Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Majorité pour autoriser une surélévation de l’immeuble en copropriété

1F36B57E-936A-400E-99C1-7634DBCB46C4.image_600Comme je l’ai déjà exposé précédemment, tous travaux sur parties communes en copropriété doivent faire l’objet de votes en assemblée générale selon diverses majorités

S’il s’agit de travaux d’entretien, par exemple, c’est la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. S’il s’agit de travaux sur parties communes demandés par un copropriétaire, c’est la majorité de l’article 25

Si ces travaux ont pour effet d’annexer une partie commune (par exemple un palier devient une partie privative) c’est la majorité de l’article 26. 

Mais dans certains cas, il s’agit pour la copropriété de s’interroger sur la possibilité de surélever l’immeuble, généralement pour créer de nouvelles parties privatives. 

Dans ce cas, la solution, résulte de l’article 35 de la loi de 1965. Attention toutefois ! Cet article a été modifié en profondeur par la loi ALUR. 

Dans sa rédaction antérieure désormais obsolète, l’article 35 précisait :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres ». 

A présent, la solution est différente puisque l’article 35 dans sa nouvelle rédaction résultant de la loi ALUR prévoit : 

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

Il ne s’agit donc plus de l’unanimité mais de la majorité des deux tiers des copropriétaires.

En outre si surélévation il y a et que des copropriétaires subissent un préjudice, ils ont droit à une indemnité (article 36). 

Photo paul (dex)

Licence Creative Commons

2 Comments

  1. Bonjour Maître,
    Nous souhaiterions avoir votre éclairage sur différents points pour pouvoir réaliser des extensions dans une copropriété.

    Afin de bien comprendre nos questions et notre situation, voici un résumé rapide du contexte.
    Nous habitons un appartement dans une copropriété composée de 3 bâtiments : 2 petits immeubles et une grande maison divisée en 5 lots quasi-identiques. Cette dernière est composée d’un étage et est entourée de petits jardins (la taille des jardins devant ou autour varie suivant le logement). Notre appartement est situé à une des extrémités de cette grande maison.

    Dans la description du bien dans notre titre de propriété, il est mentionné :
    – au rez-de-chaussée : cuisine, séjour, dégagement et escalier privatif,
    – au premier étage : dégagement, deux chambres, une salle de bain, avec WC, placards,
    – Jardin
    plus les tantièmes du sol, des parties communes et une place de parking,

    Nous, ainsi qu’un de nos voisins, avons des projets d’extension sur nos jardins respectifs. Dans notre cas, nous souhaitons faire une extension en prolongeant partiellement notre habitation sur le jardin (prolongation sur un demi-pignon avec un rez-de-chaussée et un étage), et notre voisin envisage de faire une véranda sur son jardin.

    Le service de l’urbanisme de notre ville, nous demande respectivement un permis de construire dans notre cas et une déclaration préalable de travaux pour nos voisins.

    Nous avons identifié plusieurs point cruciaux sur lesquels nous souhaiterions avoir votre éclairage :
    – celle de l’accord des copropriétaires avec les votes aux assemblées générales (article 26 ?)
    – celle du droit à sur-élever dans la copropriété : faut-il racheter une partie des droits pour les extensions (nous sommes, sauf erreur de notre part, propriétaire des jardins donc pas besoin de racheter ces parties à la copropriété).

    Pour ces deux projets, faut-il faire appel à un géomètre expert pour recalculer les tantièmes et à un notaire pour le modificatif et la refonte du règlement de copropriété, ou seulement dans le cas de l’extension ?
    Nous avons plusieurs réponses dissonantes, c’est la raison pour laquelle nous nous permettons de vous écrire.
    Le droit à sur-élever est-il systématiquement monnayable ou peut-il être accordé pour un euro symbolique ?

    Toutes ces questions ont pour but de :
    – éclairer notre démarche,
    – limiter les coûts (géomètre expert et notaire) si nos deux projets peuvent être partiellement mutualisés,
    – constituer des dossiers solides pour préparer les futures assemblées générales des copropriétaires (mise à l’ordre du jour de nos projets respectifs pour les extensions).

    Nous vous remercions pour l’attention accordée à ces questions liées à ces projets, et nous vous prions d’agréer cher Maître, l’expression de nos respectueuses et sincères salutations.

    Cordialement,
    Florence et Thierry

  2. Bonjour Maître,
    Nous souhaiterions avoir votre éclairage sur différents points pour pouvoir réaliser des extensions dans une copropriété.

    Afin de bien comprendre nos questions et notre situation, voici un résumé rapide du contexte.
    Nous habitons un appartement dans une copropriété composée de 3 bâtiments : 2 petits immeubles et une grande maison divisée en 5 lots quasi-identiques. Cette dernière est composée d’un étage et est entourée de petits jardins (la taille des jardins devant ou autour varie suivant le logement). Notre appartement est situé à une des extrémités de cette grande maison.

    Dans la description du bien dans notre titre de propriété, il est mentionné :
    – au rez-de-chaussée : cuisine, séjour, dégagement et escalier privatif,
    – au premier étage : dégagement, deux chambres, une salle de bain, avec WC, placards,
    – Jardin
    plus les tantièmes du sol, des parties communes et une place de parking,

    Nous, ainsi qu’un de nos voisins, avons des projets d’extension sur nos jardins respectifs. Dans notre cas, nous souhaitons faire une extension en prolongeant partiellement notre habitation sur le jardin (prolongation sur un demi-pignon avec un rez-de-chaussée et un étage), et notre voisin envisage de faire une véranda sur son jardin.

    Le service de l’urbanisme de notre ville, nous demande respectivement un permis de construire dans notre cas et une déclaration préalable de travaux pour nos voisins.

    Nous avons identifié plusieurs point cruciaux sur lesquels nous souhaiterions avoir votre éclairage :
    – celle de l’accord des copropriétaires avec les votes aux assemblées générales (article 26 ?)
    – celle du droit à sur-élever dans la copropriété : faut-il racheter une partie des droits pour les extensions (nous sommes, sauf erreur de notre part, propriétaire des jardins donc pas besoin de racheter ces parties à la copropriété).

    Pour ces deux projets, faut-il faire appel à un géomètre expert pour recalculer les tantièmes et à un notaire pour le modificatif et la refonte du règlement de copropriété, ou seulement dans le cas de l’extension ?
    Nous avons plusieurs réponses dissonantes, c’est la raison pour laquelle nous nous permettons de vous écrire.
    Le droit à sur-élever est-il systématiquement monnayable ou peut-il être accordé pour un euro symbolique ?

    Toutes ces questions ont pour but de :
    – éclairer notre démarche,
    – limiter les coûts (géomètre expert et notaire) si nos deux projets peuvent être partiellement mutualisés,
    – constituer des dossiers solides pour préparer les futures assemblées générales des copropriétaires (mise à l’ordre du jour de nos projets respectifs pour les extensions).

    Nous vous remercions pour l’attention accordée à ces questions liées à ces projets, et nous vous prions d’agréer cher Maître, l’expression de nos respectueuses et sincères salutations.

    Cordialement,
    Florence Guillier et Thierry Jaine

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