Lors de l’achat d’un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la superficie de l’appartement est mentionnée sur les documents de vente, plans ou contrat de réservation.

De la sorte, l’acheteur d’une VEFA connaît la superficie de son futur appartement, et également à quel prix au mètre carré il l’a acheté.

C’est incontestablement un élément déterminant de la vente.

Cependant, tout comme pour la vente d’un bien achevé, il peut y avoir une erreur de superficie, qui peut résulter d’un plan erroné, ou d’une erreur de mention de la surface, par exemple.

Lorsqu’il s’agit d’un lot en copropriété, la question est réglée par l’application des règles résultant de la loi CARREZ, figurant à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour plus de détail sur le sujet, je vous invite à vous reporter à ces deux articles, ici, et puis là.

Toutefois, concernant l’appartement en VEFA, la règle est différente. Ainsi, la loi CARREZ ne s’applique pas.

Cela ne veut pas dire pour autant que l’acheteur d’une VEFA est dépourvu de tout recours. En effet, il dispose de la protection générale prévue dans le Code Civil aux articles 1616 et suivants:

« Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ».

L’article 1617 du même code dispose que:

« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».

Enfin selon l’article 1622:

« L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

Or selon un arrêt de la Cour de Cassation du 24 novembre 1999, il est établi que ces dispositions s’appliquent à la vente d’immeubles à construire.

Le seul problème, que la Cour de Cassation a résolu, était le point de départ du délai d’action d’un an.

En effet, dans l’article 1622 du Code Civil, il est mentionné que le point de départ du délai est la signature du contrat.

Or en matière de VEFA, c’est illogique, en effet, il n’est pas rare que le contrat de vente soit signé plus d’un an avant la livraison de l’appartement. Dès lors, cela viderait le texte de loi de sa substance, puisque l’acheteur serait dans l’impossibilité de procéder à la vérification de la surface avant l’expiration du délai.

Raison pour laquelle la Cour de Cassation décide ainsi que le délai d’un an court à compter du transfert effectif de la propriété, soit la livraison du bien. 

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