Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Généralement, le Règlement de Copropriété d’un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l’accès, même à l’intérieur de leurs parties privatives, lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes. 

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis. 

Le problème, c’est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d’éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés. 

J’avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d’un copropriétaire, fuyait de sorte qu’il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d’une part était encastrée (normal) et que d’autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu’en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d’aménager sa cuisine comme il l’entendait. 

L’ennui était donc qu’il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne. 

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l’accès à la colonne, remettre de l’enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement. 

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l’accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents. 

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n’était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau. 

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu. 

Ainsi l’article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu’il subit des dégradations à raison de l’exécution des travaux du syndicat des copropriétaires. 

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l’article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ? 

Photo par billjacobus1

Licence Creative Commons

43 Comments

  1. Bonjour Madame,
    j’ai acheté un appartement avec une terrasse sur une partie de laquelle est construite une véranda (véranda que j’ai faite rénover en 2017 avec accord de la mairie et de l’AG des copro). La copro peut elle me contraindre à la déposer pour permettre la réfection de l’étanchéité des terrasses? Et si oui, qui doit payer la dépose te la repose?
    Merci
    Aurore

    • Marie Laure Fouché

      23 août 2018 at 12:26

      A priori, si la véranda n’est pas d’origine, ce n’et pas à la copropriété de payer la dépose et repose, mais à vous. Il faudrait voir si on peut la contourner pour refaire l’étanchéité. Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),
      Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  2. Bonjour Maître, et merci pour ce blog, qui donne envie d’aller plus loin avec vous.

    L’article 9 semble traiter les dégradations d’un point de vue très pratique, en termes d’accès ou de jouissance, mais les désagréments « esthétiques » peuvent-ils être qualifiés de dégradations ? S’il s’agit, par exemple, de faire passer des tuyaux conçus pour être dissimulés, au travers de l’appartement, de manière visible dans le salon ou la chambre ?
    Si oui, comment les quantifier ? En procédant à une estimation de la valeur du bien, avant les travaux et… hélas, après, si rien ne peut être fait pour les empêcher ?
    En effet, la loi ne dit rien quant au devoir du prestataire de respecter l’intégrité de l’appartement sur ce plan (tant que l’accès aux parties communes n’est pas en jeu). Les matériaux peuvent-ils être imposés, par exemple ?
    Merci

    • Marie Laure Fouché

      25 juillet 2018 at 13:02

      Bonne question. On pourrait peut être voir le problème sous l’angle de la dépréciation définitive du bien. Et voir si les choses ne peuvent pas être faites de façon esthétiques, en conservant des tuyaux dissimulés comme avant. Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),
      Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  3. Bonjour je suis en copropriété et à l assemblée à été voté pour faire une isolation des plafonds de garages
    À t on le droit de refuser l accès de notre garage

    • Marie Laure Fouché

      8 juillet 2018 at 09:58

      Ah non. Vous êtes obligé de laisser l’accès. Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  4. Bonjour Madame,

    Je viens d’acquérir un appartement avec une cave. Une installation électrique raccordée à l’éclairage des parties communes vient jusque dans ma cave alimenter une ampoule. D’après le vendeur cela a été fait il y a plus de 15 ans (idem pour plusieurs autres caves).

    Aujourd’hui le conseil syndical m’ordonne de faire désinstaller cela à mes frais car jugé comme non autorisé au préalable. Comment m’en assurer? est-ce légal? y-a-t-il un délais de prescription?

    D’avance merci pour votre aide,
    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      16 juin 2018 at 15:33

      A priori, au delà de dix ans il ne peut plus rien demander. (sauf à ce que vous profitiez encore d’une électricité commune gratuite…). Si vous souhaitez une brève consultation téléphonique sur cette question (10 minutes) ou écrite (de quelques lignes à une page environ selon la question),
      Rendez-vous sur la plateforme dédiée.

  5. Bonjour,
    J’habite au rdc et j’ai un jardin privatif délimité par des murs. Les étages au dessus ont des balcons.
    L’AG veut nous faire voté un ravalement de façade où ils ont prévu de repeindre et mettre des produits anti-rouille sur les mains courants des balcons et pour les murs de mon jardin ils ont rien prévu. Est-ce que mes murs sont considérés faire partie de la façade et du coup doivent être repeint aussi ou est-ce que c’est considéré comme une partie privée et c’est à moi de m’en occuper ?
    Je vous remercie.

    • Marie Laure Fouché

      2 juin 2018 at 12:01

      Il faudrait voir le règlement de copropriété mais ça m’étonnerait que votre mur soit partie privative… Quoi qu’il en soit, tout dépend de sa qualification pour savoir qui paie.

  6. Bonjour,
    cette loi est-elle toujours d’actualité ? Je me retrouve dans le même cas de figure : il est question de changer la colonne d’eau qui est vétuste, et à priori uniquement à mon étage, seulement j’ai fait un coffrage autour, et surtout j’ai une cuisine qui faudra démonter partiellement (plan de travail, meuble d’angle, etc)..
    Bien cordialement,
    Félix

    • Marie Laure Fouché

      26 mai 2018 at 11:35

      Le coffrage sera très certainement un problème, surtout si votre Règlement de Copropriété impose que vous laissiez un libre accès. Pour le reste, les dégradations doivent faire l’objet d’une indemnisation.

  7. chomette.christiane

    16 mars 2018 at 11:51

    J’habite une copropriété et des travaux de d’isolation et ravalement sont prévus. 5 garages dans cet immeuble appartiennent à 5 copropriétaires.
    le syndic a décidé de changer et faire isoler ces 5 portes de garage. Cette dépense serait imputée à l’ensemble des copropriétaires soit 28. Certains de ne sont pas d’accord de prendre à leur charge ces frais.
    cette prise en charge est soit disant obligatoire puisque cette isolation apporterait un confort aux copropriétaires du 1er étage.
    qu’en pensez vous ? je suis moi même contre, mes revenus sont limités.

    • Marie Laure Fouché

      17 mars 2018 at 11:43

      Si ce sont des portes privatives, je vois mal comment imputer cela à tous.

  8. bonjour, le syndicat de copropriétaires a voté en AG des travaux de réfection de terrasses pour refaire l’étanchéité. Il s’agit de terrasses parties communes a usage privatif 30 sur 210 lots) le conducteur des travaux a installé le moteur de sa grue sur ma terrasse 21eme étage) et non sur l’échafaudage, sans demande ni autorisation et entend l’y laisser jusqu à la fin de toutes les réfections de terrasses. Ai je le droit à une indemnité en raison du préjudice spécifique ?
    merci

    • Marie Laure Fouché

      26 janvier 2018 at 01:41

      A priori oui car à raison de travaux communs, vous subissez un préjudice de jouissance certes temporaire mais grave (impossibilité d’utiliser la terrasse, bruit).

  9. afin de nettoyer sa hotte par le toit le restaurant du rez-de-chaussée de chaussée veut passer par mes velux qui sont en mezzanine!
    le syndic plaide en sa faveur mais j ai refuse!
    peut on M obliger?

  10. Bonjour
    Merci pour cet article.
    Cette interpretation de la loi de 1965, dans ce cas précis, n’est-elle pas en contradiction avec l’arrêt de la cour de cassation du 17 juin 2009 (08-16.144).
    L’un de mes voisins a construit une cuisine « monumentale » devant le mur qui abrite la colonne d’évacuation à remplacer, je ne comprend pas pourquoi je devrais payer le démontage de sa cuisine alors que mes voisins et moi avons fait en sorte de laisser la colonne accessible ? Je suis ok pour payer l’ouverture et la remise en état du mur mais pas le démontage et le remontage de sa cuisine.
    Merci d’avance de votre avis
    Bien cordialement
    Lionel

  11. Pascaline Desloges

    11 janvier 2017 at 20:46

    Bonjour,
    Après travaux au niveau des couloir des caves de la copropriété afin de mettre un éclairage plus efficace, les interrupteurs ont été remplacés par un détecteur de mouvement et la minuterie de cet éclairage a été fortement diminué, passant de +/- 10 min à 1 min. Le détecteur de plus ne me détectant pas quand je suis devant ma cave et donc dans le couloir des commun. Il y a-t-il un minimum de temps d’éclairage à ce niveau là pour permettre à tout propriétaire de sa cave de pouvoir en avoir une jouissance normale? Merci d’avance

  12. des travaux d’étanchéité ont ete votes à la DERNIÈRE AG sur ma terrasse suis-je tenue d’autoriser le passage de l’entreprise par mon appartement sachant que je ne suis pas forcément toujours présente et de plus je crains la dégradation de mon appartement. .. inquiète je m’oppose à ce passage… Foncia le syndic me l’impose comment réagir

    • Marie Laure Fouché

      18 octobre 2016 at 13:56

      Ça dépend s’il est techniquement possible de faire autrement (échafaudage…). Si oui, vous n’êtes pas nécessairement tenue.

  13. Bonjour,

    Je suis copropriètaire dans un immeuble de 5 lots, nous travaillons avec une majorité à l’établissement d’un syndic professionnel.
    Malheureusement pour nous, un lot vient d’être acheté et le nouveau propriètaire sans demander aucune autorisation à entrepris de refaire le toit pour certaines partie, la pose d’un échafaudage sur les balcons qui sont privés toujours sans demander d’autorisations et pour le tout s’appropier les combles en démolisant entierement son lot qui se trouver au dessous!!!!!!

    quels sont mes recours et dans quel mesure puis-je demander réparartion car le comble c’est qu’il effectue cela les week-end et les jours feriés ?

  14. Carolle Gingras

    16 janvier 2016 at 02:28

    Bonjour , j’ai une copropriété de 39 condo , je suis au rez de chaussée, des travaux majeurs sont entrepris, ils doivent réparer des poutrelles. Les travaux sont payés par l’ensemble des copropriétaires et ils paient la relocalisation, le mien est libre car il est en vente . Est ce qu’ils ont le droit de m’en interdire l’accès pendant plus d’un mois. Merci

  15. Bonjour
    Le syndic de l immeuble de mon fils prévoit des travaux de joint d étanchéité et doivent intervenir (entre autre) dans son garage. Sa facture s élèverait à 1700€.
    Qui doit assumer cette somme ? Les copropriétaires ensemble ou mon fils seul ( sachant que ces travaux sont faits pour l étanchéité du mur de l immeuble donc pour le bien de tous les copropriétaires.
    Merci pour votre réponse

  16. Bonjour,

    Ma copropriete va réaliser des travaux détancheité sur les toits de notre immeuble. Je possede une terrrasse sur ce toit qui va être completement detruite et reconstruite afin de réaliser ces travaux . Le probleme c’est que j’ai des arbustes sur cette terrasse et que le syndyc me demande de les retirer à ma charge .
    Est ce reellement à moi de prendre en charge ce déménagement (il y a 8 pots de 80kg)
    merci d avance

    • Marie Laure Fouché

      30 octobre 2015 at 17:36

      A priori oui puisqu’il s’agit d’aménagements auxquels vous avez procédés, et qui ne sont pas d’origine, ni indiqués dans le règlement de copropriété. Sachant que je présume que cette terrasse est commune à jouissance privative, vos aménagements étaient faits, en quelque sorte, à vos risques et périls.

  17. Bonjour
    Il a été voté lors de l’AG de juin 2014 de travaux de remplacement des colonnes d’eau communes. Celles ci passent notamment dans les parties privatives de mon appartement (cuisine et salle de bains) que j’ai mis en location. Le société va donc intervenir et retirer les meubles, les wc (sanibroyeur) et les coffrages carrelés. Je dois ensuite soit tout remettre en place par mes propres moyens, soit payer les travaux de remise en ordre et réparation. Le syndic dit que je n’avais pas à mettre quelque chose devant ces colonnes et que je ne peux donc pas prétendre à une indemnité. Que puis je faire?
    je tiens à préciser que j’ai acheté ce bien en mai 2012 tel quel
    Merci par avance

    • Marie Laure Fouché

      9 octobre 2015 at 10:34

      Il faut voir dans le règlement de copropriété ce qui est prévu… Voir s’il était interdit de construire quoi que ce soit (coffrage…) Mais normalement, le SDC indemnise les dommages causés aux parties privatives. Consultez un avocat.

  18. Bonjour,

    Merci pour cet article très clair.
    Je suis propriétaire d’un appartement avec un droit de jouissance exclusif sur une terrasse. La copropriété va prochainement voter la mise en place d’une isolation thermique externe (ITE).
    Cette isolation va empiéter sur la terrasse et me faire perdre environ 20 cm en largeur. Puis-je m’y opposer?
    Bien cordialement,
    Jean

    • Marie Laure Fouché

      6 mai 2015 at 17:12

      J’aurais tendance à penser que oui. Il semblerait que cela va modifier la jouissance de vos parties privatives, lesquelles comprennent un droit de jouissance exclusive de la terrasse. Ceci dit, si c’est la seule solution possible, cela passera plutôt par une indemnisation…

  19. Perrin-Joubert Nadine

    13 avril 2015 at 22:13

    Bonsoir ,

    Merci pour votre réponse. J e vais effectivement demander une expertise en réfère . Je vous précise que la plafond a été installé par le précédent propriétaire il y a 26 ans. Je l ai acheté il y a. 21 ans et je me demandais si les normes étaient les mêmes. En tous cas ce dont je suis certaine c est que le plafond en placo est complètement sinistre par les infiltrations d eau, la laine de verre et pourrie par l humidité et les poutres sont endommages. Merci pour vos informations.

  20. Perrin-Joubert Nadine

    19 janvier 2015 at 23:00

    Bonjour ,

    J ai un appartement à Lyon loue depuis 12 ans. Je me suis battue pour que la toiture soit votée à l AG suite a de nombreuses fuites d eau venant du toit. Aujourd hui la refection de la toiture a été faite et mon plafond en placo s est effondré. Suis sous les toits. Après déclaration à n mon assurance dont l expert à convoque les assurances de la copropriété et l assurance de l entrepreneur, les trois experts m ont déclaré que le placo s était effondré car il y a un vice-cache dans la plafond. J y ai vécu 8 ans et l’ai loué 12 ans sans que le vice-cache m empêché de jouir pleinement de mon bien. Aujourd hui, je subis un gros préjudice à la suite des travaux des parties communes et ai perdu jà jouissance de mon bien . Que dois je faire. Merci

    • Marie Laure Fouché

      21 janvier 2015 at 09:50

      Deux possibilités : soit il y a effectivement un vice dans votre plafond, et cela vous est imputable si vous avez installé ce plafond, soit il est tombé à cause des travaux communs. Là si les experts d’assurance se liguent contre vous, il va être difficile de faire autrement qu’en passant par l’expertise judiciaire…

  21. Bonjour,

    Le syndic m’impute une fuite d’eau affectant les parties communes suite aux travaux privatifs que j’ai effectué et demande a avoir accès aux factures? Est ce légal?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      29 décembre 2014 at 19:35

      C’est probablement pour voir quel type de travaux vous avez faits, et qui ont eu un impact sur les parties communes… à voir.

  22. Bonjour, merci pour cet article !
    Personnellement c’est le cas contraire qui m’intéresse,
    Propriétaire dans une copropriété horizontale, une petite fuite d’eau, sur réseau d’alimentation (consommation d’une famille sur 1 an) ,dossier pris partiellement en charge par l’assurance décennale (suite à aggravation des risques) qui propose une quittance globale recherche + travaux , recherche de la fuite faite avec une probable localisation (oui parce que la boîte qui fait les recherches n’est pas certaine que ce soit bien la… )
    Travaux en attente car un copropriétaire refuse de faire les travaux car notre réseau d’eaux usées est relativement fragile car vraiment mal posé par le constructeur et risquerait d’être détérioré par les travaux de réparation de l’alimentation en eau…. (cas déjà arrivé précédemment… ) et ainsi engendrer des coûts supplémentaires non négligeables pour la remise en état !
    Le propriétaire bloqué tout en menaçant le syndic (bénévole) de cette loi du copropriétaire victime !
    Que faire?
    Personnellement je ne souhaite pas continuer à payer une fuite d’eau car une personne fait des menaces!

    Merci pour votre aide si précieuse !!!

    • Marie Laure Fouché

      4 août 2014 at 09:51

      En même temps, si d’autres parties du réseau lâchent, c’est probablement le moment de les faire remplacer, si la décennale est toujours active… S’il s’agit de travaux d’urgence, ou nécessaires quoi qu’il arrive, on peut forcer le copropriétaire à laisser accès pour faire les travaux.

    • Bonjour et merci de votre réponse.
      Une petite question supplémentaire.
      La copropriété étant constituée de 3 maisons bi-familles , le propriétaire récalcitrant étant dans la dernière construction, les travaux des conduites communes se situant entre les maisons 1 et 2.
      Ça maison n’étant pas impactée, peut il se présenter comme victime de la copropriété et peut il avoir gain de cause ?
      Merci encore pour votre aide !
      Bien cordialement

    • Marie Laure Fouché

      5 août 2014 at 11:52

      Ce sont des travaux d’amélioration. Je ne vois pas comment il pourrait subir un préjudice. A supposer que ce soit le cas, toutefois, oui, s’il prouve qu’il subit un dommage, ou des dégradations…

    • Merci beaucoup pour votre aide!

  23. Bonjour,

    Les conclusions de cet article sont-elles remises en cause par la loi 2014-366 qui modifie la loi 65-557 ?

    En vous remerciant par avance pour votre réponse,

    Bien cordialement,

    Nathalie

    • Marie Laure Fouché

      23 juillet 2014 at 09:25

      A priori non. Les articles considérés n’ont pas été modifiés sur les questions dont traite l’article. Le copropriétaire lésé par des travaux communs a toujours droit à une indemnisation.

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