Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : astuces (page 1 sur 4)

La transaction comme moyen de mettre fin au litige

La transaction est une façon de mettre fin à un litige existant entre des parties. J’ai déjà exposé précédemment les avantages d’une transaction, même lorsque le procès semble bien engagé.

Il semble utile de préciser davantage ce qu’est une transaction et comment elle fonctionne.

Tout d’abord, elle est définie par l’article 2044 du Code Civil de la façon suivante:

« La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

Le principe est donc simple: on peut mettre fin au litige pour peu que chacun fasse des concessions.

Point intéressant, une transaction peut avoir lieu à n’importe quel moment entre les parties, même si l’on est en procès, même si le procès est bien avancé.

Comme il est mentionné dans l’article 2044, la transaction doit en outre être écrite.

En pratique, il conviendra, pour finaliser l’accord, de rédiger un protocole d’accord transactionnel. Celui-doit comporter un certain nombre d’éléments afin d’être valable.

En premier lieu, la transaction étant un contrat, il faut clairement identifier le parties. Pour cela, je conseille très vivement de respecter les termes de l’article 648 du Code de Procédure Civile, qui indique quelles mentions obligatoires figurent sur un acte d’huissier de justice. Certes la transaction n’est pas un tel acte (contrairement par exemple à une assignation). Mais respecter cette règle permet d’avoir une identification claire et inéquivoque des parties.

Ainsi, pour une personne physique, il faudra indiquer son nom, date et lieu de naissance, nationalité, profession, adresse. Pour une personne morale, il faudra indiquer sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. Pour ma part, lorsque c’est possible, j’ajoute le numéro d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

En deuxième lieu, il est indispensable d’exposer clairement la contestation existant entre les parties. En d’autres termes, il faut expliquer le différend qui les oppose.

Dans cette partie là, figurant en préambule, il ne faut pas hésiter à montrer ce qui oppose les parties. Parfois, l’une ou l’autre est insatisfaite que l’argumentaire de la partie d’en face soit trop développé. Elle considère ainsi que son propre argumentaire a l’air moins fondé.

Toutefois, il est indispensable que les deux points de vue soient clairement exposés. En effet, l’existence du différend est une condition de validité du protocole le réglant.

Ainsi, plus les parties démontrent ce qui les oppose, meilleure sera la validité du protocole. Il ne faut donc pas hésiter à détailler le point de vue et les arguments de chacun. Et ce d’autant que la transaction ne règle QUE le différend exposé en préambule. Il est donc important de bien définir ce différend.

En troisième lieu, viennent les concessions mutuelles. C’est un point particulièrement important, chaque partie devant renoncer à certaines de ses prétentions.

Le plus souvent, la partie dont on peut considérer qu’elle est responsable du dommage subi par l’autre, va l’indemniser, ou s’obliger à faire quelque chose. En contrepartie, son adversaire va accepter de revoir à la baisse ses prétentions financières. Par exemple, il va accepter de prendre à sa charges certaines sommes (frais d’avocat par exemple) ou de renoncer à certains postes de préjudice indemnisables (préjudice moral…).

Cependant, un accord transactionnel peut comprendre des concessions très différentes, tout dépend du type de litige. Il ne s’agit pas nécessairement d’un abandon des poursuites contre le paiement d’une somme d’argent. Quasiment n’importe quel type d’accord peut intervenir.

Chacun ayant fait des concessions, l’accord peut avoir lieu.

En conséquence de cet accord, chaque partie va confirmer qu’elle renonce à tout procès engagé au titre du différend, ou abandonne le procès éventuellement en cours via un désistement.

On peut à ce stade introduire une clause de confidentialité, mais ce n’est pas indispensable.

Enfin, généralement, afin que les choses soient claires, on conclura le protocole par la mention précisant qu’il est soumis aux articles 2044 et suivants du Code Civil.

Une fois signé, cet accord a valeur de loi entre les parties. À tel point que toute partie peut, si elle le souhaite, le faire homologuer par le juge, de sorte que le protocole soit un titre exécutoire, ayant la même valeur qu’un jugement, en application des articles 1565 à 1567 du Code de Procédure Civile.EnregistrerEnregistrer

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Peut-on modifier les charges de copropriété?

D’une façon générale, il faut savoir qu’il est très difficile de modifier les charges de copropriété.

1. Tout d’abord, rappelons que selon l’alinéa 1 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, on ne peut voter une modification de charges qu’à l’unanimité:

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Une exception à cette règle résulte de l’alinéa 2 du même article:

« Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En outre, en toute logique, si l’on sépare un lot en plusieurs fractions qu’on vend séparément, il n’y a pas besoin d’unanimité, puisqu’in fine, le total des charges reste le même. Un simple vote à l’article 24 de la loi suffit. C’est également prévu par l’article 11:

« En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».

Enfin, si un lot subit un changement d’usage, la modification de la répartition des charges correspondante sera votée à la majorité de l’article 25-e de la loi.

Ceci étant précisé, peut-on obtenir une modification des charges par d’autres moyen que le vote ? La réponse est oui, mais c’est compliqué.

2. L’action en révision de la répartition des charges

Elle est prévue par l’article 12 de la loi qui prévoit deux délais pour l’exercer.

Cette action a pour cause une répartition légale dans son principe mais lésionnaire pour certains copropriétaires.

Cependant elle est encadrée par des conditions très strictes.

Première hypothèse : il faut agir dans les 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété. Pour que l’action soit possible, il faut en outre que les tantièmes attachés à un lot soit trop hauts, ou trop bas, à hauteur du quart, par rapport à ce qu’ils devraient être si la répartition légale était respectée.

Sachant que les règles de cette répartition légale résultent de l’application de l’article 10 de la loi, qui fait lui même référence à l’article 5 (vous me suivez?) qui dispose que:

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation« .

Donc, si les règles de répartition résultant des articles 5 et 10 ne sont pas respectées, et ce dans une proportion de plus du quart, ET que vous êtes dans un délai de 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété, vous pouvez agir en révision de la répartition des charges.

Cela comprend autant vos tantièmes (trop hauts…) que ceux de votre voisin (trop bas).

Un exemple pour comprendre: votre lot est affecté de 130 millièmes de parties communes. Or si les règles des articles 5 et 10 étaient respectées, vous devriez n’avoir que 100 millièmes. Ici la proportion du quart est de 25 millièmes. Or vous dépassez ce quart puisque vous êtes à 130 millièmes.

C’est pareil si votre voisin, qui devrait aussi avoir 100 millièmes, n’en a, par exemple, que 60 : c’est trop bas de plus du quart.

Si vous êtes dans le délai, vous pouvez agir dans les deux cas.

Deuxième hypothèse : on peut engager la même action, mais dans un délai différent.

On peut ainsi faire une action en révision dans un délai de deux ans après avoir acheté son lot, si on l’a acheté à celui qui était propriétaire au moment de la publication du Règlement de Copropriété.

Pour mieux comprendre, expliquons la situation. Primus est propriétaire d’un lot:

  • Soit au moment de la création de la copropriété et donc lors de la publication du premier Règlement de Copropriété. Cela peut arriver dans le cas d’une VEFA, ou de la transformation d’un immeuble de rapport en immeuble en copropriété.
  • Soit au moment où, dans une copropriété existante, un nouveau Règlement de Copropriété est publié.

Puis, il vend son lot à Secundus. Dans un délai de deux ans à compter de cette vente, toujours si les tantièmes sont trop hauts ou trop bas de plus du quart, Secundus peut agir. Or, la vente entre Primus et Secundus pouvant intervenir bien longtemps après la publication du Règlement de Copropriété, ce délai peut en pratique être fort long.

3. L’action en nullité des charges.

Elle résulte de l’article 43 de la loi qui dispose que :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Or si une répartition des charges est contraire à l’article 10 d’ordre public (c’est-à-dire dont l’application est obligatoire), qui fait lui même référence à l’article 5 (non d’ordre public mais d’application obligatoire par référence à l’article10) instituant le mode de calcul, elle peut être attaquée en nullité.

Il ne s’agit pas ici du problème d’une répartition légale dans son principe (pour laquelle seule l’action en révision peut être intentée, si l’on est dans le délai) mais bien d’une répartition illégale car contraire aux articles précités 5 et 10.

En outre, une telle action n’a pas à respecter le délai de dix ans légal en matière de copropriété, ni même, si l’on interprète correctement la jurisprudence, un délai de trente ans.

Mode d’emploi pour un recouvrement de créance

Lorsque quelqu’un vous doit une somme, et ne la paye pas, par négligence ou refus, il faut commencer à réfléchir aux moyens de procéder au recouvrement de créance.

Et pour cela, il faut examiner les éléments du dossier pour voir les chances de succès, réfléchir à la procédure la plus appropriée et voir quels moyens consacrer au litige.

Que l’on soit un particulier qui a prêté une somme d’argent, une entreprise subissant un impayé ou un freelance dont le client refuse de payer, les étapes sont essentiellement les mêmes.

Les chances de succès du dossier 

Tout d’abord, il faut déterminer quelles chances de succès a le recouvrement de créance, donc quelles sont les preuves dont on dispose pour établir que votre débiteur vous doit des sommes d’argent.

Pour mémoire, il faut rappeler que c’est celui qui se prévaut d’une obligation qui doit en rapporter la preuve, en application de l’article 1353 du Code Civil:

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est donc impératif que ce soit vous, en votre qualité de créancier qui réclame son dû, de rapporter la preuve du bien fondé de votre prétention.

Ce n’est pas terriblement compliqué sur le principe: il faut vérifier s’il y a bien eu une relation contractuelle entre le débiteur et le créancier, et prouver que la dette n’est pas contestable.

Concrètement, s’il s’agit d’un prêt entre particuliers, il faut d’abord produire la reconnaissance de dette (dont il faut rappeler qu’il s’agit d’un moyen de preuve et non d’une décision exécutoire). Il est vivement recommandé d’établir une telle reconnaissance si on procède à un tel prêt, sinon la preuve de l’existence du prêt est difficile à apporter.

Il faut ensuite prouver que la somme objet du prêt a bien été versée entre le prêteur et l’emprunteur (copie du chèque, relevé bancaire prouvant le débit…).

Enfin, il faut prouver que le débiteur n’a rien payé à la date convenue. Là aussi, afin d’être exhaustif, il peut être judicieux de produire ses relevés bancaires pour montrer l’absence de tout versement par le débiteur. Mais vu qu’il est toujours difficile de rapporter la preuve d’un vide, on ne vous reprochera guère de ne pas prouver cette absence de règlement.

Si l’on est un professionnel (entreprise, indépendant, freelance…) la situation pour un recouvrement de créance est relativement similaire.

Là aussi, il faudra prouver que le débiteur vous doit une somme non contestable. Il faudra donc prouver que vous avez fait un travail pour le client, à sa demande, et que celui-ci refuse de payer malgré un travail réalisé.

En premier lieu, il faut disposer d’un devis signé. Evidemment, si vous n’avez pas de devis signé, c’est plus difficile car il faudra prouver par d’autres moyens que le client vous a commandé la prestation  (échange de courriers, de mails…). C’est possible mais il est toujours mieux de disposer d’un devis signé.

Ensuite il faut prouver que vous avez fait la prestation, ou livré les biens, objet du devis. Le plus simple est de bénéficier d’un bon de livraison, d’un Procès-Verbal de réception… Si votre activité ne s’y prête pas, il est utile de produire des échanges de courriers avec votre débiteur montrant que le travail a été fait complètement.

Petite astuce: dans un tel cas de figure, il peut être judicieux, à la fin de la prestation, d’envoyer un mail au client, pour lui dire que de votre point de vue le travail est terminé et lui demander ses éventuelles observations. Logiquement il vous répondra et cela vous permettra, sur le principe, d’obtenir des éléments de preuve, émanant du client, pour la suite.

Enfin, là aussi, il faut prouver qu’aucun règlement n’a été fait, si possible.

Donc pour résumer, votre dossier est bon si vous avez la preuve que la personne vous doit une somme de façon globalement non contestable. Reste à décider quelle procédure mettre en oeuvre pour votre recouvrement de créance.

Quelle procédure utiliser pour votre recouvrement de créance ? 

Divers moyens s’ouvrent à vous, certains judicieux, d’autres moins.

Vous pouvez naturellement faire appel à une société de recouvrement. Toutefois, celle-ci n’a généralement d’autre corde à son arc que le harcèlement du débiteur. Faute de décision de justice, elle n’a pas de moyens de coercition. Donc, je ne conseille pas particulièrement ce moyen, sauf si votre débiteur est une personne peu informée et relativement craintive.

Vous ne pouvez pas non plus faire appel directement à un huissier, qui lui aussi a besoin d’un jugement pour procéder à des mesures d’exécution.

Seule solution pour forcer le paiement, la décision de justice. Reste à voir quelle procédure utiliser.

Comme je l’exposais dans un précédent billet que je vous invite à consulter, la procédure d’injonction de payer n’est pas très intéressante si l’on veut avoir des chances raisonnables d’issue rapide.

Je préfère nettement pour ma part la procédure du référé provision, que j’expose en détail sur ce billet. En effet il s’agit d’une procédure relativement rapide (à l’échelle du temps judiciaire) et qui permet un paiement relativement rapide aussi.

Le tout, en matière de référé, est de rapporter la preuve non seulement que votre débiteur vous doit la somme, mais qu’il la doit de façon non sérieusement contestable, autrement dit que votre créance est évidente.

Si tel n’est pas le cas et que votre dossier est un peu plus complexe, il vaut mieux éviter la procédure de référé qui sera probablement un échec. Vous serez donc contraint d’engager une procédure au fond (que ce soit devant le Tribunal d’Instance, le Tribunal de Grande Instance, le Tribunal de Commerce…). Pour comprendre la différence entre une procédure au fond et une procédure en référé, vous pouvez consulter cet article.

Moyens à consacrer au litige 

Reste à voir les moyens que vous pouvez consacrer à votre recouvrement de créance.

Cela va dépendre du montant en jeu et de vos ressources, eu égard au coût de l’assistance d’un avocat.

Dans certaines hypothèses, vous pouvez vous défendre seul sans prendre d’avocat. C’est, synthétiquement, le cas dans deux hypothèses: si vous saisissez le Tribunal d’Instance ou le Tribunal de Commerce, ou si vous faites une action en référé.

En effet, devant le Tribunal d’Instance, qui ne traite que les litiges allant jusqu’à 10.000 euros, la représentation par avocat n’est pas obligatoire. Vous pouvez donc monter et défendre votre dossier seul. Idem devant le Tribunal de Commerce où la représentation par avocat n’est pas non plus obligatoire.

En revanche, devant le Tribunal de Grande Instance, lorsque vous faites une procédure au fond, vous êtes obligé de prendre un avocat, la représentation par avocat étant obligatoire devant cette juridiction.

En matière de référé, en revanche, même devant le Tribunal de Grande Instance, vous n’êtes pas obligé de prendre un avocat. Là aussi vous pouvez gérer votre dossier seul.

Pour vous y retrouver mieux sur le point de savoir si vous devez prendre un avocat ou non, vous pouvez lire cet article. 

Petite précision, toutefois: c’est tout à fait envisageable mais cela peut être un peu risqué. Il y a toujours le risque de se tromper sur la procédure, et surtout de se retrouver en face de l’avocat de la partie adverse, qui généralement aime bien se défendre contre un non-avocat (c’est nettement plus facile).

À titre de précision, je tiens à souligner que le juge de proximité, compétent pour les litiges de 4.000 Euros au maximum,  disparaîtra au 1er juillet 2017. Toutes les affaires existant devant ce juge seront transférées au Tribunal d’Instance.

Ceci étant précisé, il vous faudra vérifier si vous ne disposez pas d’une assurance de protection juridique prenant en charge les frais d’avocat. Cela pourrait vous permettre de vous assurer de l’assistance d’un professionnel qui saura éviter les chausses-trappes.

Rappelons enfin que vous pouvez toujours demander au juge qu’il condamne votre adversaire à vous rembourser, en tout ou partie, les frais d’avocat que vous avez exposés, ce qui fonctionnera d’autant mieux si votre avocat fournit au juge ses factures pour justifier des sommes exposées.

A quel moment dois-je demander mon expertise judiciaire ?

J’exposais dans un précédent article le risque qu’il y avait à substituer une expertise amiable à une expertise judiciaire. Et je mentionnais qu’on ne peut demander une expertise judiciaire à tout moment sans risque.

Il semble donc utile de préciser à quel moment on peut demander une expertise judiciaire.

Essentiellement, il y a deux façons d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Soit avant tout procès, soit pendant le procès. Mais les deux solutions ne se valent pas.

La règle principale est énoncée par l’article 145 du Code de Procédure Civile:

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Donc la règle habituelle est que lorsqu’on craint de ne pas être en mesure de rapporter une preuve suffisante des dommages techniques subis il est préférable de solliciter une expertise judiciaire.

Mais en application de cet article 145 du Code, il faut la demander avant tout procès. Que cela signifie t’il ? En réalité, cela signifie « avant tout procès au fond ». Pour savoir ce qu’est un procès au fond, vous pouvez aller lire cet article, puis cet article.

Autrement dit, si vous avez par exemple déjà , dans la même affaire, fait un référé (pour plus d’explications sur le référé, voir ici et ici) vous pourrez envisager de demander une expertise. En revanche si vous avez engagé un procès au fond, l’article 145 ne pourra plus s’appliquer.

Pire, vous pourriez vous voir opposer l‘article 146 du Code de Procédure Civile, selon lequel:

« En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

Autrement dit, si vous n’avez pas demandé votre expertise judiciaire préalablement et que vous vous apercevez en cours de procès au fond que vous avez besoin de solliciter une telle mesure, on pourrait vous la refuser au motif que vous faites preuve de carence dans la preuve de vos prétentions.

Il est donc vraiment, vraiment recommandé de demander l’expertise judiciaire avant tout procès.

Cependant, ce n’est pas toujours possible et il existe des cas où vous pourrez contourner l’obstacle.

Ainsi, le Juge de la Mise en État peut ordonner une mesure d’expertise. Pour savoir qui est le Juge de la Mise en État, je vous invite à consulter cet article. Je ferai ultérieurement un article plus précis sur le fonctionnement de la Mise en Etat.

Ceci étant précisé, selon l’article 771 du Code de Procédure Civile :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ».

Donc, le Juge de la Mise en État, désigné par le Tribunal une fois le procès au fond, peut mettre en oeuvre une mesure d’instruction et notamment une expertise judiciaire.

Supposons que vous soyez non pas demandeur, mais défendeur à l’instance. Dans ce cas, vous ne pouvez pas demander une expertise avant tout procès, puisque vous n’êtes pas à l’origine du procès. Ce qui vous empêchait radicalement de demander l’expertise judiciaire avant tout procès.

En conséquence, si vous avez besoin d’une mesure d’expertise, vous pourrez l’obtenir assez facilement.

De même, parfois, alors que personne n’a demandé d’expertise, le juge considère qu’elle est indispensable et l’ordonne d’office.

Enfin, selon les circonstances, et avec un peu de chance, même si vous êtes demandeur vous pourrez obtenir votre mesure d’expertise judiciaire devant le Juge de la Mise en État. Mais rien n’est certain.

C’est donc la raison pour laquelle, si vous avez un litige relativement technique et que vous envisagez un procès, il faut se poser dès le début la question de l’expertise judiciaire. Après, il pourrait être trop tard.

Puis-je me contenter d’une expertise amiable?

la voie étroiteJ’ai déjà fait divers billets sur l’expertise judiciaire, et notamment un qui explique qu’il n’est pas forcément judicieux de se passer d’une telle expertise pour des raisons techniques. Mais peut-on envisager de se passer de l’expertise judiciaire et de se contenter d’une expertise amiable ?

La question est d’importance dans la mesure où une expertise judiciaire est longue et coûteuse.

Coûteuse, car il est indispensable de saisir le juge pour que l’Expert judiciaire soit désigné, ce qui implique des coûts de procédure (honoraires de l’avocat pour l’assignation en référé, l’audience, le suivi de l’expertise…) Il est vrai que si l’on demande l’expertise devant le juge des référés, on a le droit de se passer d’avocat; cela ne signifie toutefois pas que ce soit très judicieux car monter un dossier de demande d’expertise ne s’invente pas.

Longue car le délai d’une expertise n’est pratiquement jamais inférieur à un an: entre le temps que la consignation soit payée par le demandeur, qu’il y ait une première convocation, que plusieurs réunions (au moins deux généralement) soient organisées, qu’il y ait des délais (jamais moins d’un mois, souvent plus) pour permettre aux parties d’échanger pièces et argumentaire dans le respect du contradictoire, la mesure s’éternise souvent. Sans compter le délai de l’après expertise et les suites qu’on peut espérer.

Dès lors la tentation d’éviter totalement l’expertise judiciaire pour mettre en place une expertise amiable est grande. Surtout que l’on pourra penser que les conclusions de l’Expert amiable seront tout aussi valables que celles de l’Expert judiciaire, pour fonder une demande en justice.

C’est un tort. Certes, la Cour de Cassation considère que les éléments amiables doivent être pris en considération s’ils ont été discutés contradictoirement (par exemple, arrêt du 18 février 2016).

Mais de façon constamment réaffirmée, elle considère surtout que:

« Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties« .

Dès lors, penser que l’on peut substituer une expertise amiable à une expertise judiciaire est une fausse bonne idée, vu que l’expertise amiable ne vous permettra pas de disposer de la preuve dont vous avez besoin devant le juge. Autant, en conséquence, faire directement une expertise judiciaire, qui vous permettra ensuite d’avancer sur votre dossier même si là aussi cela prend un certain temps.

Et ce d’autant, comme je l’exposerai dans un autre billet, que l’on ne peut pas demander une expertise à n’importe quel moment sans risque.

Echelonner son coût de travaux en copropriété

travaux en copropriétéEn matière de copropriété, la règle est celle de la majorité. C’est pourquoi lorsque des travaux sont votés, il est intéressant de pouvoir échelonner son coût de travaux en copropriété, si on peut.

Pour mémoire, si le Syndicat des Copropriétaires décide de voter des travaux, il doit pour cela respecter les règles de majorité de vote.

Par exemple des travaux d’entretien (ravalement de façade) seront à la majorité de l’article 24 de la loi (majorité des copropriétaires présents ou représentés et ayant exprimé un vote); les travaux d’amélioration (changement du carrelage de l’entrée pour du marbre) ou les travaux d’économie d’énergie (changement pour une chaudière plus performante, doublages des murs…) seront votés à la majorité de l’article 25.

Ceci étant, une fois ces travaux en copropriété votés, sauf à ce que pour une raison quelconque la résolution soit illégale, ils s’imposent à tous les copropriétaires, y compris ceux qui auraient été absents ou qui auraient voté contre, soit pour motif personnel, soit tout simplement par manque de fonds.

En application de la règle de la majorité, celui qui a voté contre la résolution relative à la réfection, très coûteuse, de l’ascenseur, doit quand même payer sa quote-part.

Or la loi du 10 juillet 1965 a pour cela trouvé un aménagement inclus dans son article 33:

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

Autrement dit, si on s’y prend rapidement après l’envoi du Procès-Verbal (deux mois) on peut payer ces travaux en dix fois, en payant un intérêt.

Par contre, dès que l’on vend son lot, le solde devient immédiatement exigible.

Et si les travaux en copropriété votés le sont à raison d’obligations légales ou règlementaires, cette faculté d’échelonnement n’est pas possible.

Référé expertise : puis-je obtenir une provision et un article 700 du CPC ?

référé expertiseLorsque vous faites un référé expertise, autrement dit lorsque vous saisissez le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert, peut se poser en complément la question de savoir si vous pouvez obtenir une provision voire une indemnisation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Atteindre cet objectif n’est nullement évident.

En effet, généralement, si vous demandez une expertise judiciaire pour obtenir un rapport sur les dommages affectant, par exemple, votre construction, c’est qu’au jour de la demande en expertise, vous manquez précisément des preuves nécessaires pour faire valoir vos préjudices.

Pour rappel, le fondement de la demande en référé expertise est l’article 145 du Code de Procédure Civile, selon lequel:

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Or en matière de provision obtenue en référé, comme je l’exposais dans de précédents articles (ici et ici), il faut pour cela rapporter au juge la preuve que le paiement que vous réclamez est parfaitement évident. Selon les termes du Code de Procédure Civile, il faut que votre adversaire ne puisse vous opposer aucune contestation sérieuse.

Or lorsque vous demandez une expertise parce que justement vous avez besoin d’établir une preuve, vous ne disposez pas de preuves évidentes contre votre adversaire. Le juge va donc généralement considérer que toute contestation de sa part est sérieuse et rejeter votre demande de provision.

En effet votre adversaire ne manquera pas de dire que l’expertise a justement pour objet de déterminer si oui on non il est responsable: dans une telle hypothèse, à ce stade, sa responsabilité ne peut tout simplement pas être considérée comme évidente (sauf par exemple à ce qu’il ait déjà reconnu cette responsabilité, mais c’est très rare).

Concernant l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour les mêmes raisons, le juge ne va pas condamner votre adversaire à vous indemniser puisqu’il n’est absolument pas certain qu’il soit responsable d’une quelconque façon. Il serait donc parfaitement inéquitable de lui faire supporter vos frais d’avocat.

Comment forcer des travaux sur parties communes en copropriété

travaux sur parties communesComme je l’expliquais dans de précédents articles, pour faire des travaux sur parties communes, il faut une autorisation de l’Assemblée Générale, et il ne faut pas être pressé.

Ce qu’il faut toutefois savoir, c’est que si l’Assemblée Générale vous refuse vos travaux pour des motifs non sérieux, vous avez une possibilité de contourner ce refus, en saisissant le juge.

Reprenons du début. Si vous voulez faire des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez obtenir une autorisation de l’Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Si vous voulez avoir toutes les chances d’obtenir votre autorisation, il est conseillé, en même temps que vous demandez votre inscription de résolution à l’Ordre du Jour, de communiquer au syndic, pour insertion dans les documents annexes à l’Ordre du Jour, tous les documents utiles: descriptif détaillé, devis de l’entreprise, attestation d’assurance de l’entreprise, éventuellement assurance Dommages Ouvrage…

Nous allons partir du principe que votre projet est viable, bien ficelé et ne peut causer de nuisances aux autres copropriétaires. Comme par exemple l’ouverture dans un mur porteur d’une porte, pour rassembler deux logements en un seul.

Et pourtant l’Assemblée Générale refuse, pour des motifs qui semblent davantage relever de la mesquinerie ou de la jalousie que d’un raisonnement étayé.

Dans ce cas, vous bénéficiez de la possibilité de contourner ce refus en saisissant le juge sur la base de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Pour que cet article puisse s’appliquer, il faut:

  • Que les travaux objet de l’autorisation n’aient surtout pas été déjà réalisés,
  • Que ceux-ci constituent une amélioration (même seulement pour le copropriétaire concerné, ça n’a pas à être une amélioration pour tous),
  • Que le dossier présenté à l’Assemblée Générale soit complet afin que le juge puisse peser les tenants et les aboutissants du projet et n’hésite pas à l’approuver, en lieu et place de l’Assemblée Générale, s’il est correct (et qu’il est manifeste que c’est sans raison légitime que l’Assemblée Générale l’a refusé).

D’une façon générale, les travaux qui feront l’objet de l’autorisation n’auront vocation qu’à bénéficier au copropriétaire qui les demande.

Toutefois, s’il s’agit de travaux pouvant bénéficier à tous (installation d’un ascenseur…) les autres pourront être autorisés à en bénéficier pour peu qu’ils participent à leur installation.

Donc si l’Assemblée Générale refuse votre projet tout n’est pas perdu, et surtout ne faites pas les travaux sans autorisation. Par contre, le mécanisme que je viens de décrire va prendre, au minimum, des mois à fonctionner.

Loi Carrez : prise en compte du bien tel qu’il est au moment de la vente

J’avais déjà exposé dans un article précédent les principes de la Loi Carrez et les dangers que le mécanisme peut entraîner pour le vendeur négligent. En effet, en cas de mesurage erroné dans une proportion de plus de 5%, la responsabilité du vendeur est engagée et il se retrouve à devoir restituer à l’acquéreur la portion de prix correspondante, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:

« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Le risque pour le vendeur était d’autant plus grand que même si l’erreur était le fait d’un mesurage Carrez erronée réalisé par un professionnel, le vendeur devait supporter lui même le remboursement envers l’acquéreur, sans pouvoir engager la responsabilité du professionnel s’étant trompé. Ainsi, la Cour de Cassation considérait que la réduction de prix en fonction de la véritable surface ne faisait que ramener le bien du bien à son juste niveau (par exemple Cass. Civ.3, 21 novembre 2006, 04-18804).

À présent ce risque est moins important, dans la mesure où la Cour de Cassation considère désormais que si le vendeur a fait réaliser le mesurage par un professionnel, il peut se retourner contre ce dernier, au titre de la perte de chance que celui-ci lui a causée de vendre son bien au même prix pour une superficie montre (Cass. Civ. 3, 28 janvier 2015, n°13-27397).

Ceci étant, il convient néanmoins de s’assurer que le mesurage Carrez comprend bien toutes les surfaces pertinentes.

Sur ce point, il faut préciser que les surfaces à mesurer font l’objet d’indications précises. Ainsi, toujours selon l’article 46 de la loi:

« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ».

Donc, notamment, il ne faut pas mesurer les caves.

Mais que se passe t’il si un local, noté comme un cave dans le Règlement de Copropriété, a été aménagé autrement par le vendeur ou un précédent propriétaire ? Faut-il le mesurer ou non?

La Cour de Cassation répond par l’affirmative.

Ainsi, lorsqu’une cave a été transformée en remise (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n°12-21918) ou en salle de bains (Cour d’Appel de Versailles, 5 janvier 2017, Jurisdata n°2017-001078), elle doit faire l’objet du mesurage Carrez, même si elle est toujours notée comme « cave » dans le Règlement de Copropriété.

La Cour de Cassation précise ainsi:

« Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».

 

 

Comment mettre fin à un contrat en cours : méthodes et risques

Comment mettre fin à un contrat en cours: méthodes et risquesLa problématique de la fin du contrat pour faute de l’autre partie semble relativement simple. Deux parties sont convenues d’un contrat. Généralement, cela signifie qu’une l’une partie s’oblige à réaliser une prestation ou fournir un produit, tandis que l’autre s’oblige à payer.

Si le contrat est d’exécution instantanée, il n’y a guère de difficultés. Par exemple, lorsque vous achetez votre baguette de pain, si votre boulanger, finalement, refuse de vous la remettre, vous n’avez qu’à garder votre argent.

La situation est un peu plus compliquée lorsque l’exécution de la convention prend un certain délai. L’exemple des travaux réalisés par une entreprise de construction est particulièrement pertinent: en général, des travaux durent de plusieurs jours à plusieurs mois, et l’exécution de ces prestations peut être émaillée de difficultés.

Or, parfois, ces difficultés sont telles que le Maître d’Ouvrage va songer à mettre fin à la relation contractuelle avec l’entreprise, par exemple parce que celle-ci réalise des travaux entachés de malfaçons, ou par exemple qu’elle abandonne le chantier.

Le problème est qu’en principe, un co-contractant n’est pas censé mettre fin lui-même au contrat qu’il a conclu. En effet, l’autre co-contractant est en droit de compter sur ce contrat, et sur le fait qu’il soit mené à bien jusqu’au bout.

Dans notre exemple, l’entreprise a le droit de faire sa prestation jusqu’à la fin, et le Maître d’Ouvrage ne peut pas, sur une lubie, décider qu’il en ira différemment: il s’est engagé vis-à-vis de l’entreprise et doit respecter cet engagement.

Cela ne veut pas dire pour autant qu’un co-contractant reste coincé avec l’autre, alors que ce dernier ne respecte pas ses propres engagements.

Se pose alors la question de la résolution du contrat et des moyens à mettre en oeuvre.

Sur le principe, pour mettre fin au contrat, il faut saisir le juge, et les textes dans leur rédaction actuelle ne permettent pas, en principe, de faire autrement. Soulignons sur ce point que la réforme sur les contrats qui sera en vigueur au 1er octobre 2016 va modifier la situation, et inscrire dans la loi les solutions dégagées par la jurisprudence.

Ainsi, la règle est la suivante: lorsque vous voulez mettre fin à un contrat, vous devez saisir le juge à cet effet. C’est la solution la plus sûre, mais certainement pas la plus rapide ni la plus économique.

Il est donc possible d’envisager de procéder à la résolution du contrat par notification à la partie adverse, autrement dit, à une résolution unilatérale.

Toutefois, c’est une solution qui comporte des risques. En effet, la règle en la matière est que celui qui procède à cette résolution le fait à ses risques et périls. Cette règle, qui résulte actuellement de la jurisprudence, va être inscrite dans le Code Civil sous le nouvel article 1226 à compter du 1er octobre 2016.

Plus précisément, il faut savoir que celui qui met fin à son contrat sans raison légitime s’expose à indemniser le co-contractant lésé, si cette résolution n’est pas suffisamment motivée par la faute du co-contractant.

Pour être considéré comme ayant résolu le contrat de façon justifiée, le co-contractant doit s’appuyer sur une faute de l’autre partie suffisamment grave pour qu’elle justifie qu’il soit impossible de continuer le contrat.

Par exemple, si votre entrepreneur n’est pas venu travailler un matin, mais s’est présenté seulement en début d’après midi pour ses travaux, à une reprise, ce n’est clairement pas une faute suffisamment grave pour résoudre le contrat.

En revanche, s’il a complètement abandonné le chantier, nous sommes a priori (et sous réserve des conditions particulières de chaque litige, naturellement) dans le cadre d’une faute suffisamment grave pour mettre fin au contrat.

Une fois que cette faute est constatée, encore faut-il respecter une procédure qui vous donne toutes les chances de ne pas avoir de problèmes ensuite.

En l’espèce, cela signifie qu’il faut mettre en demeure le co-contractant d’exécuter ses obligations. Si ce dernier ne donne pas une suite satisfaisante à cette mise en demeure, on pourra considérer que celui qui a procédé à la mise en demeure est en droit de résoudre le contrat aux torts exclusifs de l’autre. Ce mécanisme est lui aussi consacré par le futur article 1226 du Code Civil.

En revanche, si l’on procède à la résolution du contrat sans justifier de la faute de l’autre partie, on risque d’avoir à l’indemniser pour la perte injustifiée du contrat qui correspond à un manque à gagner.

Il faut donc manier la résolution unilatérale d’un contrat avec précaution, et s’attacher à, d’une part, caractériser clairement la faute du co-contractant qui rend impossible la continuation du contrat, et d’autre part, respecter les formes afin de mettre toutes les chances de son côté. Sachant qu’il reste toujours possible pour l’autre partie de contester le bien fondé de cette résolution unilatérale devant un Tribunal.

 

 

Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA

0C205763-0926-4FD4-801B-2A0BCE87845C.image_600Acheter un logement dans du neuf, c’est un peu partir à l’aventure. On espère que tout se passera bien, mais on sait qu’il faudra probablement essuyer les plâtres, et on espère que les quelques défauts seront minimes. 

Toutefois, un certain nombre de garanties sont mises en place pour protéger l’acheteur en VEFA, outre, bien entendu, les garanties normales dont bénéficie tout Maître d’Ouvrage à des travaux de construction : garantie décennale, biennale, garantie des dommages intermédiaires (mais pas de garantie de parfait achèvement, à la charge des entrepreneurs mais pas du promoteur). 

Ainsi, l’acheteur qui constate que son bien soit est affecté de vices apparents, soit est affecté de non conformités apparentes, peut s’en plaindre auprès du promoteur. 

Il importe ici de faire la distinction entre les deux notions. 

Le vice de construction est un défaut affectant des ouvrages qui sont conformes à ce qui a été demandé, mais qui ont mal été effectués. Par exemple, vous aviez demandé que la peinture de votre cuisine soit de couleur verte. La couleur est bien verte, mais la peinture est très mal posé (traces, taches, cloques…) 

Le défaut de conformité contractuelle concerne les travaux qui sont bien réalisés, mais qui ne sont pas ce qui avait été décidé. Dans notre exemple, la peinture de la cuisine est parfaitement réalisée… mais de couleur rouge. 

Évidemment, il est possible éventuellement de combiner les deux : il peut à la fois y avoir un défaut de conformité et un vice de construction. Par exemple, la cuisine est peinte en rouge, et la peinture est très mal exécutée. 

Ou encore, les interrupteurs électriques ne sont pas posés là où c’était prévu, et en plus ils ne fonctionnent pas bien. 

Le mécanisme, instauré par l’article 1642-1 du Code Civil, est que le promoteur est obligé de livrer un bien conforme et exempt de vices. 

Même si ces vices sont apparents à la réception (par opposition aux vices cachés, qui font l’objet d’autres garanties) le promoteur doit les réparer. 

Cette obligation qui lui pèse dure non seulement pendant toute la période contractuelle, avant la réception du logement par l’acquéreur, mais pendant une durée d’un mois après cette réception. 

C’est très important, car normalement, tout problème apparent non signalé au moment de la réception est considéré comme purgé, autrement dit, l’acheteur est censé l’accepter. Dans notre cas, au contraire, l’acheteur bénéficie d’une période étendue pour tout vérifier. C’est un peu comme si la réception durait pendant une période d’essai d’un mois. 

Cela signifie que dans le mois de la prise de possession, l’acquéreur a tout intérêt à scruter attentivement son bien pour vérifier s’il existe des défauts qu’il n’aurait pas déjà signalés le jour de la remise des clés. 

S’il détecte des défauts, il dispose d’un mois pour les signaler au promoteur, bien entendu par courrier recommandé AR. 

Petit conseil : si vous réceptionnez le 15 du mois, n’attendez pas le 15 du mois suivant pour écrire, faites le au plus vite. 

Ensuite, que se passe t’il ? 

Normalement, le promoteur doit réparer les vices et défauts de conformité qui lui sont signalés. Mais, bien souvent, il va contester au moins certains points en espérant que le temps joue pour lui. 

En effet, l’acheteur dispose d’un délai d’un an et un mois, qui court à compter de la réception, pour agir en justice (article 1648 du Code Civil). 

S’il n’agit pas en justice dans ce délai d’un an et un mois (en réalité, un an à compter de la fin du mois pendant lequel on peut faire une réclamation) il est forclos. Autrement dit, il ne peut plus agir sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents, qui seront réputés acceptés. 

Il convient donc d’être prudent et surtout, de faire bien attention aux dates. 

Dernier conseil : si vous envisagez d’agir en justice, là encore, prenez vos précautions, n’allez pas voir l’avocat trois jours (ni même une semaine) avant l’expiration du délai, préférez au moins un mois… 

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Qu’est ce que le « placement » d’une assignation ?

Qu'est ce que le "placement" d'une assignation ?En matière civile, la façon la plus fréquente d’engager un procès est de procéder par assignation. Mais encore faut-il procéder au placement. 

Mais entre le moment où vous avez un beau projet d’assignation tout brillant, et celui ou vous pourrez aller en découdre devant le juge, il se passe des choses. 

Tout d’abord, cette assignation doit être signifiée à la personne du ou des défendeurs. Cela signifie qu’elle doit être adressée à un huissier qui va la communiquer officiellement au défendeur, autrement dit, la signifier. 

Généralement, lorsqu’il y a des délais pour agir en justice, c’est la date du passage de l’huissier qui doit être prise en compte. Par exemple, si l’on veut contester en justice une décision d’assemblée générale de copropriété, le délai de deux mois concerne la signification par huissier. Il en va de même pour les prescriptions ou forclusions. 

Une fois l’acte signifié à son destinataire, l’huissier retourne ce qu’on appelait autrefois le « second original », et maintenant « l’expédition » à l’avocat. En effet l’acte est dressé en plusieurs originaux, dont un conservé à l’étude d’huissier, un autre adressé à l’avocat. 

C’est précisément ce second original qui va faire l’objet du « placement ». 

Le placement consiste à informer le tribunal de ce que l’assignation a été délivrée et à lui demander d’engager l’instance initiée par cette assignation. On remet donc l’assignation au tribunal qui par cette remise prend connaissance de l’assignation et du litige. 

L’usage est de communiquer au Tribunal l’exemplaire original de l’assignation, tel qu’il est retourné par l’huissier. Toutefois, le texte applicable mentionne simplement une copie de l’assignation.

Attention, comme le prévoit l’article 757 du code de procédure civile, ce placement doit intervenir dans un délai de quatre mois de l’assignation, faute de quoi l’assignation est caduque.

Ainsi, l’audience (de procédure ou directement de jugement, selon la juridiction) peut être mise en place et le débat contradictoire, commencer. Rideau !

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Je forme un pourvoi en Cassation, dois-je payer les condamnations de la Cour d’Appel ?

4991D6C0-FE6F-42BB-8F6B-0E69B29C361A.image_600En matière de pourvoi en cassation, il faut savoir que les règles diffèrent selon le recours exercé. 

Lorsque vous faites appel d’une décision de première instance (jugement du TGI, du TI, du Conseil des Prud’hommes…) en principe, l’appel bloque l’exécution des condamnations de première instance, sauf à ce que ces condamantions bénéficient de l’exécution provisoire. Pour un rappel sur ce qu’est l’exécution provisoire, lire ce billet, et puis celui-là

Rappelons, sinon, qu’une ordonnance de référé est exécutoire par provision (autrement dit, l’exécution provisoire est de droit). 

La règle est différente entre la Cour d’Appel et la Cour de Cassation. 

Si vous formez un pourvoi en Cassation, ce pourvoi n’est pas suspensif d’exécution. 

Les condamnations d’appel DOIVENT être exécutées. Pire, si elles ne le sont pas, le pourvoi peut faire l’objet d’une radiation. 

Cela résulte de l’article 1009-1 du Code de Procédure Civile selon lequel:

« Hors les matières où le pourvoi empêche l’exécution de la décision attaquée, le premier président ou son délégué décide, à la demande du défendeur et après avoir recueilli l’avis du procureur général et les observations des parties, la radiation d’une affaire lorsque le demandeur ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée de pourvoi, à moins qu’il ne lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que le demandeur est dans l’impossibilité d’exécuter la décision ».

Le mécanisme est donc le suivant. Primus a été condamné par la Cour d’Appel.

Insatisfait de cette condamnation, il forme un pourvoi en cassation. Mais il ne paie pas les condamnations prononcées par la Cour d’Appel.

Dans cette hypothèse, Secundus, son adversaire, peut demander à la Cour de Cassation de radier le pourvoi de Primus. Celle-ci le fera généralement, sauf à ce que le fait de forcer Primus à exécuter n’entraîne des « conséquences manifestement excessives », ou que cela soit impossible.

Il n’est donc pas envisageable d’utiliser le pourvoi en cassation comme moyen dilatoire pour ne pas payer ses condamnations.

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Quel tribunal compétent pour un litige locatif?

Quel tribunal compétent pour un litige locatif?Lorsqu’il s’agit d’assigner devant un tribunal, mieux vaut ne pas se tromper de juridiction. En effet, si le mauvais tribunal est saisi, c’est un coup pour rien et il faut recommencer ensuite. 

Et vu ce que coûte un procès, autant n’en payer qu’un si on peut éviter d’en payer deux. 

En matière de litige pour un contrat de bail d’habitation, les règles sont très simples. 

En matière de compétence, deux question doivent se poser : la compétence d’attribution (quel type de tribunal est compétent : Conseil des Prud’hommes ? Tribunal de grande instance ? Tribunal de commerce?) et la compétence territoriale (tribunal de Paris ? de Toulouse ? de Lyon?)

Tout d’abord, en matière de compétence d’attribution, c’est toujours le tribunal d’instance qui est compétent, aux termes de l’article R 221-38 du code de l’organisation judiciaire

Ensuite, en matière de compétence territoriale, c’est le tribunal d’instance dans le ressort duquel se situe l’immeuble qui est compétent, en application de l’article R 221-48 du même code

Cela signifie que les règles habituelles de compétence ne s’appliquent pas. Notamment, la règle générale qui veut qu’on assigne devant le tribunal dans le ressort duquel est domicilié l’adversaire est innaplicable. 

Donnons un exemple : 

Primus, qui habite à Toulouse, donne en location un appartement situé dans le 4ème arrondissement de Paris à Secundus, qui quitte donc son logement de Lyon pour venir y habiter. Tertius, cousin de Secundus, et qui habite à Lille, est caution. 

En cas de litige pour cette location, le tribunal compétent sera toujours le tribunal d’instance du 4ème arrondissement de Paris. 

Ni les tribunaux toulousains, ni les tribunaux lyonnais, ni les tribunaux lillois, ne peuvent être saisis, même si le problème est uniquement relatif, par exemple, à la caution de Tertius qui habite Lille. 

Photo par Brett Jordan

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Le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre en justice

045FA247-780D-475D-A0D9-153DA371B884.image_600-2J’expliquais dans un précédent billet que le syndic, pour agir en justice, doit être habilité par une décision d’Assemblée Générale des copropriétaires.

Toutefois, cette règle souffre des exceptions ; notamment le syndic peut agir de son propre chef dans certains cas, comme par exemple le référé ou le recouvrement de charges de copropriété. 

Cela résulte du texte de l’article 55 du décret de 1967 d’application de la loi de 1965 sur la copropriété, qui énumère précisément les actions du syndic en justice qui ne nécessitent pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Il faut savoir également que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre à une procédure engagée contre le SDC. 

Cela a d’ailleurs une certaine logique : la règle de l’habilitation a pour objet de protéger le SDC contre des initiatives intempestives du syndic, qui agirait en justice sans demander l’avis de personne. Il serait absurde d’empêcher, en revanche, le syndic de mettre en oeuvre les diligences nécessaires lorsqu’il est attaqué. 

Ainsi, si le syndic se limite à opposer une défense aux demandes adverses, il peut le faire sans que l’assemblée ne soit contrainte de l’autoriser.

En revanche, dans le cas où le Syndicat des Copropriétaires, outre une simple défense à l’action engagée contre lui, veut faire valoir des demandes, là, l’habilitation est nécessaire.

Par exemple, une entreprise assigne le Syndicat en règlement de ses factures de travaux. Si le Syndicat se borne à indiquer qu’il refuse de payer car les travaux sont mal faits, il s’agit d’une simple défense : le syndic n’a pas besoin d’être habilité. Mais par exemple, si, en plus, il demande à l’entreprise des dommages et intérêts, par exemple parce qu’elle aurait occasionné des bris d’objets à l’occasion des travaux, il s’agit là d’obtenir un avantage distinct d’une simple défense. Dans ce cas, l’habilitation du syndic est nécessaire.

La distinction est donc un peu délicate et il faut porter à ces questions une attention toute particulière.

Image par Paul (dex)

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