Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Le critère de l’utilité en copropriété

Dans une copropriété, il faut savoir que le calcul des tantièmes, et donc des charges, se fait en fonction du critère de l’utilité.

C’est l’application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Reste à comprendre ce critère de l’utilité. En réalité, c’est relativement simple.

Est utile à un copropriétaire un service ou un équipement qui dessert le lot. Donc, si un équipement dessert votre lot, il est considéré comme utile au lot. Même si vous ne l’utilisez pas, vous devrez payer des charges correspondantes.

L’ascenseur est un bon exemple permettant de comprendre la notion.

Ainsi, si vous êtes au premier étage, a priori, vous pouvez accéder à votre logement en prenant l’ascenseur. Donc, vous êtes obligé de payer des charges d’ascenseur. Même si vous ne le prenez jamais et montez toujours par les escaliers.

Ce n’est donc pas votre usage d’un équipement qui définit les charges que vous paierez dessus. C’est bien le point de savoir si votre lot est desservi par cet équipement.

Le même raisonnement peut être appliqué au chauffage central. Si votre appartement est relié au chauffage central, vous devez payer les charges correspondantes. Il s’agit essentiellement des frais d’entretien de la chaufferie, et du coût du « carburant » (fuel, gaz…).

Même si vous avez des robinets thermostatiques sur vos radiateurs et que vous les gardez tout le temps fermés, il vous faudra payer certaines charges. Ceci étant, dans ce cas, puisque votre consommation personnelle sera nulle, vous en paierez a priori moins que si vous chauffiez effectivement l’appartement.

En revanche, supposons que dans une copropriété avec deux bâtiments distincts, le service de ménage ne s’occupe que d’un seul des deux. A priori, c’est idiot, mais supposons, pour le raisonnement. Si vous êtes dans l’autre bâtiment, il n’y a pas de raison pour que vous payiez le service. En effet, il ne vous profite aucunement. Seul l’autre bâtiment est nettoyé, pas le vôtre. Il n’y a aucune raison que vous participiez à la dépense.

Dès lors, inutile de s’interroger sur le caractère juste ou injuste de vos charges. Il suffit de vérifier si l’équipement ou le service correspondant dessert, ou non, votre lot.

 

5 Comments

  1. Bonjour, propriétaire d’un parking, je me trouve imputé des charges de nettoyage des immeubles (et à la marge des déchets provenant de ces immeubles). Puis je invoquer le critère d’utilité? Ce critère permet il de plein droit de ne pas payer ces charges et comment puis je l invoquer pour le mettre en application? Merci

    • Marie Laure Fouché

      24 mai 2018 at 08:18

      Ça dépend si ces charges sont individualisées en fonction des zones nettoyées. Mais a priori, le parking est nettoyé de même que les immeubles.

  2. Bonjour, Suite à une Assemblée générale le vote de la fermeture de la copropriété a été votée-
    le problème est que l’immeuble où j’habite n’est pas concerné car il se trouve sur une rue municipale donc pas possible de fermer –
    Les 2 autres immeubles seront fermés par 2 barrières et 2 portillons –
    Mon immeuble doit il participer à la fermeture de la copropriété ?
    Merci de votre réponse
    – Cordialement MME REBORA

  3. BONJOUR ET MERCI pour votre information En copropriété, n’étant propriétaire ni d’un parking ni d’une cave, au sous-sol de l’immeuble, le Syndic peut il facturer des charges de gardiennage pour « maître chien » qui ne surveille que le pkg , ainsi que pour modernisation de l’éclairage des pkg – certains propriétaires trouvent le gardiennage trop couteux et veulent maintenant des videos, sans UTILITE POSSIBLE POUR MOI d’aller au sous sol et parking le syndic peut il m’imputer de telles charges ? est il possible d’en demander remboursement par action juridique

    • Marie Laure Fouché

      20 février 2018 at 13:14

      A priori non, les charges ne doivent être demandées qu’au titre des équipements ou services dont vous pouvez bénéficier.

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