Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Que faire contre un copropriétaire qui ne respecte pas le Règlement de copropriété ?

DA2A3FE5-9F1A-4622-863A-B31C459A16B1.image_600En matière de copropriété, le Règlement de copropriété est un contrat passé entre tous les copropriétaires et qui détermine la façon dont est gérée la copropriété. Cela signifie que chacun s’oblige à le respecter, même si, et c’est le cas le plus fréquent, le copropriétaire achète un bien dans un immeuble déjà doté d’un Règlement de copropriété. En ce cas, le copropriétaire ne peut qu’adhérer au règlement existant. 

Le copropriétaire doit donc en conséquence respecter le Règlement de copropriété, que cela lui plaise ou non. 

Il doit donc, par exemple s’abstenir de réaliser des travaux qui, soit affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, soit modifient des parties communes, sans obtenir préalablement une autorisation à la bonne majorité. Cela s’applique par exemple pour la construction d’une véranda.

Toutefois, un copropriétaire peut, soit par ignorance, soit par mépris du Règlement de copropriété, réaliser des actes en contradiction des dispositions du Règlement de copropriété. 

Par exemple, il peut s’agir de réaliser des travaux sans autorisation, ou simplement ne pas respecter les règles simples édictées, comme par exemple ne pas pendre de linge aux fenêtres, ou ne rien déposer dans les espaces communs. Typiquement, si le Règlement de copropriété interdit d’encombrer la cour commune avec quoi que ce soit, il sera interdit d’y déposer des pots de fleurs décoratifs. 

Dans ces conditions, – sauf à ce que la copropriété ne choisisse une solution amiable (préférable à mon sens entre voisins) le syndic doit d’abord mettre en demeure l’impétrant de respecter le Règlement de copropriété. 

S’il ne s’incline pas, le syndic, agissant pour le Syndicat des Copropriétaires, et après autorisation de ce dernier, doit agir en justice pour contraindre le copropriétaire à respecter le Règlement de copropriété. Dans un tel cas, l’idée sera de demander la remise en état sous une astreinte d’un montant dissuasif. 

Il faut également savoir que si le Syndicat des Copropriétaires s’abstient d’agir pour faire respecter le Règlement de copropriété, tout copropriétaire peut le faire à sa place. En effet le Règlement de copropriété ayant valeur contractuelle, tout copropriétaire peut agir pour obtenir qu’il soit respecté (article 15 de la loi de 1965). 

Dans un tel cas de figure, le copropriétaire n’a même pas à démontrer qu’il subit un préjudice direct à raison du non respect du Règlement de copropriété par l’autre copropriétaire.

Reste à déterminer si le jeu en vaut la chandelle… 

Photo par Ezioman

Licence Creative Commons

8 Comments

  1. Bonjour, j’ai un problème par rapport à ma vmc, un copropriétaire a branché sa hotte de cuisine sur sa vmc et toutes ses odeurs arrivent chez moi et un autre voisin, mais je suis le plus touché, vu qu’on ne sait pas qui est le coupable le syndic me dit qu’il ne peut rien faire, je leur répond que c’est à lui de trouver, il me répond que les odeurs n’atteignent pas les parties communes donc c’est à moi de chercher et d’engager des procédures je leur répond que c’est à eux de faire respecter le règlement et il me dit qu’il pourrait me facturer les recherches, je trouve cette réponse ridicule j’aimerai savoir qu’elles sont les solutions pour trouver le responsable, un affichage du règlement concernant ce problème n’a servit à rien, merci

    • Marie Laure Fouché

      15 janvier 2018 at 10:28

      Effectivement c’est probablement une atteinte au Règlement de Copropriété vu qu’il doit être interdit de faire un tel branchement. Mettez le syndic en demeure d’agir par RAR.

  2. Bonjour,

    Les voisins du rez de chaussée ont une plancha à gaz dans leurs jardin bien que cela soit interdit dans le règlement de copropriété. Les odeurs nous incommodent régulièrement.
    Que pouvons nous faire?
    Merci d’avance pour la réponse

    • Marie Laure Fouché

      6 janvier 2018 at 18:27

      Demander au syndic de les mettre en demeure de cesser. Prendre des photographies pour prouver le problème. Si le syndic ne fait rien, par contre, il vous faudra agir.

  3. Bonjour,

    Merci pour votre article.
    Je suis propriétaire depuis 2 ans d’un appartement dans lequel je n’ai fait aucun travaux. Il se trouve que, dans ma salle de bains, il y a une double fenêtre, l’une s’ouvrant vers l’intérieur, l’autre vers l’extérieur. Aucun problème depuis 2 ans, et là je reçois une lettre de min syndic me signifiant que j’avais récemment effectué des modifications sur l’ouverture de ma fenêtre et que le règlement de copropriété interdit l’ouverture par l’extérieur d’une fenêtre.
    Sachant que l’appartement était ainsi quand je l’ai acheté, et que la configuration rend impossible le changement de sens de l’ouverture, que peut exiger le syndic de ma part ?
    Merci pour votre aide !

    • Marie Laure Fouché

      14 décembre 2017 at 21:45

      Déjà, il faudrait voir si le Règlement de Copropriété interdit effectivement cela, consultez-le. Ensuite, il faudrait savoir depuis combien de temps cette fenêtre est installée. S’il y a plus de dix ans, a priori vous pourriez bénéficier d’une prescription.

  4. Mais que se passe-t-il lorsqu’un syndic professionnel lui-même – à l’origine du règlement de copropriété – s’assoit sur ce même règlement dont il exige des autres qu’ils le respectent? Par exemple en installant une partie commune dans un espace privatif?…

    • Marie Laure Fouché

      19 septembre 2017 at 10:11

      1/ On vire le syndic à la prochaine AG, voire on fait une Assemblée Générale Extraordinaire pour le dégager plus vite
      2/ immédiatement dans la foulée, on élit un autre syndic
      3/ on agit contre l’ancien syndic, en justice, le cas échéant
      4/ on retire la partie commune installée sauvagement.

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