Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : bail

Récupération par le bailleur du logement abandonné par le locataire

67166D5F-628E-47EF-B63F-E420D944AFE7.image_600Pour la nouvelle année, je vais vous parler d’une procédure relativement nouvelle qui permet à un bailleur, sous certaines conditions, de récupérer le logement qu’il a donné en location et que le locataire a abandonné, sans toutefois le restituer officiellement par une remise de clés et un état des lieux de sortie. 

Rappelons brièvement le droit applicable. 

En principe, en matière de baux d’habitation, régis par la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un locataire ne remplit pas ses obligations (essentiellement, s’il ne paie pas son loyer ou n’a pas d’assurance) la seule solution consiste à l’assigner devant le Tribunal d’Instance pour demander sa condamnation à régler les loyers dûs et surtout, son expulsion. 

Comme je l’indiquais dans un billet précédent, si le locataire commence à être défaillant, il faut agir vite. En effet, les délais impératifs de la loi sont longs, de sorte qu’entre le moment où vous décidez d’agir, et la date la plus rapprochée possible pour la première audience, il y a au moins quatre mois qui doivent s’écouler.

Rappelons aussi que pendant ce type de procédure, il reste possible de pratiquer une mesure conservatoire sur les comptes bancaires du locataire, afin de geler les sommes dans l’attente d’une décision de justice favorable. Malheureusement, il ne faut pas se leurrer ; souvent, le locataire qui ne paie pas ses loyers est relativement insolvable. 

C’est la raison pour laquelle j’indique toujours à mes clients qui souhaitent agir contre leur locataire que le plus urgent est de récupérer les lieux, pour faire cesser l’hémorragie de loyers et pouvoir relouer, et que l’obtention des loyers impayés n’est, en quelque sorte, qu’un objectif « secondaire », non moins important, mais qui passe en termes de stratégie après l’expulsion. 

Dès lors, si l’on a à l’esprit l’idée que la récupération de l’appartement est l’objectif primordial, la procédure que je vais évoquer aujourd’hui est très intéressante. 

En effet, parfois, le locataire quitte l’appartement, sans forcément en informer le bailleur et sans rendre les clés. Bien entendu il cesse de régler les loyers, ce qui peut sembler logique de son point de vue puisqu’il n’occupe plus « physiquement » l’appartement. 

En réalité toutefois, puisqu’il n’a pas rendu la jouissance de l’appartement au bailleur (il n’a pas rendu les clés) il continue d’occuper juridiquement l’appartement et les loyers sont dus. 

Dans un tel cas de figure, si l’on est raisonnablement sûr que l’appartement est vide, plutôt que d’engager une procédure d’expulsion, je conseille d’engager une procédure en constat d’abandon.

Il s’agit d’une procédure relativement nouvelle, créée par une loi de décembre 2010 qui a inséré un article 14-1 dans la loi de 1989

Le principe est le suivant : avec le concours d’un huissier, on met en demeure le locataire de justifier de son occupation des lieux. 

Si dans un délai d’un mois après cette mise en demeure, le locataire ne s’est pas manifesté, le bailleur peut demander à l’huissier d’entrer dans les lieux et de constater l’abandon de ces derniers. Ce constat résulte généralement de l’absence de meubles, d’effets personnels, de nourriture… 

Là aussi, il faut être raisonnablement sûr, compte tenu du coût de la manoeuvre (frais d’huissier et de serrurier) que le locataire est parti. 

Si, lors de l’entrée dans le lieux, l’huissier constate effectivement l’abandon, il en dresse constat. 

À l’aide de ce constat, il convient ensuite d’adresser au Juge du Tribunal d’Instance une requête afin qu’il constate lui aussi l’abandon, qu’en conséquence il constate la résiliation du bail et ordonne par le bailleur la reprise des lieux. 

Il faut noter que le bailleur, par cette requête, peut demander également la condamnation du locataire à régler les sommes dues. 

Une fois que le Juge rend une ordonnance, qui a toutes les chances d’être favorable si l’abandon est effectif (ce que l’ont sait dès la pénétration dans les lieux de l’huissier), le locataire a un délai d’un mois pour faire opposition à l’ordonnance du Juge. 

Une fois ce délai passé, les lieux peuvent être repris. 

Et ce qui est particulièrement intéressant, c’est que cette reprise peut avoir lieu à tout moment, y compris pendant la trêve hivernale. 

Rappelons qu’en matière d’expulsion, au contraire, toute expulsion est interdite pendant cette période de 5 mois allant du 15 octobre au 15 mars. 

La procédure de constat d’abandon est donc particulièrement opportune en ce qu’elle permet une récupération bien plus rapide du logement. 

Reste à être sûr que le locataire l’a bien déserté. 

Attention toutefois, elle ne concerne que les locations régies par la loi de 1989 ; ainsi elle ne concerne pas les logements meublés, faute de figurer à l’énumération de l’article 25-3 de la loi de 1989, qui précisément indique quels articles de cette loi s’appliquent aux logements meublés.

Image par Bob Jagendorf

Licence Creative Commons

Congé d’un bail d’habitation : préférez l’huissier au courrier RAR

CE6D16F8-1E60-4F30-9AAE-F0758448050A.image_600En matière de congé de bail d’habitation, l’article 15 de la loi de 1989 dispose que:

« Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. ».

Cela signifie que pour donner congé à son locataire, le bailleur a le choix entre envoyer un courrier recommandé, ou faire procéder par huissier. 

Certes, l’huissier est plus onéreux que le courrier recommandé, puisqu’il coûtera de l’ordre de 100 Euros. 

Toutefois, c’est une solution que je conseille vivement (Et non, je n’ai pas d’huissier dans ma famille). 

En effet, si l’on observe bien le texte de la loi, on s’aperçoit que le point de départ du délai de six mois à prendre en considération pour le congé donné par le bailleur, si celui-ci agit par courrier recommandé, est de la date de la réception par le locataire. 

Donc si celui-ci prend son recommandé, comme le font les gens raisonnables, pas de problème pour le bailleur. 

En revanche, si le locataire ne prend pas son courrier recommandé, il n’y a pas de réception par le locataire dudit courrier et le délai de congé ne court pas, comme la Cour de Cassation l’a d’ailleurs rappelé récemment (Cass Civ 3, 13/07/2011, n° 10-20478). 

C’est la raison pour laquelle il est plus prudent pour le bailleur de toujours signifier le congé par huissier, ce qui évite qu’en raison de la mauvaise foi ou simplement de la négligence du locataire qui ne vas pas chercher son recommandé à la Poste, le délai de congé ne soit pas respecté et que le congé soit annulé… 

D’ailleurs, la signification par huissier, outre qu’elle permet de s’assurer que le congé a été délivré (peu important que le locataire soit là ou pas), permet aussi de s’assurer de la date du congé. 

Donc, voici une astuce bonne à savoir pour les bailleurs. 

Incidemment, cela veut dire que le locataire qui craint qu’on lui adresse un congé peut cesser de prendre ses recommandés, ce qui est une exception au principe que j’exposais dans un article précédent selon lequel la date de première présentation d’un recommandé est considérée comme celle à laquelle le courrier a été reçu. 

Photo par Ashley R. Good

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