Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Catégorie : Divers (page 1 sur 2)

La transaction comme moyen de mettre fin au litige

La transaction est une façon de mettre fin à un litige existant entre des parties. J’ai déjà exposé précédemment les avantages d’une transaction, même lorsque le procès semble bien engagé.

Il semble utile de préciser davantage ce qu’est une transaction et comment elle fonctionne.

Tout d’abord, elle est définie par l’article 2044 du Code Civil de la façon suivante:

« La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

Le principe est donc simple: on peut mettre fin au litige pour peu que chacun fasse des concessions.

Point intéressant, une transaction peut avoir lieu à n’importe quel moment entre les parties, même si l’on est en procès, même si le procès est bien avancé.

Comme il est mentionné dans l’article 2044, la transaction doit en outre être écrite.

En pratique, il conviendra, pour finaliser l’accord, de rédiger un protocole d’accord transactionnel. Celui-doit comporter un certain nombre d’éléments afin d’être valable.

En premier lieu, la transaction étant un contrat, il faut clairement identifier le parties. Pour cela, je conseille très vivement de respecter les termes de l’article 648 du Code de Procédure Civile, qui indique quelles mentions obligatoires figurent sur un acte d’huissier de justice. Certes la transaction n’est pas un tel acte (contrairement par exemple à une assignation). Mais respecter cette règle permet d’avoir une identification claire et inéquivoque des parties.

Ainsi, pour une personne physique, il faudra indiquer son nom, date et lieu de naissance, nationalité, profession, adresse. Pour une personne morale, il faudra indiquer sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. Pour ma part, lorsque c’est possible, j’ajoute le numéro d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

En deuxième lieu, il est indispensable d’exposer clairement la contestation existant entre les parties. En d’autres termes, il faut expliquer le différend qui les oppose.

Dans cette partie là, figurant en préambule, il ne faut pas hésiter à montrer ce qui oppose les parties. Parfois, l’une ou l’autre est insatisfaite que l’argumentaire de la partie d’en face soit trop développé. Elle considère ainsi que son propre argumentaire a l’air moins fondé.

Toutefois, il est indispensable que les deux points de vue soient clairement exposés. En effet, l’existence du différend est une condition de validité du protocole le réglant.

Ainsi, plus les parties démontrent ce qui les oppose, meilleure sera la validité du protocole. Il ne faut donc pas hésiter à détailler le point de vue et les arguments de chacun. Et ce d’autant que la transaction ne règle QUE le différend exposé en préambule. Il est donc important de bien définir ce différend.

En troisième lieu, viennent les concessions mutuelles. C’est un point particulièrement important, chaque partie devant renoncer à certaines de ses prétentions.

Le plus souvent, la partie dont on peut considérer qu’elle est responsable du dommage subi par l’autre, va l’indemniser, ou s’obliger à faire quelque chose. En contrepartie, son adversaire va accepter de revoir à la baisse ses prétentions financières. Par exemple, il va accepter de prendre à sa charges certaines sommes (frais d’avocat par exemple) ou de renoncer à certains postes de préjudice indemnisables (préjudice moral…).

Cependant, un accord transactionnel peut comprendre des concessions très différentes, tout dépend du type de litige. Il ne s’agit pas nécessairement d’un abandon des poursuites contre le paiement d’une somme d’argent. Quasiment n’importe quel type d’accord peut intervenir.

Chacun ayant fait des concessions, l’accord peut avoir lieu.

En conséquence de cet accord, chaque partie va confirmer qu’elle renonce à tout procès engagé au titre du différend, ou abandonne le procès éventuellement en cours via un désistement.

On peut à ce stade introduire une clause de confidentialité, mais ce n’est pas indispensable.

Enfin, généralement, afin que les choses soient claires, on conclura le protocole par la mention précisant qu’il est soumis aux articles 2044 et suivants du Code Civil.

Une fois signé, cet accord a valeur de loi entre les parties. À tel point que toute partie peut, si elle le souhaite, le faire homologuer par le juge, de sorte que le protocole soit un titre exécutoire, ayant la même valeur qu’un jugement, en application des articles 1565 à 1567 du Code de Procédure Civile.EnregistrerEnregistrer

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Référé expertise : puis-je obtenir une provision et un article 700 du CPC ?

référé expertiseLorsque vous faites un référé expertise, autrement dit lorsque vous saisissez le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert, peut se poser en complément la question de savoir si vous pouvez obtenir une provision voire une indemnisation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Atteindre cet objectif n’est nullement évident.

En effet, généralement, si vous demandez une expertise judiciaire pour obtenir un rapport sur les dommages affectant, par exemple, votre construction, c’est qu’au jour de la demande en expertise, vous manquez précisément des preuves nécessaires pour faire valoir vos préjudices.

Pour rappel, le fondement de la demande en référé expertise est l’article 145 du Code de Procédure Civile, selon lequel:

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Or en matière de provision obtenue en référé, comme je l’exposais dans de précédents articles (ici et ici), il faut pour cela rapporter au juge la preuve que le paiement que vous réclamez est parfaitement évident. Selon les termes du Code de Procédure Civile, il faut que votre adversaire ne puisse vous opposer aucune contestation sérieuse.

Or lorsque vous demandez une expertise parce que justement vous avez besoin d’établir une preuve, vous ne disposez pas de preuves évidentes contre votre adversaire. Le juge va donc généralement considérer que toute contestation de sa part est sérieuse et rejeter votre demande de provision.

En effet votre adversaire ne manquera pas de dire que l’expertise a justement pour objet de déterminer si oui on non il est responsable: dans une telle hypothèse, à ce stade, sa responsabilité ne peut tout simplement pas être considérée comme évidente (sauf par exemple à ce qu’il ait déjà reconnu cette responsabilité, mais c’est très rare).

Concernant l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour les mêmes raisons, le juge ne va pas condamner votre adversaire à vous indemniser puisqu’il n’est absolument pas certain qu’il soit responsable d’une quelconque façon. Il serait donc parfaitement inéquitable de lui faire supporter vos frais d’avocat.

Quelle valeur pour l’état descriptif de division ?

état descriptif de division Déjà, il faut définir ce qu’est l’état descriptif de division. Tout simplement, c’est la liste des lots de copropriété de l’immeuble. C’est donc la description des lots qui divisent l’immeuble.

Cela comprend donc, lot par lot, la description de celui-ci, son numéro, et le nombre de tantièmes de copropriété qui y sont attachés.

La question qui peut donc se poser est de savoir la valeur de cet état descriptif de division.

En effet, de nos jours, pour des raisons pratiques, l’état descriptif de division est inséré dans le Règlement de Copropriété, et en constitue généralement un article. Pour des immeubles un peu anciens, cet état peut constituer un document séparé.

Ceci étant précisé, il faut faire attention au fait qu’il n’a pas la même valeur que le Règlement de Copropriété.

Ainsi, le Règlement de Copropriété a une valeur contractuelle particulièrement importante: il constitue le contrat entre les copropriétaires. C’est la raison pour laquelle il ne peut être modifié qu’à des majorités très importantes, soit la majorité des deux tiers pour les décisions les moins importantes, et à l’unanimité pour le reste (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

D’une façon générale, en cas de questionnement sur un point quelconque, c’est au Règlement de Copropriété qu’il faut se référer. Sauf les quelques cas où il contient des clauses contraires à la loi (généralement car trop ancien) ses dispositions sont la loi des copropriétaires.

Or il n’en est pas ainsi pour l’état descriptif de division.

Ainsi, il n’a pas valeur contractuelle et n’est établi que pour les besoins de la publicité foncière.

De la sorte, en cas de contradiction entre le Règlement de Copropriété même et l’état descriptif de division, le Règlement de Copropriété prime toujours. Tout au plus cet état peut-il avoir une valeur d’indice pour interpréter le Règlement de Copropriété.

Par exemple, supposons le cas d’un Règlement de Copropriété qui dispose que les lots pourront indifféremment être utilisés comme boutique, habitation, bureaux. Or un des lots est décrit dans l’état descriptif de division comme des bureaux. Le copropriétaire de ce lot pourra donc l’utiliser comme habitation à sa guise, dans le respect de la destination de l’immeuble, et on ne pourra lui objecter la description de « bureau » dans l’ état descriptif de division pour le forcer à conserver un usage professionnel.

Ceci étant précisé, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Dans ce cas d’espèce, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

Loi Carrez : prise en compte du bien tel qu’il est au moment de la vente

J’avais déjà exposé dans un article précédent les principes de la Loi Carrez et les dangers que le mécanisme peut entraîner pour le vendeur négligent. En effet, en cas de mesurage erroné dans une proportion de plus de 5%, la responsabilité du vendeur est engagée et il se retrouve à devoir restituer à l’acquéreur la portion de prix correspondante, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:

« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Le risque pour le vendeur était d’autant plus grand que même si l’erreur était le fait d’un mesurage Carrez erronée réalisé par un professionnel, le vendeur devait supporter lui même le remboursement envers l’acquéreur, sans pouvoir engager la responsabilité du professionnel s’étant trompé. Ainsi, la Cour de Cassation considérait que la réduction de prix en fonction de la véritable surface ne faisait que ramener le bien du bien à son juste niveau (par exemple Cass. Civ.3, 21 novembre 2006, 04-18804).

À présent ce risque est moins important, dans la mesure où la Cour de Cassation considère désormais que si le vendeur a fait réaliser le mesurage par un professionnel, il peut se retourner contre ce dernier, au titre de la perte de chance que celui-ci lui a causée de vendre son bien au même prix pour une superficie montre (Cass. Civ. 3, 28 janvier 2015, n°13-27397).

Ceci étant, il convient néanmoins de s’assurer que le mesurage Carrez comprend bien toutes les surfaces pertinentes.

Sur ce point, il faut préciser que les surfaces à mesurer font l’objet d’indications précises. Ainsi, toujours selon l’article 46 de la loi:

« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ».

Donc, notamment, il ne faut pas mesurer les caves.

Mais que se passe t’il si un local, noté comme un cave dans le Règlement de Copropriété, a été aménagé autrement par le vendeur ou un précédent propriétaire ? Faut-il le mesurer ou non?

La Cour de Cassation répond par l’affirmative.

Ainsi, lorsqu’une cave a été transformée en remise (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n°12-21918) ou en salle de bains (Cour d’Appel de Versailles, 5 janvier 2017, Jurisdata n°2017-001078), elle doit faire l’objet du mesurage Carrez, même si elle est toujours notée comme « cave » dans le Règlement de Copropriété.

La Cour de Cassation précise ainsi:

« Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».

 

 

Meilleurs voeux pour 2017

Meilleurs voeux pour 2016

Conférence le 21 octobre 2015 – Les bonnes pratiques contre les mauvais payeurs

IMG_0412Bonjour à tous !

Avis à mes lecteurs parisiens : j’animerai le mercredi 21 octobre 2015 une mini conférence, essentiellement destinée aux travailleurs indépendants, concernant les bonnes pratiques pour se prémunir contre les mauvais payeurs.

Cet atelier a pour but de vous donner des outils pour vous prémunir contre les potentiels mauvais payeurs :

  • identifier précisément le client et évaluer son sérieux,identifier les potentiels risques d’insolvabilité du client avant de signer le contrat,
  • sécuriser le contrat au moment de sa formation,
  • améliorer vos chances d’être payé même face à un client de mauvaise foi,
  • information synthétique sur les procédures à mettre en œuvre devant un Juge.

Cela débutera à 17 heures, dans les locaux de l’agence COM’COM, situés 19, rue Pierre Semard, 75009 Paris.

L’accès est ouvert à tous et gratuit.

Pour plus de renseignements sur l’événement, rendez-vous sur la page suivante.

A bientôt !

Conférence à Toulouse le 10 avril 2015 – Les bonnes pratiques contre les mauvais payeurs

Marie Laure Fouché conférence les bonnes pratiques pour se prémunir contre les mauvais payeurs

Bonjour à tous !

Avis à mes lecteurs toulousains : j’animerai le vendredi 10 avril 2015 une mini conférence, essentiellement destinée aux travailleurs indépendants, concernant les bonnes pratiques pour se prémunir contre les mauvais payeurs.

Cet atelier a pour but de vous donner des outils pour vous prémunir contre les potentiels mauvais payeurs :

  • identifier précisément le client et évaluer son sérieux,identifier les potentiels risques d’insolvabilité du client avant de signer le contrat,
  • sécuriser le contrat au moment de sa formation,
  • améliorer vos chances d’être payé même face à un client de mauvaise foi,
  • information synthétique sur les procédures à mettre en œuvre devant un Juge.

Cela débutera à 14 heures, dans les locaux de ETINCELLE COWORKING, situés 2, rue d’Austerlitz, 31000 Toulouse, et donnant sur la place Wilson.

L’accès est ouvert à tous et gratuit.

Pour plus de renseignements sur l’événement, rendez-vous sur la page suivante.

A bientôt !

 

Photographie par Caroline Boulanger 

Meilleurs voeux pour 2015

Version définitive

Création Delphine Delaneau 

Meilleurs voeux pour 2012

Version finale pour MOO

Création Delphine Delaneau 

Meilleurs voeux pour 2011

Carte de voeux 2011

Création Delphine Delaneau 

Meilleurs voeux pour 2010

2010-MOO-def

Création Delphine Delaneau 

L’autre jour, en expertise

Et voilà, ceci est mon centième message.

Pour fêter dignement ce (non)événement, j’aurais pu écrire un article long et documenté sur, disons, la responsabilité des constructeurs ou les beautés du référé prud’homal…

Eh bien non. Il s’agira d’une anecdote, un tout petit rien amusant qui m’est arrivé récemment.

Je me rendais à une expertise très conflictuelle où, lors de la précédente réunion, l’épouse du maître d’ouvrage, lui-même avocat, s’était montrée particulièrement odieuse avec l’ensemble des intervenants.

Notamment elle avait mal pris le fait que l’une des intervenantes, qui était en toute fin de grossesse, ait pu manifester le souhait de rester assise pendant la réunion, et avait fait plusieurs remarques acerbes et totalement déplacées à ce sujet.

Elle avait été tellement odieuse, en fait, que si l’Expert n’avait été quelque peu « particulier » lui-même, et occupé à hurler (littéralement) contre certains autres intervenants, cela l’aurait terriblement desservie auprès de lui.

Le maître d’ouvrage son époux, avocat lui-même comme je le précisais, et qui était arrivé en milieu de lapremière réunion d’expertise, s’était montré plus modéré et pertinent que Madame.

Donc, je me rendais à une deuxième réunion, qui vu le déroulement de la première, promettait d’être intéressante.

Madame lance quelques piques, comme la dernière fois.

Et à ce moment, alors que, au hasard des déplacements, j’étais assez près d’elle et de son époux, j’entends ce dernier lui murmurer sur un ton furieux: « Tu avais promis de te taire ! »

Charmant.

La Professionnelle

Je devais aller plaider une affaire devant la Cour d’Appel. La partie adverse était une dame âgée, dont, à mon avis, la mauvaise foi n’avait d’égal que le montant de son compte en banque.

Après avoir trouvé la salle d’audience (un exploit en soi !) j’entre, et avise justement une dame couronnée d’une abondante auréole de cheveux blancs qui remue des papiers en marmonnant, révisant manifestement un dossier.

Diantre. Serait-ce mon adversaire ?

Nullement, m’indique mon contradicteur lorsqu’il arrive.

Curieuse, je m’interroge sur l’identité de cette femme, seule personne de la salle à ne pas porter de robe et qui donc n’était ni avocat, ni avoué.

Son affaire est appelée avant la mienne. Le litige la concernant porte apparemment sur une facture de l’ordre de mille Euros, qu’elle refuse catégoriquement de régler bien qu’elle ait manifestement sollicité la prestation de l’artisan.

Ce dernier, excédé par la mauvaise foi de la plaideuse, a décidé de se battre jusqu’au bout et tente de franchir l’un après l’autre les nombreux obstacles procéduraux que fait surgir cette dame entre sa facture et le chèque correspondant.

En effet, l’affaire de ce jour là devant la Cour avait manifestement été précédée d’un terrible imbroglio juridique, impliquant notamment des décisions relatives à la mise sous tutelle de l’intéressée.

L’inconnue se lève et plaide en premier. Elle est assistée d’un avoué, ce qui est pour quelques temps encore obligatoire devant la Cour, mais n’a pas pris d’avocat et assure elle même sa défense.

Ses explications sont longues, embrouillées, développées sur le ton de la dignité offensée et franchement énervée.

A dire vrai, je ne comprends guère ses arguments, et vu la tête des magistrats de la Cour, j’ai l’impression de ne pas être la seule.

La Cour, justement, est visiblement agacée – la présidente demande à plusieurs reprises à la plaideuse d’écourter, d’en venir au fait.

Cette dernière achève enfin sa diatribe.

J’ai bien écouté, et pourtant, je n’ai toujours pas tout compris.

L’avocat de l’artisan créancier se lève et développe à son tour ses arguments.

Visiblement, la plaideuse, il la pratique depuis un certain temps. Il lance quelques piques qui, si elles s’intègrent sans heurt dans sa plaidoirie, sont manifestement destinées à la faire réagir.

Ça marche.

Sur son siège, la dame âgée trépigne, de plus en plus visiblement. A plusieurs reprises, elle se lève à demi, puis enfin se dresse vivement en plein milieu de la plaidoirie adverse et tente de répondre inopinément à cette dernière, interrompant l’avocat adverse.

La Présidente intervient et intime l’appelante* de se taire et de se rasseoir. Son avoué passe de la consternation au désespoir le plus total ; il tente sans succès de faire taire sa cliente qui ponctue la plaidoirie de son adversaire d’interjections variées.

La plaideuse ne se rend pas compte que ses interventions la desservent. L’avoué, si, et sa mine s’allonge.

La plaidoirie de l’affaire s’achève enfin, la date à laquelle le jugement sera rendu est donnée. La plaideuse sort de la salle d’un air offensé.

On en a parlé un peu, ensuite, entre avocats. Un pareil numéro, cela n’arrive pas tous les jours. Et puis mon affaire a été appelée et je n’y ai plus pensé.

Je ne pensais pas la revoir. Erreur.

L’autre matin, j’avais une affaire au Tribunal d’instance du 13ème arrondissement de Paris.

Elle était là, pas changée d’un iota, encore en train de compulser fébrilement ses papiers. Elle donnait même des renseignements, remarquablement précis, à quelques justiciables apparemment un peu perdus dans la jungle judiciaire.

Hélas, ce jour là elle s’est contentée de demander un renvoi, d’un air empressé et sans hésiter une seconde sur la façon de s’y prendre. Elle a franchi la longueur de la salle d’audience d’un pas conquérant, faisant claquer ses talons sur le sol, en brandissant comme un glaive sa carte d’identité et quelques papiers. Puis elle est repartie, peut être vers une autre audience.

Une vraie professionnelle des tribunaux.

*Pardon, mais je ne pouvais pas laisser passer celle là…

Paroles de juges

n billet daté du 16 janvier 2008, qui a le mérite d’exposer le point de vue d’un Juge aux affaires familiales sur la délicate question du divorce prononcé par un notaire. 

Ce billet s’intitule tout simplement: « Le divorce par consentement mutuel : l’avis d’un juge aux affaires familiales« 

Tout d’abord, il convient de rappeler que compte tenu de l’engorgement de la justice, tout magistrat normalement constitué devrait voir avec bonheur disparaître une partie de ses tâches (afin de se consacrer aux nombreuses autres). 

Aussi, on ne peut taxer un tel magistrat, comme cela a été le cas au sujet des avocats, de corporatisme ou d’avoir peur de perdre des clients. 

A la lumière de ces éléments, l’avis qui est donné dans ce billet n’en est que plus instructif car impartial. 

Bonne lecture. 

PS: Le site en question ne dispose pas de fil RSS ou de liens spécifiques pour chaque note. Aussi, vous qui lisez mon billet, pour retrouver la note écrite par le JAF sur le site que j’indique, reportez vous à son titre et à sa date. 

PPS : billet édité, le titre du billet du JAF est désormais un lien vers ledit billet.

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