Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : copropriétaire (page 1 sur 2)

Mon immeuble arrive en bout de décennale, que faire ?

Le présent article a pour but de donner, succinctement, quelques conseils sur la marche à suivre si vous êtes dans un immeuble qui arrive en bout de décennale et qui présente quelques défauts. Ou à tout le moins, que vous ne voulez pas laisser passer l’échéance sans rien faire.

D’abord, il faut  faire un inventaire exhaustif des problèmes subis par l’immeuble, tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Cela peut aller de fenêtres qui ferment mal à des fissures ou des infiltrations dans le garage, par exemple.

La solution la plus judicieuse, si vous pouvez vous l’offrir, est de faire réaliser un audit de l’immeuble par un Architecte ou un Expert ingénieur en bâtiment. Pour info, voici un lien vers l’annuaire de l’Ordre des Architectes.

Une fois cet expert désigné, il viendra examiner l’immeuble de fond en comble pour relever les désordres que vous avez déjà vus, mais aussi pour vérifier s’il n’y en a pas d’autres.

Une fois son rapport déposé, vous pouvez envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble, ou la Dommages Ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Attention toutefois aux délais ! Il faut savoir qu’en cas de problème, si vous ne saisissez pas la justice avant l’expiration du délai de 10 ans, après vous ne pourrez rien faire, si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Autrement dit, si une fois que vous avez l’inventaire précis des désordres affectant votre immeuble, votre constructeur et/ou son assureur n’agissent pas très rapidement pour les réparer, ou à tout le moins ne reconnaissent pas par écrit leur responsabilité, il faut saisir la justice au plus vite.

Par exemple, si votre immeuble a été réceptionné le 15 avril 2007, je conseille très fortement de saisir la justice le 14 avril 2017 au plus tard.

Maintenant, que peut-on espérer d’une telle démarche ?

Il faut savoir que votre immeuble bénéficie pendant dix ans non seulement de la garantie décennale, mais d’une garantie contractuelle également. (On oublie la biennale qui n’est plus d’aucun intérêt si vous êtes en fin de décennale…)

Donc, vous bénéficiez en premier lieu de la garantie décennale, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (qu’il ne faut pas confondre avec la livraison).

Cette garantie décennale couvre les dommages importants, qui soit mettent en péril la solidité de l’ouvrage (fissures…) soient le rendent impropre à sa destination (infiltrations en toiture qui n’assure plus le clos et le couvert).

Pour en savoir davantage sur le sujet, vous pouvez consulter les articles suivants,  ici et ici , consacrés à la garantie décennale.

Mais il faut aussi savoir que si les dommages affectant votre copropriété n’atteignent pas le niveau de gravité décennale (ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour la pérennité de votre immeuble) vous pouvez néanmoins vous faire indemniser.

En effet, parallèlement à la garantie décennale existe une garantie contractuelle, qui permet d’indemniser les dommages moins importants. Il s’agit de la garantie des dommages intermédiaires. Attention, elle court dans les mêmes délais que la décennale, soit dix ans à compter de la réception. Là aussi, il faut faire attention aux dates.

Ainsi, en cas de désordres, vous disposez de plusieurs moyens d’obtenir une indemnisation de vos désordres. Le tout est de ne pas laisser passer l’anniversaire des dix ans de la réception.

 

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

Peut-on modifier les charges de copropriété?

D’une façon générale, il faut savoir qu’il est très difficile de modifier les charges de copropriété.

1. Tout d’abord, rappelons que selon l’alinéa 1 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, on ne peut voter une modification de charges qu’à l’unanimité:

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Une exception à cette règle résulte de l’alinéa 2 du même article:

« Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En outre, en toute logique, si l’on sépare un lot en plusieurs fractions qu’on vend séparément, il n’y a pas besoin d’unanimité, puisqu’in fine, le total des charges reste le même. Un simple vote à l’article 24 de la loi suffit. C’est également prévu par l’article 11:

« En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».

Enfin, si un lot subit un changement d’usage, la modification de la répartition des charges correspondante sera votée à la majorité de l’article 25-e de la loi.

Ceci étant précisé, peut-on obtenir une modification des charges par d’autres moyen que le vote ? La réponse est oui, mais c’est compliqué.

2. L’action en révision de la répartition des charges

Elle est prévue par l’article 12 de la loi qui prévoit deux délais pour l’exercer.

Cette action a pour cause une répartition légale dans son principe mais lésionnaire pour certains copropriétaires.

Cependant elle est encadrée par des conditions très strictes.

Première hypothèse : il faut agir dans les 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété. Pour que l’action soit possible, il faut en outre que les tantièmes attachés à un lot soit trop hauts, ou trop bas, à hauteur du quart, par rapport à ce qu’ils devraient être si la répartition légale était respectée.

Sachant que les règles de cette répartition légale résultent de l’application de l’article 10 de la loi, qui fait lui même référence à l’article 5 (vous me suivez?) qui dispose que:

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation« .

Donc, si les règles de répartition résultant des articles 5 et 10 ne sont pas respectées, et ce dans une proportion de plus du quart, ET que vous êtes dans un délai de 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété, vous pouvez agir en révision de la répartition des charges.

Cela comprend autant vos tantièmes (trop hauts…) que ceux de votre voisin (trop bas).

Un exemple pour comprendre: votre lot est affecté de 130 millièmes de parties communes. Or si les règles des articles 5 et 10 étaient respectées, vous devriez n’avoir que 100 millièmes. Ici la proportion du quart est de 25 millièmes. Or vous dépassez ce quart puisque vous êtes à 130 millièmes.

C’est pareil si votre voisin, qui devrait aussi avoir 100 millièmes, n’en a, par exemple, que 60 : c’est trop bas de plus du quart.

Si vous êtes dans le délai, vous pouvez agir dans les deux cas.

Deuxième hypothèse : on peut engager la même action, mais dans un délai différent.

On peut ainsi faire une action en révision dans un délai de deux ans après avoir acheté son lot, si on l’a acheté à celui qui était propriétaire au moment de la publication du Règlement de Copropriété.

Pour mieux comprendre, expliquons la situation. Primus est propriétaire d’un lot:

  • Soit au moment de la création de la copropriété et donc lors de la publication du premier Règlement de Copropriété. Cela peut arriver dans le cas d’une VEFA, ou de la transformation d’un immeuble de rapport en immeuble en copropriété.
  • Soit au moment où, dans une copropriété existante, un nouveau Règlement de Copropriété est publié.

Puis, il vend son lot à Secundus. Dans un délai de deux ans à compter de cette vente, toujours si les tantièmes sont trop hauts ou trop bas de plus du quart, Secundus peut agir. Or, la vente entre Primus et Secundus pouvant intervenir bien longtemps après la publication du Règlement de Copropriété, ce délai peut en pratique être fort long.

3. L’action en nullité des charges.

Elle résulte de l’article 43 de la loi qui dispose que :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Or si une répartition des charges est contraire à l’article 10 d’ordre public (c’est-à-dire dont l’application est obligatoire), qui fait lui même référence à l’article 5 (non d’ordre public mais d’application obligatoire par référence à l’article10) instituant le mode de calcul, elle peut être attaquée en nullité.

Il ne s’agit pas ici du problème d’une répartition légale dans son principe (pour laquelle seule l’action en révision peut être intentée, si l’on est dans le délai) mais bien d’une répartition illégale car contraire aux articles précités 5 et 10.

En outre, une telle action n’a pas à respecter le délai de dix ans légal en matière de copropriété, ni même, si l’on interprète correctement la jurisprudence, un délai de trente ans.

Echelonner son coût de travaux en copropriété

travaux en copropriétéEn matière de copropriété, la règle est celle de la majorité. C’est pourquoi lorsque des travaux sont votés, il est intéressant de pouvoir échelonner son coût de travaux en copropriété, si on peut.

Pour mémoire, si le Syndicat des Copropriétaires décide de voter des travaux, il doit pour cela respecter les règles de majorité de vote.

Par exemple des travaux d’entretien (ravalement de façade) seront à la majorité de l’article 24 de la loi (majorité des copropriétaires présents ou représentés et ayant exprimé un vote); les travaux d’amélioration (changement du carrelage de l’entrée pour du marbre) ou les travaux d’économie d’énergie (changement pour une chaudière plus performante, doublages des murs…) seront votés à la majorité de l’article 25.

Ceci étant, une fois ces travaux en copropriété votés, sauf à ce que pour une raison quelconque la résolution soit illégale, ils s’imposent à tous les copropriétaires, y compris ceux qui auraient été absents ou qui auraient voté contre, soit pour motif personnel, soit tout simplement par manque de fonds.

En application de la règle de la majorité, celui qui a voté contre la résolution relative à la réfection, très coûteuse, de l’ascenseur, doit quand même payer sa quote-part.

Or la loi du 10 juillet 1965 a pour cela trouvé un aménagement inclus dans son article 33:

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

Autrement dit, si on s’y prend rapidement après l’envoi du Procès-Verbal (deux mois) on peut payer ces travaux en dix fois, en payant un intérêt.

Par contre, dès que l’on vend son lot, le solde devient immédiatement exigible.

Et si les travaux en copropriété votés le sont à raison d’obligations légales ou règlementaires, cette faculté d’échelonnement n’est pas possible.

Comment forcer des travaux sur parties communes en copropriété

travaux sur parties communesComme je l’expliquais dans de précédents articles, pour faire des travaux sur parties communes, il faut une autorisation de l’Assemblée Générale, et il ne faut pas être pressé.

Ce qu’il faut toutefois savoir, c’est que si l’Assemblée Générale vous refuse vos travaux pour des motifs non sérieux, vous avez une possibilité de contourner ce refus, en saisissant le juge.

Reprenons du début. Si vous voulez faire des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez obtenir une autorisation de l’Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Si vous voulez avoir toutes les chances d’obtenir votre autorisation, il est conseillé, en même temps que vous demandez votre inscription de résolution à l’Ordre du Jour, de communiquer au syndic, pour insertion dans les documents annexes à l’Ordre du Jour, tous les documents utiles: descriptif détaillé, devis de l’entreprise, attestation d’assurance de l’entreprise, éventuellement assurance Dommages Ouvrage…

Nous allons partir du principe que votre projet est viable, bien ficelé et ne peut causer de nuisances aux autres copropriétaires. Comme par exemple l’ouverture dans un mur porteur d’une porte, pour rassembler deux logements en un seul.

Et pourtant l’Assemblée Générale refuse, pour des motifs qui semblent davantage relever de la mesquinerie ou de la jalousie que d’un raisonnement étayé.

Dans ce cas, vous bénéficiez de la possibilité de contourner ce refus en saisissant le juge sur la base de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Pour que cet article puisse s’appliquer, il faut:

  • Que les travaux objet de l’autorisation n’aient surtout pas été déjà réalisés,
  • Que ceux-ci constituent une amélioration (même seulement pour le copropriétaire concerné, ça n’a pas à être une amélioration pour tous),
  • Que le dossier présenté à l’Assemblée Générale soit complet afin que le juge puisse peser les tenants et les aboutissants du projet et n’hésite pas à l’approuver, en lieu et place de l’Assemblée Générale, s’il est correct (et qu’il est manifeste que c’est sans raison légitime que l’Assemblée Générale l’a refusé).

D’une façon générale, les travaux qui feront l’objet de l’autorisation n’auront vocation qu’à bénéficier au copropriétaire qui les demande.

Toutefois, s’il s’agit de travaux pouvant bénéficier à tous (installation d’un ascenseur…) les autres pourront être autorisés à en bénéficier pour peu qu’ils participent à leur installation.

Donc si l’Assemblée Générale refuse votre projet tout n’est pas perdu, et surtout ne faites pas les travaux sans autorisation. Par contre, le mécanisme que je viens de décrire va prendre, au minimum, des mois à fonctionner.

Il est imprudent d’acheter un lot de copropriété où des travaux sur parties communes seront nécessaires et urgents

copropriétéLorsqu’on veut acheter un logement ou des bureaux en zone urbaine, il est pratiquement impossible de le faire autrement que via l’achat d’un lot de copropriété. Et très souvent, le nouveau propriétaire envisage de faire des travaux dans son lot nouvellement acquis.

Si ces travaux consistent à re-décorer, changer la salle de bains, mettre un coup de peinture…, aucun problème. Il s’agit de travaux sur parties privatives, qui sont libres. Tant que les droits des autres copropriétaires ne sont pas atteints. Attention à ne pas changer votre moquette pour du parquet et diminuer l’isolation phonique de votre voisin du dessous.

Par contre, si vous envisagez des travaux sur parties communes, la situation est différente, comme je l’ai expliqué dans un précédent article.

En substance, si ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (changer la couleur de volets…) ou affectent les parties communes (percement d’un plancher pour créer un duplex à partir de deux appartements l’un au dessus de l’autre), l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est indispensable.

Et c’est à ce stade que parfois, cela coince.

Ainsi je déconseille d’acheter un lot où des travaux seront absolument nécessaires, rapidement.

Il est très risqué de faire ces travaux sans rien demander à personne, de façon « sauvage ». En premier lieu, il y a des chances que cela se sache quand même et vous aurez potentiellement tout un tas d’ennuis. En second lieu, cela pourrait créer des problèmes constructifs, comme par exemple le cas où vous avez ouvert une porte dans un mur porteur sans prendre trop de précautions et que les étages au dessus se fissurent.

Le problème, juridique, et le suivant: si vous faites vos travaux (sur parties communes ou en façade de l’immeuble) sans autorisation, le Syndicat des Copropriétaires est en droit de demander la remise en état antérieur.

Il peut effectivement entériner vos travaux à une prochaine Assemblée Générale si les copropriétaires sont sympathiques, mais la copropriété peut parfaitement refuser cette acceptation a posteriori. Et là vous aurez beau saisir le juge pour obtenir une autorisation (ou vous défendre si le Syndicat des Copropriétaires vous attaque) vous serez contraint, s’il est décidé que vous deviez obtenir une autorisation préalable, de remettre en état.

Il existe certes un mécanisme (sur lequel je reviendrai dans un billet ultérieur) qui permet de contourner le refus de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux. Mais cela suppose de saisir le juge, et surtout, cela suppose que les travaux en question n’aient pas été déjà faits. Si c’est le cas le juge ne peut pas les autoriser.

Or, même si vous respectez les règles et, devant un refus (borné) de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux, vous saisissez le Tribunal, cela prendra du temps (plusieurs mois au minimum, plus logiquement plusieurs années entre le moment où vous demandez l’inscription de vos travaux à l’Ordre du Jour et le moment où le juge rend une décision).

Autrement dit, si vous êtes en présence de copropriétaires un peu têtus, obtenir le droit de faire des travaux sur parties communes ou en façade de l’immeuble peut prendre un très long délai. Ce qui est gênant si ces travaux sont indispensables pour la jouissance de votre bien.

C’est la raison pour laquelle je déconseille d’acquérir des lots de copropriété dans lesquels vous êtes obligé, pour votre jouissance normale (personnelle ou professionnelle, d’ailleurs) de faire des travaux requérant une autorisation préalable de la copropriété. Vous risqueriez de devoir patienter des mois ou des années avant de l’obtenir.

Puis-je utiliser mon lot de copropriété différemment de l’affectation prévue dans le Règlement de Copropriété ?

La question m’est très souvent posée, de savoir si un lot désigné d’une façon dans le Règlement de Copropriété, peut être utilisé différemment. Autrement dit,  peut-on changer son affectation.

Par exemple, on me demande si une cave peut être utilisée comme une salle de bains, si une remise peut être utilisée comme bureau, ou encore des combles aménagés en chambre.

En définitive, cela revient à poser la question de l’affectation du lot, autrement dit de son utilisation réelle, par comparaison avec la désignation du lot figurant au Règlement de Copropriété.

Pour répondre à la question, il faut d’abord aborder la notion de destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’usage global auquel il est consacré. Il peut s’agir par exemple d’une destination d’habitation, commerciale, professionnelle, industrielle, scolaire, hospitalière… Le plus souvent les immeubles en copropriété ont une destination d’habitation, parfois mixte avec également une destination professionnelle (professions libérales, bureaux…) et/ou commerciale.

Normalement, cette destination est inscrite clairement dans le Règlement de Copropriété. Dans les copropriétés les plus anciennes, cela peut ne pas être le cas et elle se déduira de la typologie des lots. Par exemple, un immeuble avec des logements dans les étages et des boutiques au rez-de-chaussée aura une destination mixte d’habitation et commerciale.

Cette notion de destination est très importante en copropriété, à tel point qu’elle ne peut être changée en Assemblée Générale que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires. En outre la liberté d’usage des parties communes n’est, essentiellement, limitée que par le respect de la destination, comme le précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel:

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ceci étant précisé, revenons-en à la question de l’affectation, donc de l’usage réel du lot.

La règle est simple: on peut affecter ses parties privatives essentiellement comme on le souhaite, dans le respect de la destination de l’immeuble, et naturellement pour peu que l’on ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Donc, si par exemple la destination de l’immeuble est l’habitation, on ne peut utiliser un lot pour une activité industrielle (sauf à ce que l’Assemblée Générale l’autorise à l’unanimité de tous les copropriétaires).

En revanche, dans le même immeuble d’habitation, on peut vouloir aménager des combles ou une remise en habitation. Pour peu que ces lots aient une configuration compatible avec l’habitation (fenêtre…) et respectent les normes d’habitabilité ce changement est libre et ne nécessite aucune autorisation en Assemblée Générale.

Cela peut s’appliquer aussi à d’autres lots « accessoires » comme des chambres de service.

En revanche, concernant une cave, il faut être prudent, essentiellement car elle n’aura souvent pas les caractéristiques techniques propres à l’habitabilité.

Enfin, n’oublions pas la question des bureaux. Peut-on les transformer en habitation librement ? Si l’immeuble a, outre sa destination professionnelle (de bureau) une destination également d’habitation, oui. En effet, transformer un bureau en logement, dans un immeuble notamment d’habitation ne pose aucune difficulté pour la destination, et a priori non plus pour les droits des autres copropriétaires.

Ceci étant précisé, il faut souligner que ce changement d’affectation, tel que décrit ici, concerne le droit de la copropriété. Ces règles ne dispensent donc pas le copropriétaire, de respecter les règles d’urbanisme. Notamment, il peut être interdit par la commune de transformer des logements en bureaux.

Enfin, outre le respect de la destination, il faut s’assurer que le Règlement de Copropriété ne contient pas de dispositions spécifiques sur le sujet, et qui seraient contraires au changement d’affectation. Par exemple, le Règlement de Copropriété va souvent interdire que certains lots d’habitation ne soient transformés en commerces ou bureaux. Dans un tels cas, le respect du Règlement de Copropriété s’impose.

Cependant, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Ainsi, dans une telle hypothèse, l’affectation du lot, telle que mentionnée dans l’état descriptif de division, doit être respectée.

Dans ce cas d’espèce de l’arrêt de la Cour de Cassation, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

 

La prescription en copropriété : 10 ans et non 5 ans

IMG_2894Dans un article précédent, j’avais fait une présentation des règles régissant la prescription en copropriété. Je rappelais notamment que le délai de prescription de droit commun en matière de copropriété était de dix ans en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi sur la copropriété :

« Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

La question qui peut se poser, alors, est de savoir si le texte sur les prescriptions de droit commun, qui fixe un délai plus court de 5 ans, peut s’appliquer.

Il s’agit de l’article 2224 du Code Civil, issu de la réforme des prescriptions instaurée par la loi du 17 juin 2008:

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cependant, il est constant que cet article ne peut s’appliquer en matière de copropriété.

C’est l’application de l’adage latin « Specialia Generalibus Derogant », ou « les règles spéciales dérogent aux règles générales », qui a fait l’objet d’un billet sur ce blog que je vous invite à lire pour mieux comprendre la problématique.

En effet, l’article 42 alinéa 1 de la loi sur la copropriété prévoit qu’un délai plus court pourrait s’appliquer, mais s’il résulte d’un texte spécial fixant un tel délai plus court.

Or l’article 2224 du Code Civil est un texte à portée générale, auquel déroge l’article 42 de la loi sur la copropriété, qui est un texte spécial.

L’article 42 alinéa 1 a donc préséance sur la règle de l’article 2224.

Dans le cas qui nous intéresse, un autre délai que les dix ans de l’article 42 ne pourrait s’appliquer que s’il résultait d’un texte relatif à la copropriété, fixant un délai spécial pour une action spéciale.

Comme par exemple l’article 42 alinéa 2 de la loi sur la copropriété qui dispose:

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Pour le coup, il s’agit là d’un texte spécial (à la copropriété) fixant un délai plus court.

Il faut donc en retenir en qu’en matière de prescription en copropriété, le délai à appliquer est celui de l’article 42, et que le délai général du Code Civil ne s’applique pas.

Recouvrement de charges : qui paie l’avocat du SDC ?

Recouvrement de charges : qui paie l'avocat du SDC ? Comme je l’ai exposé dans un précédent article, lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic peut agir en justice, sans qu’il soit besoin d’une autorisation du Syndicat des Copropriétaires, afin de recouvrer les charges impayées.

Evidemment, dans ce cas, le syndic va faire appel à un avocat, qui va monter le dossier, préparer puis faire signifier l’assignation, rédiger d’éventuelles conclusions, aller plaider le dossier, et enfin assurer son exécution.

La question qui peut se poser est de savoir qui va payer ces frais d’avocat. En effet, il semble injuste que ce soit le Syndicat, et donc au final les copropriétaires, qui n’est absolument pas responsable de l’impayé, qui en supporte la charge.

Sur le principe, le mécanisme est simple : l’avocat du SDC, qui aura fait les diligences nécessaires au recouvrement des charges, va les facturer à son client, le Syndicat, qui le paie.

Mais in fine, sur le principe, c’est au copropriétaire fautif que les frais seront imputés.

Ainsi, selon l’article 10-1 a) de la loi de 1965:

« Sont imputables au seul copropriétaire concerné (…) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »

Donc, les frais d’avocat exposés par le SDC seront mis à la charge du copropriétaire qui ne paie pas ses charges, sachant qu’il reste possible pour l’avocat du SDC de demander à l’encontre du copropriétaire une condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Attention cependant à ne pas engager à la légère une action contre un copropriétaire. En effet, si le tribunal, pour une quelconque raison, donne raison à ce dernier, non seulement, il bénéficiera vraisemblablement d’une condamnation à son profit contre le SDC qui devra être payée par la collectivité des copropriétaires, mais en outre, il ne sera pas condamné à payer les frais du SDC, qui resteront eux aussi à la charge de l’ensemble de la copropriété.

Enfin, cerise sur le gâteau, le copropriétaire victorieux ne paiera pas sa part, en charges, des frais d’avocat du Syndicat, qui seront partagés entre tous les autres, en application du même article 10-1 :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Ainsi, comme toujours, mieux vaut envisager avec prudence l’engagement d’une action judiciaire.

Limites de l’indemnisation en cas d’atteinte aux parties privatives

Limites de l'indemnisation en cas d'atteinte aux parties privatives

J’ai déjà expliqué dans divers articles que lorsque des travaux sont réalisés sur parties communes, et que les parties privatives sont touchées, le copropriétaire doit être indemnisé et que d’une façon générale, tout copropriétaire lésé à raison des parties communes (qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, d’un accident, de la vétusté…) doit voir ses droits respectés.

La règle est simple, et édictée par deux articles de la loi sur la copropriété, les articles 9 et 14 :

Article 9

« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. (…) Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Il est à noter que si des travaux non votés aux articles mentionnés par l’article 9 (mais à d’autres articles) causent des dégâts, les copropriétaires concernés doivent tout de même laisser l’accès, et ont également droit à indemnisation, sur un fondement jurisprudentiel, et non sur le fondement textuel de l’article 9.

Article 14

« Le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Toutefois, il existe un cas où, bien que les parties privatives soient affectées, le copropriétaire se retrouvera, en pratique, à supporter la charge de son dommage.

C’est en effet le cas lorsque les travaux sur parties communes affectent de façon similaire tous les copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, même si chacun des copropriétaire a vocation à être indemnisé de ses dommage, en pratique, il devra en supporter la charge.

Par exemple, supposons le cas d’un petit immeuble de trois étages, dont il faut changer toutes les canalisations en plomb. L’intervention à chaque étage sera similaire: il faudra casser le mur, atteindre la canalisation, la remplacer, tout refermer, remettre en état.

Les trois copropriétaires subiront des dommages à leurs parties privatives, et devront être indemnisés par le SDC.

Mais en pratique, puisque chacun subit un dommage similaire à celui des autres, il sera indemnisé de façon similaire à ses voisins, et ce sur les fonds du SDC.

Cela signifie donc que chacun contribuera à 100% du dommage, à hauteur d’un tiers, pour ensuite être indemnité à hauteur d’un tiers, de façon identique : finalement, chacun va financer ses propres dommages.

En définitive, un copropriétaire ne peut être indemnisé à raison des dommages qu’il subit, sans avoir à en supporter seul la charge, que si sa situation est particulière au sein de la copropriété, et si les autres copropriétaires ne sont pas dans cette même situation ; autrement dit, s’il y a une rupture d’égalité.

Si en revanche tout le monde est affecté de la même façon, tout le monde participe aux frais à hauteur de ses tantièmes, donc finalement, chacun paie pour soi.

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

Les autres copropriétaires doivent-ils payer à la place de celui qui refuse de régler ses charges ?

Il est malheureusement fréquent, dans les copropriétés, que certains ne paient pas leurs charges. Généralement, cela entraîne à leur encontre une action en recouvrement engagée par le syndic au nom du SDC, sans qu’il y ait besoin d’autorisation en Assemblée Générale

Est-ce à dire que les copropriétaires qui s’acquittent de leurs dettes envers la copropriété doivent pallier la carence de celui qui refuse de régler? 

Sur le principe, aucunement. En effet, les charges de copropriété ne font l’objet d’aucune solidarité entre copropriétaires ; chacun paie uniquement ce qu’il doit personnellement.

En revanche, la difficulté est que ce défaut de règlement de charges peut, à terme, mettre en danger la copropriété. 

Par conséquent, l’Assemblée Générale peut décider de répartir les sommes entre les autres copropriétaires, si aucun autre moyen n’a été trouvé (faire vendre l’appartement et se payer sur le prix, faire opposition entre les mains du notaire sur le prix de vente si l’appartement a été vendu à l’initiative du copropriétaire…)

En revanche le syndic n’a pas le droit de faire un appel de fonds, de sa propre initiative, pour combler le vide. 

En outre, il est possible, en cas de difficulté, que l’Assemblée Générale vote un appel de fonds afin de pallier l’absence de fonds, le temps que les procédures de recouvrement portent leurs fruits, étant précisé que par la suite, cet appel de fonds sera remboursé aux copropriétaires par déduction sur ses charges.

Le syndic n’a pas besoin d’être habilité par l’Assemblée Générale pour agir en justice en recouvrement de charges de copropriété

B54C1114-99DC-4EEC-85DB-2B0228287874.image_600J’avais évoqué dans un précédent billet le fait que pour agir en justice le syndic de copropriété doit être habilité par une décision prise par le Syndicat des Copropriétaires en Assemblée Générale. 

Je précisais déjà dans cet article que cette habilitation est nécessaire pour les instances au fond , pas pour les référés.

Approfondissons un peu. 

La question de l’habilitation du syndic est réglée par l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi de 1965 sur la copropriété. Cet article dispose : 

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. 

Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Cela signifie que la règle absolue est l’obligation d’autorisation par le Syndicat des Copropriétaires. Mais comme toute règle, elle souffre des exceptions. Il s’agit donc des exceptions mentionnées au second alinéa de l’article : 

– les recouvrements de créance, 

– les voies d’exécution forcées (sauf la mise en vente d’un lot), 

– les mesures conservatoires

– les demandes en référé, 

– les demandes relatives aux copropriétés en difficulté. 

La question est donc de savoir si le syndic qui veut recouvrer des charges de copropriété doit demander l’autorisation. 

Or on a vu qu’il n’en a pas besoin pour les recouvrements de créance. Question : les charges de copropriété sont-elles des créances au sens de cet article ? 

La réponse est oui : les charges de copropriété sont une créance de sorte que le syndic peut agir sans autorisation de l’Assemblée Générale. 

Par conséquent, si vous êtes copropriétaire débiteur du Syndicat des Copropriétaires et ne payez pas vos charges, n’espérez pas que le syndic devra attendre une autorisation en Assemblée Générale pour agir contre vous. 

Enfin, pour être complet sur la question de l’habilitation du syndic, il faut souligner que si le Syndicat des Copropriétaires est défendeur à une action, il n’a pas besoin d’être autorisé. Et pour cause : l’autorisation concerne l’action en justice, qui en par définition une demande, et pas la défense. 

Photo par Ceni Photography 

Licence Creative Commons

Je ne peux pas me rendre à l’AG de copropriété et je n’ai pas confiances dans les autres copropriétaires, que faire ?

04180A18-878E-4D99-B25E-0FEB9C1321F5.image_600Dans un billet précédent, je donnais les grandes lignes de la relation existant entre deux copropriétaires, l’un mandatant l’autre pour le représenter lors d’une Assemblée Générale de copropriété afin de voter à sa place. 

La difficulté est que le vote erroné – voire traître – du mandataire ne permet pas de modifier ce vote dans le sens réellement voulu par le mandant. 

Donc, que faire si vous ne pouvez pas aller en AG et ne faites pas confiance à un quelconque copropriétaire ? 

La solution la plus simple consiste tout simplement à ne pas se déplacer du tout. Ainsi, vous serez défaillant (autrement dit, absent) ce qui laisse la possibilité de contester une décision par la suite

Toutefois, cela vous empêche de voter pour les résolutions sur lesquelles vous avez une opinion bien précise, et notamment de contester certaines résolutions (ce qui pourrait éviter d’avoir à les contester…) 

Dans ces conditions, la meilleure solution consiste à donner mandat à un tiers, non copropriétaire, en qui vous avez toute confiance, pour voter à votre place. En effet l’article 22 de la loi sur la copropriété donne la possibilité de donner mandat à un étranger à la copropriété. 

Pour cela il faudra un mandat écrit indiquant précisément l’identité du mandataire. 

Dernière chose : le vote par correspondance n’est pas autorisé. 

Photo *Zara

Licence Creative Commons

AG de copropriétaires : mon mandataire a voté contre mes instructions, que faire?

Mandataire qui vote contre les instructions en AssembléeDans le cadre des Assemblées Générales de copropriété, il arrive fréquemment qu’un copropriétaire, ne pouvant être présent, mais souhaitant participer, remette à un autre copropriétaire, qui devient ainsi son mandataire, un pouvoir et des instructions de vote. 

Malheureusement, il arrive que le mandataire, par négligence ou par malignité, vote dans le sens contraire des instructions qui lui ont été données. 

Le cas du mandataire qui vote contre les instructions en Assemblée Générale est particulièrement ennuyeux, surtout si, par exemple, cela a pour effet de valider une décision que le copropriétaire absent voulait voir refusée. 

J’ai ainsi pu traiter un dossier dans lequel cette négligence avait eu pour effet d’imposer au copropriétaire absent des travaux sur parties communes, mais dans ses parties privatives, qui lui causaient un préjudice de jouissance important. 

Que faire ? 

Eh bien, malheureusement, pas grand’chose. 

En effet, il est constant que le vote réalisé par le mandataire est réputé valable et que tout au plus, le mandant insatisfait peut demander à son mandataire des dommages et intérêts à raison du préjudice subi et causé par l’erreur de vote. Autant dire que ce n’est pas une solution satisfaisante. 

Ainsi, la seule solution pour tenter de se prémunir contre cette difficulté est de ne donner pouvoir qu’à des copropriétaires que l’on connaît, en qui l’on a confiance, et de leur expliquer clairement, de préférence par écrit, ce qu’il faut voter pour chacune des résolutions.

Contestation d’Assemblée Générale de copropriétaires

Contestation d'assemblée générale de copropriétéAu sein d’une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires. 

De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu’une partie des copropriétaires s’y oppose. (J’ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision). 

Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale. 

Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. 

Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d’assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J’ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d’une demande). 

En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d’Assemblée Générale doit être faite en justice. 

Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent…) est irrecevable. 

En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s’y prendre un peu à l’avance pour donner le temps à l’avocat de préparer l’assignation. 

Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu’il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu’elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l’assemblée générale a refusé d’effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu’elle le soit. 

Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d’être irrecevable au titre de l’action en contestation qu’il engagera éventuellement par la suite. 

Tout d’abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l’on n’approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d’être opposant, donc recevable en sa demande. 

Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l’avance, voter contre la décision, mais craint d’être en minorité… Il est sage pour lui d’être carrément absent à l’assemblée générale. 

En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d’opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence… 

Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s’abstenir de confier un mandat à qui que ce soit. 

En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l’indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire. 

Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu’il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d’Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données. 

En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d’Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice. 

Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c’est bien, la voir prospérer, c’est mieux.

Articles précédents