Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

L’assurance Dommages Ouvrage

P1020585De quoi s’agit-il ? 

L’assurance Dommages Ouvrage est une assurance à laquelle celui qui fait procéder à une opération de construction, le Maître d’ouvrage, doit impérativement souscrire. Elle a pour but de lui permettre d’être indemnisé rapidement des dommages de la construction, sans qu’il soit nécessaire d’entamer un procès. 

Dans ce cas, l’assureur préfinance l’indemnisation des dommages, pour ensuite se faire rembourser par les véritables responsables des désordres (entreprises de construction…)

Qui souscrit cette assurance ? 

A l’origine, tout Maître d’ouvrage avait l’obligation de souscrire une Dommages Ouvrages. Depuis 1989, cette obligation a été restreinte au propriétaire de l’ouvrage, à son mandataire, au vendeur de l’ouvrage. Les personnes morales sont autant soumises à l’obligation que les personnes physiques. 

Qui profite de la garantie ? 

Naturellement, c’est celui qui a souscrit la garantie qui en bénéficie en cas de dommage. Toutefois, si le souscripteur est par exemple un promoteur qui a vendu les appartements à des particuliers, ceux-ci bénéficient alors de l’assurance. Ainsi, l’assurance se transmet aux propriétaires successifs du bien. 

Cela signifie par ailleurs que le locataire, d’une part, ne doit pas souscrire l’assurance, mais également qu’il n’en est jamais le bénéficiaire. C’est ainsi le bailleur, même en cas de bail commercial, qui reçoit l’éventuelle indemnité. C’est par ailleurs une solution logique, dans la mesure où généralement, le locataire d’un local n’a pas lieu de faire réaliser des travaux de construction, seulement des aménagements. 

Quels dommages sont concernés ?

L’assurance Dommages Ouvrage n’a pas vocation à réparer tous les désordres de la construction. Elle ne concerne en effet que les dommages décennaux. Je vous renvoie au premier billet traitant de ces dommages, ainsi qu’au second, pour plus de détails. 

En outre, l’assurance Dommages Ouvrage ne concerne que les malfaçons, et pas les non façons. Cela signifie qu’elle indemnise des travaux mal réalisés, mais pas des travaux non réalisés par un entrepreneur défaillant. 

Par conséquent, l’assurance Dommages Ouvrage ne concerne que les dommages matériels. Elle n’a pas vocation à indemniser par exemple un trouble de jouissance. 

Quand souscrire l’assurance ? 

L’assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. De la sorte, il est certain qu’elle est antérieure aux éventuels désordres. De façon exceptionnelle, elle peut être souscrite après l’ouverture du chantier s’il est certain qu’aucun désordre n’est connu à ce moment du Maître d’ouvrage. 

Il est important de respecter cette condition de forme. En effet, l’assurance étant un contrat n’ayant vocation à s’appliquer que dans le cas de la réalisation d’un aléa, c’est-à-dire d’un dommage, elle ne peut fonctionner si l’aléa est certain, c’est-à-dire le dommage réalisé. 

N’hésitez pas à demander conseil à votre architecte, qui doit vous conseiller et vous informer sur ces points. 

Quand l’assurance Dommages Ouvrage commence t’elle à couvrir le risque ? 

L’assurance Dommages Ouvrage couvre le risque à compter d’un an après la réception, c’est-à-dire à partir de l’achèvement de la garantie de parfait achèvement, qui fera l’objet d’un billet ultérieur. 

Fonctionnement de l’assurance et délais obligatoires

Tout d’abord, en cas de dommage, le Maître d’ouvrage doit faire une déclaration de sinistre à son assureur dans les deux ans au maximum de la réalisation du sinistre. Une fois le délai de deux ans dépassé, l’assureur peut refuser sa garantie. Il est ainsi prudent de faire la déclaration par courrier recommandé avec accusé de réception afin de donner une date certaine à la déclaration. 

Ce délai de deux ans peut présenter un très grand intérêt. En effet, supposons qu’un dommage survienne juste avant la fin du délai décennal, ce qui empêche d’intenter une action décennale par manque de temps. Le Maître d’ouvrage dispose alors, malgré tout, d’un délai de deux ans pour saisir son assurance Dommages Ouvrage. 

Toutefois, l’assureur n’ayant pas vocation à supporter le sinistre mais à le répercuter ensuite sur les constructeurs, il est sage d’agir le plus vite possible pour lui permettre d’exercer ses propres recours. 

La réception de la déclaration par l’assureur fait alors courir des délais. 

A compter de la réception de la déclaration, l’assureur a ainsi un délai de 60 jours maximum pour notifier à son assuré sa position, de garantie ou de non garantie. 

Si l’assureur accepte de garantir le dommage, il dispose d’un délai de 90 jours maximum toujours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour formuler une offre d’indemnité. 

Si l’assuré accepte l’offre, il faut que l’indemnité soit réglée dans un délai de 15 jours. 

Ainsi, toute l’opération est enserrée dans un délai total d’environ trois mois et demi. 

Le Maître d’ouvrage qui a reçu l’indemnisation de son assureur peut alors en disposer pour réaliser les travaux. 

En revanche, si l’assureur ne respecte pas les délais imposés ou fait un offre manifestement insuffisante, l’assuré peut financer lui-même les dommages, son assureur voyant l’indemnité majorée d’un intérêt double de l’intérêt légal. Dès lors, c’est au juge saisi du litige de décider le montant définitif de l’indemnité. 

Ainsi, le Maître d’ouvrage qui préfinance lui-même la réparation des désordres a tout intérêt à se montrer raisonnable dans le choix du mode de réparation, afin d’avoir une bonne chance que l’assureur soit condamné à le rembourser intégralement. 

Toujours est-il que si l’assureur préfinance l’indemnisation des désordres, il lui reste alors à obtenir des responsables des dommages la restitution des sommes qu’il a versées.

15 Comments

  1. Bonjour
    J ai acheté une maison sur plan il y 6 ans je veut mettre un poile a granulés mais je ne pas de conduite de cheminé j ai appelé le promoteur qui ma donné son assurance mais l assurance me dit d appelé mon assurance qui me dit que c est a l assurance de mon promoteur des faire le nécessaire aujourd’hui je sais plus doit fait

  2. Bonjour
    Après indemnisation de notre DO pour traitement étanche de notre façade (suite à des infiltrations), les entreprises que nous avons consulté refusent toutes de réaliser les travaux a cause de fissures. Quel démarche devons nous suivre auprès de notre assurance dans cette situation d’impasse?
    Cordialement

  3. Bonjour,

    Avons nous un délai pour faire les travaux après indemnisation ?

    Cordialement

  4. Bonjour,

    Je voulais savoir si j’étais obligé de faire les travaux suite à l’indemnisation de l’assurance Dommage Ouvrage ?

    Merci

  5. J. FRANCOIS

    10 mars 2015 at 13:23

    Merci pour votre retour… même s’il ne va pas dans le sens que j’espérais…

    • Marie Laure Fouché

      10 mars 2015 at 13:31

      Ce n’est pas tellement que vous êtes responsables du fait que le promoteur a fait une déclaration incomplète, c’est que l’assureur n’est légalement tenu qu’en fonction des déclarations. Lui non plus ne peut être tenu à raison des déclarations fausses ou autres de son assuré qu’il n’a pas de moyen de vérifier. Ceci étant, s’il s’agit de l’assureur DO, vous avez probablement d’autres recours (engager la décennale du constructeur?… Autre ?)

  6. J. FRANCOIS

    10 mars 2015 at 13:22

    Bonjour,

    J’ai eu recours un assureur pour un désordre relevant de la Décennale.
    Après visite de l’expert et proposition d’indemnisation (inférieure de moitié aux devis) l’assureur m’indique que « la situation du contrat DOMMAGES-OUVRAGE n’est pas régularisée à ce jour par son souscripteur. » Elle se voit « contraint de faire application sur le montant de l’indemnité de la règle proportionnelle prévue à l’article 5-22 al2 des conditions générales du contrat DOMMAGES-OUVRAGE et arrêtée en l’état par [leur] service production à 53,93 % ». »

    Est-ce une procédure normale ? Suis-je responsable du fait que le promoteur n’a pas payé l’intégralité des sommes dues et que l’assureur n’a pas régularisé la situation ?
    Au final on me propose une indemnisation équivalente à moins du quart du montant total des travaux. Je trouve la position de l’assureur assez commode mais je ne sais pas trop quels arguments légaux leur opposer.

  7. J. FRANCOIS

    10 mars 2015 at 10:49

    Bonjour,

    J’ai eu recours à l’assureur (Mutuelles des Architectes Français) pour un désordre relevant de la Décennale.
    Après visite de l’expert et proposition d’indemnisation (inférieure de moitié aux devis) la MAF m’indique que « la situation du contrat DOMMAGES-OUVRAGE n’est pas régularisée à ce jour par son souscripteur. » Elle se voit « contraint de faire application sur le montant de l’indemnité de la règle proportionnelle prévue à l’article 5-22 al2 des conditions générales du contrat DOMMAGES-OUVRAGE et arrêtée en l’état par [leur] service production à 53,93 % ». »

    Est-ce une procédure normale ? Suis-je responsable du fait que le promoteur n’a pas payé l’intégralité des sommes dues et que l’assureur n’a pas régularisé la situation ?
    Au final on me propose une indemnisation équivalente à moins du quart du montant total des travaux. Je trouve la position de l’assureur assez commode mais je ne sais pas trop quels arguments légaux leur opposer.

    • Marie Laure Fouché

      10 mars 2015 at 11:01

      Malheureusement cela ne me surprend pas. L’assureur à qui on ne déclare pas tout le chantier peut être en droit d’appliquer une réduction proportionnelle. Qui risque d’être appliquée même si vous allez en justice. Cependant, dans ce cas, vous aurez peut être comme base d’indemnisation tout le devis, et pas la moitié.

  8. Toppino Agnès

    26 février 2015 at 22:37

    Bonjour
    je viens de signer un bail commercial et je vais faire des travaux d’aménagement : pose de cloison pour faire des cabines de soins esthétiques, pose de lavabo, douche, et décoration. Suis je obligée de prendre une assurance de dommage à l’ouvrage ? d’après votre article non mais il y a peut être eu des changements depuis 2007. Merci beaucoup

  9. Je vous remercie de votre prompte réponse.
    Combien de temps faut-il attendre entre ma notification adressée à l’assureur DO et une mise en demeure ?
    Je compte développer une mise en demeure qui s’appuie sur les arrêts suivants de la Cour Cassation :
    Civ 3ème 07/12/2005 n°04-17418 /20/06/2007 n°06-15686, /11/02/2009 n°07-21761.
    en lui faisant savoir que si dans un délai de 15 jours le règlement n’est pas intervenu, j’engagerai une procédure de référé provision à son égard. Est-ce correct ?
    ou bien faut il développer d’autres argumentaires plus simples ?
    J’ai l’impression d’être le pot de terre contre le pot de fer.
    Merci pour votre contribution

    • Marie Laure Fouché

      21 octobre 2014 at 19:26

      Le plus simple serait probablement que vous consultiez un avocat (même ponctuellement). Vous pouvez consulter le site internet du barreau le plus proche pour pouvoir trouver quelqu’un de spécialisé, qui saura vous conseiller au mieux en examinant le dossier.

  10. Suite à une déclaration de sinistre, mon assureur DO a bien convoqué un expert qui a rendu son rapport dans les délais légaux, mais l’assureur ne m’a pas notifié sa décision dans les délais légaux.
    Suite à cela au visa de l’Art L 242-1 je lui ai notifié par courrier AR sa position hors délais en lui faisant savoir qu’au regard de la loi, sa garantie m’était acquise. A cette lettre j’ai joint un devis d’un façadier pour le traitement des fissures de façades objet de ce sinistre et lui demandant de m’adresser le règlement correspondant.
    A ce jour, cet assureur DO joue « le mort ».
    Quelles sont les suites à donner ( mise en demeure, référé provision ou autre) sachant que je ne veux pas préfinancer ces travaux, car c’est le rôle de l’assureur DO ??
    Merci pour votre avis.

    • Marie Laure Fouché

      19 octobre 2014 at 11:11

      Si votre DO ne respecte pas son obligation de préfinancement, il faudra probablement l’assigner en justice… Essayez de lui envoyer une ultime mise en demeure en RAR, déjà.

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