Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : assurance (page 2 sur 2)

Quels préjudices sont indemnisés par l’assurance Dommages-Ouvrage ?

B3307F60-F807-4DA8-A7DF-245BE12E1A87.image_600Dans un billet précédent, j’exposais les grandes lignes de l’assurance Dommages-ouvrage. Je rappelais qu’elle traitait exclusivement des dommages matériels. 

En effet, il faut rappeler qu’il s’agit d’une assurance consistant à préfinancer les dommages subis, afin que le Maître d’Ouvrage soit rapidement indemnisé des désordres subis sans avoir à attendre l’issue d’une procédure souvent longue et coûteuse.

Elle n’a donc pas vocation à indemniser tous les préjudices subis. 

L’assurance DO a vocation à réparer les conséquences matérielles des malfaçons subies par les ouvrages, et qui ont un caractère décennal. (Pour un billet sur les principes de la garantie décennale, aller voir là). 

L’assurance DO prend aussi en charge les travaux non prévus à l’origine, qui auraient été indispensables pour éviter le dommage et dont la réalisation est ainsi nécessaire pour le faire cesser (non façons). 

En revanche, elle ne prend pas en charge les dommages immatériels, c’est à dire ceux ne pouvant être indemnisés par une réparation « matérielle » de l’ouvrage : préjudice de jouissance, préjudice esthétique, préjudice moral… 

Pour être indemnisé de ces chefs de préjudice, il est nécessaire d’engager une action contre les véritables responsable des dommages. 

Photo par Uqbar is back

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L’attestation d’assurance des entreprises

C6C217A1-CD2A-47FA-8701-45024BED8B66.image_600Lorsque vous réalisez des travaux, il est essentiel de demander aux intervenants (architecte, entreprise…) leur attestation d’assurance. 

C’est un document émis par l’assureur de l’intervenant, qui établit que celui-ci, conformément aux règles en vigueur, est effectivement assuré. 

C’est très important car en cas de problème, il est fort probable que le Maître d’oeuvre ou l’entrepreneur ne pourra pas assurer lui même la charge financière des réparations et que c’est l’assureur qui paiera. 

Certes, le défaut d’assurance est une sanction pénalement sanctionnée. Toutefois, cela ne suffira guère à indemniser le Maître d’Ouvrage mécontent des travaux mal réalisés.

Il est donc primordial de vérifier que toute entreprise qui intervient sur votre chantier est vraiment assurée, et ce avant le début de l’intervention. 

Ne laissez pas intervenir une entreprise si vous n’avez pas son attestation d’assurance. 

 A noter qu’en principe, si vous avez un architecte (ce qui est conseillé) celui-ci va demander ces attestations et les conserver au dossier. 

Photo par Stéfan

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Pourquoi est-il utile de faire appel à un architecte?

E39D9530-9E33-442D-AACA-F18F239A4922.image_600Dernièrement je visitais une maison fraîchement acquise par des amis. Ceux-ci m’indiquent qu’ils vont faire d’importants travaux, comprenant notamment l’abattage de murs et le percement du sol du rez-de-chaussée pour créer un escalier d’accès au sous-sol. 

Aussi, je leur demande s’ils ont sollicité les services d’un architecte pour ces travaux qui vont probablement toucher la structure de la maison. 

Réponse : « l’architecte, c’est nous ! »

Je peux certes comprendre que nombre de particuliers ne souhaitent pas investir dans les services d’un architecte, souvent perçu comme onéreux et inutile lorsqu’il ne s’agit pas de déposer de Permis de Construire. 

Pourtant… il me semble plus judicieux de recourir à un tel Maître d’oeuvre lorsque les travaux dépassent la simple décoration intérieure. 

En effet, la présence de l’architecte offre des avantages tant pendant les travaux qu’après. 

Pendant les travaux

Tout simplement, la présence de l’architecte permet d’être raisonnablement certain que les travaux seront bien faits. En effet, même s’il n’a pas vocation à être constamment sur le dos des entrepreneurs (il est censé venir sur place une ou deux fois par semaine) il dirige le chantier, vérifie ce qui est fait et fait refaire ce qui est mal fait.

Il a pour cela un bon moyen de pression puisque c’est lui qui dit au Maître d’Ouvrage ce qu’il peut payer à l’entrepreneur, en fonction des travaux réalisés. En cas de malfaçons, il va tout simplement conseiller au Maître d’Ouvrage de ne pas payer tant que le travail n’est pas satisfaisant. 

En outre, en amont, en principe, il conçoit les travaux ce qui est une garantie de qualité. 

Dans mon exemple, il pourra s’assurer qu’il n’y a pas de danger à abattre des murs et s’assurera, notamment, qu’il ne s’agit pas de murs porteurs dont la disparition mettrait en danger la structure. Idem pour le percement de la trémie d’escalier. 

Alors, évidemment, à l’issue d’un chantier où tout s’est bien passé, le Maître d’Ouvrage aurait tendance à dire que l’architecte n’a servi à rien. Mais peut être que tout s’est bien passé notamment parce que l’architecte était là…

A la fin des travaux 

Outre sa mission de direction pendant le chantier, l’architecte doit assister le Maître d’Ouvrage pour la réception des travaux, dont il est souhaitable qu’elle intervienne dès que les travaux sont achevés. 

L’architecte doit notamment aider le Maître d’Ouvrage à lister toutes les réserves à la réception et les indiquer sur le procès verbal de réception. 

Il assiste donc le Maître d’Ouvrage pour toutes les finitions des travaux, et doit intervenir auprès des entreprises pour qu’elles reprennent les éventuelles réserves. 

L’architecte offre ainsi une assistance pour la bonne fin des travaux, ce qui est parfois difficile à faire soi même. 

En outre, comme je l’indiquais plus haut, il assiste également le Maître d’Ouvrage pour le règlement des entreprises, en ce qu’il vérifie que les sommes demandées correspondent bien à des travaux convenablement effectués. 

En cas de problème avec ou sans réception des travaux 

Il faut savoir que parfois, l’architecte est, en cas de problème, le seul recours qui pourra effectivement permettre de résoudre les éventuels désordres affectant les travaux, que la réception soit intervenue ou non (surtout si elle n’est pas intervenue, puisque les assureurs n’assurent qu’après réception). 

Il est redevable d’une responsabilité étendue tant en termes de réalisation des travaux que de conseil. En outre il est généralement très correctement assuré (ne pas oublier de lui demander son attestation d’assurance avant de signer avec lui). 

De la sorte, si, par exemple, la réception n’est pas intervenue et que l’entreprise est défaillante, c’est l’assureur de l’architecte qui prendra finalement en charge la réparation des dommages. 

Donc, en synthèse, avoir un architecte offre non seulement la compétence de ce dernier pour les travaux, mais une garantie supplémentaire en cas de problème. C’est pourquoi il me semble que cela constitue un investissement opportun. 

Photographie par Split Rock Lighthouse

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Mes travaux sont soumis à la garantie biennale; dois-je contracter une assurance décennale ?

IMG_1111Dans un précédent billet, j’exposais que les constructeurs d’un ouvrage sont obligés de souscrire une assurance décennale. 

Toutefois, la question de l’assurance obligatoire se pose en matière de garantie biennale, dont les principes ont été exposés dans ce billet

En principe, selon les termes du Code des Assurances, seul le constructeur « dont la responsabilité décennale peut être engagée » est soumis à l’obligation d’assurance de l’article L 241-1 du code. 

Donc en principe, l’entrepreneur qui ne réalise que des éléments d’équipement qui sont dissociables des ouvrages, et qui est donc soumis à la garantie décennale de l’article 1792-3 du Code Civil, n’est pas contraint de souscrire une assurance décennale. 

Toutefois, il faut être très prudent en la matière, ainsi que pragmatique. 

Prudent, car des éléments dissociables peuvent éventuellement entraîner un dommage de type décennal, par exemple s’il y a atteinte à la destination des lieux ou risque pour la sécurité. 

Par exemple, un garde-corps, qui en principe est dissociable de l’ouvrage, peut poser un risque pour la sécurité s’il est mal fixé, de sorte que la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée. 

Pragmatique, parce qu’en pratique, un Maître d’Ouvrage ou son Maître d’oeuvre seront très réticents à retenir une entreprise incapable de leur fournir une assurance ! 

Dans ces conditions il est généralement plus prudent de s’assurer.

La garantie biennale

La garantie biennaleJ’ai évoqué dans plusieurs billets la garantie décennale, de même que la garantie de parfait achèvement

Il existe également une autre garantie, dite biennale, qui est édictée par l’article 1792-3 du Code Civil. 

Cette garantie, dite de bon fonctionnement, ne peut être inférieure à deux ans, et en pratique, ne dépasse pas cette durée. 

Elle concerne les éléments d’équipement qui ne « forment pas indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ». 

Toute la question est donc de savoir ce qu’est un élément qui est dissociable de l’ouvrage. 

Selon le Code Civil, il s’agit de l’élément dont « la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage ».

Toute la difficulté en la matière est donc de savoir ce qui est dissociable et ce qui ne l’est pas. Les Cours et Tribunaux ont pu donner leur avis sur la question. 

Ainsi, par exemple, on considère généralement que son dissociables une chaudière, un faux plafonds, des dalles posées sur un parquet, des éléments de domotique… 

Par contre d’autres éléments ont été considérés comme indissociables, comme un dallage faisant corps avec le bâtiment, un bloc-cuisine intégré, un revêtement de marbre scellé, une installation de plomberie encastrée… 

Donc, en réalité, le caractère dissociable relève en grande partie d’un cas-par-cas minutieux. 

Dès lors, il n’est pas forcément évident de savoir précisément si l’élément installé est soumis à la garantie biennale ou décennale, d’autant que parfois, un élément normalement soumis à la garantie biennale peut causer un désordre décennal.

Les assurances prennent-elles en compte les réserves à la réception ou les désordres signalés en année de parfait achèvement?

A342E9B6-D5F3-45CB-C80C-99814B033233.image_600La question se pose souvent, d’autant que des promoteurs, pour rassurer leurs acheteurs, indiquent, avant réception, que les éventuels problèmes rencontrés pourront de toutes façon être pris en charge par les assureurs. Cela arrive notamment si l’entreprise qui a réalisé le lot est en mauvaise posture voire au bord du dépôt de bilan. 

Sur ce point, il y a une bonne et une mauvaise nouvelle.

La mauvaise, c’est que sur le principe, les assureurs ne prendront pas en charge les désordres faisant l’objet de réserves à la réception. En effet, ces réserves ne rentrent pas dans le cadre de la garantie décennale. Vous pouvez vous reporter à ce billet pour plus de détails sur la réception. 

Donc, sauf à ce que l’entrepreneur bénéficie de garanties complémentaires, autres que la garantie décennale, il est douteux que les assureurs prennent en charges ces réserves. Il en va de même pour les désordres découverts dans l’année de parfait achèvement, et qui n’ont pas un caractère de gravité suffisant pour déclencher la garantie décennale

La bonne nouvelle, c’est que si vous avez un promoteur, il est votre unique interlocuteur. Il n’a pas à fournir de mauvais prétextes comme la faillite d’un de ses sous-traitants : il est seul responsable de la bonne fin des travaux auprès de l’acquéreur. 

Donc, si vous achetez votre maison à un promoteur, et qu’il y a des dommages, soit réservés, soit apparus dans l’année de parfait achèvement, non, les assureurs ne les prendront probablement pas en compte, mais votre promoteur aura la charge de leur reprise. 

Photo Jchetan

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L’expertise, parfois aussi, ce n’est pas rigolo du tout

L'expertise parfois ce n'est pas rigolo du toutL’expertise, dont j’ai expliqué les principes et le déroulement, est généralement une réunion technique, où chacun essaie de défendre sa version des choses. La plupart du temps courtoise, l’expertise est parfois… animée, voire carrément houleuse.

Pourtant, à ce jour, l’expertise dont je me souviens le mieux n’a pas été houleuse. A vrai dire, elle m’a plutôt fait penser à un hallali.

Dans cette affaire, il s’agissait du cas d’un monsieur, à la retraite, dont la maison était située sur un terrain riche en sources naturelles.

La maison voisine allant être détruite pour faire place à un nouvel immeuble, il a pris des mesures pour déterminer précisément l’état de sa maison avant les travaux voisins. Mesures prudentes, car parfois il est très difficile de déterminer l’origine exacte d’un dommage.

Il a ainsi convoqué, avant le début de la construction voisine, un huissier et un géologue, pour constater respectivement l’état précis de sa maison et les flux d’eaux passant en dessous et autour.

Puis l’immeuble d’à côté s’est construit.

Vers la fin des travaux, le retraité a constaté que des fissures parcourent sa maison.

Il a alors pensé que les travaux voisins avaient certainement eu pour effet d’assécher le sous-sol et notamment le sien (ce qui était exact) et ce d’une façon définitive (ce qui ne l’était pas, l’eau ayant été remise en circulation après la fin de la construction. On peut comprendre que l’eau ait été stoppée par pompage pendant la construction, on imagine mal des fondations pouvant facilement être construites sur une mare.)

Bref notre retraité a estimé que l’assèchement du sous-sol avait eu pour effet la création de fissures dans sa maison, et d’une façon plus générale, avait mis en danger la solidité de celle-ci.

La construction voisine achevée, il a ainsi fait un procès à tous les constructeurs (le promoteur, l’architecte, le bureau d’études, le plombier, le chauffagiste, le maçon, l’ingénieur béton, sans oublier le syndicat des copropriétaires et j’en passe… et tous les assureurs de ces derniers) pour qu’ils viennent assister à l’expertise.

Mon client était un des constructeurs principaux du nouvel immeuble.

Je suis assez ennuyée. Monsieur le retraité demande des sommes folles pour la réparation de la maison, chaque partie concernée est venue avec avocat, conseil technique, parfois assistance façon hôtesse de l’air, voire inspecteur d’assurance.

Le moment où je découvre que la jolie blonde est l’assistante du représentant du syndic de copropriété voisin est d’ailleurs cocasse. Je fais en effet le tour des participants, pour savoir qui ils sont ou qui ils représentent. Je commence de gauche à droite et avise cette fille taille mannequin, parfaitement blonde, bronzée, maquillée, l’air fort jeune. Et quand je lui demande poliment qui elle représente, le type à l’air bougon debout à côté d’elle m’aboie qu’elle, c’est son assistante et que c’est à lui qu’il faut parler. Ce charmant monsieur avait visiblement peur que l’on n’apprécie pas bien son importance.

Bref, nous sommes bien une bonne vingtaine, minimum.

Les constations commencent. On observe, effectivement, des fissures çà et là. Surtout au premier étage, un peu au rez-de-chaussée. Vingt personnes en sous-sol, ça fait du peuple.

L’ambiance est mi bon enfant, mi tendue.

Bon enfant car on se retrouve principalement entre avocats, et nos ingénieurs venus nous donner des conseils techniques se retrouvent aussi entre eux. Parfois, les blagues fusent.

C’est parfois amusant de faire des expertises dans des maisons. Dans cette affaire, tout le pavillon était un hymne en technicolor à la Famille. Que des photos des enfants, petits enfants, papa, maman, tout le monde, partout.

L’ambiance était quand même un peu tendue parce qu’une affaire comme ça peut coûter des centaines de milliers d’euros de réparations, et mon client était quand même sur la première ligne de ceux dont la responsabilité risquait d’être retenue.

Et c’est là que se produit le miracle (ou la catastrophe, c’est selon).

Après avoir fait toutes ses constatations, l’expert retourne s’installer autour de la table.

Et explique en moins d’une minute au retraité stupéfié et furieux que si sa maison avait bougé en raison de la construction voisine, les fondations auraient bougé en premier, et présenteraient des fissures très caractéristiques, dont il ne trouve pas trace, et que par conséquent, les fissures constatées ça et là à l’étage n’ont aucun, mais strictement aucun rapport avec la construction voisine.

Le pauvre Monsieur tente tant bien que mal de dire que quand même, il a des fissures, qu’une de ses fenêtres ne s’ouvre plus sans s’abîmer, qu’une porte au sous-sol a dû être rabotée quatre fois mais qu’elle ne s’ouvre toujours que très mal.

Rien n’y fait. L’expert impassible lui explique que comme ses fondations sont intactes (heureusement pour lui, d’ailleurs), les fissures n’ont aucun rapport avec l’objet de l’expertise et qu’il n’est pas habilité à se prononcer à leur sujet. Rideau.

A ce moment, en ce qui me concerne, je ressens un léger malaise. Je ne devrais pas : en quelques mots, l’Expert vient d’exonérer totalement mon client, alléluia.

Et pourtant, à voir mon pauvre retraité, inquiet pour sa maison, (laquelle grande et de bonne facture est tout à fait appréciable), qui se démène pour expliquer qu’il subit un dommage, et l’expert, agacé, qui au bout d’un moment, lui cloue le bec, je ne suis pas fière de moi.

Cette expertise, c’est indéniablement une victoire. Le client a été totalement mis hors de cause, d’une façon qui semble on ne peut plus justifiée, ce qui est très satisfaisant.

Et pourtant, j’en ressors avec un goût amer dans la bouche.

Photo Credit: Edward.rhys via Compfight cc

Les suites de l’expertise judiciaire

Expertise judiciaireDans un billet précédent, je relatais le déroulement d’une expertise judiciaire et on m’a demandé en commentaire ce qui se passe après.

Lorsqu’une expertise judiciaire est terminée, toutes les parties qui y ont participé disposent du rapport qu’a rédigé l’Expert. On ne peut pas s’y tromper, généralement c’est un pavé qui comporte non seulement au début son avis, mais également une copie de tous les documents qui ont été échangés.

En principe, le début du pavé en question – c’est-à-dire le rapport proprement dit, l’avis de l’expert – est clair et exploitable.

C’est-à-dire qu’il indique précisément quels sont les désordres, les origines de ces désordres, et le montant des réparations nécessaires. Le bon rapport d’expertise mentionne également qui est responsable de tel désordre, et dans le cas de plusieurs responsables, donne une idée de leur quote-part de responsabilité.

Du côté du demandeur, tout ce qui importe est de savoir si les désordres dont il se plaint sont constatés et s’ils sont évalués. Généralement, c’est le cas, donc pas de problème, surtout si on est dans le cadre d’une responsabilité décennale (voir ce billet-ci puis ce billet-là) vu que les constructeurs sont solidairement responsables. Pour ce qui est de savoir si vous êtes dans le cas d’une responsabilité décennale, demandez à votre avocat, en principe il saura ça par coeur.

L’étape suivante consiste à se faire indemniser des préjudices. Deux solutions existent : la solution amiable, et la solution judiciaire.

La solution amiable 

La solution amiable consiste à prendre contact avec l’ensemble des avocats des parties, et à suggérer que les parties en question payent à hauteur de la quote-part retenue par l’Expert les préjudices retenus par ce dernier.

L’intérêt d’une telle solution est qu’elle est assez rapide : compte tenu du temps pour se mettre d’accord, rédiger le protocole transactionnel et obtenir les chèques, on peut s’en sortir en principe en deux à trois mois. Parfois c’est un peu plus long, mais de toutes façons, généralement plus court qu’une procédure judiciaire.

La solution amiable fonctionne généralement si les montants des préjudices ne sont pas trop élevés et si le rapport est particulièrement clair et argumenté, donc difficile à contester.

Elle ne fonctionne toutefois pas systématiquement, dans la mesure où il est généralement préférable que toutes les parties veuillent bien participer. Si l’une ou plusieurs d’entre elle ne le souhaitent pas, il faut généralement chercher une solution judiciaire.

La solution judiciaire 

En matière judiciaire, il est également important de savoir si le rapport est clair et exploitable. En effet, s’il l’est vraiment, on peut avant toute chose, afin d’obtenir le règlement rapide des sommes, tenter un référé.

C’est-à-dire qu’il faut identifier, au sein du rapport, les sommes d’argent qui sont indiscutablement à la charge de telle ou telle partie. Dès lors, on peut tenter un référé provision. Ce type de référé peut également être tenté à l’encontre de l’assureur Dommages Ouvrage.

Si à l’issue du référé on a obtenu tout ce qu’on veut, on peut s’arrêter là. C’est toutefois rarement le cas. En effet, comme je l’indique dans mon billet consacré au référé provision, le juge n’accordera que les sommes qui font l’objet d’une obligation non sérieusement contestable. En la matière, il s’agira du montant des réparations.

Ce n’est pas le cas des préjudices divers que l’on peut solliciter (préjudice de jouissance, déménagement le temps des travaux…). Ces préjudices ne peuvent être accordés que dans le cadre d’un procès au fond.

Donc, une fois que le référé est achevé, il convient généralement d’intenter un procès au fond pour obtenir le reste.

Il faut savoir que tant dans l’instance de référé que au fond, les frais dits « irrépétibles », c’est-à-dire essentiellement vos frais d’avocat, pourront au moins en partie être supportés par les responsables des désordres. Il en ira de même des frais d’expertise.

Une fois que tout cela est terminé, il suffit de récolter les chèques, et ensuite le dossier peut être archivé.

A noter : le demandeur qui récupère des sommes, de quelque façon que ce soit, en fait absolument ce qu’il veut. Il n’est pas obligé – même si c’est fortement conseillé – de les consacrer à réparer les dommages. Il n’est pas davantage obligé de faire réaliser les travaux par l’entreprise retenue dans le rapport d’expertise.

Etonnant, non ?

L’expertise judiciaire

En matière de construction, l’expertise judiciaire est généralement une étape incontournable. En effet, il est souvent particulièrement difficile pour un profane ou pour un juriste d’évaluer la consistance d’un désordre, son importance, les réparations nécessaires ou de déterminer les responsabilités. 

Il est donc utile de disposer d’un document technique reprenant toutes ces questions et qui pourra éclairer le Tribunal. 

Pourquoi diligenter une expertise judiciaire ? 

La question peut se poser dans la mesure où, souvent, le Maître d’ouvrage dispose d’une assurance Dommages Ouvrage, les entrepreneurs qui sont intervenus sont assurés, de sorte qu’une expertise amiable peut avoir lieu. 

Eh bien, tout simplement parce que devant un Tribunal, une telle expertise amiable… ne vaut rien, ou presque. Tout au plus, elle donne quelques indications au juge. Mais seul un rapport établi par un Expert judiciaire désigné par le Tribunal peut avoir un poids véritable. 

En outre, une expertise amiable est souvent partiale. L’assureur de l’entrepreneur tentera de minimiser les fautes commises par son assuré, l’assureur Dommages Ouvrage essaiera de s’en tirer au meilleur compte. 

Parfois, l’assureur fera tout pour faire traîner le dossier, dans l’espoir que l’affaire soit prescrite. 

Ainsi à moins que le Maître d’ouvrage considère que la réparation proposée par les assureurs est adéquate, ce qui est rare, il a tout intérêt à solliciter une mesure d’expertise judiciaire impartiale.

Comment procéder ? 

La demande d’expertise judiciaire peut se faire avant tout procès, ou en cours de procès si la demande a déjà été formulée. Dans les deux cas, il est très fortement conseillé de consulter un avocat, qui saura parfaitement comment s’y prendre. 

Votre avocat formulera ainsi une demande devant le juge, qui consistera à expliquer quels désordres vous subissez suite à la construction, et à demander la désignation d’un Expert qui aura une mission précise. 

Cette mission consistera généralement à examiner les désordres, déterminer leur cause et les modes de réparation, et donner un avis sur les responsabilités. 

En général, à moins que la demande ne paraisse tout à fait fantaisiste au juge, ce dernier ordonnera l’expertise. 

Avant que les opérations d’expertise ne puissent débuter, le juge ordonnera qu’une consignation soit versée. Il s’agit d’une somme d’argent, momentanément conservée par le service financier du Tribunal, et qui constitue une avance sur les honoraires de l’Expert. 

En pratique, elle est généralement de 1000 à 1500 Euros. La plupart du temps, c’est au Maître d’ouvrage d’avancer ce montant. A la fin de l’expertise, le Tribunal reverser la somme à l’Expert. 

Il faut néanmoins savoir qu’au final, ce sont les personnes responsables des désordres qui règleront l’Expert, de sorte que le Maître d’ouvrage sera dédommagé. 

Déroulement de l’expertise judiciaire

Une fois désigné, l’Expert écrira à toutes les parties concernées pour les convoquer à des réunions, celles-ci se déroulant généralement sur les lieux. 

Lors des réunions, les entrepreneurs concernés se présenteront, assistés de leur avocat et souvent d’un Expert amiable mandaté par leur assureur. Très souvent donc, une réunion d’expertise rassemble un grand nombre de personnes, qui doivent toutes pouvoir accéder aux lieux. 

Il est hors de question pour le Maître d’ouvrage de refuser l’entrée à quelqu’un au motif qu’il ne veut pas tout ce monde dans son appartement. 

Le rôle de l’avocat du Maître d’ouvrage est d’expliquer à l’Expert quels sont les désordres et de lui donner tout document pertinent de nature à lui permettre de comprendre la situation : plans, devis, procès verbaux de réception, factures… L’Expert pourra également examiner avec profit les éventuels rapports rédigés avant son intervention par les experts Dommages Ouvrage ou d’assurance. 

Le rôle des avocats des entrepreneurs et de leurs experts particuliers est au contraire de discuter l’existence des désordres, leur importance, ou leur imputabilité à leur client. Ainsi une expertise peut se dérouler courtoisement, ou de façon plus houleuse. 

Outre son avocat, le Maître d’ouvrage est libre de se faire assister d’un architecte ou d’un expert amiable, à même d’adresser à l’Expert judiciaire des observations techniques pertinentes. En effet, l’avocat a au cours de l’expertise un rôle essentiellement juridique, et ne peut apporter d’assistance technique. 

La fin de l’expertise judiciaire

Une fois que l’Expert estime avoir examiné tout ce qui était nécessaire, il cesse de provoquer des réunions. 

Il adresse généralement aux parties une note de synthèse, dans laquelle il explique la position qu’il compte prendre dans son rapport définitif. 

Les parties ont alors un délai (généralement d’un mois) pour formuler des observations sur cette position, soit pour aller dans le sens de l’Expert, soit pour tenter de le faire changer d’avis. 

Une fois ces observations formulées, l’Expert dépose un rapport qui met en évidence les causes des désordres, les responsabilités et le montant des travaux de reprise nécessaires. 

Dès lors, il appartient à l’avocat du Maître d’ouvrage d’exploiter ce rapport dans une demande formulée au Tribunal afin d’obtenir l’indemnisation des dommages subis. 

Mise à jour : Si vous souhaitez consulter d’autres articles sur l’expertise judiciaire, cliquez sur ce lien et vous serez dirigé vers la liste des billets qui s’y rapportent.

Vices de la construction : méfiez vous des assureurs qui font traîner les dossiers

Parfois, il faut se méfier des assureurs en matière de construction.

Dans des billets précédents, j’avais évoqué la garantie décennale (tout d’abord ici, et ensuite là) qui bénéficie au Maître d’ouvrage. 

J’avais précisé que la garantie décennale pouvait être mise en jeu dans un délai de dix ans à compter de la réception. C’est l’application pure et simple de l’article 1792-4-1 du Code Civil

Lorsqu’un Maître d’ouvrage s’aperçoit des désordres affectant sa construction, son premier mouvement est naturellement de tenter un recours amiable auprès des assureurs afin d’obtenir que l’assureur du constructeur fautif l’indemnise. 

L’assurance est un système merveilleux, les assureurs sont des gens formidables. Sauf que parfois… ils n’ont aucune envie d’indemniser les assurés ou les tiers ayant subi un dommage, et ne bougent pas tant qu’ils n’ont pas une décision judiciaire les condamnant. 

Du coup, certains assureurs n’hésitent pas à faire traîner un dossier plusieurs mois ou plusieurs années, afin qu’au moment où le Maître d’ouvrage, excédé, va finalement consulter un avocat, le délai de dix ans soit écoulé. L’assureur a alors beau jeu d’invoquer la prescription décennale pour refuser toute prise en charge. 

J’ai pu traiter récemment un tel dossier. La construction avait été achevée en 1993 (ce qui avait pour effet de faire s’achever le délai en 2003). Des fissures ont été constatées en 1996 puis 1999. L’assureur du constructeur responsable a fait traîner le dossier en proposant une indemnisation d’environ 1200 Euros, c’est-à-dire de moins de 1% du montant total nécessaire aux travaux de remise en état. Il a ainsi réussi à atteindre le début de l’année 2004 sans qu’une action judiciaire soit engagée. Et aujourd’hui il est diablement difficile de mettre en oeuvre les moyens juridiques nécessaires pour démontrer au Tribunal qu’en réalité, la prescription n’est pas acquise. 

Dès lors, si vous avez des difficultés relatives à la construction, n’attendez surtout pas le bon vouloir de l’Expert d’assurances et, tout particulièrement si vous ne bénéficiez pas d’une assurance Dommages Ouvrage, consultez au plus vite un avocat avant qu’il ne soit trop tard.

La garantie de livraison due par le constructeur de maison individuelle

Pour continuer au chapitre des protections dont bénéficie le Maître d’ouvrage, voici, en réponse à un commentaire, un rapide billet concernant la garantie de livraison dont il bénéficie dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.

Il convient de noter que cette garantie s’applique, peu important que le constructeur fournisse les plans de la maison ou pas.

Cette garantie obligatoire protège le Maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution du constructeur de maison individuelle, à prix et délais convenus.

En principe, le garant est un établissement de crédit, qui joue en pratique un rôle de caution. Son rôle consiste ainsi à s’assurer que la maison individuelle sera achevée, sans dépassement du prix convenu à l’origine. Le garant peut ainsi devoir désigner une autre entreprise pour terminer les travaux en cas de carence du constructeur, et prendre en charge les surcoûts.

Puisque la garantie a pour effet de permettre l’achèvement de la maison, elle cesse à la réception de celle-ci, ou, si des réserves ont été formulées dans les huit jours de la réception, à leur levée.

Le mécanisme de cette garantie est donc bien distinct de celui tant de la Dommages Ouvrage que de la garantie décennale, qui ne concernent que les désordres cachés, donc nécessairement non réservés à la réception.

Cette garantie de livraison n’a en effet pas vocation à offrir une protection « longue durée » mais à assurer au Maître d’ouvrage que l’ouvrage sera terminé.

Mais comme un bonheur ne vient jamais seul, il est tout à fait envisageable que des désordres apparaissent plus de huit jours après la réception. Ainsi, après que la garantie de livraison ait été mise en jeu, il est possible de solliciter la réparation des désordres cachés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie décennale.

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