, les phénomènes météorologiques sont considérés comme remplissant la condition d’irrésistibilité : ouragan, foudre, tsunami…

En définitive, le cumul des conditions à remplir et la sévérité de l’appréciation de ces conditions fait qu’il reste très difficile d’invoquer la force majeure pour s’exonérer de sa responsabilité.

 

Particulier qui fait des travaux et responsabilité pour vice caché

Angkor - Temple de Ta Prohm J’ai déjà abordé dans des articles précédents les principes qui s’appliquent en matière de vice caché lors d’une vente, et les risques que court le particulier qui fait lui-même ses travaux.

Je voulais revenir brièvement sur la responsabilité en matière de vice caché du particulier qui fait ses travaux.

J’ai déjà expliqué dans l’article sur le vice caché précité que la règle est la suivante : en matière de vente, on peut décider que le vendeur ne devra pas à l’acheteur la garantie des vices cachés, sachant que cette clause n’est valable que si le vendeur ignore le ou les vices pouvant affecter le bien.

Autrement dit, si vous achetez une maison en acceptant (c’est une clause d’usage) que le vendeur ne soit pas tenu aux vices cachés, et que quelques temps après, la maison est un champ de ruines, vous n’aurez plus de recours, sauf à prouver que votre vendeur savait pertinemment que la maison était affectée de vices risquant de la transformer en champ de ruines.

C’est là qu’il est particulièrement intéressant de savoir si le vendeur a fait les travaux qui posent problème.

En effet, de façon constante, les juridictions considèrent que la personne qui fait elle-même les travaux est parfaitement au courant des vices pouvant affecter lesdits travaux. Et cette appréciation est valable même si la personne n’a pas de connaissances spéciales en bâtiment, voire est un bricoleur du dimanche.

En substance, il s’agit de protéger l’acheteur contre le vendeur négligent, qui a fait des travaux de piètre qualité, sans se donner la peine de faire les recherches nécessaires pour qu’ils soient conformes, ou sans vouloir s’adresser à un professionnel.

C’est une solution équilibrée, qui évite que des acheteurs de bonne foi ne se retrouvent sans recours à cause d’un vendeur peu soigneux. Cela évite aussi le cas où le vendeur a « bricolé » sa maisons à la va-vite pour la rendre présentable et la vendre, et contre lequel il serait toujours difficile de rapporter la preuve de la mauvaise foi.

Bref, acheteur, lorsque vous achetez un bien immobilier, vérifiez toujours si votre vendeur a fait des travaux. Et, vendeur, s’il vous prend l’envie de faire une rénovation, assurez-vous que vous la faites dans le respect des normes et des règles de l’art, sinon, adressez-vous à un professionnel.

 

Responsabilité contractuelle : les obligations de moyen et de résultat

J’évoquais dans un article récent la différence entre la responsabilité délictuelle et la responsabilité contractuelle.

Responsabilité contractuelle : les obligations de moyen et de résultatDans le présent billet, je souhaite développer un peu plus le principe de responsabilité contractuelle et ce qu’il recouvre, en abordant la distinction entre les obligations de moyen et de résultat.

Comme je le précisais dans l’autre article, le principe de la responsabilité contractuelle est assez simple : cette responsabilité est engagée si la personne qui s’est obligée, par contrat, à faire quelque chose, ne respecte pas cette obligation, sachant qu’elle ne peut dégager sa responsabilité que si elle prouve une cause étrangère, généralement une force majeure (qui fera l’objet d’un autre article).

Ceci étant, il y a deux degrés possibles pour définir l’obligation d’une partie, il s’agit ainsi des obligations de résultat et des obligations de moyens.

L’obligation de résultat impose à la partie concernée de réaliser la prestation telle qu’elle l’a promis. Par exemple, le peintre qui doit refaire votre appartement doit y parvenir : il doit refaire les peintures selon les règles de l’art, et selon le choix que vous avez formulé (fini, couleurs…). Autre exemple, un transporteur a généralement une obligation de résultat de transporter un bien ou une personne d’un point A à un point B.

La seule façon pour un de ces prestataires de s’affranchir de ces impératifs est de prouver la cause étrangère : l’immeuble dans lequel se situait votre appartement s’est effondré et il ne peut y être réalisé de travaux ; un glissement de terrain a détruit le pont sur lequel devait passer le train.

Ainsi, dans le cadre d’une obligation de moyen, la partie doit impérativement réaliser la prestation à laquelle elle s’est obligée ; la raison est que cette prestation dépend entièrement d’elle et qu’il n’y a aucune raison, si le prestataire s’engage à faire telle ou telle chose, qu’il n’y parvienne pas s’il y met les moyens nécessaires.

En revanche, l’obligation de moyens impose à la partie concernée de tout mettre en oeuvre pour accomplir sa mission, mais ne lui impose pas d’obtenir un résultat.

Un exemple simple est celui de la prestation d’un architecte. Certes, il a une obligation de résultat dans la partie de sa mission concernant la conception : il doit à son client le Maître d’ouvrage de concevoir un ouvrage réalisable, conforme aux normes et aux règlements applicables. En revanche, une partie de sa mission relève de l’obligation de moyens.

Ainsi, généralement, une partie de la mission de l’architecte consiste à assister le maître d’oeuvre lors de la levée des réserves signalées à la réception de l’ouvrage. Or ces réserves doivent être levées par l’entreprise (qui a pour cela une obligation de résultat, justement) et non par l’architecte.

Dans ce cas, la seule obligation de l’architecte, c’est de tout mettre en oeuvre pour que les entreprises fassent le nécessaire, notamment en les mettant en demeure et en conseillant au Maître d’ouvrage de ne pas payer le solde des travaux avant complète levée des réserves. Si les réserves ne sont pas levées, le Maître d’ouvrage peut tout à fait tenter d’engager la responsabilité de l’architecte. Toutefois, si celui-ci prouve qu’il a pris ces mesures (mise en demeure…) sa responsabilité ne pourra pas être engagée. Le Maître d’ouvrage ne pourra rechercher sa responsabilité que s’il prouve que l’architecte n’a pas mis en oeuvre les moyens nécessaires à la réalisation de son obligation.

Dès lors, il est intéressant de bien avoir en tête la différence entre les obligations de moyen et de résultat pour bien comprendre ce à quoi votre co-contractant s’est obligé à votre égard, et s’il est pertinent, en cas de problème, d’envisager d’engager sa responsabilité.

Responsabilités contractuelle et délictuelle

Responsabilités contractuelle et délictuelle

Il semble qu’un  billet pour permettre de distinguer entre les deux grands régimes de responsabilités contractuelle et délictuelle, en matière de droit civil n’est pas inutile.

Le principe de base est simple : lorsqu’une personne, qu’on va appeler Primus, cause du tort à une autre personne, Secundus, Primus dit indemniser Secundus à raison du dommage qu’il lui a causé.

C’est un grand principe du droit, qui a toute une série d’avantages ; notamment, il permet de régler judiciairement les différends (au lieu d’avoir à sortir la batte de baseball) et il favorise la sécurité juridique.

Ensuite, tout dépend du point de savoir si Primus et Secundus sont liés par un contrat. En effet, la distinction entre les deux grands régimes de responsabilité dépend tout simplement de l’existence, ou non, d’un contrat entre les parties concernées.

En premier lieu, prenons la première hypothèse, la plus simple : il n’y a pas de contrat. Ce sera la responsabilité délictuelle qui s’appliquera. 

Illustrons la par un exemple très simple (et réel) : Primus est en train de réparer son toit. Pour cela il utilise divers outils. A un moment, il pose son marteau, dont il n’a plus besoin momentanément, à côté de lui. Sauf que la zone où il le pose est en pente : le marteau glisse, tombe dans la rue et assomme Secundus en train de passer sur le trottoir.

Secundus est en droit de demander une indemnisation à Primus à raison du préjudice subi (une très grosse bosse s’il a de la chance).

Il s’agit de l’illustration du principe général de responsabilité délictuelle édicté à l’article 1382 du Code Civil, à savoir que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Engager la responsabilité de Primus sur ce fondement demande que trois conditions soient remplies : qu’il ait commis une faute, qu’un préjudice soit subi, et qu’il existe un lien de causalité entre les deux.

Dans mon exemple, les trois conditions sont réunies : Primus a commis une faute (ou à tout le moins une négligence) en posant son marteau sur une surface inclinée sans le sécuriser, Secundus a subi un préjudice (la bosse) et c’est bien la chute du marteau qui est à l’origine de ce préjudice.

Dès lors, incontestablement, Primus (ou son assureur…) soit indemniser Secundus.

 En second lieu, voyons le cas où il existe un contrat entre Primus et Secundus. Ce sera la responsabilité contractuelle qui s’appliquera. 

Dans ce cas, la responsabilité de chacun se définit par rapport aux obligations contractuelles de l’un envers l’autre. Prenons un autre exemple très simple : Primus est propriétaire d’un appartement, et Secundus est peintre. Les deux parties conviennent que Secundus va refaire les peintures à neuf.

L’obligation de Secundus est donc de refaire les peintures dans le respect des règles de l’art (autrement dit, faire des travaux de qualité) et selon ce qui a été convenu dans le contrat (peindre tout en bleu, comme convenu, et non en noir).

L’obligation de Primus est tout simplement de payer Secundus.

Dans ce cadre, la responsabilité de l’un ou de l’autre peut être engagée s’il ne remplit pas ses obligations : pour Secundus, ce serait le cas où il fait des travaux de mauvaise qualité, ou ne peint pas la bonne couleur ; pour Primus, ce serait le fait de ne pas payer son prestataire.

En définitive, ici, la faute contractuelle est constituée par le fait de ne pas remplir l’obligation que l’on a acceptée. Pour engager la responsabilité de l’autre partie, il faut donc prouver deux éléments : tout d’abord que l’adversaire s’était engagé à telle obligation, et ensuite qu’il ne l’a pas remplie.

Dans ce cas, l’inexécution d’obligation que l’on reproche à la partie adverse se résoudra en dommages et intérêts, selon les termes de l’article 1147 du Code Civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Dès lors, sauf à ce que celui qui n’a pas rempli son obligation démontre que c’est à raison d’une force majeure, il sera condamné à indemniser son co-contractant.

Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA

0C205763-0926-4FD4-801B-2A0BCE87845C.image_600Acheter un logement dans du neuf, c’est un peu partir à l’aventure. On espère que tout se passera bien, mais on sait qu’il faudra probablement essuyer les plâtres, et on espère que les quelques défauts seront minimes. 

Toutefois, un certain nombre de garanties sont mises en place pour protéger l’acheteur en VEFA, outre, bien entendu, les garanties normales dont bénéficie tout Maître d’Ouvrage à des travaux de construction : garantie décennale, biennale, garantie des dommages intermédiaires (mais pas de garantie de parfait achèvement, à la charge des entrepreneurs mais pas du promoteur). 

Ainsi, l’acheteur qui constate que son bien soit est affecté de vices apparents, soit est affecté de non conformités apparentes, peut s’en plaindre auprès du promoteur. 

Il importe ici de faire la distinction entre les deux notions. 

Le vice de construction est un défaut affectant des ouvrages qui sont conformes à ce qui a été demandé, mais qui ont mal été effectués. Par exemple, vous aviez demandé que la peinture de votre cuisine soit de couleur verte. La couleur est bien verte, mais la peinture est très mal posé (traces, taches, cloques…) 

Le défaut de conformité contractuelle concerne les travaux qui sont bien réalisés, mais qui ne sont pas ce qui avait été décidé. Dans notre exemple, la peinture de la cuisine est parfaitement réalisée… mais de couleur rouge. 

Évidemment, il est possible éventuellement de combiner les deux : il peut à la fois y avoir un défaut de conformité et un vice de construction. Par exemple, la cuisine est peinte en rouge, et la peinture est très mal exécutée. 

Ou encore, les interrupteurs électriques ne sont pas posés là où c’était prévu, et en plus ils ne fonctionnent pas bien. 

Le mécanisme, instauré par l’article 1642-1 du Code Civil, est que le promoteur est obligé de livrer un bien conforme et exempt de vices. 

Même si ces vices sont apparents à la réception (par opposition aux vices cachés, qui font l’objet d’autres garanties) le promoteur doit les réparer. 

Cette obligation qui lui pèse dure non seulement pendant toute la période contractuelle, avant la réception du logement par l’acquéreur, mais pendant une durée d’un mois après cette réception. 

C’est très important, car normalement, tout problème apparent non signalé au moment de la réception est considéré comme purgé, autrement dit, l’acheteur est censé l’accepter. Dans notre cas, au contraire, l’acheteur bénéficie d’une période étendue pour tout vérifier. C’est un peu comme si la réception durait pendant une période d’essai d’un mois. 

Cela signifie que dans le mois de la prise de possession, l’acquéreur a tout intérêt à scruter attentivement son bien pour vérifier s’il existe des défauts qu’il n’aurait pas déjà signalés le jour de la remise des clés. 

S’il détecte des défauts, il dispose d’un mois pour les signaler au promoteur, bien entendu par courrier recommandé AR. 

Petit conseil : si vous réceptionnez le 15 du mois, n’attendez pas le 15 du mois suivant pour écrire, faites le au plus vite. 

Ensuite, que se passe t’il ? 

Normalement, le promoteur doit réparer les vices et défauts de conformité qui lui sont signalés. Mais, bien souvent, il va contester au moins certains points en espérant que le temps joue pour lui. 

En effet, l’acheteur dispose d’un délai d’un an et un mois, qui court à compter de la réception, pour agir en justice (article 1648 du Code Civil). 

S’il n’agit pas en justice dans ce délai d’un an et un mois (en réalité, un an à compter de la fin du mois pendant lequel on peut faire une réclamation) il est forclos. Autrement dit, il ne peut plus agir sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents, qui seront réputés acceptés. 

Il convient donc d’être prudent et surtout, de faire bien attention aux dates. 

Dernier conseil : si vous envisagez d’agir en justice, là encore, prenez vos précautions, n’allez pas voir l’avocat trois jours (ni même une semaine) avant l’expiration du délai, préférez au moins un mois… 

Photo par *JRFoto*
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Lire la loi, mission impossible ?

Lire la loi, mission impossible ?Le premier article que j’ai publié sur ce blog, en guise d’introduction, portait sur la maxime « nul n’est censé ignorer la loi ». Visiblement, malgré l’ancienneté de ma prose (bientôt de quatre ans tout de même…) cet article reste un des plus consultés. Il est vrai que la question reste d’actualité. 

J’expliquais dans cet article que personne ne peut tirer argument de son ignorance de la loi pour échapper à son application. 

Sauf que parfois, lire la loi et surtout la comprendre est un véritable casse tête. Même pour l’avocat, c’est dire. La faute à qui ? Outre, parfois, l’épaisseur de la caboche du lecteur, il y a surtout l’inflation législative et une relative perte de qualité d’écriture des textes. 

Je voulais illustrer cette difficulté en reparlant de la question du vice caché, que j’avais déjà abordée dans un précédent billet

Il s’agira ici moins d’aborder le fond du droit, que sa forme, en se penchant d’un peu plus près sur le texte de l’article 1643 du Code Civil et la bonne façon de le lire, et de le comprendre. Pourquoi cet article ? Parce que je connais bien le mécanisme de cet article, que j’ai récemment utilisé dans un dossier. Mais qu’en le relisant, je m’aperçois que tout de même, l’accès au texte brut n’est pas si aisé. 

Voici le texte de cet article : 

« [Le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Là je ne vais pas me plaindre d’une rédaction moderne de pauvre qualité, au contraire, c’est un article issu du Code Civil de 1804. Mais tout de même… 

Décortiquons un peu. 

Le principe de base, indiqué dans la première partie de la phrase, est que le vendeur est tenu de vices cachés du bien (cachés pour l’acheteur…). 

La seconde partie de la phrase rajoute une précision : il doit la garantie pour les vices cachés, même ceux qu’il ne connaîtrait pas. 

Cela signifie que pour l’acheteur, la bonne foi du vendeur n’a pas d’importance. Il s’agit, de façon objective, de vendre un bien exempt de vices, peu importe que le vendeur les connaisse ou pas. 

Et c’est à ce moment que la troisième partie de la phrase introduit l’exception : le cas où le vendeur qui ignore tout des vices éventuels de la chose stipule dans le contrat de vente qu’il ne sera tenu à aucune garantie. 

Le mécanisme, relativement équitable d’ailleurs, est que le vendeur qui est persuadé que son bien est exempt de vices peut se dégager de toute garantie des vices cachés. 

Il y a donc le principe (la garantie), le complément du principe (le cas où le vendeur ignore le vice) et l’exception au principe, qui ne peut fonctionner que si le complément du principe est présent (on ne peut échapper à la garantie par une clause particulière que si on ignore le vice, donc si on est de bonne foi au moment de la vente). 

Cela signifie en pratique que la détermination de la bonne foi du vendeur est primordiale lorsque l’acheteur découvre un vice. En effet, la clause de non garantie sera toujours intégrée à l’acte de vente, à titre de précaution. Dès lors il appartiendra à l’acheteur, ce qui n’est pas facile, de démontrer que le vendeur était informé du vice mais a choisi de le cacher à l’acheteur. 

Donc finalement, le principe est simple à comprendre : le vendeur de mauvaise foi n’échappe pas à ses responsabilités mais il n’y a pas de raison de pénaliser le vendeur de bonne foi et qui est en outre précautionneux (insertion de la clause de non garantie dans l’acte de vente). 

Mais, tout de même, l’article correspondant n’est pas d’un abord très aisé. 

Maintenant, cet article mérite quand même l’éloge. Car là où il m’a fallu tout ce billet, le Code Civil se contente d’une phrase. 

Comme quoi, c’était mieux avant (en 1804). 

Du moins, en termes de rédaction de textes de loi. 

PS : pour les tâtillons, au moment de la promulgation du Code Civil de 1804, Bonaparte n’est pas encore empereur. 

Image par Jacques Louis David

Vente, vice caché et exclusion de garantie

Vente, vice caché et exclusion de garantieLe présent billet va essentiellement s’adresser à ceux qui ont acheté un bien immobilier, mais il faut garder à l’esprit que cela demeure valable pour tout type de vente. 

Je souhaite ainsi aborder, brièvement, la question des vices cachés du bien vendu, et tout particulièrement de l’exclusion de garantie qui peut-être convenue. 

En effet, ceux qui ont acheté un bien immobilier savent que généralement, au détour de l’acte notarié, se cache une clause indiquant que le vendeur est déchargé de tout vice même caché qui affecterait le bien. Et nombreux sont ceux qui, une fois l’achat fait, se mordent les doigts d’avoir accepté cette clause, à raison des dommages qu’ils constatent a posteriori. 

Evacuons tout de suite un point : l’acheteur n’aurait très certainement pas été en mesure d’éviter que cette clause ne soit inscrite. En effet, sauf à ce que l’acheteur soit en importante position de force par rapport au vendeur, celui-ci voudra toujours inscrire cette limitation qui est susceptible de lui éviter bien des tracas par la suite. C’est une clause de style, pour une vente immobilière elle ne sera que très rarement omise. 

Rappelons à présent le fonctionnement de la garantie des vices cachés : elle bénéficie à l’acheteur d’un bien qui présente un tel défaut caché que l’usage du bien est impossible, ou tellement diminué que l’acheteur, s’il avait connu le défaut, soit ne l’aurait pas acheté, soit l’aurait acheté moins cher. 

Il faut donc que le défaut soit caché ; le défaut apparent est réputé accepté par l’acheteur. 

En principe, le vendeur est donc tenu d’indemniser l’acheteur pour tous les défauts cachés de la chose qui diminuent de façon importante l’usage de la chose ou le rendent impossible, même s’il ignorait ce défaut. 

C’est là qu’arrive la clause habituellement insérée dans les actes notariés de vente d’immeuble. 

En effet, le Code Civil dispose que dans le cas où le vice caché n’est pas connu du vendeur, celui-ci peut contractuellement stipuler qu’il ne sera pas tenu à la garantie. 

Si l’on traduit, voilà ce que ça veut dire : le vendeur qui ignore tout des éventuels vices cachés a le droit de se décharger de la garantie. Autrement dit, le vendeur de bonne foi, persuadé que son bien est exempt de vices cachés, prend alors la précaution de s’exonérer de la garantie qui pourrait lui être demandée si par la suite, d’aventure, l’acheteur découvrait un vice. 

Dès lors, la bonne foi du vendeur est essentielle. S’il écarte dans l’acte notarié toute garantie de vice, et ce parce qu’à sa connaissance, il n’y en a pas, la clause d’exclusion de garantie est parfaitement valable. 

A l’inverse, si le vendeur connaissait l’existence du vice, la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte est nulle. 

Reste pour l’acheteur à rapporter la preuve – et ce n’est pas toujours évident – que le vendeur était conscient de l’existence du vice caché.

Dans ces conditions, si l’acheteur, victime de manoeuvres du vendeur, parvient à prouver que celui-ci lui a caché des vices dont il avait connaissance, il est fondé à demander soit une diminution du prix, soit le remboursement du prix, concomitant avec la restitution du bien. Des dommages et intérêts sont même envisageables. 

Autrement dit, ce n’est pas parce que votre vendeur vous a caché des choses, voire vous a induit en erreur, tout en insérant une clause d’exclusion de garantie, que vous ne pourrez jamais rien réclamer et que vous serez piégé. 

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La loi Carrez, mécanismes et dangers

Mécanisme et dangers de la Loi CarrezSi vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un appartement situé dans une copropriété, vous avez certainement entendu parler de la « loi Carrez ».

Voyons un peu plus précisément de quoi il s’agit.

La loi dite « CARREZ » a intégré dans la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété un article 46 qui indiquant :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». 

Cela signifie que la promesse de vente, de même que l’acte notarié qui la réalise, doivent mentionner précisément la surface du bien vendu. Si cette surface n’est pas mentionnée, l’acte est nul et l’acquéreur peut refuser la vente.

Aussi, il est particulièrement important pour le vendeur de faire figurer la surface sur les actes de vente, promesse ou acte authentique.

Jusque là, guère de difficultés, semble t’il : il faut que la surface soit indiquée. Mais encore faut-il qu’elle soit précise.

Or la mesure « loi Carrez » d’un appartement n’est pas forcément très simple. Par exemple, on ne doit mesurer les surfaces ni du garage ni de la cave. En outre, la surface ne doit être mesurée que si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètres et certains emplacements ne sont pas comptés (embrasures…). Je vous laisse imaginer le cas d’une pièce mansardée avec poutres apparentes…

En outre, il ne s’agit que du clos et couvert : inutile de faire figurer la surface de la grande terrasse donnant sur la Tour Eiffel, donc, même si on peut raisonnablement supposer qu’elle améliore la valeur de l’appartement.

Ainsi, réaliser une mesure « Loi Carrez » n’est pas à la portée du premier venu et il est vivement conseillé de consulter pour cela un géomètre Expert ou un architecte.

Vous me direz cependant que tout cela coûte bien cher, qu’on peut bien faire la mesure soi-même, et que de toutes façons, en principe, la mesure était indiquée lorsque vous avez acheté l’appartement. Donc, inutile de tout recommencer.

Oui, mais…

D’abord, il convient de préciser que la loi Carrez ne date que de décembre 1996. Aussi, si vous avez acheté l’appartement avant, votre vendeur n’avait aucunement l’obligation de faire figurer cette mesure spécifique. Si elle est tout de même indiquée, vous n’avez aucune certitude qu’elle est conforme aux règles « Loi Carrez ».

Et même si vous avez acheté après 1996… vous n’avez aucune certitude que la mesure indiquée sur votre acte de vente est exacte. Elle a même de fortes chances de ne plus l’être, si par exemple vous avez fait des travaux de réaménagement (doublage des murs, modifications des cloisons…)

Ensuite, comme je l’indiquais, réaliser la mesure soi-même est risqué, en raison de l’ensemble de règles complexes qui doivent être respectées.

Et faire figurer dans l’acte une mesure fausse peut coûter très cher, au sens propre.

En effet, l’article 46 de la loi dispose que si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur doit supporter une diminution de prix.

Autrement dit, si la superficie de l’appartement est inférieure à raison de plus de 5%, disons par exemple 6%, par rapport à celle qui figurait sur l’acte… Le vendeur devra restituer à l’acquéreur 6% du prix versé.

Par contre, si la surface est plus grande qu’indiquée, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.

Ainsi, pour le vendeur, il est particulièrement important de faire procéder à la mesure par un professionnel, au risque de devoir rembourser partiellement l’acquéreur du prix de vente. Il ne pourra se satisfaire, par exemple, de la mesure faite à la va-vite par son agent immobilier avec un mètre ruban de deux mètres.

De façon symétrique, tout acquéreur qui a un doute sur le fait que l’appartement qu’il vient d’acheter a été correctement mesuré, a tout intérêt à faire procéder avant tous travaux à ses propres mesures, au cas où l’appartement serait plus petit qu’annoncé et qu’il pourrait obtenir une réduction du prix.

Ainsi, dans les deux cas, afin que non seulement la vente soit valable, mais qu’elle ne suscite pas par la suite de contentieux, il est prudent pour tout propriétaire de faire procéder à une telle mesure, quitte à l’intégrer ensuite dans le prix de vente affiché.

Comment se faire payer les prestations supplémentaires ?

Comment se faire payer les prestations supplémentaires ?Cette question se pose pour nombre d’entrepreneurs, commerçants, artistes…

Pour ma part, je suis confrontée à ce type de problème dans deux domaines qui ont pourtant l’air diamétralement opposé : la construction et la création artistique. En effet, paradoxalement, dans les deux cas, la situation est globalement la même. 

Au commencement est le devis. C’est-à-dire que notre entrepreneur ou artiste – autrement dit, le prestataire de service – propose lesdits service, pour une prestation et un montant bien déterminés. 

Il peut s’agir pour Monsieur Dupont de peindre les murs de la salle de séjour de son client, ou pour Mademoiselle Martin de réaliser 15 illustrations pour un livre pour enfants. Le client est d’accord, il a signé le devis, le prix est convenu et tout va pour le mieux. 

Et puis en cours d’exécution le client émet des souhaits nouveaux. Par exemple, il souhaite que soit également repeint le petit réduit de l’entrée. Ou alors, il aimerait bien disposez de dix illustrations de plus représentant des petits animaux pelucheux. 

Et comme on travaille entre gens de bonne compagnie dans un climat de confiance, eh bien Monsieur Dupont ressort ses pinceaux et son white spirit… et Mademoiselle Martin, aussi, tiens, d’ailleurs. 

Le mur est peint, les dix illustrations supplémentaires sont réalisées. Et là, c’est le drame : le client refuse de payer le complément. 

Que faire ? 

Eh bien, tout d’abord, il faut éviter d’en arriver là. Il faut TOUJOURS, lorsqu’un client commande des travaux supplémentaires, faire un devis supplémentaire et si possible le FAIRE SIGNER. Dès lors, il vaudra contrat et prouvera les obligations respectives des parties, et leur contenu. C’est préférable pour tout le monde, y compris le client. 

En effet, l’établissement d’un écrit prouve certes l’obligation du client, mais il établit également l’obligation du prestataire de services à l’égard de son client. 

Cependant, si vous n’avez pas pris de précaution particulière avant de réaliser le travail supplémentaire en question, que le client refuse de payer, et si vous voulez agir, il faut alors démontrer que ces travaux vous ont été commandés et que vous les avez réalisés. 

Autrement dit, il faut rapporter la preuve de l’existence d’obligations réciproques. 

En effet, contrairement à une rumeur tenace, le contrat verbal n’est pas nul. En droit français, le contrat se forme par la rencontre des volontés. L’écrit n’est censément qu’un moyen de preuve. Bien entendu, sans aucun écrit, il est particulièrement difficile de prouver l’accord de volontés. Mais cette absence d’écrit formel n’a pas pour effet d’empêcher la validité du contrat. 

Donc, il faut prouver que ces travaux vous ont été commandés. Si tout s’est fait par téléphone ou de vive voix, cela sera sûrement difficile. Mais comme nous vivons une époque moderne, désormais, beaucoup de choses se passent par e-mail. 

Aussi, conservez précieusement les e-mails que vous recevez de vos clients et qui permettront de prouver l’existence d’une relation d’affaire, et dans l’idéal mentionneront la commande de travaux supplémentaires. 

En outre, il est utile de démontrer que les travaux ont été réalisés au profit du client. Si dix illustrations supplémentaires de mademoiselle Martin apparaissent dans la publication, ou par exemple sur le site internet de son client, il ne sera guère difficile de prouver que le travail a été réalisé. 

En matière de construction, cela pourra varier. S’il s’agit d’un travail supplémentaire manifeste (« j’ai repeint deux pièces au lieu d’une), un simple constat d’huissier suffira à établir la preuve. S’il s’agit d’un travail un peu plus subtil (« j’ai posé plus de fils électrique que prévu car on m’a demandé une installation plus complexe ») il pourra être nécessaire d’avoir recours à un expert. Le but à atteindre est de démontrer, en comparant le devis initial avec les travaux finaux, que des prestations supplémentaires existent. 

Tout cela demeure néanmoins assez compliqué. 

Aussi, dès qu’un client vous demande une prestation supplémentaire, à moins que vous ne souhaitiez faire un geste commercial et l’offrir, pensez toujours à couvrir vos arrières et à rédiger un écrit qui vous servira éventuellement de preuve. Vous verrez, votre avocat en soupirera d’aise.

De l’importance d’être loyal

Parfois, on voit arriver un dossier, pas mauvais. Bon, même. Et puis on se rend compte que la pire difficulté qu’on rencontrera, c’est le client.

Petit retour en arrière. Atterrit sur mon bureau voici quelques mois une affaire d’empiètement. Monsieur Dupont est très mécontent car en raison des travaux réalisés sur l’immeuble voisin, il a perdu quelques décimètres carrés du terrain qui entoure sa maison, en proche banlieue parisienne.

Pas de quoi fouetter un chat me direz vous ? D’abord, le droit de propriété, c’est sacré. La preuve : à l’origine, la devise de la France, à la Révolution, c’était « Liberté Egalité Propriété ». La fraternité n’est apparue que plus tard.

Et puis, pas de chance, la perte des décimètres carrés en question empêchent désormais Monsieur Dupont de garer convenablement sa voiture.

La copropriété voisine – qui ne contestait pas sa faute – et Monsieur Dupont ont passé un certain temps à essayer de régler leur différend à l’amiable.

Plusieurs projets, plus ou moins onéreux, ont été envisagés pour remettre les choses en l’état. Un premier projet à minima prévoyait quelques travaux simplissimes. La copropriété voisine l’a voté, mais ne l’a jamais mis en œuvre. Quelques temps plus tard, un autre projet, de meilleure qualité, a été refusé par cette même copropriété, car trop cher à son goût.

Et puis Monsieur Dupont a perdu patience et a intenté une action en justice.

Cela s’est plutôt bien passé, puisque l’immeuble voisin a été condamné à faire les travaux sous astreinte, le Tribunal ayant retenu le premier projet, le plus simple.

Faisant mauvaise fortune bon cœur, la copropriété a finalement décidé de mettre en œuvre le second projet, plus cher, mais qui lui permettait de faire des travaux complémentaires lui bénéficiant aussi à elle et pas seulement à Monsieur Dupont.

Elle prévoit de faire cela en urgence, afin d’éviter le paiement de l’astreinte, et naturellement de prendre en charge la totalité des frais, Monsieur Dupont n’ayant ainsi rien à payer.

Eh bien non. Monsieur Dupont se plaint aujourd’hui de ce que ses voisins vont faire des travaux différents de ceux retenus par le Tribunal, qui je le rappelle avait dans sa modération retenu la solution a minima. Monsieur Dupont est très mécontent parce que ces travaux vont en outre profiter à d’autres que lui, et qu’en raison de leur rapidité d’exécution, il ne percevra probablement aucune somme au titre de l’astreinte.

Il est ainsi fermement décidé à contester la décision prise par les voisins. Qui lui est plus favorable que ce qu’avait décidé le Tribunal. Qui ne lui coûterait pas un seul centime. Et ce afin que seuls les travaux a minima soient réalisés.

Et voilà un bon dossier qui va mal tourner. Parce que devant les tribunaux, la bonne foi et la loyauté sont primordiales ; elles participent du raisonnement juridique lui-même.

Si je vais dire au Juge que mon client conteste la décision de ses voisins, et que je lui explique qu’il veut que ces derniers ne fassent que les travaux à minima, même si les travaux plus complexes ne lui coûtent rien, au mieux il va me rire au nez et rejeter purement et simplement toutes mes demandes.

Au pire, il va constater la mauvaise foi de Monsieur Dupont et le condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive, et à une conséquente indemnité au titre des frais d’avocat exposés par l’adversaire.

Monsieur Dupont ne veut rien entendre. Il veut absolument en découdre une fois de plus, au risque d’être condamné.

C’est pas gagné, tout ça.