Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Catégorie : Copropriété (page 1 sur 3)

Recouvrement de charges : qui paie l’avocat du SDC ?

Recouvrement de charges : qui paie l'avocat du SDC ? Comme je l’ai exposé dans un précédent article, lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic peut agir en justice, sans qu’il soit besoin d’une autorisation du Syndicat des Copropriétaires, afin de recouvrer les charges impayées.

Evidemment, dans ce cas, le syndic va faire appel à un avocat, qui va monter le dossier, préparer puis faire signifier l’assignation, rédiger d’éventuelles conclusions, aller plaider le dossier, et enfin assurer son exécution.

La question qui peut se poser est de savoir qui va payer ces frais d’avocat. En effet, il semble injuste que ce soit le Syndicat, et donc au final les copropriétaires, qui n’est absolument pas responsable de l’impayé, qui en supporte la charge.

Sur le principe, le mécanisme est simple : l’avocat du SDC, qui aura fait les diligences nécessaires au recouvrement des charges, va les facturer à son client, le Syndicat, qui le paie.

Mais in fine, sur le principe, c’est au copropriétaire fautif que les frais seront imputés.

Ainsi, selon l’article 10-1 a) de la loi de 1965:

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné (…) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »

Donc, les frais d’avocat exposés par le SDC seront mis à la charge du copropriétaire qui ne paie pas ses charges, sachant qu’il reste possible pour l’avocat du SDC de demander à l’encontre du copropriétaire une condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Attention cependant à ne pas engager à la légère une action contre un copropriétaire. En effet, si le tribunal, pour une quelconque raison, donne raison à ce dernier, non seulement, il bénéficiera vraisemblablement d’une condamnation à son profit contre le SDC qui devra être payée par la collectivité des copropriétaires, mais en outre, il ne sera pas condamné à payer les frais du SDC, qui resteront eux aussi à la charge de l’ensemble de la copropriété.

Enfin, cerise sur le gâteau, le copropriétaire victorieux ne paiera pas sa part, en charges, des frais d’avocat du Syndicat, qui seront partagés entre tous les autres, en application du même article 10-1 :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Ainsi, comme toujours, mieux vaut envisager avec prudence l’engagement d’une action judiciaire.

Limites de l’indemnisation en cas d’atteinte aux parties privatives

Limites de l'indemnisation en cas d'atteinte aux parties privatives

J’ai déjà expliqué dans divers articles que lorsque des travaux sont réalisés sur parties communes, et que les parties privatives sont touchées, le copropriétaire doit être indemnisé et que d’une façon générale, tout copropriétaire lésé à raison des parties communes (qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, d’un accident, de la vétusté…) doit voir ses droits respectés.

La règle est simple, et édictée par deux articles de la loi sur la copropriété, les articles 9 et 14 :

Article 9

« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. (…) Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Il est à noter que si des travaux non votés aux articles mentionnés par l’article 9 (mais à d’autres articles) causent des dégâts, les copropriétaires concernés doivent tout de même laisser l’accès, et ont également droit à indemnisation, sur un fondement jurisprudentiel, et non sur le fondement textuel de l’article 9.

Article 14

« Le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Toutefois, il existe un cas où, bien que les parties privatives soient affectées, le copropriétaire se retrouvera, en pratique, à supporter la charge de son dommage.

C’est en effet le cas lorsque les travaux sur parties communes affectent de façon similaire tous les copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, même si chacun des copropriétaire a vocation à être indemnisé de ses dommage, en pratique, il devra en supporter la charge.

Par exemple, supposons le cas d’un petit immeuble de trois étages, dont il faut changer toutes les canalisations en plomb. L’intervention à chaque étage sera similaire: il faudra casser le mur, atteindre la canalisation, la remplacer, tout refermer, remettre en état.

Les trois copropriétaires subiront des dommages à leurs parties privatives, et devront être indemnisés par le SDC.

Mais en pratique, puisque chacun subit un dommage similaire à celui des autres, il sera indemnisé de façon similaire à ses voisins, et ce sur les fonds du SDC.

Cela signifie donc que chacun contribuera à 100% du dommage, à hauteur d’un tiers, pour ensuite être indemnité à hauteur d’un tiers, de façon identique : finalement, chacun va financer ses propres dommages.

En définitive, un copropriétaire ne peut être indemnisé à raison des dommages qu’il subit, sans avoir à en supporter seul la charge, que si sa situation est particulière au sein de la copropriété, et si les autres copropriétaires ne sont pas dans cette même situation ; autrement dit, s’il y a une rupture d’égalité.

Si en revanche tout le monde est affecté de la même façon, tout le monde participe aux frais à hauteur de ses tantièmes, donc finalement, chacun paie pour soi.

Les prescriptions en copropriété

prescriptions en copropriétéIl faut faire particulièrement attention aux prescriptions en copropriété. En effet, le délai correspondant à l’action que vous souhaitez entreprendre pouvant être très bref, il faut être vigilant.

Les délais applicables résultent de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que :

Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Autrement dit, il existe deux grands délais pour les prescriptions en copropriété.

Le délai de deux mois

Le plus connu, le délai de deux mois, est celui d’une contestation d’Assemblée Générale, au sujet de laquelle j’ai déjà écrit deux billets, un sur les principes généraux, et un sur les conditions de contestation.

Ce délai court à compter du moment où le Procès Verbal d’Assemblée Générale est notifié au copropriétaire. Cette notification se faisant par courrier recommandé avec avis de réception, le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la réception de la télécopie de notification du Procès Verbal (article 64 du décret de 1967), même si le copropriétaire était absent et ne l’a pas eu.

Attention, ce délai est « préfix », c’est-à-dire il ne peut ni être suspendu, ni interrompu.

Donc si vous entendez contester une Assemblée Générale, il faut guetter la notification du Procès Verbal et agir très vite.

Le délai de 10 ans

C’est le délai de droit commun en matière de copropriété. Il s’applique à toutes les actions personnelles entre le Syndicat des Copropriétaires et les copropriétaires, ou entre les copropriétaires entre eux.

Par exemple, supposons qu’un copropriétaire fasse à son initiative des travaux sur parties communes, ou qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

En principe, ces travaux nécessitent une autorisation donnée par la majorité des copropriétaires de l’immeuble.

Supposons toutefois qu’un propriétaire fasse ces travaux sans demander d’autorisation. Par exemple, il pose en façade de l’immeuble une conduite permettant d’installer chez lui une climatisation.

Sur le principe, le Syndicat des Copropriétaires, voire même tout copropriétaire, est en droit de la lui faire retirer. Mais pour cela, il faut agir dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux. Donc si ni le Syndicat des Copropriétaires, ni les copropriétaires n’agissent dans ce délai de dix ans, celui-ci une fois écoulé, plus personne n’aura le droit de demander la dépose de cette conduite. Les travaux n’en deviendront pas pour autant licites, mais en pratique, personne ne pourra réclamer la remise en état.

Enfin, il existe un autre délai de prescription de trente ans.

Il s’agit du délai de droit commun, qui s’applique « par défaut » lorsque le délai normal de 10 ans ne s’applique pas.

Ainsi, lorsque l’action n’est pas « personnelle », au sens de l’article 42 précité, la prescription applicable est de 30 ans.

Par exemple, vous habitez dans un immeuble en copropriété qui comporte une grande cour. Un de vos voisins, aussi copropriétaire, a construit un garage sur cette cour, et l’a fermé. Il y gare sa voiture et y range des effets personnels ; personne d’autre que lui n’y a accès.

En pratique, il a donc certes fait des travaux sur parties communes, mais en réalité, il a annexé des parties communes pour les transformer en parties à usage privatif. Dans cette hypothèse, l’action tendant à obtenir que les parties communes soient restituées au Syndicat des Copropriétaires et que cesse cette appropriation est une action réelle, qui se prescrit par trente ans.

Majorité pour autoriser une surélévation de l’immeuble en copropriété

1F36B57E-936A-400E-99C1-7634DBCB46C4.image_600Comme je l’ai déjà exposé précédemment, tous travaux sur parties communes en copropriété doivent faire l’objet de votes en assemblée générale selon diverses majorités

S’il s’agit de travaux d’entretien, par exemple, c’est la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. S’il s’agit de travaux sur parties communes demandés par un copropriétaire, c’est la majorité de l’article 25

Si ces travaux ont pour effet d’annexer une partie commune (par exemple un palier devient une partie privative) c’est la majorité de l’article 26. 

Mais dans certains cas, il s’agit pour la copropriété de s’interroger sur la possibilité de surélever l’immeuble, généralement pour créer de nouvelles parties privatives. 

Dans ce cas, la solution, très simple, résulte de l’article 35 de la loi de 1965: 

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres ». 

Donc, c’est l’unanimité ou rien. 

En outre si surélévation il y a et que des copropriétaires subissent un préjudice, ils ont droit à une indemnité (article 36). 

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Comment faire inscrire une question à l’Ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale ?

13D26E2A-2FE9-4A64-8BAB-C157D5C6E1E5.image_600Sur le principe, tout copropriétaire peut demander que soient mises au vote des résolutions qu’il propose. Cet article a pour but d’expliquer comment faire inscrire une question à l’Ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Principe

Il faut toutefois respecter les formalités inscrites à ce sujet dans la loi, et plus précisément dans le décret de 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965

Et sur ce point, il faut être particulièrement vigilant : en effet, la règle applicable a changé en septembre 2004. 

Précédemment, le copropriétaire qui voulait voir une résolution inscrite à l’ordre du jour devait contacter le syndic à cet effet dans un délai de six jours à compter de la convocation. 

Depuis le 1er septembre 2004, la règle est très différente (article 10 du décret de 1967) : 

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

Autrement dit, il n’y a plus à attendre d’avoir été convoqué à l’Assemblée Générale pour formuler sa demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour. 

Bien au contraire ! 

En effet, le texte précité indique bien que si les questions ne peuvent être inscrites à l’Assemblée Générale en raison de leur date de réception, elles seront inscrites à l’Assemblée Générale suivante. 

En pratique, cela signifie que si le syndic a déjà convoqué les copropriétaires à l’Assemblée Générale, il est trop tard. Il peut également en être de même si les convocations sont mises sous pli et prêtes à être envoyées. 

Donc si vous voulez voir une question mise à l’ordre du jour, il est vivement conseillé d’agir au plus vite. 

Par ailleurs, des formalités sont à respecter. 

Formalités 

Tout d’abord, à peine de nullité, cette demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Inutile de préciser que sauf en cas d’extrême urgence, le recommandé est préférable, par sécurité. 

Par ailleurs, il faut s’assurer que la demande d’inscription à l’ordre du jour concerne bien une résolution. Il faut ainsi qu’il s’agisse d’une demande précise qui soit sujet à débat entre copropriétaires. 

Autrement dit, des observations personnelles ou des demandes vagues n’étant pas des résolutions, elles ne sont pas recevables. 

En outre le texte de la résolution doit être rédigé de façon claire ; le syndic n’a pas à faire un travail de réécriture. En outre, il ne faut pas oublier d’annexer tous les documents utiles le cas échéant (par exemple dans le cas d’une demande de travaux, il faut préciser exactement l’implantation et la consistance des travaux envisagés). 

À noter que dans ce cas, les éventuels frais supplémentaires de convocation à raison de l’ordre du jour complémentaire sont une charge commune et non à la charge de celui qui demande l’ajout. 

Si l’ensemble des formalités est respecté, la question doit être portée à l’ordre du jour. 

Sanction du défaut d’ajout de la résolution à l’ordre du jour 

Si le syndic n’ajoute pas la question à l’ordre du jour, il engage sa responsabilité. 

Toutefois, cela n’a pas pour effet automatiquement de vicier l’Assemblée Générale, qui n’est donc pas nécessairement nulle. 

En la matière, la règle est simple : si les décisions prises en Assemblée Générale n’ont pas de rapport avec la résolution qui aurait dû être mise à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale reste valable. 

En revanche, si la question non portée à l’ordre du jour était liée aux résolutions votées, et qu’elle était de nature à éventuellement modifier le vote des copropriétaires sur les questions qui ont été portées à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale encourt l’annulation. 

Photo par a.drian 

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Le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre en justice

045FA247-780D-475D-A0D9-153DA371B884.image_600-2J’expliquais dans un précédent billet que le syndic, pour agir en justice, doit être habilité par une décision d’Assemblée Générale des copropriétaires.

Toutefois, cette règle souffre des exceptions ; notamment le syndic peut agir de son propre chef dans certains cas, comme par exemple le référé ou le recouvrement de charges de copropriété. 

Cela résulte du texte de l’article 55 du décret de 1967 d’application de la loi de 1965 sur la copropriété, qui énumère précisément les actions du syndic en justice qui ne nécessitent pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Il faut savoir également que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre à une procédure engagée contre le SDC. 

Cela a d’ailleurs une certaine logique : la règle de l’habilitation a pour objet de protéger le SDC contre des initiatives intempestives du syndic, qui agirait en justice sans demander l’avis de personne. Il serait absurde d’empêcher, en revanche, le syndic de mettre en oeuvre les diligences nécessaires lorsqu’il est attaqué. 

Ainsi, si le syndic se limite à opposer une défense aux demandes adverses, il peut le faire sans que l’assemblée ne soit contrainte de l’autoriser.

En revanche, dans le cas où le Syndicat des Copropriétaires, outre une simple défense à l’action engagée contre lui, veut faire valoir des demandes, là, l’habilitation est nécessaire.

Par exemple, une entreprise assigne le Syndicat en règlement de ses factures de travaux. Si le Syndicat se borne à indiquer qu’il refuse de payer car les travaux sont mal faits, il s’agit d’une simple défense : le syndic n’a pas besoin d’être habilité. Mais par exemple, si, en plus, il demande à l’entreprise des dommages et intérêts, par exemple parce qu’elle aurait occasionné des bris d’objets à l’occasion des travaux, il s’agit là d’obtenir un avantage distinct d’une simple défense. Dans ce cas, l’habilitation du syndic est nécessaire.

La distinction est donc un peu délicate et il faut porter à ces questions une attention toute particulière.

Image par Paul (dex)

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Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

Acceptez vos courriers recommandés

8229AD52-3470-49B6-8B88-81AF5B3B2CD6.image_600Il m’arrive régulièrement d’entendre le même refrain : « Maître, j’ai refusé le courrier recommandé, je ne sais pas ce qu’il dit », ou encore « Je n’ai pas été le chercher à la Poste ». 

Généralement, dans ce cas là, mon interlocuteur part du principe que si le courrier ne lui a pas été remis en mains propres, ou qu’il n’a pas été le chercher à la Poste, c’est comme s’il n’existait pas. 

C’est une erreur. 

Il faut savoir qu’en matière de courrier recommandé, le destinataire est supposé l’avoir reçu à la date de la première présentation par le facteur, laquelle est portée sur le récépissé retourné à l’expéditeur. 

Par exemple, en matière de copropriété, on considère que le délai de deux mois pour contester une Assemblée Générale court à compter de la première présentation au copropriétaire du courrier recommandé par lequel le Syndic notifie le procès verbal. 

Il faut ainsi partir du principe que tout courrier recommandé est réputé avoir été reçu par son destinataire. Dans ces conditions, autant prendre connaissance de son contenu plutôt que de choisir de l’ignorer. 

Photo par sludgegulper

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Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Généralement, le Règlement de Copropriété d’un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l’accès, même à l’intérieur de leurs parties privatives, lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes. 

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis. 

Le problème, c’est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d’éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés. 

J’avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d’un copropriétaire, fuyait de sorte qu’il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d’une part était encastrée (normal) et que d’autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu’en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d’aménager sa cuisine comme il l’entendait. 

L’ennui était donc qu’il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne. 

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l’accès à la colonne, remettre de l’enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement. 

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l’accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents. 

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n’était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau. 

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu. 

Ainsi l’article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu’il subit des dégradations à raison de l’exécution des travaux du syndicat des copropriétaires. 

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l’article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ? 

Photo par billjacobus1

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Couple marié et paiement des charges de copropriété

02E74AC0-01E4-4F3C-92AF-2719DD99F74C.image_600Une question qui peut se poser est de savoir qui, au sein d’un couple marié, règle les charges de copropriété. En effet, plusieurs situations peuvent se présenter. 

Première situation, si un seul des époux est propriétaire du bien, il est évident que c’est à lui seul, peu important le mariage, de régler les charges. Autrement dit, il est le seul interlocuteur du Syndicat des Copropriétaires en matière de charges. Bien entendu, les époux peuvent toujours s’arranger entre eux pour répartir le prix des charges, mais ce n’est pas opposable au Syndicat des Copropriétaires. 

Il faut néanmoins nuancer ce principe. En effet, deux cas peuvent se présenter, à savoir que l’appartement en copropriété peut être le logement des époux, ou non. Dans le second cas, seul l’époux propriétaire paie, comme expliqué au paragraphe précédent. 

Dans le premier cas, en revanche, les charges sont dues par les deux époux car il s’agit d’une dépense du ménage (article 220 du Code Civil), et ce in solidum, ce qui signifie que tout le montant peut être réclamé à l’un ou l’autre par le Syndicat des Copropriétaires, au choix de ce dernier. 

Deuxième situation, l’appartement appartient aux deux époux. Peu important qu’ils y habitent ou pas, ils sont tous deux tenus de régler les charges, là aussi in solidum, comme expliqué au paragraphe précédent. 

Cette situation dure pendant tout le mariage, et n’est modifiée, en cas de séparation des époux, qu’après le jugement de divorce homologuant le partage de la communauté. 

Cela signifie également que lorsque des époux sont en instance de divorce, le Syndicat des Copropriétaires peut très bien choisir à qui réclamer les charges ; cela peut être à celui qui n’habite plus les lieux. 

Troisième situation, une fois cette homologation intervenue, les anciens époux sont en indivision et ne doivent les charges que pour moitié chacun. Autrement dit, le Syndicat des Copropriétaires qui n’est pas réglé des charges doit agir contre chacun d’entre eux, en demandant à chaque fois le règlement de la moitié. 

Photo par Jeff Belmonte

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Que faire contre un copropriétaire qui ne respecte pas le Règlement de copropriété ?

DA2A3FE5-9F1A-4622-863A-B31C459A16B1.image_600En matière de copropriété, le Règlement de copropriété est un contrat passé entre tous les copropriétaires et qui détermine la façon dont est gérée la copropriété. Cela signifie que chacun s’oblige à le respecter, même si, et c’est le cas le plus fréquent, le copropriétaire achète un bien dans un immeuble déjà doté d’un Règlement de copropriété. En ce cas, le copropriétaire ne peut qu’adhérer au règlement existant. 

Le copropriétaire doit donc en conséquence respecter le Règlement de copropriété, que cela lui plaise ou non. 

Il doit donc, par exemple s’abstenir de réaliser des travaux qui, soit affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, soit modifient des parties communes, sans obtenir préalablement une autorisation à la bonne majorité. Cela s’applique par exemple pour la construction d’une véranda.

Toutefois, un copropriétaire peut, soit par ignorance, soit par mépris du Règlement de copropriété, réaliser des actes en contradiction des dispositions du Règlement de copropriété. 

Par exemple, il peut s’agir de réaliser des travaux sans autorisation, ou simplement ne pas respecter les règles simples édictées, comme par exemple ne pas pendre de linge aux fenêtres, ou ne rien déposer dans les espaces communs. Typiquement, si le Règlement de copropriété interdit d’encombrer la cour commune avec quoi que ce soit, il sera interdit d’y déposer des pots de fleurs décoratifs. 

Dans ces conditions, – sauf à ce que la copropriété ne choisisse une solution amiable (préférable à mon sens entre voisins) le syndic doit d’abord mettre en demeure l’impétrant de respecter le Règlement de copropriété. 

S’il ne s’incline pas, le syndic, agissant pour le Syndicat des Copropriétaires, et après autorisation de ce dernier, doit agir en justice pour contraindre le copropriétaire à respecter le Règlement de copropriété. Dans un tel cas, l’idée sera de demander la remise en état sous une astreinte d’un montant dissuasif. 

Il faut également savoir que si le Syndicat des Copropriétaires s’abstient d’agir pour faire respecter le Règlement de copropriété, tout copropriétaire peut le faire à sa place. En effet le Règlement de copropriété ayant valeur contractuelle, tout copropriétaire peut agir pour obtenir qu’il soit respecté (article 15 de la loi de 1965). 

Dans un tel cas de figure, le copropriétaire n’a même pas à démontrer qu’il subit un préjudice direct à raison du non respect du Règlement de copropriété par l’autre copropriétaire.

Reste à déterminer si le jeu en vaut la chandelle… 

Photo par Ezioman

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Les autres copropriétaires doivent-ils payer à la place de celui qui refuse de régler ses charges ?

Il est malheureusement fréquent, dans les copropriétés, que certains ne paient pas leurs charges. Généralement, cela entraîne à leur encontre une action en recouvrement engagée par le syndic au nom du SDC, sans qu’il y ait besoin d’autorisation en Assemblée Générale

Est-ce à dire que les copropriétaires qui s’acquittent de leurs dettes envers la copropriété doivent pallier la carence de celui qui refuse de régler? 

Sur le principe, aucunement. En effet, les charges de copropriété ne font l’objet d’aucune solidarité entre copropriétaires ; chacun paie uniquement ce qu’il doit personnellement.

En revanche, la difficulté est que ce défaut de règlement de charges peut, à terme, mettre en danger la copropriété. 

Par conséquent, l’Assemblée Générale peut décider de répartir les sommes entre les autres copropriétaires, si aucun autre moyen n’a été trouvé (faire vendre l’appartement et se payer sur le prix, faire opposition entre les mains du notaire sur le prix de vente si l’appartement a été vendu à l’initiative du copropriétaire…)

En revanche le syndic n’a pas le droit de faire un appel de fonds, de sa propre initiative, pour combler le vide. 

En outre, il est possible, en cas de difficulté, que l’Assemblée Générale vote un appel de fonds afin de pallier l’absence de fonds, le temps que les procédures de recouvrement portent leurs fruits, étant précisé que par la suite, cet appel de fonds sera remboursé aux copropriétaires par déduction sur ses charges.

Le syndic n’a pas besoin d’être habilité par l’Assemblée Générale pour agir en justice en recouvrement de charges de copropriété

B54C1114-99DC-4EEC-85DB-2B0228287874.image_600J’avais évoqué dans un précédent billet le fait que pour agir en justice le syndic de copropriété doit être habilité par une décision prise par le Syndicat des Copropriétaires en Assemblée Générale. 

Je précisais déjà dans cet article que cette habilitation est nécessaire pour les instances au fond , pas pour les référés.

Approfondissons un peu. 

La question de l’habilitation du syndic est réglée par l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi de 1965 sur la copropriété. Cet article dispose : 

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. 

Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Cela signifie que la règle absolue est l’obligation d’autorisation par le Syndicat des Copropriétaires. Mais comme toute règle, elle souffre des exceptions. Il s’agit donc des exceptions mentionnées au second alinéa de l’article : 

- les recouvrements de créance, 

- les voies d’exécution forcées (sauf la mise en vente d’un lot), 

- les mesures conservatoires

- les demandes en référé, 

- les demandes relatives aux copropriétés en difficulté. 

La question est donc de savoir si le syndic qui veut recouvrer des charges de copropriété doit demander l’autorisation. 

Or on a vu qu’il n’en a pas besoin pour les recouvrements de créance. Question : les charges de copropriété sont-elles des créances au sens de cet article ? 

La réponse est oui : les charges de copropriété sont une créance de sorte que le syndic peut agir sans autorisation de l’Assemblée Générale. 

Par conséquent, si vous êtes copropriétaire débiteur du Syndicat des Copropriétaires et ne payez pas vos charges, n’espérez pas que le syndic devra attendre une autorisation en Assemblée Générale pour agir contre vous. 

Enfin, pour être complet sur la question de l’habilitation du syndic, il faut souligner que si le Syndicat des Copropriétaires est défendeur à une action, il n’a pas besoin d’être autorisé. Et pour cause : l’autorisation concerne l’action en justice, qui en par définition une demande, et pas la défense. 

Photo par Ceni Photography 

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Indemnisation due par le SDC à un copropriétaire

1473C2C6-41EA-4E7F-965A-D9DE18DE5715.image_600J’évoquais dans un précédent billet le cas du copropriétaire qui gagne son procès contre le Syndicat des Copropriétaires, et plus particulièrement la question des frais d’avocat. Je rappelais à ce sujet que la loi de 1965 prévoyait que le copropriétaire qui avait gagné ne participait pas à la dépense commune relative aux honoraires d’avocat et dépens supportés par le SDC. 

Autrement dit, les frais d’avocat exposés par le SDC pour sa défense devaient être répartis entre copropriétaires, à l’exclusion de celui contre qui l’action était menée, et qui avait gagné. 

Mais qu’en est-il des autres frais? Plus précisément, supposons que le copropriétaire gagne contre le SDC, qui est condamné à lui verser des dommages et intérêts. 

La question se pose, de savoir si le copropriétaire gagnant doit participer à la dépense commune, constituée par la condamnation dont il bénéficie, ou si au contraire il est exclu. Autrement dit, doit-il payer des charges, au titre des sommes qu’il va ensuite lui-même percevoir ? 

Eh bien, la réponse est oui. Le copropriétaire gagnant doit participer à la dépense commune qui a pour objet de l’indemniser. 

La raison est simple : par principe, tout copropriétaire doit participer à toutes dépenses communes à proportion de ses tantièmes quels qu’ils soient. 

Par exception, il est dispensé de participer à la dépense correspondant à la défense du SDC, et ce depuis la loi SRU de 2000, au motif que le faire participer à cette dépense spécifique est inéquitable. 

Toutefois, la loi ne dit rien des indemnités éventuellement versées par le SDC au copropriétaire lésé (même si on peut considérer que c’est tout aussi inéquitable). Celui-ci doit donc participer à la dépense commune. 

Photographie par Papalars

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J’ai perdu mon procès contre la copropriété : que se passe t’il pour les frais d’avocat ?

J'ai perdu mon procès contre la copropriété : que se passe t'il pour les frais d'avocat ?Mauvaise nouvelle, vous venez d’obtenir le résultat du procès qui vous opposait à la copropriété, et vous avez perdu. 

Une question qui se pose est donc de savoir ce qui va se passer concernant les frais d’avocat : les vôtres, et ceux du syndicat des Copropriétaires, dont vous faites partie. 

Tout d’abord, si vous avez perdu, il y a de bonnes chances que le SDC n’ait PAS été condamné à vous verser une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Vous devez donc payer votre avocat entièrement sur vos deniers, sans pouvoir espérer que votre adversaire en prenne en charge une partie. 

Ensuite, il y a des chances que VOUS ayez été condamné à verser des sommes à ce titre au SDC. Pas le choix : vous devez les payer au SDC (concrètement, les remettre entre les mains du syndic, ou de son avocat, qui transmettra). 

Reste la question des charges de copropriété correspondant aux honoraires de l’avocat adverse, c’est à dire l’avocat de la copropriété. Si votre condamnation sur le fondement de l’article 700 du CPC couvre ces honoraires, il n’y aura pas d’appel de charges correspondant, vous aurez tout payé vous-même. 

Si cette condamnation ne couvre pas les honoraires de l’avocat adverse, le reliquat des honoraires de l’avocat de la copropriété se traduira en charges qui seront partagées entre tous les copropriétaires, et notamment vous. Puisque vous aurez perdu, vous ne pourrez bénéficier des dispositions favorables de la loi de 1965 qui permettent au copropriétaire qui gagne de ne pas participer à la dépense commune des frais de l’avocat du SDC. 

Image par Fallingwater123

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