Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétaires

Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétairesDans le domaine de la copropriété, toutes les décisions concernant les parties communes doivent faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale. 

Toutefois, selon le type de décision, la majorité du vote change. Il y a ainsi quatre majorités différentes prévues par la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété. 

Enfin, il faut savoir que ce n’est pas le nombre de copropriétaires qu’il faut compter, mes les millièmes de parties communes, sachant que chaque copropriétaires est titulaire d’une quote-part des parties communes au prorata de ses lots privatifs. L’importance de chaque copropriétaire dans une Assemblée Générale se calcule au nombre de voix dont il dispose. Ainsi, un copropriétaire peut être titulaire de deux fois plus de voix qu’un autre, s’il dispose de deux fois plus de millièmes. 

Pour les développements qui suivent, on supposera l’exemple très simple une copropriété de 10.000 millièmes où chaque copropriétaire est titulaire de 1.000 millièmes, de sorte qu’il y a dix copropriétaires disposant chacun du même nombre de voix. 

La majorité de l’article 24 

C’est la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors d’une Assemblée Générale.

Par exemple, sur les 10 copropriétaires que compte la copropriété, supposons que seuls six sont présents ou représentés. La résolution sera adoptée si plus de la moitié votent pour, donc dans notre exemple, quatre copropriétaires. 

Ceci signifie que dans les cas où les copropriétaires ne prennent pas le soin d’être présents ou représentés à l’Assemblée Générale, les résolutions peuvent être adoptées par un très petit nombre de personnes, puisque dans notre exemple, le vote positif de seulement 40% des copropriétaires suffit.

Cette majorité simple est la majorité normale, par défaut. Les autres majorités sont ainsi appliquées dans des hypothèses définies par la loi. 

La majorité de l’article 25 

C’est la majorité de tous les copropriétaires. Ainsi, pour la copropriété de 10 personnes prise en exemple, il faut, pour une résolution soit adoptée, que plus de la moitié votent pour, soit 6 personnes. 

Cette majorité est impérative dans plusieurs cas énumérés à l’article 25 de la loi, et par exemple lorsqu’il s’agit de changer de syndic, de supprimer le vide-ordures, de voter des travaux (demandés par, et à la charge, d’un copropriétaire) qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble comme par exemple la construction d’une véranda… 

La majorité de l’article 26

C’est la majorité de plus des deux tiers des copropriétaires. Dans notre exemple, pour qu’une résolution soit adoptée, il faut ainsi qu’au moins 7 copropriétaires votent pour. 

Cette majorité s’applique par exemple lorsqu’il s’agit de vendre des parties communes, de modifier le Règlement de Copropriété, d’organiser les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. 

L’unanimité

Certaines décisions sont si importantes qu’elles justifient l’accord de tous. 

Il s’agit par exemple de la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Il peut s’agir, par exemple, de vendre l’ascenseur dans un immeuble de 15 étages au propriétaire du dernier étage, de sorte que lui seul peut l’utiliser. Bien entendu, la destination de l’immeuble est affectée est l’unanimité est nécessaire. 

Enfin, comme je le rappelais dans ce billet, toute atteinte à une partie privative suppose l’accord du copropriétaire propriétaire de celle-ci.

4 Comments

  1. viviane souyfa

    8 mars 2017 at 09:59

    le toit d’un local commerciale se trouve dans la cour de la copropriété le toit de se local est défectueux on nous dit de payer le montant de la facture sachant que le locataire du local ne possède pas les murs merci de me répondre

    • Marie Laure Fouché

      11 mars 2017 at 11:38

      Si le toit est partie commune, oui…

  2. Bonjour Maître,

    Je me permets 2 questions:

    je vends mon appartement, je dispose d’un balcon et d’un terrain à usage privatif de 500m2

    j’ai 2 personnes intéressée mais qui voudraient savoir si 2 choses sont possibles:

    – une construction sur le terrain
    – une construction de veranda sur le balcon

    mes questions sont sur la majorité à avoir pour ces autorisations:

    Nous sommes 3 copropriétaires.

    Pour le droit à construire (construction sur le terrain de plus de 20m2 et 1 de moins de 20m2): majorité? et si oui de quel article? ou unanimité?

    Pour la véranda dans votre article il est mis majorité article 25: est-ce que dans cette majorité le propriétaire demandeur compte? je m’explique, il y aurait la personne propriétaire de mon actuel lot et donc celle faisant la demande qui compterai pour 1 vote + un autre copropriétaire ce qui ferait bien la majorité mais du faite que le demandeur compte dans cette majorité est-ce que cela pose problème?

    En espérant que vous répondrez à mes 2 questions,
    D’avance merci
    Bien cordialement
    Natacha

    • Marie Laure Fouché

      13 septembre 2014 at 18:17

      A vrai dire, votre question justifierait plutôt une consultation, pour examiner précisément la situation. Disons simplement que sur un plan théorique, à mon avis, c’est à l’article 26, sachant que tout le monde vote, même l’intéressé (manquerait plus que ça…) Donc a priori, avec deux avis favorables sur trois, c’est bon.

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