Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Les travaux sur parties communes en copropriété

Les travaux sur parties communes en copropriétéOn me pose assez souvent des questions du type suivant : « Je suis copropriétaire et j’ai posé/modifié/changé le garde corps/la fenêtre/le grillage/la dalle de ma terrasse. On me cherche des noises. Pourtant, j’ai fait comme le voisin / cela ne change rien à l’immeuble / Cela est plus en harmonie qu’avant avec l’immeuble. Que faire ? »

Autrement dit, ces questions portent toutes sur des travaux sur partie communes, parfois menus, réalisés à l’extérieur de l’immeuble en copropriété. 

En réalité, la réponse à ce type de question est très simple, elle réside dans l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Rappelons les termes de cet article : 

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». 

Autrement dit, dès qu’un copropriétaire veut faire des travaux soient qui touchent à des parties communes (percement de la façade pour poser une ventilation, changement de canalisations communes…) soit qui simplement affectent, au sens modifient, l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’une plaque ou enseigne, changement des volets…), il est contraint de solliciter l’avis de l’Assemblée Générale des copopriétaires, qui votera sur la question. 

Tout ce qui touche à l’apparence de l’immeuble doit faire l’objet d’une décision en AG. Si ce n’est pas le cas et que les travaux sont malgré tout réalisés, aussi modestes soient-ils, le Syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger une remise en état. 

Il faut savoir que cette règle s’applique même si la modification de l’immeuble consiste à faire des travaux dans un jardin à jouissance privative, si le gros oeuvre en dessous (partie commune) est touché. Tous travaux même légers affectant la façade (par exemple pour y fixer un grillage, une enseigne) doivent faire l’objet d’une autorisation. 

Il faut donc être très prudent quant aux travaux réalisés et il est préférable de solliciter l’accord de la copropriété avant d’agir, cet accord devant impérativement prendre la forme d’une autorisation en AG.

8 Comments

  1. Meguenni-Tani

    3 juillet 2017 at 10:14

    Bonjour maître.
    Suite à un accord de l’AG j’ai été autorisé pour changer mes fenêtres de mon appartement situé au 6 eme étage d’une résidence. On m’a donné les caractéristiques à respecter ( Pvc, blanc..) Par contre pour un hublot situé en hauteur dans ma cuisine, on ne m’a pas précisé si l’encadrement devait être carré ou rond.
    Je tiens à préciser que j’ai été une des premières à engager des travaux onéreux afin de contribuer aux économies d’énergie du bâtiment.
    Or depuis et quelques années plus tard , l’assemblée des copropriétaires ont décidé de changer toutes les fenêtres de tous les appartements.
    Or pour ce fameux hublot ils ont décidé de choisir un encadrement rond.
    Ils m’obligent donc à changer le mien moyennant 600 €.
    Je vous avoue sincèrement que de l’extérieur cette différence d’encadrement ne se voit pas d’une manière significative car je suis située au 6 eme étage.
    Qu’en est il au point de vue légal ? Suis je dans l’obligation de le faire ?
    Pour la petite histoire , c’est un autre copropriétaire qui a aussi fait ce genre de travaux qui veut imposer un encadrement rond ainsi que la fermeture des balcons et des fenêtres seulement oscillo-battantes……
    Je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement

  2. Bonjour Maître Fourché , je viens vers vous à fin de m’éclairer face une situation que je trouve inadmissible. Mon conjoint et moi même à vont fait l’acquisition d’un lot(maison individuelle ) en Vefa en copropriété (12 lots avec pour tous un jardin privative)avec un règlement contenant l’état descriptif de division établi suivant acte reçu par notaire.
    Dans notre acte notariale, il est transcrit que les biens et droits immobiliers désignés sont une habitation ,maison(avec le détaillé de toutes les surfaces)et la jouissance privative d’un jardin avec accès .Or les plans de vente de mon lot on était modifier , si bien que le jardin dont je rêvais à été en quasi totalité goudronnée(horrible d’exception, le maître d’oeuvre ma confie qu’il pensait bien faire)et pire encore certain de mes copropriétaires utilisent cette partie pour y stationner leurs véhicules(qui donne de surcroît accès à ma salle de bains ,ma chambre coucher et aussi une partie de ma terrasse)
    Lors d’une visite du syndic pour vérification de fin de chantier(visite à laquelle je n’ai pas pu assiste) Il a été décrété que vu l’espace et le manque de place de stationnement(il manque 1 place) ma voisine pouvais y stationner vu que le terrain fait partie des parties communes . Le syndic à t-il le droit de changer la destinations de mon lot en l’utilisant comme parking?sous prétexte qu’il manque des stationnements sous prétexte que le goudron remplacé le gazon,sous prétexte que mon lot à un totale accès à touts les copropriétaires? De plus mon lot se situe en pente ,et lors des dernières pluie nous étions à la limite de l’inondation (à cause hélas aussi au goudron qui fait glisser la totalité des eaux de pluies jusqu’à ma porte d’entrée, un jardin avec de la terre aurait pu y remédier)
    Dans le règlement de la copropriété rien n’est écrit pour ce qui est des jardins à jouissances privatives, les autres copropriétaires ont quand à eux , eu la possibilité de clôturer leurs jardins pour piscine , moi faute de moyens je n’ai pas eu la possibilité de clôturer tout court .
    Que dois-je faire ?par quel moyen puis je me protéger? Merci pour votre retour
    Cordialement HA

    • Marie Laure Fouché

      2 mai 2017 at 12:08

      Votre situation semble en effet ubuesque. Mais il n’en demeure pas moins (sous réserve de la vérification du règlement de copropriété) qu’il s’agit d’un jardin à jouissance privative. Je ne vois pas de raison que vous ne puissiez pas récupérer votre jardin, voire attaquer le promoteur pour qu’il mette de l’herbe comme prévu. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  3. Bonjour,

    Merci pour ce retour.
    Oui elle autorise toutes personnes à boxer. Elle n’a aucun caractère nominatif.
    Il s’agirait d’une autorisation de principe générale.

    • Marie Laure Fouché

      27 octobre 2014 at 13:44

      Si c’est une autorisation générale autorisant toute personne à boxer a bien été prise, et que donc vous rentrez dedans, normalement vous devriez pouvoir réaliser les travaux (si vous respectez les conditions) puisque vous avez déjà l’autorisation.

  4. Bonjour Maître,

    Nous sommes propriétaire d’un appartement et d’un emplacement de parking (en ss) dans une copropriété.
    Le RC indique des emplacements « boxables » dont certains ont été boxés par le promoteur à la construction.
    Il indique aussi la possibilité après vote en AG de permettre à ceux qui n’ont pas d’emplacements dit « boxable » de les boxer sauf contre indication technique (vannes, bouches d’aération…)
    Une résolution en ce sens a donc été votée lors de la 1ère AG en 2013 et un cahier des charges a été créé.
    Aujourd’hui, nous souhaiterions faire boxer notre emplacement.

    Mes questions sont les suivantes :
    Devons nous faire voter une résolution en ce sens en notre nom spécifiant précisément notre lot ou bien pouvant nous faire sans ?
    Sachant que la résolution voté en 2013 était générale et ne désignait pas de lots spécifiques.

    En cas de revente, pourrons nous revendre l’emplacement en tant que box ou bien juste en tant que parking ?
    Merci pour votre retour.

    • Autre précision :
      Depuis le vote de la résolution en 2013, certains copropriétaires ont boxés leurs emplacements sans repasser en AG.

    • Marie Laure Fouché

      21 octobre 2014 at 16:25

      Tout dépend de la résolution de 2013. Si elle autorise toute personne à boxer, ça ne devrait pas poser de problème. Si elle précise seulement les modalités à respecter, je pense qu’il vous faut un autorisation spécifique. Tout dépend des éléments précis du dossier.

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