Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Catégorie : Divers (page 1 sur 2)

Loi Carrez : prise en compte du bien tel qu’il est au moment de la vente

J’avais déjà exposé dans un article précédent les principes de la Loi Carrez et les dangers que le mécanisme peut entraîner pour le vendeur négligent. En effet, en cas de mesurage erroné dans une proportion de plus de 5%, la responsabilité du vendeur est engagée et il se retrouve à devoir restituer à l’acquéreur la portion de prix correspondante, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:

« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Le risque pour le vendeur était d’autant plus grand que même si l’erreur était le fait d’un mesurage Carrez erronée réalisé par un professionnel, le vendeur devait supporter lui même le remboursement envers l’acquéreur, sans pouvoir engager la responsabilité du professionnel s’étant trompé. Ainsi, la Cour de Cassation considérait que la réduction de prix en fonction de la véritable surface ne faisait que ramener le bien du bien à son juste niveau (par exemple Cass. Civ.3, 21 novembre 2006, 04-18804).

À présent ce risque est moins important, dans la mesure où la Cour de Cassation considère désormais que si le vendeur a fait réaliser le mesurage par un professionnel, il peut se retourner contre ce dernier, au titre de la perte de chance que celui-ci lui a causée de vendre son bien au même prix pour une superficie montre (Cass. Civ. 3, 28 janvier 2015, n°13-27397).

Ceci étant, il convient néanmoins de s’assurer que le mesurage Carrez comprend bien toutes les surfaces pertinentes.

Sur ce point, il faut préciser que les surfaces à mesurer font l’objet d’indications précises. Ainsi, toujours selon l’article 46 de la loi:

« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ».

Donc, notamment, il ne faut pas mesurer les caves.

Mais que se passe t’il si un local, noté comme un cave dans le Règlement de Copropriété, a été aménagé autrement par le vendeur ou un précédent propriétaire ? Faut-il le mesurer ou non?

La Cour de Cassation répond par l’affirmative.

Ainsi, lorsqu’une cave a été transformée en remise (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n°12-21918) ou en salle de bains (Cour d’Appel de Versailles, 5 janvier 2017, Jurisdata n°2017-001078), elle doit faire l’objet du mesurage Carrez, même si elle est toujours notée comme « cave » dans le Règlement de Copropriété.

La Cour de Cassation précise ainsi:

« Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».

 

 

Meilleurs voeux pour 2017

Meilleurs voeux pour 2016

Conférence le 21 octobre 2015 – Les bonnes pratiques contre les mauvais payeurs

IMG_0412Bonjour à tous !

Avis à mes lecteurs parisiens : j’animerai le mercredi 21 octobre 2015 une mini conférence, essentiellement destinée aux travailleurs indépendants, concernant les bonnes pratiques pour se prémunir contre les mauvais payeurs.

Cet atelier a pour but de vous donner des outils pour vous prémunir contre les potentiels mauvais payeurs :

  • identifier précisément le client et évaluer son sérieux,identifier les potentiels risques d’insolvabilité du client avant de signer le contrat,
  • sécuriser le contrat au moment de sa formation,
  • améliorer vos chances d’être payé même face à un client de mauvaise foi,
  • information synthétique sur les procédures à mettre en œuvre devant un Juge.

Cela débutera à 17 heures, dans les locaux de l’agence COM’COM, situés 19, rue Pierre Semard, 75009 Paris.

L’accès est ouvert à tous et gratuit.

Pour plus de renseignements sur l’événement, rendez-vous sur la page suivante.

A bientôt !

Conférence à Toulouse le 10 avril 2015 – Les bonnes pratiques contre les mauvais payeurs

Marie Laure Fouché conférence les bonnes pratiques pour se prémunir contre les mauvais payeurs

Bonjour à tous !

Avis à mes lecteurs toulousains : j’animerai le vendredi 10 avril 2015 une mini conférence, essentiellement destinée aux travailleurs indépendants, concernant les bonnes pratiques pour se prémunir contre les mauvais payeurs.

Cet atelier a pour but de vous donner des outils pour vous prémunir contre les potentiels mauvais payeurs :

  • identifier précisément le client et évaluer son sérieux,identifier les potentiels risques d’insolvabilité du client avant de signer le contrat,
  • sécuriser le contrat au moment de sa formation,
  • améliorer vos chances d’être payé même face à un client de mauvaise foi,
  • information synthétique sur les procédures à mettre en œuvre devant un Juge.

Cela débutera à 14 heures, dans les locaux de ETINCELLE COWORKING, situés 2, rue d’Austerlitz, 31000 Toulouse, et donnant sur la place Wilson.

L’accès est ouvert à tous et gratuit.

Pour plus de renseignements sur l’événement, rendez-vous sur la page suivante.

A bientôt !

 

Photographie par Caroline Boulanger 

Meilleurs voeux pour 2015

Version définitive

Création Delphine Delaneau 

Meilleurs voeux pour 2012

Version finale pour MOO

Création Delphine Delaneau 

Meilleurs voeux pour 2011

Carte de voeux 2011

Création Delphine Delaneau 

Meilleurs voeux pour 2010

2010-MOO-def

Création Delphine Delaneau 

L’autre jour, en expertise

Et voilà, ceci est mon centième message.

Pour fêter dignement ce (non)événement, j’aurais pu écrire un article long et documenté sur, disons, la responsabilité des constructeurs ou les beautés du référé prud’homal…

Eh bien non. Il s’agira d’une anecdote, un tout petit rien amusant qui m’est arrivé récemment.

Je me rendais à une expertise très conflictuelle où, lors de la précédente réunion, l’épouse du maître d’ouvrage, lui-même avocat, s’était montrée particulièrement odieuse avec l’ensemble des intervenants.

Notamment elle avait mal pris le fait que l’une des intervenantes, qui était en toute fin de grossesse, ait pu manifester le souhait de rester assise pendant la réunion, et avait fait plusieurs remarques acerbes et totalement déplacées à ce sujet.

Elle avait été tellement odieuse, en fait, que si l’Expert n’avait été quelque peu « particulier » lui-même, et occupé à hurler (littéralement) contre certains autres intervenants, cela l’aurait terriblement desservie auprès de lui.

Le maître d’ouvrage son époux, avocat lui-même comme je le précisais, et qui était arrivé en milieu de lapremière réunion d’expertise, s’était montré plus modéré et pertinent que Madame.

Donc, je me rendais à une deuxième réunion, qui vu le déroulement de la première, promettait d’être intéressante.

Madame lance quelques piques, comme la dernière fois.

Et à ce moment, alors que, au hasard des déplacements, j’étais assez près d’elle et de son époux, j’entends ce dernier lui murmurer sur un ton furieux: « Tu avais promis de te taire ! »

Charmant.

La Professionnelle

Je devais aller plaider une affaire devant la Cour d’Appel. La partie adverse était une dame âgée, dont, à mon avis, la mauvaise foi n’avait d’égal que le montant de son compte en banque.

Après avoir trouvé la salle d’audience (un exploit en soi !) j’entre, et avise justement une dame couronnée d’une abondante auréole de cheveux blancs qui remue des papiers en marmonnant, révisant manifestement un dossier.

Diantre. Serait-ce mon adversaire ?

Nullement, m’indique mon contradicteur lorsqu’il arrive.

Curieuse, je m’interroge sur l’identité de cette femme, seule personne de la salle à ne pas porter de robe et qui donc n’était ni avocat, ni avoué.

Son affaire est appelée avant la mienne. Le litige la concernant porte apparemment sur une facture de l’ordre de mille Euros, qu’elle refuse catégoriquement de régler bien qu’elle ait manifestement sollicité la prestation de l’artisan.

Ce dernier, excédé par la mauvaise foi de la plaideuse, a décidé de se battre jusqu’au bout et tente de franchir l’un après l’autre les nombreux obstacles procéduraux que fait surgir cette dame entre sa facture et le chèque correspondant.

En effet, l’affaire de ce jour là devant la Cour avait manifestement été précédée d’un terrible imbroglio juridique, impliquant notamment des décisions relatives à la mise sous tutelle de l’intéressée.

L’inconnue se lève et plaide en premier. Elle est assistée d’un avoué, ce qui est pour quelques temps encore obligatoire devant la Cour, mais n’a pas pris d’avocat et assure elle même sa défense.

Ses explications sont longues, embrouillées, développées sur le ton de la dignité offensée et franchement énervée.

A dire vrai, je ne comprends guère ses arguments, et vu la tête des magistrats de la Cour, j’ai l’impression de ne pas être la seule.

La Cour, justement, est visiblement agacée – la présidente demande à plusieurs reprises à la plaideuse d’écourter, d’en venir au fait.

Cette dernière achève enfin sa diatribe.

J’ai bien écouté, et pourtant, je n’ai toujours pas tout compris.

L’avocat de l’artisan créancier se lève et développe à son tour ses arguments.

Visiblement, la plaideuse, il la pratique depuis un certain temps. Il lance quelques piques qui, si elles s’intègrent sans heurt dans sa plaidoirie, sont manifestement destinées à la faire réagir.

Ça marche.

Sur son siège, la dame âgée trépigne, de plus en plus visiblement. A plusieurs reprises, elle se lève à demi, puis enfin se dresse vivement en plein milieu de la plaidoirie adverse et tente de répondre inopinément à cette dernière, interrompant l’avocat adverse.

La Présidente intervient et intime l’appelante* de se taire et de se rasseoir. Son avoué passe de la consternation au désespoir le plus total ; il tente sans succès de faire taire sa cliente qui ponctue la plaidoirie de son adversaire d’interjections variées.

La plaideuse ne se rend pas compte que ses interventions la desservent. L’avoué, si, et sa mine s’allonge.

La plaidoirie de l’affaire s’achève enfin, la date à laquelle le jugement sera rendu est donnée. La plaideuse sort de la salle d’un air offensé.

On en a parlé un peu, ensuite, entre avocats. Un pareil numéro, cela n’arrive pas tous les jours. Et puis mon affaire a été appelée et je n’y ai plus pensé.

Je ne pensais pas la revoir. Erreur.

L’autre matin, j’avais une affaire au Tribunal d’instance du 13ème arrondissement de Paris.

Elle était là, pas changée d’un iota, encore en train de compulser fébrilement ses papiers. Elle donnait même des renseignements, remarquablement précis, à quelques justiciables apparemment un peu perdus dans la jungle judiciaire.

Hélas, ce jour là elle s’est contentée de demander un renvoi, d’un air empressé et sans hésiter une seconde sur la façon de s’y prendre. Elle a franchi la longueur de la salle d’audience d’un pas conquérant, faisant claquer ses talons sur le sol, en brandissant comme un glaive sa carte d’identité et quelques papiers. Puis elle est repartie, peut être vers une autre audience.

Une vraie professionnelle des tribunaux.

*Pardon, mais je ne pouvais pas laisser passer celle là…

Paroles de juges

n billet daté du 16 janvier 2008, qui a le mérite d’exposer le point de vue d’un Juge aux affaires familiales sur la délicate question du divorce prononcé par un notaire. 

Ce billet s’intitule tout simplement: « Le divorce par consentement mutuel : l’avis d’un juge aux affaires familiales« 

Tout d’abord, il convient de rappeler que compte tenu de l’engorgement de la justice, tout magistrat normalement constitué devrait voir avec bonheur disparaître une partie de ses tâches (afin de se consacrer aux nombreuses autres). 

Aussi, on ne peut taxer un tel magistrat, comme cela a été le cas au sujet des avocats, de corporatisme ou d’avoir peur de perdre des clients. 

A la lumière de ces éléments, l’avis qui est donné dans ce billet n’en est que plus instructif car impartial. 

Bonne lecture. 

PS: Le site en question ne dispose pas de fil RSS ou de liens spécifiques pour chaque note. Aussi, vous qui lisez mon billet, pour retrouver la note écrite par le JAF sur le site que j’indique, reportez vous à son titre et à sa date. 

PPS : billet édité, le titre du billet du JAF est désormais un lien vers ledit billet.

Soyons mystiques

Et quand je dis soyons mystiques, je ne suggère à personne de se teindre la peau en bleu et les cheveux en rouge. Non, je veux parler du testament mystique.

Pourquoi ? Parce qu’au détour de la lecture de quelques articles du code civil, je suis retombée sur les dispositions sibyllines selon lesquelles « un testament pourra être olographe ou fait par acte public ou dans la forme mystique ».

Pour les deux premières catégories, pas de difficulté. Un testament est «fait par acte public» lorsqu’il est réalisé devant notaire(s). Quant au testament olographe, c’est le plus simple et le plus usité : il consiste tout simplement à écrire entièrement à la main son testament, à le dater et à le signer.

Mais pour le testament mystique, j’avais beau me creuser la mémoire à la recherche des bribes de mon cours de droit des successions : peine perdue.

Alors, finalement, de quoi s’agit t’il ? A vrai dire, c’est une forme testamentaire peu usitée, assez obsolète – mais au nom tellement poétique – et qui est un mélange des deux précédentes.

En effet, celui qui veut tester en la forme mystique doit tout d’abord rédiger ses volontés, à la main ou mécaniquement, ou les faire rédiger par un tiers, partiellement ou entièrement. Peu importe que le document ne soit pas daté ; en revanche, il doit être signé.

Ensuite, le testateur se rend en personne chez un notaire, lui présente le testament clos et scellé, indique que le document qu’il remet contient ses dernières volontés, et le fait enregistrer par le notaire devant deux témoins.

L’intérêt, supposé, de ce testament est qu’il cumulerait les avantages du testament olographe (secret) et ceux du testament notarié.

En réalité, il faut rappeler que le testament devant notaire peut tout autant être secret, puisque la présence de témoins n’est pas requise et que l’acte peut être réalisé devant deux notaires, à la discrétion assurée.

En outre, puisqu’il n’est pas requis que ce soit le testateur lui-même qui aie rédigé le document, le secret n’est guère assuré si c’est un tiers qui a tenu la plume.

Autrement dit, ce n’est pas forcément la forme testamentaire la plus recommandée pour celui qui veut assurer la sécurité juridique de sa succession.

Voilà. Vous savez désormais l’essentiel des règles du testament mystique, et la beauté de la chose, c’est que très probablement, vous n’en entendrez plus jamais parler.

Curiosité quand tu nous tiens

Depuis désormais un peu plus d’un mois que je tiens ce blog, j’ai pu constater que les billets que j’écris suscitent quelques commentaires. C’est toujours agréable de savoir qu’on est lu !

En revanche, je suis bien curieuse de savoir qui me lit. Le petit outil statistique mis à disposition sur cette plateforme ne répondra jamais à ce type de question.

Voici donc un sondage. Vous êtes libre de répondre. Ou pas. Rien que le nombre de réponses sera intéressant en soi.

Naturellement, c’est anonyme. Attention, une seule réponse possible, choisissez bien.

Merci d’avance.

Des tests ADN pour encadrer le regroupement familial (III)

Tiens, aux dernières nouvelles, les test ADN seraient faits pour favoriser l’immigration.

On nous explique qu’actuellement la procédure de visa est très longue eu égard aux vérifications rendues nécessaires par la fraude, et que la vérification ADN permettrait d’aller plus vite en contournant cette difficulté.

Donc, le test ADN, ce serait bien car cela offre un droit supplémentaire aux immigrés.

Wow. Franchement, celle-là il fallait y penser.

Articles précédents