Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Les dommages intermédiaires

dommages intermédiairesAh, le beau sujet de construction pointu que les dommages intermédiaires. 

Pointu, parce que peu de gens savent ce que sont ces dommages, ni même qu’ils existent. Ce qui est un peu dommage pour le Maître d’Ouvrage victime de malfaçons, parce que parfois c’est la seule façon d’obtenir une indemnisation. 

Pour permettre de comprendre de quoi il s’agit, il faut faire un rapide rappel du régime d’indemnisation des dommages de la construction. Je ne vais pas entrer dans les détails, vu que j’ai déjà rédigé un nombre conséquent de billets sur la question et que j’invite le lecteur curieux à suivre les liens que je vais indiquer. (Attention, cela va être le genre d’article avec une introduction très longue et un développement sur le coeur du sujet très bref. Et maintenant, débutons l’introduction.)

Succinctement, en matière de désordre à la construction, il faut tout d’abord déterminer s’il intervient avant ou après la réception.

Les désordres constatés avant réception, mais après achèvement des travaux, sont des réserves à la réception notées sur le Procès Verbal de réception. Ces réserves doivent faire l’objet de réparations par l’entreprise, qui y est contractuellement engagée. Notons également que ces réserves entrent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

En outre, cette garantie de parfait achèvement, due par l’entreprise, couvre aussi tous les dommages constatés dans l’année qui court à compter de la réception, peu important l’importance des dommages. 

Il faut noter en revanche que concernant les dommages apparents au moment de la réception et non portés au Procès Verbal de réception, ils sont réputés acceptés par le Maître d’Ouvrage, sauf à ce qu’il ait été assisté d’un Maître d’Oeuvre. En effet, l’architecte qui oublie de mentionner comme réserves des dommages apparents engage sa responsabilité. 

Par ailleurs, une fois la réception intervenue, débutent les garanties biennale et décennale. 

Concernant la garantie décennale, je rappelle qu’elle n’a vocation à être mobilisée que si les désordres revêtent une certaine importance. Autrement dit, il faut que, soit ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage (fissures, enfoncement des fondations…), soit ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (le chauffage qui ne fonctionne pas). 

Observons enfin que la garantie décennale peut être mobilisée pour des désordres qui remplissent ces conditions et qui auraient été signalés dans l’année de parfait achèvement, et qui par conséquent entrent aussi dans la garantie de parfait achèvement (merveilleux, deux garanties pour le prix d’une). 

(Fin de l’introduction ; je vous avais dit que ce serait long.)

Ceux qui en sont arrivés à ce point de la lecture vont donc arriver d’eux-mêmes à la conclusion qui s’impose : mais que se passe t’il pour les désordres qui se révèlent après la réception, après la période d’un an de garantie de parfait achèvement, mais qui n’ont pas un tel niveau de gravité qu’ils mobilisent la garantie décennale ? 

Sur le principe, jusqu’à il y a environ 30 ans, il ne leur arrivait rien et le Maître d’Ouvrage n’avait que ses yeux pour pleurer, par exemple parce que son bel immeuble était entièrement fissuré sur toutes ses façades, mais que ces fissures n’étaient qu’inesthétiques et ne mettaient pas en jeu la solidité de l’immeuble et ne compromettaient pas sa destination. 

Pour remédier cette difficulté a été mise en place la théorie des dommages intermédiaires, ayant justement pour objet de remédier à cette difficulté. 

La règle est relativement simple : le Maître d’Ouvrage peut obtenir une indemnisation du constructeur à raison de ces dommages s’il prouve une faute contractuelle imputable au constructeur, qui lui cause un préjudice. 

La distinction est d’importance, puisqu’en matière de garantie décennale, il existe une présomption de responsabilité, donc le Maître d’Ouvrage n’a rien à prouver, seulement l’existence du désordre, et qu’en matière de réserves à la réception et de garantie de parfait achèvement, là aussi, il suffit de prouver que les désordres existent et n’ont pas été repris. 

Donc, en matière de dommages intermédiaires, le Maître d’Ouvrage doit apporter la preuve de ce que l’entrepreneur a commis une faute en réalisant le chantier (ce qui généralement va relever d’une expertise judiciaire). 

Autre point d’importance, en matière de décennale, l’entreprise est obligatoirement assurée. Tel n’est pas le cas en matière de dommages intermédiaires. Ce qui signifie qu’en cas de condamnation, le Maître d’Ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie de l’assureur de son entrepreneur et ne pourra s’en prendre qu’à ce dernier. 

Raison de plus, pour l’entreprise, pour prendre auprès de son assureur une garantie spéciale pour les dommages intermédiaires, ce qui est une sécurité non négligeable. 

Photo par Paul Bica

Licence Creative Commons

4 Comments

  1. Bonjour Maître,
    Qu’en est-il des malfaçons/dommages constatés lors de la construction ? Est-il possible de placer le règlement des appels de fonds dans un compte séquestre en attendant le règlement par le constructeur des problèmes ou devons-nous attendre la réception ?
    (nous avons un engagement écrit du constructeur à remplacer les « éléments jugés non viables » de la construction suite à une maison bois qui a subis 45 jours d’intempéries sans protection, mais la couverture sera posée semaine prochaine – donc la maison sera hors d’eau – alors que certains murs sont à changer.)
    Cordialement,

  2. Bonjour Maître,
    J’ai fait changer des fenêtres en aluminium en 2013. Depuis je rencontres des difficultés ( fermeture défaillante, sifflement et air qui passe en cas de froid ou de vent). Mon assureur a mandaté un expert qui a conclu en faveur du poseur, en soulignant un défaut d’entretien de la VMC. Depuis des travaux de rénovation ont été effectués, le problème souligné perdure ce qui contredit (tardivement) l’expertise pré citée.Je demande aujourd’hui à la société d’intervenir dans le cadre du SAV en soulignant la garantie contractuelle. Cette dernière m’informe que le déplacement me coutera 77€ et devra être réceptionné avant le rendez vous, les ouvriers n’étant pas en capacité de recevoir de l’argent. Le déplacement est exclu de cette garantie ? Cette société fait preuve de mauvaise foi depuis le début, je dois lutter pour les faire venir. Merci pour vos conseils.

  3. Bonjour Maître. En 2005, nous avons fait construire une maison individuelle que nous avons réceptionnée en mars 2006. Début 2009, des fissures ont commencé à survenir dans le carrelage au niveau du séjour et du couloir. Le constructeur a fait changé les 7 ou 8 carreaux abimés du séjour avec des carreaux en surplus, mais ceux du dégagement sont restés tels quels, faute de carrelage, le modèle n’existant plus. Or, les fissures du couloir ont continué à s’aggraver et présentent depuis 2 ans des affleurements et des failles dangereusement coupantes, tandis que plusieurs carreaux déjà changés dans le séjour se fendent à leur tour, ainsi que d’autres, situés sur la même ligne droite. D’autres, disséminés sur toute la surface du séjour et de la cuisine, se décollent.
    Après plusieurs échanges de courriers, nous avons enfin obtenu l’ouverture d’un dossier de sinistre par la garantie décennale qui a commis un expert. Dans ses conclusions, celui-ci note que « les fissures sont dues à l’absence de joint de dilatation sur la surface du rez-de-chaussée. A noter que cette surface est en diagonale, ce qui est un facteur défavorable en matière de dilatation. Elles sont dues aussi à des phénomènes de retrait de chape de ciment. Les décollements de carreaux sont dus à un défaut de mise en œuvre : absence ou irrégularité du scellement ou du collage » (scellement à l’origine et collage pour ceux qui ont été changés) . Nous venons de recevoir un courrier de l’assurance qui accepte d’indemniser le sinistre pour le couloir, mais refuse de prendre en charge le reste, alors qu’il s’agit d’un problème qui touche l’ensemble du carrelage posé d’un seul tenant sur 4 pièces. Nous nous retrouvons avec un vice caché dont les répercussions s’aggravent de semaine en semaine et de plus en plus vite. Après le 17 mars 2016, les autres carreaux affleureront à leur tour, d’autres se décolleront et se fissureront et nous n’aurons plus aucun recours. Pouvez-vous nous dire quels sont nos recours ?
    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      11 janvier 2016 at 18:46

      Vous avez certainement intérêt à agir en justice au plus vite, car d’ici deux mois votre problème sera potentiellement prescrit…

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