Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA

0C205763-0926-4FD4-801B-2A0BCE87845C.image_600Acheter un logement dans du neuf, c’est un peu partir à l’aventure. On espère que tout se passera bien, mais on sait qu’il faudra probablement essuyer les plâtres, et on espère que les quelques défauts seront minimes. 

Toutefois, un certain nombre de garanties sont mises en place pour protéger l’acheteur en VEFA, outre, bien entendu, les garanties normales dont bénéficie tout Maître d’Ouvrage à des travaux de construction : garantie décennale, biennale, garantie des dommages intermédiaires (mais pas de garantie de parfait achèvement, à la charge des entrepreneurs mais pas du promoteur). 

Ainsi, l’acheteur qui constate que son bien soit est affecté de vices apparents, soit est affecté de non conformités apparentes, peut s’en plaindre auprès du promoteur. 

Il importe ici de faire la distinction entre les deux notions. 

Le vice de construction est un défaut affectant des ouvrages qui sont conformes à ce qui a été demandé, mais qui ont mal été effectués. Par exemple, vous aviez demandé que la peinture de votre cuisine soit de couleur verte. La couleur est bien verte, mais la peinture est très mal posé (traces, taches, cloques…) 

Le défaut de conformité contractuelle concerne les travaux qui sont bien réalisés, mais qui ne sont pas ce qui avait été décidé. Dans notre exemple, la peinture de la cuisine est parfaitement réalisée… mais de couleur rouge. 

Évidemment, il est possible éventuellement de combiner les deux : il peut à la fois y avoir un défaut de conformité et un vice de construction. Par exemple, la cuisine est peinte en rouge, et la peinture est très mal exécutée. 

Ou encore, les interrupteurs électriques ne sont pas posés là où c’était prévu, et en plus ils ne fonctionnent pas bien. 

Le mécanisme, instauré par l’article 1642-1 du Code Civil, est que le promoteur est obligé de livrer un bien conforme et exempt de vices. 

Même si ces vices sont apparents à la réception (par opposition aux vices cachés, qui font l’objet d’autres garanties) le promoteur doit les réparer. 

Cette obligation qui lui pèse dure non seulement pendant toute la période contractuelle, avant la réception du logement par l’acquéreur, mais pendant une durée d’un mois après cette réception. 

C’est très important, car normalement, tout problème apparent non signalé au moment de la réception est considéré comme purgé, autrement dit, l’acheteur est censé l’accepter. Dans notre cas, au contraire, l’acheteur bénéficie d’une période étendue pour tout vérifier. C’est un peu comme si la réception durait pendant une période d’essai d’un mois. 

Cela signifie que dans le mois de la prise de possession, l’acquéreur a tout intérêt à scruter attentivement son bien pour vérifier s’il existe des défauts qu’il n’aurait pas déjà signalés le jour de la remise des clés. 

S’il détecte des défauts, il dispose d’un mois pour les signaler au promoteur, bien entendu par courrier recommandé AR. 

Petit conseil : si vous réceptionnez le 15 du mois, n’attendez pas le 15 du mois suivant pour écrire, faites le au plus vite. 

Ensuite, que se passe t’il ? 

Normalement, le promoteur doit réparer les vices et défauts de conformité qui lui sont signalés. Mais, bien souvent, il va contester au moins certains points en espérant que le temps joue pour lui. 

En effet, l’acheteur dispose d’un délai d’un an et un mois, qui court à compter de la réception, pour agir en justice (article 1648 du Code Civil). 

S’il n’agit pas en justice dans ce délai d’un an et un mois (en réalité, un an à compter de la fin du mois pendant lequel on peut faire une réclamation) il est forclos. Autrement dit, il ne peut plus agir sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents, qui seront réputés acceptés. 

Il convient donc d’être prudent et surtout, de faire bien attention aux dates. 

Dernier conseil : si vous envisagez d’agir en justice, là encore, prenez vos précautions, n’allez pas voir l’avocat trois jours (ni même une semaine) avant l’expiration du délai, préférez au moins un mois… 

Photo par *JRFoto*
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4 Comments

  1. Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en Vefa que nous avons réceptionné en décembre 2017. Quelques semaines plus tard une fissure est aoparue dans le séjour. Après avoir alerté le promoteur, le Maître d’Oeuvre a souhaité patienter 6 mois pour voir si cela allait évoluer. La fissure est présente sur 2,50 m de hauteur sur environ 1, cm de largeur.
    Malgré nos relances par e-mail et les relances de notre gestionnaire de bien, nous ne parvenons pas à nous faire entendre. La GPA arrive à grand pas, quel est notre recours ? Doit-on faire constater par un huissier ? Que faire ? Merci . Cdlt.

  2. Bonjour.
    Merci pour ces informations.
    Dommage que je n’ai plus accès à toutes les informations de votre blog qui auraient certainement pu m’aider dans ma situation.
    J’ai justement acheté un appartement en VEFA et je le retrouve dans une situation délicate dans la mesure où l’appartement que le promoteur souhaite me livrer n’est pas conforme. Pire il y a des vices visibles.
    De plus le promoteur a pris beaucoup de retard sur le chantier ( presque 6 mois ) mais ne souhaite pas payer des indemnités de retard malgré mes courriers recommandés. Que faire ?
    Merci.

    • Marie Laure Fouché

      11 septembre 2018 at 14:36

      Votre promoteur est obligé de vous livrer un ouvrage conforme, et exempt de vices. Vous pouvez donc engager sa responsabilité à partir de la livraison du bien pour peu que vous signaliez les problèmes dans le délai d’un mois de la livraison. Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),
      Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  3. Bon texte, en cas de problème avec un promoteur soyez patient et prêt a payer les services d’un avocat, les arrangements a l’amiable ne sont pas possibles avec les promoteurs, même les plus gros ! Notre histoire sur http://notrebonplancogedim.blogspot.fr

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