Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : garantie biennale

Livraison et réception, il ne faut pas confondre.

Il semble utile de faire la distinction entre les notions de livraison et de réception, qui sont proches, mais qui ne se recouvrent pas.

J’ai déjà évoqué la question de la réception et de son utilité dans de nombreux articles.

Au fil des articles, j’ai ainsi rappelé à quoi sert la réception etpourquoi il est souhaitable d’y procéder.

J’ai souligné qu’elle doit de préférence intervenir dans le cadre d’un Procès-Verbal, même si on peut parfois s’en passer, mais que s’il y a Procès-Verbal écrit, il ne faut surtout pas oublier de noter les éventuelles réserves.

Et surtout, il faut rappeler qu’en matières de garanties, la réception est le point de départ.

Ainsi, c’est à compter de la réception que débutent la garantie décennale, la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle dite des « dommages intermédiaires« .

La réception est donc une notion très importante en matière de construction.

Mais il ne faut pas la confondre avec la livraison. En effet, il s’agit de deux notions différentes.

La réception concerne le Maître d’Ouvrage qui réceptionne des travaux. La livraison concerne le propriétaire à qui, généralement, on livre un logement.

Selon l’article 1792-4 du Code Civil:

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il s’agit donc exclusivement de la réception de travaux, réalisés par une ou plusieurs entreprises, à la demande du Maître d’Ouvrage.

Ainsi, par exemple, il s’agit pour le Maître d’Ouvrage de réceptionner des travaux de plomberie réalisés sur sa propriété.

La réception implique une relation de maitrise d’ouvrage entre la personne qui commande les travaux, et celle qui les réalise.

En revanche, la livraison consiste pour un nouveau propriétaire à prendre possession d’un bien, généralement construit à l’initiative d’un Maître d’Ouvrage, le promoteur.

Ainsi, en synthèse, le promoteur (qui est le Maître d’Ouvrage) va réceptionner la construction de l’ouvrage vis-à-vis des entreprises. Puis ensuite, il va livrer les appartements aux différents propriétaires, qui vont en prendre possession.

Dès lors  livraison et réception entraînent des effets différents, pour différentes personnes.

Notamment, selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le propriétaire a une action contre son vendeur en cas de défauts de conformité et de vices apparents. Or les délais de cette action courent à compter de la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, et non d’une réception.

Il est donc important de bien distinguer les deux notions qui ne se recouvrent ainsi pas.

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Les dommages intermédiaires

dommages intermédiairesAh, le beau sujet de construction pointu que les dommages intermédiaires. 

Pointu, parce que peu de gens savent ce que sont ces dommages, ni même qu’ils existent. Ce qui est un peu dommage pour le Maître d’Ouvrage victime de malfaçons, parce que parfois c’est la seule façon d’obtenir une indemnisation. 

Pour permettre de comprendre de quoi il s’agit, il faut faire un rapide rappel du régime d’indemnisation des dommages de la construction. Je ne vais pas entrer dans les détails, vu que j’ai déjà rédigé un nombre conséquent de billets sur la question et que j’invite le lecteur curieux à suivre les liens que je vais indiquer. (Attention, cela va être le genre d’article avec une introduction très longue et un développement sur le coeur du sujet très bref. Et maintenant, débutons l’introduction.)

Succinctement, en matière de désordre à la construction, il faut tout d’abord déterminer s’il intervient avant ou après la réception.

Les désordres constatés avant réception, mais après achèvement des travaux, sont des réserves à la réception notées sur le Procès Verbal de réception. Ces réserves doivent faire l’objet de réparations par l’entreprise, qui y est contractuellement engagée. Notons également que ces réserves entrent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

En outre, cette garantie de parfait achèvement, due par l’entreprise, couvre aussi tous les dommages constatés dans l’année qui court à compter de la réception, peu important l’importance des dommages. 

Il faut noter en revanche que concernant les dommages apparents au moment de la réception et non portés au Procès Verbal de réception, ils sont réputés acceptés par le Maître d’Ouvrage, sauf à ce qu’il ait été assisté d’un Maître d’Oeuvre. En effet, l’architecte qui oublie de mentionner comme réserves des dommages apparents engage sa responsabilité. 

Par ailleurs, une fois la réception intervenue, débutent les garanties biennale et décennale. 

Concernant la garantie décennale, je rappelle qu’elle n’a vocation à être mobilisée que si les désordres revêtent une certaine importance. Autrement dit, il faut que, soit ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage (fissures, enfoncement des fondations…), soit ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (le chauffage qui ne fonctionne pas). 

Observons enfin que la garantie décennale peut être mobilisée pour des désordres qui remplissent ces conditions et qui auraient été signalés dans l’année de parfait achèvement, et qui par conséquent entrent aussi dans la garantie de parfait achèvement (merveilleux, deux garanties pour le prix d’une). 

(Fin de l’introduction ; je vous avais dit que ce serait long.)

Ceux qui en sont arrivés à ce point de la lecture vont donc arriver d’eux-mêmes à la conclusion qui s’impose : mais que se passe t’il pour les désordres qui se révèlent après la réception, après la période d’un an de garantie de parfait achèvement, mais qui n’ont pas un tel niveau de gravité qu’ils mobilisent la garantie décennale ? 

Sur le principe, jusqu’à il y a environ 30 ans, il ne leur arrivait rien et le Maître d’Ouvrage n’avait que ses yeux pour pleurer, par exemple parce que son bel immeuble était entièrement fissuré sur toutes ses façades, mais que ces fissures n’étaient qu’inesthétiques et ne mettaient pas en jeu la solidité de l’immeuble et ne compromettaient pas sa destination. 

Pour remédier cette difficulté a été mise en place la théorie des dommages intermédiaires, ayant justement pour objet de remédier à cette difficulté. 

La règle est relativement simple : le Maître d’Ouvrage peut obtenir une indemnisation du constructeur à raison de ces dommages s’il prouve une faute contractuelle imputable au constructeur, qui lui cause un préjudice. 

La distinction est d’importance, puisqu’en matière de garantie décennale, il existe une présomption de responsabilité, donc le Maître d’Ouvrage n’a rien à prouver, seulement l’existence du désordre, et qu’en matière de réserves à la réception et de garantie de parfait achèvement, là aussi, il suffit de prouver que les désordres existent et n’ont pas été repris. 

Donc, en matière de dommages intermédiaires, le Maître d’Ouvrage doit apporter la preuve de ce que l’entrepreneur a commis une faute en réalisant le chantier (ce qui généralement va relever d’une expertise judiciaire). 

Autre point d’importance, en matière de décennale, l’entreprise est obligatoirement assurée. Tel n’est pas le cas en matière de dommages intermédiaires. Ce qui signifie qu’en cas de condamnation, le Maître d’Ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie de l’assureur de son entrepreneur et ne pourra s’en prendre qu’à ce dernier. 

Raison de plus, pour l’entreprise, pour prendre auprès de son assureur une garantie spéciale pour les dommages intermédiaires, ce qui est une sécurité non négligeable. 

Photo par Paul Bica

Licence Creative Commons

Mes travaux sont soumis à la garantie biennale; dois-je contracter une assurance décennale ?

IMG_1111Dans un précédent billet, j’exposais que les constructeurs d’un ouvrage sont obligés de souscrire une assurance décennale. 

Toutefois, la question de l’assurance obligatoire se pose en matière de garantie biennale, dont les principes ont été exposés dans ce billet

En principe, selon les termes du Code des Assurances, seul le constructeur « dont la responsabilité décennale peut être engagée » est soumis à l’obligation d’assurance de l’article L 241-1 du code. 

Donc en principe, l’entrepreneur qui ne réalise que des éléments d’équipement qui sont dissociables des ouvrages, et qui est donc soumis à la garantie décennale de l’article 1792-3 du Code Civil, n’est pas contraint de souscrire une assurance décennale. 

Toutefois, il faut être très prudent en la matière, ainsi que pragmatique. 

Prudent, car des éléments dissociables peuvent éventuellement entraîner un dommage de type décennal, par exemple s’il y a atteinte à la destination des lieux ou risque pour la sécurité. 

Par exemple, un garde-corps, qui en principe est dissociable de l’ouvrage, peut poser un risque pour la sécurité s’il est mal fixé, de sorte que la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée. 

Pragmatique, parce qu’en pratique, un Maître d’Ouvrage ou son Maître d’oeuvre seront très réticents à retenir une entreprise incapable de leur fournir une assurance ! 

Dans ces conditions il est généralement plus prudent de s’assurer.

La garantie biennale

La garantie biennaleJ’ai évoqué dans plusieurs billets la garantie décennale, de même que la garantie de parfait achèvement

Il existe également une autre garantie, dite biennale, qui est édictée par l’article 1792-3 du Code Civil. 

Cette garantie, dite de bon fonctionnement, ne peut être inférieure à deux ans, et en pratique, ne dépasse pas cette durée. 

Elle concerne les éléments d’équipement qui ne « forment pas indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ». 

Toute la question est donc de savoir ce qu’est un élément qui est dissociable de l’ouvrage. 

Selon le Code Civil, il s’agit de l’élément dont « la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage ».

Toute la difficulté en la matière est donc de savoir ce qui est dissociable et ce qui ne l’est pas. Les Cours et Tribunaux ont pu donner leur avis sur la question. 

Ainsi, par exemple, on considère généralement que son dissociables une chaudière, un faux plafonds, des dalles posées sur un parquet, des éléments de domotique… 

Par contre d’autres éléments ont été considérés comme indissociables, comme un dallage faisant corps avec le bâtiment, un bloc-cuisine intégré, un revêtement de marbre scellé, une installation de plomberie encastrée… 

Donc, en réalité, le caractère dissociable relève en grande partie d’un cas-par-cas minutieux. 

Dès lors, il n’est pas forcément évident de savoir précisément si l’élément installé est soumis à la garantie biennale ou décennale, d’autant que parfois, un élément normalement soumis à la garantie biennale peut causer un désordre décennal.