Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Limites de l’indemnisation en cas d’atteinte aux parties privatives

Limites de l'indemnisation en cas d'atteinte aux parties privatives

J’ai déjà expliqué dans divers articles que lorsque des travaux sont réalisés sur parties communes, et que les parties privatives sont touchées, le copropriétaire doit être indemnisé et que d’une façon générale, tout copropriétaire lésé à raison des parties communes (qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, d’un accident, de la vétusté…) doit voir ses droits respectés.

La règle est simple, et édictée par deux articles de la loi sur la copropriété, les articles 9 et 14 :

Article 9

« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. (…) Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Il est à noter que si des travaux non votés aux articles mentionnés par l’article 9 (mais à d’autres articles) causent des dégâts, les copropriétaires concernés doivent tout de même laisser l’accès, et ont également droit à indemnisation, sur un fondement jurisprudentiel, et non sur le fondement textuel de l’article 9.

Article 14

« Le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Toutefois, il existe un cas où, bien que les parties privatives soient affectées, le copropriétaire se retrouvera, en pratique, à supporter la charge de son dommage.

C’est en effet le cas lorsque les travaux sur parties communes affectent de façon similaire tous les copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, même si chacun des copropriétaire a vocation à être indemnisé de ses dommage, en pratique, il devra en supporter la charge.

Par exemple, supposons le cas d’un petit immeuble de trois étages, dont il faut changer toutes les canalisations en plomb. L’intervention à chaque étage sera similaire: il faudra casser le mur, atteindre la canalisation, la remplacer, tout refermer, remettre en état.

Les trois copropriétaires subiront des dommages à leurs parties privatives, et devront être indemnisés par le SDC.

Mais en pratique, puisque chacun subit un dommage similaire à celui des autres, il sera indemnisé de façon similaire à ses voisins, et ce sur les fonds du SDC.

Cela signifie donc que chacun contribuera à 100% du dommage, à hauteur d’un tiers, pour ensuite être indemnité à hauteur d’un tiers, de façon identique : finalement, chacun va financer ses propres dommages.

En définitive, un copropriétaire ne peut être indemnisé à raison des dommages qu’il subit, sans avoir à en supporter seul la charge, que si sa situation est particulière au sein de la copropriété, et si les autres copropriétaires ne sont pas dans cette même situation ; autrement dit, s’il y a une rupture d’égalité.

Si en revanche tout le monde est affecté de la même façon, tout le monde participe aux frais à hauteur de ses tantièmes, donc finalement, chacun paie pour soi.

44 Comments

  1. Bonjour Madame,
    Merci pour cet article très intéressant.
    Je suis copropriétaire en RDC. L’immeuble a été construit à la fin des années 60. Une canalisation d’évacuation en fonte (d’origine) s’est cassée dans la chape entre le plancher de mon appart et le plafond de la cave. Elle fuit dans une partie commune de la cave. Cette canalisation est mal placée d’origine. Elle se trouve à l’angle d’un mur de ma cuisine, coincée dans un mini espace derrière la colonne de vide ordure et derrière les tuyaux d’arrivée d’eau. Elle est prise dans la chape en béton, qu’il faudra donc casser (au marteau piqueur) pour la libérer et la changer.
    D’après les plombiers, la seule voie d’accès est de casser le mur de ma salle de séjour, à l’angle correspondant à la position de la canalisation dans la cuisine. Impossible d’effectuer la réparation complète depuis la cave (colonne également coincée dans un espace trop petit derrière le vide ordure).
    Le syndic me dit que c’est à mon assurance personnelle de prendre en charge les « travaux d’embellissement » (peinture, papier peint…). Evidemment, n’ayant aucun dégât chez moi, l’assurance refuse.
    J’ai bien compris que j’ai droit à une indemnisation de la part de la copropriété, qu’il va falloir négocier vu que pour l’instant il m’est dit qu’étant donné que les canalisations doivent être accessibles, tout est à ma charge… (et je dois déjà m’estimer heureuse qu’on me rebouche le trou… dixit la présidente du conseil syndical). Il va donc falloir négocier. Mais comment est-il raisonnable que je présente la demande ? Mon séjour est assez grand (19m2). Le papier peint n’est pas ultra récent (je ne retrouverais jamais le même). Par conséquent changer juste 1 ou 2 lais sera inesthétique. Il va donc me falloir refaire toute la salle. Puis-je demander cela ? ou seulement la réfection du mur concerné ? Il y aura sans doute une histoire de « coefficient de vétusté »… bref, comment m’en sortir au mieux ?
    Je vous remercie par avance pour votre avis éclairé.

    • Marie Laure Fouché

      12 juin 2017 at 11:21

      Il faut savoir que la règle est claire dans ce domaine : le copropriétaire qui subit des dégâts chez lui à cause de travaux réalisés par la copropriété a droit à être indemnisé. La présidente du Conseil Syndical ignore manifestement cette règle. Le principe est que les lieux soient dans le même état qu’avant les travaux. Il y aura certainement une négociation à avoir, mais si le Syndicat des Copropriétaires vous refait votre séjour après avoir tout cassé, ce n’est pas une faveur, c’est normal. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  2. Bonjour Maître,

    Une canalisation commune des eaux usées provoque des dégâts des eaux dans ma cuisine m’empêchant d’utiliser celle-ci quand ils surviennent (remontées eaux graisseuses dans mes tuyaux, évier, machine à laver, inondation etc.). Le changement de la colonne nécessite la destruction de la cuisine qui est d’origine, et me laissant sans cuisine après les travaux.
    Est-ce que le syndicat des copropriétaires a le droit de refuser la prise en charge des travaux privatifs de démolition puis reconstruction de la cuisine ?

    Je vous remercie de votre réponse et votre expertise.

    Cordialement,

    ED

    • Marie Laure Fouché

      11 mars 2017 at 11:37

      Normalement la réfection de la cuisine est à la charge de la copropriété.

    • Bonjour Maître,

      Merci de votre réponse.

      Comment faire valoir de ce droit de prise en charge de la réfection de la cuisine auprès de la copropriété ?

      Mon logement est un studio avec cuisine américaine d’origine. Dois-je nécessairement la faire reconstruire ailleurs, sachant que, si la superficie le permet, toute la disposition de la pièce en serait bouleversée ?

      Je vous remercie de votre retour.

      Cordialement,

      ED

    • Marie Laure Fouché

      12 mars 2017 at 10:16

      Non, l’idée est que le syndicat des copropriétaires doit financer une remise en état à fin de réparer les dégradations que vous aurez subies.

  3. Mon voisin dessou un infirmier fait des travaux de sdb le plombier à passer. Un tuyaux évacuation eaux usés dans ma cave privé sens faire un écrit puis-je refuse les travaux

  4. Bonjour c’est mon première appartement que je loue et que je viens de finir d’aménager .
    Depuis 5 jours on ma installé des etais de maçon dans ma salle de bain et ma cuisine
    ( sachant que l’appartement n’est qu’un studio de 20m2)
    Cette installation d’etais est dut à affessement de plancher de mes voisin au dessus.
    J’aimerai savoir si peut avoir droit un dédommagement de la part du syndicat pour la gêne occasionnée car je ne peux pas ferme la porte de ma cuisine , oû ouvrir un placard entièrement oû esquiver les étais quand je prend ma douche.
    Et question nettoyage c très compliqué pour passer entre les cales en bois qui supporte les étais
    Merci d’une réponse car la j’ai 25 ans et j’ai peur qu’on se serve de mon ignorance pour faire ce qu’il veulent

  5. Bonjour
    Habitant un immeuble avec une cour appartenant à la copropriété, cette cour va être occupée par un échafaudage, pendant un an, qui servira pour des travaux de rénovation (ravalement) et de construction d’un nouveau toit. Il sera monté par la copropriété voisine (établissement public). Est ce que notre copro est en droit de demander des indemnités pour pertes de jouissance de la cour et pour les nombreux désagréments liés aux travaux (poussières, bruits, dégradation des tuyauteries d’aération (conduit gaz etc..) qui seront situés à 1 mètre des fenêtres des copropriétaires ? Si oui, sur quelle base ? En dehors de la remise en état de la cour bien sûr. Vous remerciant, bien a vous

  6. Robin Grosgerard

    22 août 2016 at 10:25

    Bonjour,

    En faisant des travaux de réfection de cuisine, je découvre par hasard un gros ensemble de gaines électriques sortant du sol, et rentrant dans le placo sous le plan de travail. Une des gaine et quelques cables ressortent ensuite au dessus du plan de travail pour alimenter et desservir mon tableau électrique.
    Habitant au RdC, il me semble donc que l’ensemble des gaines électriques de l’immeuble (bâti début 20e) sort de la cave par mon sol avant d’intégrer la paroi de ma cuisine et de desservir les appartements des étages.
    Je n’ai pas été informé de ce fait lors de mon achat il y a quelques mois (cela n’était pas visible sans travaux), et le câblage empiète sur ma partie privative et sur les possibilités d’aménagement de ma cuisine.
    Légalement, quels sont mes droits / devoirs dans cette situation ? Puis-je exiger que les câbles soient déplacés vers les parties communes ?
    Si des travaux devaient endommager les câbles d’alimentation des autres appartements, quelles seraient mes responsabilités ?
    Idem en cas d’accident, étant à proximité immédiate d’un évier, d’un lave vaisselle.. ?

    Merci d’avance de vos éclaircissements, je suis un peu perdu dans cette situation..

  7. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement locatif dans une copropriété.
    Après l’achat de son appartement, le copropriétaire du dessus a engagé des travaux de rénovation dans sa salle de bain. En déposant le sol de la salle de bain, les artisans ont fait tombé une partie du sol sur le plafond de ma salle de bain qui a été endommagé. Sous le sol, les poutres de la structure de l’immeuble étaient en très mauvaises état et prêtes à lâcher. Un expert d’assurance est passé, rien n’a était pris en charge par l’assurance car le problème lié aux poutres était soit disant lié à une usure normale du bâtiment.
    La remise en état des poutres et de mon plafond a duré environ 2 mois pendant lesquels je n’ai pas pu encaisser de loyer (heureusement l’appartement était vide lors de la chute du sol du dessus sur mon plafond).
    Pour la remise en état des poutres, l’artisan a dû obligatoirement passer par mon appartement (apparement pas d’autres solutions).
    J’accepte de prendre à ma charge ma quote part pour le travaux des poutres. Par contre, suis je en droit de demander une indemnité de 2 mois de loyers pour perte de jouissance de mon appartement ?
    Je compte envoyer prochainement une lettre avec AR à mon SDC. Est ce la bonne démarche ?
    En vous remerciant par avance pour votre retour.

  8. Bonjour,

    Tout d’abord merci pour votre site qui permet d’avoir des réponses fort pertinentes.

    Voilà mon souci : j’habite à l’île de la Réunion, en copropriété dans un T4 avec petit jardinet sous lequel se trouvent 2 fosses toutes eaux collectives éventrées. Nous devons remplacer ces fosses, et refaire toutes les canalisations en parties communes, non conformes.

    Lors de l’inspection caméra de mes parties privatives, il s’avère que le tronçon « évier cuisine-mur varangue-fosse » est défectueux. Il est « banané » de 3m60 à 6m75 (vidéo ci-dessous) et laisse quand même stagner sur plus de 3m une quantité d’eau non négligeable….

    Dois-je faire réparer ce tronçon marqué en rouge qui passe sous mon logement intitulé RV4 vers Ø80 codes : (BDD) Début de Eaux claires (Niveau : 5%)? Considéré comme étant de gravité moyenne d’après l’échelle fournie en fin d’avis technique.

    Car à 3m60 de RV4, j’ai précisément au niveau de la baie vitrée sur le mur varangue une remontée capillaire par infiltration : l’humidimètre CHAUVIN & ARNOUX CA 847 relève une HR homogène de 85% en pied de mur.

    Y-a-t-il selon vous un lien de cause à effet direct svp? Y a-t-il lieu de remplacer ce tronçon ou de le laisser tel quel vu qu’il n’a jamais à ma connaissance, et excepté ce souci d’infiltration, posé de problème direct? Qui devra prendre en charge les travaux de réfection? Le syndic? Ou moi seul?
    Quelles sont les normes techniques et sanitaires sur des canalisations en contre-pente svp?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    PS : le logement a 16 ans d’âge, de plus, peu de chances de voir mes canalisations geler car les températures ne descendent jamais en dessous de 15°C.

    • Marie Laure Fouché

      29 juin 2016 at 14:30

      Il s’agit d’une question technique, et en ma qualité d’avocat, je ne peux y répondre. Cependant si les dommages ou certains d’entre eux sont sur vos parties privatives, la logique est que ce soit vous qui fassiez les réparations.

  9. Bonjour
    Je possède un box fermé au sous sol d’une copropriété qui compte des box et des places de parking.
    Mon box est le dernier d’une rangée, accolé au mur de l’immeuble.
    une rigole passe sur le coté de mon box mais il semble que cette rigole ne joue pas son rôle et l’eau stagne dans mon box, quand il peut beaucoup.
    En raison de l’humidité, mon box a été évacué et ne peut plus être occupé.
    Le syndic m’a dit de faire des travaux pour modifier la pente du sol de mon box.
    pour ma part, je pense qu’il s’agirait plutôt d’une intervention à la charge de la copropriété et non à mes seuls frais. Me trompe-je?
    En raison du préjudice lié au non-usage de mon box, pourrais-je demander de faire voter des travaux en urgence, et en tout cas avant la prochaine AG qui se tiendra dans un an environ?
    Puis-je faire nommer un expert? par quel moyen?

    • Marie Laure Fouché

      26 juin 2016 at 18:59

      Houlà, beaucoup de questions à la fois. Vous avez probablement raison mais il faut examiner la situation en détail documents à l’appui. Voyez un avocat dans votre région.

  10. Bonjour,

    Un vote relevant de l’article 26 doit avoir lieu. Ce vote porte sur des modifications du plan de masse déposé chez le notaire pour remettre en conformité à la réalité des lots de parking qui ont été agrandi suite à la vente de lots attenants. Malheureusement le plan comporte deux erreurs et ampute mon parking d’une partie de sa superficie. Le syndicat se montre insistant pour le porter au vote. Si le vote passe, le tracé sera refait et je perdrais une partie de mon lot . Bien entendu ,je dois voter contre, mais quels sont les recours ensuite ? On me dit de le signaler aux hypothèques…qu’en est t’il ?

    • Marie Laure Fouché

      18 juin 2016 at 09:56

      A priori, ce vote modifie la consistance de votre partie privative et ne peut être approuvé sans vous. Si cela est néanmoins le cas, il faudra l’attaquer.

  11. Bonjour,
    Le SDC doit changer une colonne vannes fuyarde (au niveau du plancher entre deux étages) qui passe par ma salle de bains. Il y a eu déclaration de DDE. A l’origine cette colonne était accessible mais le précédent propriétaire de mon appartement a fait faire un coffrage recouvert de faiences qu’il faut casser pour accéder à la colonne (partie commune).
    Qui doit payer la remise en état de ce coffrage? Que se passe-t-il s’il n’est pas possible de le remettre en état à l’identique (modèle de carreaux plus disponible)? Je précise que l’appartement est à Paris (règlement de police).
    Merci d’avance de votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      18 juin 2016 at 10:08

      Si vous avez ajouté le coffrage (ou votre prédécesseur) vous avez un véritable risque d’avoir à en supporter le coût…

  12. Bonjour,
    Le président du syndic me demande de passer pour mon appartement pour effectuer des travaux de rénovation sur la façade de notre immeuble. Nous sommes au 4ème étage. Il me précise qu’il devrait y avoir 5 jours de travaux et que les ouvriers passant par mon appartement, ma présence est indispensable.
    Je suis kinésithérapeuthe, profession libérale et ne suis payée que si je travaille.
    Avant de lui opposer un refus, je souhaitais savoir quels étaient mes recours.

    • Marie Laure Fouché

      25 mai 2016 at 08:08

      En premier lieu, il faut savoir que l’on ne peut exiger de passer chez vous QUE s’il n’existe pas d’autre solution permettant de passer par les parties communes. Dans ce cas, sauf travaux urgents, cela doit avoir été voté en Assemblée Générale. Et on doit vous avertir 8 jours à l’avance, au moins, et vous indemniser du dommage.

  13. Bonjour, propriétaire d’un studio dans une copropriété, il a été découvert lors de travaux sur la toiture que la structure en bois de l’immeuble (notamment au dernier étage ce qui est mon cas) était fortement altérée (présence de champignon mérule). Afin de réaliser les travaux de rénovation, l’entreprise doit intervenir dans mon appartement, détruire mes murs afin d’avoir accès au bois.
    La remise en état de mes murs suite à cette intervention (réfection du placo) relève t’elle de la copropriété ou suis-je le seul à devoir supporter ces frais? (à noter que l’habillage de mes murs ne nécessitent , avant travaux, d’aucune rénovation).
    De plus, l’accès au bois de la façade a nécessité la dépose puis la repose de mes fenêtres, dont la facture m’est adressé. Là encore, dois-je subvenir seul à ces dépenses qui n’auraient pas dues être faites sans travaux d’ordre communs à la copropriété.
    En vous remerciant de l’aide que vous aller m’apporter.

    • Marie Laure Fouché

      13 avril 2016 at 17:45

      Oh que non ce n’est pas à vous de payer ! Ce sont évidemment des sommes relevant du Syndicat des Copropriétaires. Je ne comprends même pas pourquoi les syndics agissent toujours de la sorte…

    • Olivier Soubeiran

      19 avril 2016 at 13:38

      Bonjour,

      Je suis dans une situation similaire :
      Pour effectuer des travaux sur l’étanchéité de mon balcon (qui dégrade uniquement mon logement) , le syndic me demande de payer les frais de dépose du carrelage (celui-ci étant privatif au regard du règlement de copro et est là depuis la construction du bâtiment).

      Ma question est : comment leur faire entendre raison quand la seule réponse de leur part est « le règlement de copro précise que le revêtement de sol est privatif, donc c’est à vous de payer »

      D’avance merci pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      20 avril 2016 at 09:32

      Déjà c’est un équipement d’origine, et ensuite, il ne va être cassé QUE parce qu’il y a un défaut des parties communes. En application de l’article 14, cela ne devrait pas être à votre charge. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  14. Bonjour,

    Je viens d’acheter un appartement dans une copropriété datant des années 1990, et dans le cadre de travaux de rénovation que j’ai entrepris, je me suis aperçu de lourdes infiltrations d’eaux pluviales transitant sous le carrelage d’un balcon extérieur (en usage privatif) puis sous le mur.
    Pour palier à se problème, il faut procéder à la mise en place d’une étanchéité liquide sous le carrelage.
    Mon problème est que, au sens du règlement de copropriété, l’étanchéité est une partie commune, mais le revêtement de sol est une partie privative.
    A ce titre le syndic me demande de payer la dépose, ainsi que la fourniture et la pose d’un nouveau revêtement de sol alors que je ne demande qu’une remise en l’état initiale.
    Est-il normal que ces travaux collatéraux à l’intervention sur une partie commune me soient facturés ? Au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, je doute.

    Bien cordialement,
    Olivier.

  15. Bonjour
    Suite à la remise finale de l’expert judiciaire (pb vétuste, chape de ciment qui a été coulée rdc-1er étage et dégâts des eaux à répétition 2009,2010,2011 provenant des parties communes et balcon du copropriétaire du 2ème étage aile ouest et DONT je suis VICTIME dans mon Apt RDC Ouest murs et plafonds endommagés ), le syndic se mobilise enfin et des fonds ont déjà en partie été récoltés par le syndic pour refaire les deux planchers rdc-1er Etage / 1er étage 2ème étage. Je suis propriétaire au RDC aile ouest et ne peux plus y habiter ou ni même le louer depuis au moins 2009. Un tableau excel a été transmis par le président du syndic ou il classifue les plafonds coupe feu et l’isolation acoustique des deux planchers devant être à la charge des parties privatives. À trois semaines de l’AG j’ai contesté par email au syndic en avançant que ces deux postes devraient être à la charge de la copropriete étant donné qu’il s’agit d’une obligation légale et d’utilité pour l’ensemble de la copropriete et garants d’une bonne tenue des planchers. La réponse du président du syndic fut évasive en m’avançant que l’entrepreneur qui avait fait le devis en avait marre de refaire des devis et qu’il faudra attendre le décision de justice. Je ne sais pas pour l’instant si en ne votant pas les résolution correspondante
    à ces appels de fonds relatifs aux privatifs (sommes que je dois payer pour ma part aujourd’hui et dans les nouveaux appels de fonds) cela me met dans une mauvaise position légalement et si cela ne me mettrait pas dans une position ou le président du syndic ferait croire que je fais blocage comme ce dernier le fait avec la voisine du dessus etc…

  16. Bonjour,
    Lors du ravalement de façade de notre cour, il a été découvert des problèmes de structure de l’immeuble avec une poutre vetuste située au niveau du plafond de notre salle de bain. Une AG exceptionnelle va être convoquée pour choisir le devis (3 devis). Nous comprenons que cette intervention est obligatoire dans la mesure où cela touche à la structure. Nous avons reçu la convocation et une intervention est nécessaire dans notre domicile au niveau de notre salle de bain pour changer la poutre.
    3 devis sont proposés mais aucun ne prend en compte la désinstallation/réinstallation de nos meubles de salle de bain tout neufs installés sur mesure, la désinstallation et reinstallation de notre chaudière (la poutre passerait au niveau des tuyaux de gaz de notre chaudière) ainsi que la remise en l’état totale (non compris: ponçage, enduit peintre et peinture).
    Est-ce que ces travaux doivent être pris en charge par la copropriété ou cela est-il à notre charge?
    Ce qui est le plus surprenant c’est que les entreprises ne sont pas venues à notre domicile pour établir les devis et aucune demande ne nous a été faites d’accéder à notre logement.
    Par ailleurs, je suis enceinte de 7 mois et demi et devrait accoucher au moment où les travaux devraient débuter. Y-a-t-il donc une perte de jouissance grave car si on nous débranche la chaudière en plein hiver avec l’arrivée d’un nourrison? Pouvons-nous être indemnisés pour être relogés?
    Merci beaucoup par avance pour votre retour et votre aide

    • Marie Laure Fouché

      19 février 2016 at 13:16

      Je pense qu’effectivement les frais devraient être supportés par la copropriété et que vous subirez vraisemblablement un préjudice de jouissance indemnisable.

  17. Bonjour,
    Des travaux concernant une colonne de ventilation (qui ne concerne pas notre appartement) doivent être faits dans notre immeuble. Il y a 2 accès possibles: l’appartement des voisins (concerné par cette colonne), ou le notre. Le notre étant une entrée, alors que celui des voisins est une sdb, les travaux seraient beaucoup moins coûteux par notre appartement. Ces travaux sont estimés à 4 jours: faire un trou de 80cm, réparer la colonne, reboucher et repeindre. Suis-je en droit de demander une indemnité pour trouble de jouïssance grave, sachant que je me sers également de mon appartement pour travailler et recevoir des clients? (ces travaux ne me forceraient pas à déménager). Les copropriétaires sont-ils en droit de me refuser cette indemnité et de me forcer à laisser l’accès? Merci d’avance.

    • Marie Laure Fouché

      9 octobre 2015 at 11:23

      Normalement, on ne doit accéder aux parties privatives que s’il n’existe aucune autre alternative, et non par commodité. La logique serait que les travaux soient faits chez votre voisin, vu ce que vous indiquez. Consultez un avocat.

  18. Chère madame,
    Notre voisin, copropriétaire, avait construit un mur en béton contre notre grillage ainsi qu’un carport dans son jardin afin d’y abriter ses ambulances (société installée sans accord des copropriétaires). L’Assemblée a refusé 2 fois ses constructions. Le tgi et la cour d’appel l’ont condamné à enlever ses constructions sous astreinte (exécutoire par provision). Il a enlevé son carport mais pas les poteaux afin d’y réinstaller les plaques. Nous avons changé de syndic. Il redemande pour la 4e fois la reinstallation de ses plaques pour reformer son mur et son carport, alors qu’il n’a pas encore enlevé ses poteaux et malgré les décisions de justice. Nous ne savons plus quoi faire. Nous devons bientôt demander la liquidation de l’astreinte. Les syndics remettent constamment à l’ordre du jour ses constructions malgré les décisions de justice et alors qu’il n’a pas encore enlevé son mur en totalité et cela malgré une astreinte.

    • Marie Laure Fouché

      27 août 2015 at 11:11

      Si le voisin demande que soit mis à l’ordre du jour de travaux, c’est normal que le syndic le fasse, c’est son travail. Mais rien de contraint la copropriété a accepter ces travaux (sauf abus de majorité). Vous devriez faire liquider l’astreinte pour la suppression des poteaux.

  19. Bonjour,

    nous sommes propriétaires dans une copropriété ancienne (années 1800).
    L’appartement au dessus de chez nous a été vendu et le nouveau propriétaire a voulu tout casser pour tout réagencer. il a notamment démoli les sanitaires et la cuisine, abattu les cloisons, les plafonds (il n’y a plus qu’une coque vide.) Il a également arraché le plancher en bois et cassé le carrelage+chape de béton qui était en dessous. Tous ces élémens constituent des parties privatives et nous ne remettons pas en cause les travaux. Toutefois, lors de la « démolition » du sol, il s’est rendu compte que la struture porteuse était abimée. Il a fait convoquer une AGE pour que la copropriété vote des travaux sur les parties communes (enlèvement du mélange sable+chaux qui servait d’isolant à l’époque, enlèvement du platelage et refection). Nous avons accepté de voter les travaux rapidement et sans discussion.
    Aujourd’hui le propriétaire qui a dû arrêter ses travaux depuis fin février invoque un trouble de jouissance pour nous demander de couvrir ses loyers. Il avait prévu de rentrer dans les lieux en avril.
    Pourriez-vous me donner votre avis sur cette notion? Est ce a la copropriété de supporter l’inconséquence d’un copropriétaire qui s’est lancé dans des travaux sans en maitriser la portée et la durée (il est bien connu qu’on ne sait jamais ce qu’on va découvrir lors d’une démolition…) et qui doit différer son entrée dans les lieux (et payer un loyer en plus de son remboursement d’emprunt)?
    Merci par avance de votre retour sur d’éventuelles décisions rendues pour des faits similaires.

    Bien cordialement.
    Caroline

    • Marie Laure Fouché

      25 mai 2015 at 12:46

      Pas facile. Au feeling, là, je dirais qu’il n’a fait que découvrir une situation existante qui se serait manifestée à un moment où à un autre, et là vous auriez été obligés d’indemniser (article 14). Je ne vois pas qu’ici ce soit tellement différent…

  20. Bonjour,

    je viens d’acheter un appartement que je fais rénover du sol au plafond car il s’agissait d’un ancien local commercial. Depuis 5 ans, le système de chauffage et de vmc collectif au plafond ne fonctionne plus et apparemment un maître d’eouvre devrait bientôt être nommé par la copropriété afin de demander des devis pour installer un nouveau système de climatisation résversible. C’est ce qui ressort des comptes-rendus d’AG car rien de bouge. L’immeuble est composé de bureaux et d’appartement. Dans les bureaux, il y a un système de plaques pour accéder au plafond. Dans mon cas, je fais un plafond en dur, il y avait une toile avant l’achat, et le conseil syndical me dit que les frais de remise en état du plafond suite au passage des entreprises ne sera pris qu’à la hauteur de plaques et non de la valeur de mon plafond. Mon artisan devra repasser pour refaire un plafond et certainement la peinture des murs s’ils sont abîmés en descendant les plaques. Est-ce normal que l’indemnisation ne prenne pas en charge le fait qu’il s’agit d’un appartement et non d’un bureau?

  21. Bonjour,

    Notre volet extérieur a été endommagé suite à un ravalement de façade. Propriétaires, nous n’avons pas pu nous établir de constat avec notre assurance car suite à de nombreux dégâts des eaux (8 en deux ans, dues le plus souvent aux parties communes) nous nous sommes fait radier. Nous demandons à notre syndic de prendre en charge la réparation de ce volet et le mettons en demeure. Sa réponse est de nous tourner vers notre assurance. Que pouvons-nous faire afin que cet article 9 soit pris en compte et que nous soyons indemnisés?
    Merci par avance,
    Bien cordialement,
    ML

    • Marie Laure Fouché

      26 mars 2015 at 11:06

      S’agissant d’un dommage causé par des travaux en copropriété, vous pourriez effectivement engager la responsabilité du SDC. Concernant votre assurance, en outre, je doute (si vous en aviez encore eu une) qu’elle aurait pris le dommage en charge, s’agissant d’une faute commise par les co-contractants de la copropriété, qui sont assurés, tout comme la copropriété). Il faudra probablement faire une mise en demeure musclée au syndic. Mais s’il persiste, je ne vois pas comment gérer le problème sans passer par le tribunal. Je ne suis pas certaine que ça en vaille la peine vu le prix prévisible de la réparation…

  22. Paul Norvière

    16 mars 2015 at 10:17

    Notre copropriété est équipée d’un système collectif de plancher chauffant électrique.
    Une des « trames » de résistance électrique ne fonctionnant plus, il faut pour la réparer, intervenir en « cassant » le sol des appartements concernés.
    Qui, de la copropriété, de son assurance, des copropriétaires concernés et de leur propre doit financer les travaux :
    – de localisation précise de la coupure de la résistance électrique et de sa réparation ?
    – de la remise en état des sols des appartements concernés sachant que ces frais de remise en état peuvent être très différents selon les copropriétaires ?
    Dans notre copropriété en effet, les moquettes, qui étaient le revêtement d’origine, ont parfois été remplacées par des parquets ou des carrelages dont la remise en état est plus onéreuse qu’une simple moquette.

    • Marie Laure Fouché

      17 mars 2015 at 18:01

      A priori, il s’agit de travaux sur parties communes. C’est à la copropriété, ou à son assurance, d’assumer les frais.

  23. Laurent Thomas

    24 février 2015 at 12:09

    Bonjour,

    Habitant dans un immeuble des années 50 en banlieue parisienne, ma section de colonne d’évacuation générale doit être remplacée pour cause de porosité et fuite. Celle-ci passant dans mon appartement, le plombier m’a signifié que je devrais remplacé mes toilettes (certes vétustes) car il y doit casser la reserve d’eau suspendue pour extraire la colonne. Ma question est dois-je a supporter les frais du remplacement du toilette parfaitement fonctionnel car le plombier mendaté par le syndic doit le detruire afin de remplacer la colonne ou le remplacement du toilette doit il également être pris en charge par le syndic, la copro ou leur assurance ?
    Vous remerciant, bien a vous.

    • Marie Laure Fouché

      6 mars 2015 at 10:38

      Normalement c’est le syndicat qui prend ça en charge, puisque des travaux communs vont avoir pour conséquence des dégradations dans vos parties privatives.

  24. que se passe-t-il lorsque la valeur du lot se trouve augmentée suite aux travaux(local vetuste renové en raison des travaux sur le gros œuvre:sols)

    • Marie Laure Fouché

      12 février 2015 at 18:27

      Eh bien… Vous le vendez plus cher ?… Précisez votre question, peut être.

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