Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

La garantie décennale au secours du maître d’ouvrage (I)

Le problème des travaux de construction défectueux ne date pas d’hier. Déjà dans Astérix et Cléopâtre, Numérobis est l’exemple même du constructeur raté, dont les réalisations bancales menacent de s’effondrer au moindre souffle. 

Heureusement, le maître d’ouvrage a qui commandé des travaux et qui constate que ces derniers ont été mal réalisés est aujourd’hui mieux protégé qu’il y a deux millénaires. 

En effet, il dispose de plusieurs moyens pour obtenir réparation du préjudice qu’il subit, dont le plus important est la mise en jeu de la garantie décennale. 

Quel est le principe de la garantie décennale ? Cette garantie a pour effet que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages affectant ce dernier, et ce pendant une durée de 10 ans à compter de sa réception. 

L’intérêt de ce mécanisme est que le Maître d’ouvrage est ainsi raisonnablement certain que le dommage qu’il subit sera indemnisé. En effet, le Maître d’ouvrage peut ne s’adresser qu’à un seul constructeur, même s’il n’a commis aucune faute, pour être totalement indemnisé. 

Prenons un exemple. Un particulier veut faire construire un pavillon. Interviennent alors un architecte, une entreprise générale A, sa sous traitante chargée du gros oeuvre l’entreprise B, ainsi qu’un bureau de contrôle. 

L’ennui, c’est que l’entreprise B chargée du gros oeuvre n’a pas convenablement monté un des murs de la maison qui joue et se lézarde, à tel point que la porte fenêtre adjacente ne s’ouvre plus. La faute commise par l’entreprise ne concerne que ce mur, a été ponctuelle. L’architecte et le bureau de contrôle n’ont eu aucune chance de constater le problème et n’ont rien à se reprocher, et pas davantage l’entreprise A, qui ne réalisait pas elle-même ces travaux. 

Se rendant compte du problème, le Maître d’ouvrage s’adresse à l’entreprise B, et découvre (ce qui est très fréquent) qu’elle est en liquidation judiciaire : il n’obtiendra certainement rien d’elle pour réparer ses fondations. Ainsi, sans le mécanisme de la garantie décennale, il serait bien dépourvu, et devrait prouver à grand peine qu’un autre des constructeurs du pavillon a commis une faute qui a entraîné le dommage des fondations : mission impossible. 

Avec la garantie décennale, les choses sont plus simples. Le Maître d’ouvrage pourra s’attaquer à l’architecte, à l’entreprise A, au bureau de contrôle, et aux assureurs de toutes ces personnes. 

Si le dommage est prouvé, et s’il remplit les conditions, toutes des personnes mises en cause seront condamnées ensemble à indemniser le Maître d’ouvrage à hauteur des sommes attribuées par le Tribunal. Ainsi, le Maître d’ouvrage pourra demander à un seul des constructeurs de lui régler l’intégralité du montant. 

Ensuite, ces constructeurs s’arrangeront entre eux pour déterminer qui est véritablement responsable des désordres. Selon toute probabilité, c’est l’assureur de l’entreprise fautive B qui supportera finalement la charge de l’indemnisation du Maître d’ouvrage. 

Modifions un peu notre exemple. Supposons que le Maître d’ouvrage, au lieu d’avoir convoqué architecte et entreprises, ait acheté la maison à un promoteur, qui avait lui-même contracté avec l’ensemble de ces intervenants. Il suffira tout simplement au Maître d’ouvrage de s’attaquer au promoteur, qui se verra forcé d’indemniser son acquéreur, et devra ensuite aller demander des comptes aux intervenants sur le chantier, et notamment, par exemple, à l’assureur de l’entreprise B. 

Ainsi, la garantie décennale offre véritablement au Maître d’ouvrage la possibilité d’être indemnisé et ainsi de faire réparer les dommages qui apparaîtraient sur son bien dans les dix ans de son achèvement. 

Toutefois, cette garantie, pour pouvoir être mise en oeuvre, suppose naturellement qu’un certain nombre de conditions soient remplies. Elles seront évoquées au cours d’une note ultérieure.

12 Comments

  1. Bonsoir madame Fouché

    l’assureur decennale de mon maçon a reconnu que cette garantie est impliquée.
    Neanmoins elle refuse de de dommager le prejudice de jouissance consecutif sur 1 an (loyer + pret ..) Comment puis je obtenir les conditions générales et particulières du contrat RC Pro decennale de mon maçon ? Par recommandé L’assurance a t elle obligation de me le communiquer Si vous avez un article de loi a ce sujet D’avance merci pour la rigueur et la précision de vos articles.

  2. Cher Maître,

    pour explication, nous avons fais construire en 2012. Le constructeur est aujourd’hui en liquidation judiciaire. A l’époque, ils nous ont offert la dalle béton qui se trouve à l’entrée de la maison (juste devant) mais nous n’avons aucune trace écrite de cela (je peux cependant avoir une attestation sur l’honneur du commercial car celui-ci habite à côté de chez moi et je le vois encore régulièrement). Le problème est que lorsqu’il ont coulé la dalle devant la maison, ils ont bouché les ventilations du vide-sanitaire. Ce dernier n’est donc plus correctement ventilé et les fondations sont humides. Nous nous en sommes rendu compte que récémment car ils ne nous avaient pas laissé d’accès mais comme nous avons eu des problèmes de canalisations, nous avons dû créer un accès au vide-sanitaire. Lorsque nous sommes arrivés sous la maison nous nous sommes rendus compte d’une énorme condensation au niveau des fondations et de l’isolation du plancher bas de la maison.
    Ma question est la suivante : cela depend de l’assurance dommage ouvrage que j’ai prise lors de la construction étant donné que cela touche le gros oeuvre ou de l’assurance du constructeur étant donné que cela résulte d’une erreur de leur part?
    Merci de votre attention et de vos conseils.

  3. Cher Maître,

    Voilà, je suis en procédure depuis 5 ans pour des malfaçons désordre etc… Sur une extension que j’ai fait réaliser par une entreprise l’expert judiciaire vient de rendre son rapport avec pas moins de 71 point à reprendre avec fondation pas à la bonne profondeur et risque d’effondrement et instabilité de l’ouvrage etc… la liste est longue.
    Le problème il n’y a pas de réception car l’entreprise à quitter le chantier avant la fin des travaux c’est donc au juge des référés de ce prononcé si il y a réception ou pas l’expert judiciaire dit qu’il ne peut y avoir réception a la vu de tout c’est désordre et toutes les réserves que j’aurai pu émettre! L’entreprise est actuellement en plans de redressement sur 10 ans et malgré cela continue à faire du chiffre d’affaires.
    J’ai un très bon avocat et je suis très satisfait de son travail il m’a donné son point de vue sur cette affaire.
    Mais je souhaiterai avoir un autre avis sur la question c’est pour cela que je me retourne vers vous.
    Je trouve très bien vos billets et très bien expliquer.
    Cordialement.

  4. bonjour,
    Je viens vers vous car je suis perdu dans les démarches a faire. J’ai fais installer un système de chauffage lors de la construction de mon pavillon il y a 4 ans or celui ci rencontre de nombreux mal fonctionnements. L’entreprise en question a cessé son activité en 2013 suite à une liquidation. Je n ai pas en ma possession l attestation d assurances de celle ci. Je ne sais ou trouver les informations afin d effectuer les démarches nécessaires à la mise en place d une prise en charge.
    Merci pour vos conseils.

  5. J. FRANCOIS

    9 mars 2015 at 14:31

    Bonjour,

    j’ai noté une fuite sur ma toiture. Après quelques difficultés j’ai enfin eu un retour de l’assureur auprès de qui la décennale a été contractée –> Visite d’expert –> Estimation des travaux (moitié en deçà des devis de réparation des professionnels). Jusque là rien d’anormal.

    Et là retour de l’assureur qui m’indique que « la situation du contrat Dommage-Ouvrage n’est pas régularisée à ce jour par le souscripteur ». Conséquence indemnisation imputée de 53% d’après « la règle proportionnelle prévue à l’article 5-22 al 2 des conditions générales du contrat et arrêtée en l’état par notre service production ».
    Est-ce normal ? En quoi suis-je responsable si l’assurance à accepté de couvrir un promoteur qui n’a pas réglé la totalité de la somme due et qu’ils n’ont pas fait le nécessaire pour se faire payer ?
    Par ailleurs n’étant pas le souscripteur de la décennale juste l’habitant du lieu sinistré je n’ai pas le contrat, encore moins les conditions générales et n’ai aucune information sur le calcul fait par leur service production pour arriver au 53% de rabais.

    Auriez-vous un conseil ? Merci d’avance pour votre aide.

  6. c’est beau ce texte … mais ca ca se passe dans la vie des bisounours. Dans la vraie vie, le promoteur s’en fout, et meme quand il a pris connaissance des désordres, il sort juste « non mais non en fait on s’en fout, on peut rien faire » … j’ai acheté un appartement neuf de 2010 (seconde main, donc) et là je suis en train de pleurer … et je sais que j’ai investi dans de la merde. Pas mal, pour un premier – et dernier – achat.

    Et je n’ai clairement pas les moyens d’aller en justice … « ah mais monsieur fallait pas acheter » … ah oui, vu comme ca.

    • Marie Laure Fouché

      4 février 2015 at 12:37

      Si vous relisez mon article sur la vie des bisounours, vous verrez qu’à aucun moment, je n’indique que le gentil promoteur va agir pour satisfaire l’acheteur mécontent des désordres affectant le bâtiment. La décennale est justement un mécanisme pour répondre à la carence du promoteur « qui s’en fout ». Et en tant que telle, elle marche plutôt bien. La décennale a précisément pour objet de répondre aux situations du type de la vôtre. A vous de la faire jouer.

      Ah, et concernant le « fallait pas acheter », je dirais plutôt, « fallait pas acheter sans visiter les lieux avec un professionnel qui pourra vous conseiller sur l’état réel du bien ».

  7. bonjour,
    nous avons acheté une maison en 2012 nous avons décidé de faire des travaux de rénovation dedans. le rdc a etait fait par nos soin avec facture a l’appuis. on été 2014 nous avons fait appel a un pro pour réhaussé la maison ce dernier a construit deux pognions l’un des deux est tombé sur le planché en bois de la maison ce qui fait que tout les travaux réalisé dedans sont foutu.

    une éxpertise a etait faite et l’assurance décénale du pro nous demande que sa soit lui qui refait les travaux a son compte est ce qu’on est obligé d’accepté?

    La maison devait etre prete pour le mois de novembre 2014 elle est toujours pas prete.

    les travaux réalisé dans le rdc sont tous a refaire car le temps des experts toutes la pluits aqui a eu est rentré dans la maison qui fait que plafons isolations baie vitré cassé ( accause du pignon tombé) plomberie a refaire electricité.

    Un autre probleme avant de commancer les travaux on est partie a la mairie pour faire le permis de construire l’adjoint du mairie qui nous a reçu nous a dit qu’il ya pas besoin d’un permis car la mairie aller payé 500€ a la DDE si on faisait la demande alors ils nous a proposé de faire une demande préalable de travaux qui nous a était refusé par le mairie parceque au finale il fallait un permis de construire ce qui a fait arrété notre chantier pendant plus de 2mois sa a contribué a bouzillé le rdc.

    Et dernier truc accause de toute cette histoire a ma femme accouché d’un grand prématuré de 6mois accause du stresse.

    Svp aidez nous nous avons plus d’argent plus de force et nous savons plus ce qu’il faut faire.

    une 2eme expertise sera faite pour nous proposé l indemnisation et nous dire que sa va etre le meme pro qui va refaire les travaux nous avons pas confiance on veut pas que sa soit lui qui les fassent.

    le rdv es prevu le 12février a 9h.

    Cordialement

  8. Bonjour Maître,
    Pourriez vous m’indiquer l’article du code des assurances qui précise que les éventuelles réserves à la réception ne pourrons pas être pris en charge par la décennale? En effet, pour les graves malfaçons de structure, mon expertise
    judiciaire préconise seulement de faire des réserves à la réception. Ce qui devrait me faire perdre le bénéfice de la décennale!
    Est il vrai que la garantie de parfait achèvement ne peut couvrir que 5% du montant du contrat de construction?

    Merci pour la qualité de vos articles!

    Jacques

    • Marie Laure Fouché

      29 décembre 2014 at 19:36

      Si vous avez des dommages existants, et que la réception n’est pas intervenue, vous ne pourrez jamais bénéficier pour eux de la décennale. Cela ne résulte pas d’un article du code, tout simplement du fait qu’une assurance suppose un aléa, et donc qu’au moment où débute la garantie, le dommage soit caché. Et je n’ai pas connaissance que la GPA ne puisse couvrir que 5% du marché.

  9. Bonjour Maître,
    Sauf erreur de ma part, vous avez précisé que le sous traitant n’étant pas lié au MOa ne saurait être directement « embêté » quant à la décennale.
    Qu’en devient il si l’entreprise titulaire du marché a cessé son activité?
    => Le maçon qui a bâti les fondations de ma maison a sous-traité les travaux d’assainissement. La micro station a été mal posée et désormais ses bords sont voilés; la pression excercée par les terres a même fait sauté son « bouchon ».
    Pourriez vous me dire quel recours j’ai désormais?
    Merci de votre retour,
    Sandrine

    • Marie Laure Fouché

      14 mars 2014 at 23:05

      Pas tout à fait. Dans mon exemple, j’expliquais ce qui se passe si c’est le sous traitant qui a cessé son activité, pas l’entreprise qui a contracté avec vous. Ceci dit, le maître d’ouvrage peut toujours engager la responsabilité du sous-traitant si besoin est. Si le sous traitant n’est pas redevable de la garantie décennale vis-à-vis du MO, ce dernier a toutefois contre lui une action sur le fondement délictuel. Je pense que je vais probablement faire un article sur le sujet.

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