Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Les prescriptions en copropriété

prescriptions en copropriétéIl faut faire particulièrement attention aux prescriptions en copropriété. En effet, le délai correspondant à l’action que vous souhaitez entreprendre pouvant être très bref, il faut être vigilant.

Les délais applicables résultent de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que :

Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Autrement dit, il existe deux grands délais pour les prescriptions en copropriété.

Le délai de deux mois

Le plus connu, le délai de deux mois, est celui d’une contestation d’Assemblée Générale, au sujet de laquelle j’ai déjà écrit deux billets, un sur les principes généraux, et un sur les conditions de contestation.

Ce délai court à compter du moment où le Procès Verbal d’Assemblée Générale est notifié au copropriétaire. Cette notification se faisant par courrier recommandé avec avis de réception, le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la réception de la télécopie de notification du Procès Verbal (article 64 du décret de 1967), même si le copropriétaire était absent et ne l’a pas eu.

Attention, ce délai est « préfix », c’est-à-dire il ne peut ni être suspendu, ni interrompu.

Donc si vous entendez contester une Assemblée Générale, il faut guetter la notification du Procès Verbal et agir très vite.

Le délai de 10 ans

C’est le délai de droit commun en matière de copropriété. Il s’applique à toutes les actions personnelles entre le Syndicat des Copropriétaires et les copropriétaires, ou entre les copropriétaires entre eux.

Par exemple, supposons qu’un copropriétaire fasse à son initiative des travaux sur parties communes, ou qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

En principe, ces travaux nécessitent une autorisation donnée par la majorité des copropriétaires de l’immeuble.

Supposons toutefois qu’un propriétaire fasse ces travaux sans demander d’autorisation. Par exemple, il pose en façade de l’immeuble une conduite permettant d’installer chez lui une climatisation.

Sur le principe, le Syndicat des Copropriétaires, voire même tout copropriétaire, est en droit de la lui faire retirer. Mais pour cela, il faut agir dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux. Donc si ni le Syndicat des Copropriétaires, ni les copropriétaires n’agissent dans ce délai de dix ans, celui-ci une fois écoulé, plus personne n’aura le droit de demander la dépose de cette conduite. Les travaux n’en deviendront pas pour autant licites, mais en pratique, personne ne pourra réclamer la remise en état.

Enfin, il existe un autre délai de prescription de trente ans.

Il s’agit du délai de droit commun, qui s’applique « par défaut » lorsque le délai normal de 10 ans ne s’applique pas.

Ainsi, lorsque l’action n’est pas « personnelle », au sens de l’article 42 précité, la prescription applicable est de 30 ans.

Par exemple, vous habitez dans un immeuble en copropriété qui comporte une grande cour. Un de vos voisins, aussi copropriétaire, a construit un garage sur cette cour, et l’a fermé. Il y gare sa voiture et y range des effets personnels ; personne d’autre que lui n’y a accès.

En pratique, il a donc certes fait des travaux sur parties communes, mais en réalité, il a annexé des parties communes pour les transformer en parties à usage privatif. Dans cette hypothèse, l’action tendant à obtenir que les parties communes soient restituées au Syndicat des Copropriétaires et que cesse cette appropriation est une action réelle, qui se prescrit par trente ans.

90 Comments

  1. François André Y

    25 avril 2017 at 14:14

    Bonjour Maître,
    J’ai acheté en 2014 une boutique avec un sous sol.
    L’ancien propriétaire lors de la transformation en habitation en 2003, a englobé 3m2 de couloir appartenant à la copropriété mais ne desservent que ses caves.
    Aujourd’hui alors que je demande un changement d’affectation de boutique en habitation, le syndic me demande de racheter ces 3m2.
    Ma question est de savoir si c’est la prescription décennale ou trentenaire qui s’applique à mon cas et si je suis bien obligé de payer ces 3m2.
    Merci d’avance de votre réponse,
    Cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      25 avril 2017 at 14:18

      Trentenaire ! Et je vois mal que vous puissiez faire autrement que racheter, sinon le syndicat pourrait vous obliger à « rendre » ces 3 m2… Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

    • François André Y

      25 avril 2017 at 14:38

      Merci infiniment de votre réponse, effectivement je suis de Paris, je me retourne vers mon syndic et le cas échéant vers vous. Cordialement, bonne journée, F.Y

  2. Bonjour
    J ai il y a 15 ans change une fenêtre de 3 ventaux pour une 2 ventaux en respectant le règlement sur la couleur puisque le nombre de ventaux n est pas stipulés
    Au cœur d une ag un vote refuse le passage à 2, ventaux ( 15 ans Après )
    Peux t on m oblige à changer ma fenêtre qui je précise se voit très peux puisque une logia la précède
    Merci

    • Marie Laure Fouché

      25 avril 2017 at 14:17

      J’ai tendance à penser que l’action du Syndicat des Copropriétaires est prescrite car le travaux ont plus de dix ans. Il faut toutefois prouver leur date (factures…) Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  3. Bonjour Maitre,
    La prescription acquisitive de 30 ans , s’applique t-elle dans l’espace ?
    je m’explique , 2 appartements, étage élevé. ( immeuble année 1930) étaient reliés par un passage ( couloir, balcon, galerie) donnant sur une courette, ( puit de lumière)., qui a toujours servi à communiquer entre eux.

    c’est le seul appartement configuré comme ça, dans l’immeuble, construit d’origine.
    Ce passage ( 3 m X 0,90 m ) empiètent donc sur cette espace ( courette).

    Les 2 lots ont été séparé , il a été muré d’un côté, il y a 35 ans.

    il n’apparaît pas sur le RDC , par contre il est écrit pour tous les lots , Lot xxx et ses dépendances.

    Question : les copropriétaires peuvent ils prétendre que ce passage fait partie d’une partie commune puisque ce passage est construit dans un volume d’espace aérien et non à partir du sol ( exemple cour ou cave ou parking ) ?

    Merci

    • Marie Laure Fouché

      20 avril 2017 at 12:51

      Votre question n’a pas l’air simple. Honnêtement sans examen du plan et du Règlement de Copropriété, je ne saurais me prononcer. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  4. Bonjour Maître
    il y a l’Art 13 de la loi de 1965 qui semble dire que des modifications, comme celles des tantièmes, n’ont pas de force juridique avant leur publication dans le fichier immobilier . Pourquoi alors on ne pourrait pas les contester après
    cette publication ?
    Merci beaucoup pour l’ensemble de vos interventions.

  5. Bonjour Maître,
    Après avoir acheté une maison avec la Shlmr de l’île de la Réunion en 2004. On ne nous avait jamais parlé de la mise en place d’un syndicat de copropriété jusqu’à la semaine dernière.Un courrier nous est parvenu pour sa mise en place.Il faut savoir que dans le lotissement ou nous vivons ,il y a des propriétaires et des locataires……Depuis des années ce lotissement est à l’abandon. Les espaces verts sont entretenus par un voisin.L’éclairage pour le parking n’est pas régulier…Chacun a fait des travaux sans cahier des charges….Je voulais savoir si cette mise en place d’un syndicat de copropriété est légale au bout de tant d’années.

  6. Bonjour Maître,

    J’ai acheté un appartement il y a plus de 10 ans en copropriété. Depuis l’achat de l’appartement on m’a jamais soulicite pour les règlements de charges de copropriété .

    Aujourd’hui on me réclame de régulariser l’intégralité es sommes depuis l’achat.

    Que me conseillerez vous?

  7. paillieux charlotte

    20 août 2016 at 16:51

    bonjour Maître,

    je souhaite vendre mon appartement composé de plusieurs lots de chambres de bonne réunies par un couloir de partie commune annexé par le vendeur car protégé par notre règlement de co-propriété qui l’y autorisait, en jouissance exclusive ne desservant que les lots d’un seul co proporiétaire. J’habite cet appartement depuis 23 ans, les copropriétaires s’inquiètent aujourd’hui de ce que je « vende » les m2 inclus (soit 6m2) ce que je ne comptait pas faire, cependant la lecture de plusieurs jurisprudence semble dire qu’il est possible de compter dans le métré carrez ces m2 s’ils sont inférieurs à 8m2 . Qu’en pensez-vous ?

  8. Bonjour Maître Fouche,
    Je viens d’acheter une maison qui est placée sur une copropriété de sol.
    Deux garages ont été construits il y a 38 ans sur les parties communes. Le syndic à demandé au vendeur lors de la vente de détruire ces garages à ses frais. Le vendeur refuse de les détruire et me dit qu’ils doivent me revenir. Il n’y a eu aucune action en justice durant ces 38 ans. Je voulais savoir si je pouvais d’après vous les conserver. Je souhaiterais alors écrire une lettre au syndic pour leur demander de stopper l’obligation de destruction imposée au précédent propriétaire et que la somme bloquée à cet effet chez le notaire lui soit restituée mais j’aimerais savoir quel est l’article que je dois citer pour m’appuyer. Je vous remercie d’avance pour votre réponse et vous souhaite une bonne journée.

  9. Camus Farah

    8 août 2016 at 11:08

    Bonjour maître ‘
    Je partage un immeuble avec mo. Beau frère .
    Nous n avons pas de syndic’ mais mon appartement est géré par une agence.
    Dernière ment ‘ mon beau-frère se plaint d une fuite devant son entrée ‘ me disant que cela vient de mon appartement.
    L agence envoie par deux fois un plombier qui ne trouve pas l origine de la fuite.
    Je lui suggère donc de chercher de son côté.
    À priori il a fait intervenir deux entreprises ‘ qui ont réparé la fuite ‘ probablement sur les canalisations commune.’ mais sans m’ envoyer de devis ‘ ni m associer au choix des entreprises .
    Il m envoie la facture à partager .
    Ce qui aurait été normal’ s il m avait associé aux prises de décisions.
    Que puis-je faire ?
    Merci d avance de votre réponse .

  10. Bonjour Maître,
    En matière d’autorisation de travaux, une décision d’assemblée générale positive
    est valable combien de temps ?
    Cordialement

  11. Bonjour Maître,

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété livrée en 2010.

    Nous avons eu jusqu’en Octobre 2011, un syndic qui avait été choisi par le promoteur.

    Lorsque nous avons changé de syndic, une balance comptable a été transmise au nouveau syndic, cependant certaines écritures n’ont jamais eu d’explication.

    Le syndic actuel a laissé cela de côté, jusqu’à la dernière AG qui a clôturé l’année civile 2015, cette AG s’est tenue le 01/07/16.

    Le syndic a proposé de liquider cela, en faisant payer au prorata des millième le solde inexpliqué de cette balance, j’ai voté contre cette résolution en invoquant le fait que cela aurait dû :

    1 – avoir une explication comptable et non pas un montant inexpliqué,
    2 – que cela aurait dû être purgé et non pas attendre la 4ème AG après la reprise du contrat, aussi j’assimile cela à une faute de gestion que le gérant du syndic doit prendre en charge à son compte.

    Ma question : est-il possible de le faire, et sur quel argument juridique précis ?

    Par avance, je vous remercie pour votre réponse.

    Bien cordialement,

  12. Bonjour,

    Je vends une maison à Paris dans une copropriété. Il s’avère que la cuisine était anciennement une cour commune. Après vérification, différents actes ont été publié depuis plus de 30 ans confirmant la présence de cuisine donc pas de souci pour la prescription trentenaire.
    En revanche, pour louer ce logement, dois je déclarer la surface carrez avec ou sans cuisine?
    Merci,
    Nathalie

  13. Bonjour Maître,

    Je me permets de vous adresser une question:
    Nous sommes en vue d’acheter un appartement constitué de deux lots et deux ouvertures de porte ont été réalisé dans le mur porteur pour rejoindre ces deux lots. Le vendeur (suite à une succession) ainsi que le syndic n’ont pas trouvé de documents afin de connaître la date de ces ouvertures et si elles ont été faites dans les règles. Le bon sens indique que les ouvertures ont été fait à la fin des année 70, suite aux acquisitions des deux lots (1976 et 1978) par le précédent propriétaire, mais le vendeur n’a aucun document le prouvant.
    Pour éviter les problèmes dans l’avenir: remise en état en bouchant les ouvertures, difficulté à prouver la conformité des ces ouvertures quand nous souhaitons revendre à notre tour, etc., quelle est la meilleure démarche à suivre face à cette situation ?
    Le vendeur propose de déclarer sur l’honneur dans la comprise de vente que les ouvertures ont été faites dans le règles et aucun problème a été constaté ou réclamé depuis et que les travaux ont été fait il y a plus de 10 ans. Est ce que cette clause suffit pour nous couvrir dans le futur si un copropriétaire dénonce ces travaux ?

    D’avance merci pour votre aide,

  14. Bonjour Maitre
    J ai fait poser une Clim avec bloc extérieur sur la façade qui donne sur la voie ( donc à la vue et à l écoute de tous )
    Elle n a que 7 ans et j ai peur qu on me la fasse lever car j ai des voisins très procédurier !
    Quel recours j aurais si on souhaite me la faire lever ?
    Merci d avance

  15. Pelligra nicolas

    15 juillet 2016 at 20:12

    Bonjour Maitre.

    En 1982 ou 83 , j ai fermé ma terrasse a la demande du syndic bénévole de l époque qui l estimait dangereuse. Et je n ai pas souvenir d avoir signé une autorisation des travaux de fermeture.

    Mon syndic actuel me réclame l autorisation de cette fermeture sous peine de me faire un procés,car il estime qu il affecte l aspect de la facade exterieur et me reproche de m étre alloué des M2 supplementaires

    malheureusement je n ai plus ce document disponible et les syndics qui se sont succédés depuis n en n ont pas trace non plus.

    quels sont mes risques ? la prescription de 30 ans s applique t elle meme si je ne retrouve plus l autorisation?

    Merci.

    • Marie Laure Fouché

      11 octobre 2016 at 09:22

      Si vous prouvez la date de la fermeture, vous devriez être tranquille.

  16. Bonjour
    J’ai un bar tabac au rdc d’un immeuble en copropriété. J’ai fait des travaux j’ai agrandi une porte sur mur porteur pour etre au norme pour un accès wc handicapé pour être au norme . J’ai averti le syndic pour les travaux de renovation mais j’ai pas parler de l’ouverture sur le mur porteurs. Je risque quoi
    Cordialement

  17. essghaier mourad

    26 juin 2016 at 10:10

    bonjour Maitre
    J’ai une maison dont une partie de mon garage appartient à un lot de copropriété. Sur ce lot, j’ai une jouissance exclusive et privative d’une portion de terrain à usage de parking. Il fait partie du 16/1000 des parties communes générales. J’avais un grillage pour séparer mon lot des autres et j’ai décidé de construire un mur; La copropriété me demande de le détruire car je n’ai pas demandé leur autorisation. Pourriez-vous me dire s’ils ont le droit ? mon mur est conforme et moins de 1,80m. je vous remercie.

    • Marie Laure Fouché

      26 juin 2016 at 18:54

      Je pense qu’ils ont le droit. Ça reste une partie commune et ça modifie l’aspect extérieur de l’immeuble…

  18. Bonjour Maître,

    Merci pour votre blog. J’en profite pour vous poser une question, nous avons signé un compromis pour l’achat d’un F2 or sur notre compromis il est stipulé que nous achetons 2 studios correspondant à 2 lots. Sur le règlement de co-propriété il est également stipulé que les lots correspondent à 2 studios avec 2 portes. Notre soucis est qu’il n’y a qu’une porte. Nous ne savons pas quand ces studios ont été réunis ni quand une des portes a disparu. Ma question est finalement si l’on décide de faire des travaux pour re-séparer les 2 lots et refaire 2 studios, comment dois-on faire avec la porte palière qui figure sur notre compromis et dans le règlement de co-propriété mais qui n’existe plus dans la réalité. Doit-on demander l’autorisation en AG des co-propriétaire de refaire l’ouverture de la porte qui finalement existe sur le papier mais pas dans la réalité? Je ne sais pas si je suis clair dans mes propos.

    Merci par avance pour votre réponse.

    Cdt

    • Marie Laure Fouché

      26 juin 2016 at 18:55

      Vous êtes très clair, mais je manque d’explications. La logique voudrait que vous puissiez remettre vos lots en l’état du Règlement de Copropriété, mais ça risque d’impacter des parties communes… À voir. Contactez un avocat pour expliquer la situation en détail documents à l’appui.

    • Merci pour votre réponse et votre blog très instructif.
      Cdt

  19. Bonjour Maître,

    Bravo pour votre blog, très instructif.

    Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété surmonté de combles . que je souhaite aménager. Ces combles sont à peine mentionnés sur un plan de la copropriété mais pas dans les descriptifs des lots. Je suis le seul à pouvoir y accéder via une trappe dans mon plafond, aucun équipement commun n’y passe (gaine de câble, aération, etc.).

    La jurisprudence semble considérer, dans cette situation, que ces combles représentent une partie privative. Les autres copropriétaires semblent d’accord. Comment acter ce fait auprès de la copropriété ? Faut-il convoquer une AG ? Ou juste faire recalculer les tantième par un notaire ?

    Et dans le cas ou j’occuperai ces combles sans rien demander à personne à partir de maintenant, cette situation sera-t-elle concernée par la prescription de 10 ans ?

    Merci d’avance,

    • Marie Laure Fouché

      25 mai 2016 at 08:18

      Ce serait plutôt une prescription de 30 ans. Vous feriez mieux de créer des parties privatives mais ça supposerait de les acheter à la copropriété…

  20. Bonjour Maître,
    Pouvez vous préciser quels sont les articles du code instaurant ces délais de 10ans et 30ans?
    Nous avons reçu un courrier du syndic nous accusant à tort d’avoir créer un portillon sur notre balcon (d’après un constat d’huissier). Nous sommes propriétaire depuis 4 ans, il était là quand nous avons acheté l’appartement et tout un tas d’éléments (son état le fait que les voisins aient le même entre autres), laissent supposé qu’il est là depuis puis de 10ans (voir depuis la construction de l’immeuble dans les années 60). Est ce à nous de prouver qu’il est là depuis longtemps (plus de 10ans devrait suffire d’après ce que j’ai lu) ou à eux de prouver qu’il a été ajouté sans autorisation par un de nos prédécesseurs?

  21. collet alain

    5 mai 2016 at 10:53

    question est il normal que le syndic présente en 2015 une facture qui date de 2010 ?
    la comptable du syndic dit que c’est légal mais on a toutes les raisons de penser qu’elle n’y connait rien et qu’elle bluffe
    merci

  22. Le syndic me demande de retirer les moteurs de mes clim en façade . Nous souhaitant Pas le faire, est il possible si j’occulte mon balcon avec de la verdure et des arbustes et que plus rien n’est visible, de toute part, est-il possible qu’il exige de venir chez moi pour accéder à mon balcon et voir si les climatiseurs ont été retirés?

  23. Un copropriétaire exige que nous retirions les climatiseurs sur nos balcons. comment peut il prouver que les climatiseurs n’étaient pas là il y a plus de 10 ans sil n’a pas fait constater par huissiers ou s’il n’a pas fait des photos d’avant l’installation. Sa seule parole à t’elle une valeur? . Puis-je dire qu’ils étaient là quand j’ai acheté l’appartement et que je n’ai aucune facture quant à la date de leur pause ? sans aucune preuve De ce qu’avance ce copropriétaire, la plainte est elle recevable?

  24. Bonjour,
    Merci beaucoup pour vos conseils. J ai recupere un appartement de famille acheté en 1987 il y a deux ans. Suite à un changement de région, j ai entrepris la mise en vente de ce bien situé dans un immeuble ancien de 4 logements.
    Lorsque le notaire à interrogé le syndic, celui ci a fait la remarque comme quoi des travaux d aménagement ayant conduit à une ouverture de mur porteur ont été mené dans cet appartement. J ai bien retrouve les factures mais elles datent de septembre 1987, je n’ai pas d autres documents sur une éventuelle sollicitation du syndic de l époque. Le syndic se retrouve contre nous maintenant pour faire une expertise du plancher du 1er et la remise en état si nécessaire. ..
    Quelles sont les démarches que nous devons entreprendre ? Ces travaux ont été réalisés Il y a plus de 28 ans. Merci pour vos conseils. ..

  25. Maitre FOUCHE bonjour
    concernant en copropriété une extension de lot ( vieille de 20 ans) sur parties communes en jouissance exclusive ( jardin remise) ( selon définition de l’acte d’origine notarié et reg copro) . Une action en démolition par un des autres copropriétaires ( moi) est elle prescrite ou non ? ( 10 ans /30 ans) peut elle aboutir et sous un délai raisonnable de combien , peut on prendre des mesures conservatoires?. Vaut il mieux agir en demande d’indemnités sous astreinte puisqu’incapacité à faire évoluer le règlement de copro pour vente séparée de lot. Des combles créés sur une zone non identifiée dans l’acte notarié ( hauteur sous toiture entre 2 et 3 m depuis le plafond de l’étage au toit) sont ils création « sur » ou « affectant « des parties communes et cela les met ils sur un même plan et même valeur que les extensions sur jardin ?
    Merci de votre retour

  26. bonjours j’ai l intention d acheter un appartement mais dans cette appartement le propriétaire a mis une mezzanine faite par le constructeur de l immeuble sans demander l’autorisation du syndic quest ce qu’on risque nous nouveau proprietaire

  27. Bonjour maître,
    Je viens de faire l’acquisition d’un bien immobilier en copropriété, on vient de nous informer que notre véranda à été construite de façon illégale, et que la court privée dont nous bénéficions fait en fait partie des parties communes, cependant cela fait plus de 30 ans que cette partie est occupée par les propriétaires successifs, il en va de même pour la véranda, le syndic de copropriété peut-il nous demander de retirer la véranda (sachant que les propriétaires qui l’ont construite on fait ajouter 8m carrés à leur balcon pour mettre la véranda), ou de rendre la cour dont nous bénéficions ?

    • Marie Laure Fouché

      12 février 2016 at 12:39

      A priori, si vous pouvez rapporter la preuve de l’existence de la véranda, et de l’occupation de la cour, depuis plus de trente ans, le Syndicat des Copropriétaires est irrecevable à agir contre vous. Consultez un avocat s’ils insistent trop. Si vous êtes en région parisienne, je traite habituellement de dossiers de ce type. Cordialement

    • Le syndic m’a dit que le décompte des 30 ans recommence à 0 à chaque nouveau propriétaire. Est ce vrai?

    • Marie Laure Fouché

      13 février 2016 at 00:44

      A priori non, le Code Civil dit le contraire.

  28. Bonjour maître
    Je suis propriétaire au rea de chaussée et j’avais évoqué l’installation de grilles de sécurité à mes fenêtres en AG en juin 2015. Les copropriétaires étaient ok sur le principe mais souhaitaient un autre projet concernant le type et la forme des grilles.
    J’avais laissé les choses en attente et je me suis fait cambriolée en oct 2015. Dans l’urgence j’ai à nouveau fait des devis,prévenu par mail le conseil syndical de l’installation de grilles de sécurité côté cour,mais je n’ai pas présenté de nouveau projet en assemblée générale.
    Une copropriétaire a demandé au syndic une dépose de ces grilles sous huitaine pour non autorisation et non respect de l’esthétisme .
    il y a t il une jurisprudence car il s’agit d’une mesure que j’ai prise pour me protéger d’une nouvelle effraction ?
    Merci de votre réponse .
    Très cordialement

  29. Bonjour maître,
    J’envisage d’acheter un bien qui comprend une cour en jouissance exclusive, sur laquelle a été réalisé il y a 8 ans un couloir reliant l’appartement et une annexe de fond.
    Ce couloir a été réalisé avec l’accord de la copropriété (inscrit au règlement) mais sans déclaration préalable ni dépôt de permis (travaux non conformes au plu).
    Sauriez vous m’indiquer les délais de prescription qui s’appliquent dans ce cas vis à vis des services d’urbanisme ? Y a t’il suite à ce delai une possibilité d’officialiser voire de légaliser ce couloir ?
    Par avance, un grand merci pour les éclairages que vous pourrez m’apporter.
    Cordialement,

  30. Bonjour Maître,

    J’ai fait réaliser il y a 11 ans une mezzanine dans mon appartement, situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété.
    Je suis propriétaire des combles.
    Les autorisations nécessaires (mairie et copropriété) n’ont pas été demandées à l’époque, et sont en cours de régularisation pour ce qui concerne la mairie.
    L’architecte de l’immeuble est passé dans l’appartement il y a dix ans et demi à la demande du syndic et à la suite d’une AG pour vérifier que les travaux avaient été effectués conformément aux règles de l’art, mais la construction de la mezzanine n’a néanmoins pas fait l’objet d’une décision (positive ni négative) en AG.
    La mezzanine, d’une superficie de 18m2 au sol et environ 4m2 loi Carrez, est soutenue par des IPN ancrés (et non uniquement appuyés) dans les murs de façade et également vissés sur une poutre de la ferme de la toiture (un bureau d’études structure est intervenu dans ce cadre).
    Je me demande donc si la jurisprudence à appliquer (notamment en ce qui concerne la copropriété) est de 10 ou de 30 ans (comme semble l’indiquer ce lien : http://www.notaires.paris-idf.fr/travauxamenagements/construire-une-mezzanine-dans-son-appartement).

    Et quel est le point de départ à partir duquel il faut évaluer ce délai? Date de la réception du chantier, du paiement de la dernière facture, de la visite de l’architecte, de la remise du rapport de l’architecte au syndic…

    Je vous remercie par avance de votre retour.

    • Marie Laure Fouché

      19 février 2016 at 13:21

      Bonne question… Il faut examiner précisément la jurisprudence par rapport à vos travaux. Impossible ici. Par contre le délai court à compter de la fin de la réalisation des travaux (10 ans).

  31. Bonjour nous avons un problème dans la copropriete dont le reglement est publié depuis le 24 septembre 2010. Sur cette copropriete il y a deux tranches la première le bâtiment h et la deuxième le i où nous sommes rentré en 2013 . Nous avons un problème de millièmes sur les 105 lots .. 25 copropriétaires dont je fais parti payons Plus de 25 %. Et d autres quasiment rien. Nous venons de nous en rendre compte car nous n avons pas eut le reglement de copropriete au complet cet à dire avec le descriptif des appartements lors de la signature. Sur notre reglement le délais de prescription est de 10 ans pour changer ce problème. Mais j ai appris qu une loi est passée en 2013 descendant cette prescription a 5 ans. Sommes nous définitivement bloqués et avons nous tout perdu dans le sens que notre appartement est invendable. J attends désespérément votre réponse maitre avec mes sincères remerciements par avance

    • Marie Laure Fouché

      11 janvier 2016 at 18:41

      Vous pouvez éventuellement engager une action en nullité de la clause du Règlement de Copropriété, sur le fondement des articles 5 et 43 de la loi de 1965.

  32. poketninja@outlook.fr

    9 décembre 2015 at 14:31

    Bonjour maitre,

    ma mère est dans une situation délicate.
    Elle a acheté un appartement en 2010 avec loggia fermé au rez-de chaussée d’un immeuble. Suite à une visite avec le conseil syndical, le syndic a envoyé un courrier recommandé pour demander la suppression de la loggia pour le remettre à l’état de balcon sous peine de mandater une entreprise pour le faire à sa charge.
    Hors ni ma mère ni le syndic ne peut prouver la date de réalisation de ces travaux et donc s’il y a prescription ou pas.
    de plus lors de l’achat, la surface habitable calculé par un organisme agrée a placé cette loggia dans la surface habitable selon la loi carrez.

    Le syndic est-il dans son droit? peut-il faire cette demande hors AG?
    Si ni le syndic ni ma mère ne peut prouver la date de réalisation des travaux, le syndic peut-il forcer la remise à l’état de balcon?

    merci
    cordialement

    • Marie Laure Fouché

      12 janvier 2016 at 00:02

      Malheureusement, oui il pourrait exiger cela si les travaux ont été faits sans autorisation de l’Assemblée Générale. Il faut voir dans les actes de vente successifs si la loggia est mentionnée pour tenter de tracer sa date. Pour la loi Carrez, le problème est qu’il faut agir dans l’année…

  33. lors de la vérification des comptes nous nous sommes aperçu que notre syndic nous a imputé la somme de mille euros .Ce montant correspondrait à des frais lors du changement de syndic . Le contrat du nouveau syndic débutait le 30.9.2009.
    Nous faisons l’arrété des comptes tous les ans et cette somme n’a jamais figurée dans les charges aucune explication cohérente ne nous a été donnée. Devons nous régler ce montant qui ressort six ans après le changement de syndic. N’y a t-il pas prescription? Le syndic ne devrait pas prendre en charge cette somme dans un compte perte et profit?
    merci pour votre aide

  34. Bonjour
    Lors de l’achat d’un appartement, nous apprenons qu’il est en fait la réunion de 2 anciens lots. La réunification a engendré l’ouverture d’un mur porteur il y a 20 ans sans aucune autorisation. Y a t’il un risque à acheter ce bien ?

  35. Bonjour Maître,
    J’ai trouvé, à priori, la réponse à ma question mais cela me rassurerait d’avoir une confirmation de votre part. En Janvier 2005 nous avons fait changer les volets de notre appartement sans savoir que nous devions auparavant en faire la demande au syndic. Nous savions cependant qu’il fallait respecter la couleur d’origine. Nous avons donc demandé au menuisier de s’approcher au mieux du coloris. Depuis tout ce temps personne ne nous a jamais rien dit concernant nos volets et ce matin (26 Août 2015) nous recevons un courrier nous demandant de changer nos volets afin de nous mettre en conformité avec le règlement de copropriété. Pouvons-nous faire valoir les 10 ans de prescription et si oui que nous conseillez-vous de répondre à leur courrier ?
    Merci beaucoup pour votre site bien utile et votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      27 août 2015 at 11:08

      Je pense que vous pouvez bénéficier de la prescription, sachant que les travaux étaient au vu de tous et que vous pouvez justifier sur factures de la date (janvier 2005).

  36. Bonjour Maître,

    Je suis dans une situation délicate et je ne parviens pas à trouver une réponse claire à mes questionnements : l’acquisition d’un bien comprenant une veranda qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable (en dessous de 20m²) et qui a donc été construite de manière « illégale » peut-elle donner lieu à une demande de destruction de celle-ci (par la ville ou les copropriétaires) sachant qu’elle a été construite il y a plus de dix ans ?
    Une facture de la construction est-elle suffisante pour prouver le délai de prescription ?

    Merci beaucoup pour votre aide

    • Marie Laure Fouché

      27 août 2015 at 11:13

      Concernant une demande éventuelle de la ville, il vous faudrait consulter un avocat urbaniste, ce que je ne suis pas. Concernant la copropriété, tout dépend de savoir si la construction a été faite sur une terrasse privative ou commune, la prescription change dans ce cas là. Si la terrasse est commune (même à jouissance privative) c’est une prescription de 30 ans qui s’applique.

  37. traore mariam

    11 août 2015 at 10:59

    bonjour Maître ,
    nous avons réalisé des travaux dans notre appartement en 2003 , au préalable on avait demandé une autorisation de procéder à ces travaux au syndicat qui n’a jamais répondu .
    Et donc on a procéder à ces travaux fin 2003, en 2009 notre voisine du dessous porta plainte et obtint gain de cause , notamment des dommages et intérêts
    maintenant nous souhaitons porter plainte contre le syndicat , puisque n’ayant pas reçu de réponse de leur part , on avait cru que c’était une acceptation
    nous voudrions savoir s’il y’a prescription en sachant que les travaux ont été réalisés en 2003
    cordialement ,

    • Marie Laure Fouché

      27 août 2015 at 11:14

      Ce n’était pas au syndic de donner son accord, il fallait une résolution en AG de copropriété. Tout juge que vous saisiriez vous dirait que votre préjudice est entièrement de votre fait, à mon avis.

    • Bonjour
      pouvons nous nous usucaper soi même
      sachant qu’en copropriété tous les copropriétaires sont propriétaires indivis des parties communes

  38. Bonjour Maître,
    Nous avons aussi, un souci, avec le parquet que notre voisine a posé chez elle (au-dessus de nous) il y a plus de 10 ans. Nous vivons en copropriété avec elle depuis 5 ans, et pendant 3 ans on a joué l’amiable, mais ça n’a pas marché. Depuis 2 ans, nous lui avons envoyé maintes sms + recommandé + conciliateur de justice pour résoudre ce problème. Mais elle n’a toujours pas amélioré son isolation phonique. Y a t-il prescription aussi ?
    En vous remerciant bien encore,
    Cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      4 août 2015 at 14:17

      Là c’est un peu différent, vous êtes plutôt dans le trouble anormal de voisinage et pas tellement dans le droit de la copropriété (d’autant qu’un copropriétaire est en droit de changer son parquet). Je ne pense pas que vous soyez prescrit, d’autant que le trouble continue.

  39. Bonjour Maître,

    Merci pour votre réponse. Mais je suis stupéfaite de croire qu’il y ait prescription, alors qu’il est impossible de voir les travaux qu’elle a fait, à moins d’entrer illégalement sur ses parties privatives. Et donc si personne ne le voit, personne ne le sait, comment accepter aujourd’hui une prescription sur quelque chose dont personne n’ avait connaissance à part elle ? Surtout que c’est son frère qui va faire une attestation pour prouver que les travaux ont plus de 10 ans. Vous imaginer l’arnaque ?
    Par contre, si les travaux ne sont pas terminés aujourd’hui, y a t-il toujours prescription ?
    Merci encore pour vos conseils.
    Cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      28 juillet 2015 at 12:55

      La prescription court à partir de l’achèvement des travaux. S’ils ne sont pas terminés, non. Et en principe, une prescription ne peut courir que si l’acte que l’on essaie de prescrire est public. IL y a donc peut être quelque chose à faire de ce côté là.

  40. Bonjou maitre,
    Nous avons decouvert recement, que notre unique coproprietaire a commencer a construire un studio dans son garage (lot privé) il y a plus ou moins 10 ans, peut-on lui demander la remise en etat ? Car jamais peronne n’a ete informé.
    Merci
    Cordialement.

  41. Bonjour Maitre,

    Si des travaux fait en cachette de la copropriété, sont toujours en cours dans un lot privé (commencé il y a plus de 10 ans), pour transformation de lot en habitation au lieu de garage, peut on demander la remise en état à l’identique ?

    Cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      24 juillet 2015 at 12:56

      J’ai tendance à penser que la prescription joue.

  42. Bonsoir
    Quand démarre la prescription ?
    A partir du jour de la réalisation des travaux ?
    Ou à partir du jour de la découverte des travaux?
    Merci

  43. Bonjour Maître,

    Nous avons été amenés dans une période de fatigue dûe à diverses circonstances à prendre quelques décisions malheureuses comme celle de réaliser un passage de 65cm dans un mur porteur sans autorisation de la copropriété.

    Les travaux ont été réalisés sous la supervision d’un bureau d’étude, avec un métallier agrée et une entreprise qualifiée pour la mise en place. L’ouverture existe aujourd’hui, les fers sont en place.

    Peux t on nous obliger à revenir à l’état antérieur (supprimer les fers?) ou à la reboucher, sachant que c’est désormais le seul accès entre les deux parties de notre appartement? Il n’y a pas de dommages constatés de ce fait. Pourrions nous par ailleurs avoir à payer des frais à la copropriété? Que risque t on au final?

    Bien cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      1 juillet 2015 at 12:38

      Vous risquez que la copropriété vous contraigne à refermer votre ouverture si vous ne trouvez pas de solution amiable…

    • Bonjour Maître,

      Sur le même sujet : nous avons découvert récemment que notre seule et unique voisine a détruit deux murs porteurs de notre immeuble chez elle en 1999, et qu’il n’y a aucun accord de copropriété du syndic (existant à l’époque), ni d’architecte. Pourrions nous aujourd’hui lui demandé de remonter les murs porteurs ?
      Cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      24 juillet 2015 at 12:55

      Le délai de prescription de dix ans est passé… Donc a priori non sauf à dire que la remise en état de ces murs serait une récupération de parties communes annexées à but privatif.

  44. Girardot Rose Marie

    28 juin 2015 at 18:05

    Bonjour Maitre,
    Je souhaite acheter un appartement dans lequel une mezzanine a été construite sans autorisation préalable de la copropriété.
    Mon vendeur lui même a acheté cet appartement alors que cette mezzanine était déjà faite .
    Pouvez-vous me dire si une remise en l’état peut être exigée en cas de litige avec la copropriété et si oui exigée de qui ? Du propriétaire qui a fait les travaux ? De mon vendeur qui l’a acheté déjà modifié ? De moi-même qui achète ce bien aujourd’hui ? (NB : la modification a plus de 10 ans).
    Je vous remercie par avance de votre réponse , et vous prie de croire, Chère Maître, en l’assurance de toute ma considération.

    • Marie Laure Fouché

      2 juillet 2015 at 14:14

      Normalement, si vous pouvez prouver que des travaux qui affectent les parties communes ont été réalisés voici plus de dix ans (mentions dans l’acte de vente, facture…) vous devriez être tranquille, le SDC étant prescrit à demander une remise en état.

  45. Bonjour Maître,
    A l’occasion de la signature d’un compromis de vente en tant qu’acheteurs, nous avons constaté que les caves (2 lots) de la venderesse, qui ont été réunifiées par un précédent propriétaire avant qu’elle acquiert le bien il y a 30 ans, semblaient avoir gagné environ 1m² sur une partie commune de la copropriété (les 2 caves étaient de part et d’autre du bout de couloir, et on gagné 1m² à l’occasion de leur réunification).
    Ce sous-sol a depuis été aménagé en chambre (souplex), avec autorisation de la copropriété pour percer une trémie entre le rdc et le sous-sol.
    Le notaire nous a donc invité à stopper la signature du compromis, puisqu’il y avait distinguo entre ce qui apparaît sur les plans (de 1950 environ) de la copropriété (datant de 1900), et la réalité. Elle invite la venderesse à racheter le m² de partie a priori commune, ou aux acheteurs (nous) de prendre le bien en l’état.
    Nous sessayons d’examiner les risques liés au fait de prendre le bien en l’état, mais avons du mal à y voir clair. D’après votre exemple du garage construit depuis plus de 30 ans sur des parties communes, il semblerait qu’il y ait prescription et que ce ne soit donc pas nécessaire de racheter le mètre carré de parties communes. Est-ce bien le cas ?
    Y a-t-il un risque que la copropriété nous demande un jour de remettre en l’état si nous achetons le bien en l’état à la venderesse ?
    Quels actes doivent être rédigés pour entériner cette prescription (un modificatif des plans de la copropriété ? Un point à l’ordre du jour de la future AG ?) ?
    Merci d’avance.

    • Marie Laure Fouché

      11 juin 2015 at 11:05

      A priori, si vous avez la certitude que l’empiètement date de plus de trente ans, la copropriété est prescrite à demander quoi que ce soit. Ceci dit cette preuve n’est pas forcément facile à apporter… D’où la prudence du Notaire.

  46. Bonjour Maitre

    j’ai pose un groupe exterieur pour climatisation sur le toit d’ l’immeuble, je suis au dernier étage, il y a 12 ans, l’année derniere suite à une fuite d’eau au niveau de la toiture, le CS a vu que j’avais mis un groupe et ils m’ont dit que je devais demanderde mettre une resolution à la prochaine AG, je leur ai répondu, qu’il y avait prescription (+ de 10 ans)
    je viens de recvoir l’ordre du jour de la prochaine AG, et je vois qu’ils ont mis la resolution suivante, demande de M. Demoulin apose un eclimatisation
    pouvez-vous me dire ce que je peux faire?

    D’avance merci

    Cdt

    • Marie Laure Fouché

      2 juin 2015 at 09:34

      Continuer à rappeler que la prescription est acquise, factures à l’appui prouvant le délai écoulé.

  47. Bonjour Maître,

    Il m’est difficile d’apprécier votre « nuance » entre :
    – action réelle (prescription de 30 ans)
    – action personnelle (prescription de 10 ans).
    Pour mon cas, il s’agit de régulariser des charges de copros datant de la construction de 3 immeubles (soit 35 ans), soit :
    Nous venons de découvrir qu’un bâtiment, sur les trois, comptabilise et paye l’EDF de la galerie commune desservant les parkings des 3 immeubles.
    Aucune répartition de cette charge n’a été faite depuis 35 ans…

    S’agissant d’une « action collective », les copros de l’immeuble payeur,
    sur quelle durée la régularisation peut-elle être exigée :
    – 10 ans ou 30 ans ?

    Avec tous mes remerciements pour votre réponse.

    Bien cordialement.
    PH

    • Marie Laure Fouché

      25 mai 2015 at 12:52

      Pour moi ce serait plutôt 10 ans mais il faudrait voir le dossier.

  48. MOUNDRAS ARTHUR

    12 avril 2015 at 21:20

    maitre
    suite aux agissement de mon syndic et syndicat des copropriétaires.
    j’ai l’honneur de vous demander conseil pour savoir s’il y a lieu de poursuites.
    en 2012 cinq mois après l’ag annuel en octobre 2012 le syndic fait une assemblée sans me convoquer c’est mon voisin qui m’a informé.
    arrivé dans la salle d’attente je vois le conseil du syndicat le syndic une partie du syndicat et des copropriétaires.
    le conseil syndical me dit avec insistance que cette assemblée est entre nous et que je suis pas convoqué.
    je rédige une lettre avec le déroulement de cette mésaventure que l’accueil tamponne et me donne une copie.
    depuis ni le syndic ni le syndicat me donnent une copie de cette ag extraordinaire.
    en attente de vos conseil.
    veuillez agréer maitre l’expression de mes sentiments les plus distingués.

    • Marie Laure Fouché

      15 avril 2015 at 10:31

      A priori c’est pas difficile. Une AG où un copropriétaire n’est pas convoqué est nulle, et si mes souvenirs sont bons on peut la contester pendant dix ans…

  49. bonjour Maître,
    nous sommes dans une copropriété sans règlement, sans syndic, sans AG. Mon voisin a démoli il y a plusieurs années des murs porteurs dans son appartement sans autorisation de la copropriété puisqu’il n’y a pas de règlement, AG, etc. A vous lire, je comprends que la prescription serait de 10 ans. Néanmoins, l’espace libéré par le mur détruit (2 m2 environ) ne représente-t-il pas un accaparement à titre privatif d’une partie commune? Dans ces conditions, la prescription ne s’étend elle pas à 30 ans puisqu’il y a usage à titre privatif d’un espace réputé être une partie commune (le tout sans autorisation délivrée par la copropriété et/ou les autres copropriétaires)?
    Merci d’avance pour votre réponse
    bien cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      30 mars 2015 at 12:11

      A priori, oui, si les travaux de votre voisin ont eu pour effet d’empiéter sur une zone commune, la prescription est de 30 ans. Cependant, si vous êtes en copropriété, je suis surprise qu’il n’y ait pas de règlement. Je doute que le Notaire ait pu laisser passer ça ! Vous devriez consulter un avocat. Vous pouvez me contacter si vous souhaitez.

  50. Bonjour,

    Pour la prescription trentenaire suite à une occupation d’une cour commune il semblerait que l’exemple que vous citez ne rentre pas dans les dispositions de certains articles du code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » (article 2261) et : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. » (article 2262).

    Il n’existe pas de « juste titre » comme l’a caractérisé la cour de cassation dans son arrêt rendu le 30 avril 2003 (03-11562) ainsi que le bulletin n° 91 du rapport annuel 2003 de la cour de cassation (publication, rapport annuel, 2003, jurisprudence de la cour, le droit immobilier et l’urbanisme, la copropriété).

    Cordialement.

    • Marie Laure Fouché

      26 mars 2015 at 11:04

      Vous pouvez prescrire sans juste titre, ce n’est pas une condition indispensable. L’arrêt que vous mentionnez (et dont le numéro n’est pas 03-11562 mais 01-15078 ) précise les conséquences du cas particulier où le copropriétaire bénéficie d’un juste titre, ce qui permet une prescription abrégée (voir troisième ligne de l’arrêt). Pour ma part j’évoque la prescription normale de 30 ans. En outre, justement, si la prescription se fait paisiblement, à titre de propriétaire, c’est bien qu’il n’y as pas de tolérance, puisque précisément, les gens pensent que la personne est propriétaire…

  51. Bonjour Maître

    Dois-je en déduire que le percement de porte sur des murs porteurs est prescrit au bout de 10 ans ?
    (Je suis face à ce cas dans le cadre de l’acquisition d’un appartement)

    Bien cdlt

    Fabrice B.

  52. nous avons divise une copropriete dans la verticale et fait 2 duplex en 1996 avec un compromis d’echange de lots qui est caduque à ce jour .le coproprietaire reclames la remise en etat des lieux initiale apres plus de 19 ans de vie dans les lieux les travaux ont ete fait sans demande d’autorisation ni reunion de syndique je n’ai pas de titre de propriete des lots echanges je suis proprietaire des lots que j’ai echange.
    que faire pour faire enregistre cette situation ‘ et pouvoir conserve les lots que nous avons echanges

  53. Bonjour Maître,

    Je vous exposer les faits :
    2 lots réunis par un précédent propriétaire sans autorisation de l’assemblée générale à l’époque. Aujourd’hui je veux revendre mon appartement que j’ai acheté en 2003, la particularité est que mon appartement qui comprend deux lots sur le titre de propriété mais que par suite de travaux effectués par un précédent propriétaire ont été réunis pour former une unité d’habitation. Mon vendeur lui aussi l’avais acheté tel quel déjà réuni en 1996. Que puis je faire pour justifier des travaux étant donné que la réunion des lots a nécessité la suppression d’un mur porteur.

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse,

    Veuillez croire, Cher Maître, en l’expression de mes sentiments les plus réspectueux.

    • Marie Laure Fouché

      29 août 2014 at 13:42

      La réunion de deux lots en soi n’est en principe pas un problème (sauf si interdite dans le règlement de copropriété, et encore…) Le vrai problème, c’est de savoir si le mur porteur a été détruit avec ou sans autorisation de l’AG. Et même, sans autorisation, si cela a été fait en 1996, il y a prescription… Si vous souhaitez plus d’information vous pouvez me contacter pour un RDV.

  54. Marie Laure Fouché

    14 août 2014 at 09:34

    Si vous avez construit la véranda avec l’accord de l’AG, il n’y a aucune raison que ce soit remis en cause, surtout si plus de 10 ans ont passé.

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