Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : garantie décennale (page 1 sur 3)

Mon immeuble arrive en bout de décennale, que faire ?

Le présent article a pour but de donner, succinctement, quelques conseils sur la marche à suivre si vous êtes dans un immeuble qui arrive en bout de décennale et qui présente quelques défauts. Ou à tout le moins, que vous ne voulez pas laisser passer l’échéance sans rien faire.

D’abord, il faut  faire un inventaire exhaustif des problèmes subis par l’immeuble, tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Cela peut aller de fenêtres qui ferment mal à des fissures ou des infiltrations dans le garage, par exemple.

La solution la plus judicieuse, si vous pouvez vous l’offrir, est de faire réaliser un audit de l’immeuble par un Architecte ou un Expert ingénieur en bâtiment. Pour info, voici un lien vers l’annuaire de l’Ordre des Architectes.

Une fois cet expert désigné, il viendra examiner l’immeuble de fond en comble pour relever les désordres que vous avez déjà vus, mais aussi pour vérifier s’il n’y en a pas d’autres.

Une fois son rapport déposé, vous pouvez envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble, ou la Dommages Ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Attention toutefois aux délais ! Il faut savoir qu’en cas de problème, si vous ne saisissez pas la justice avant l’expiration du délai de 10 ans, après vous ne pourrez rien faire, si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Autrement dit, si une fois que vous avez l’inventaire précis des désordres affectant votre immeuble, votre constructeur et/ou son assureur n’agissent pas très rapidement pour les réparer, ou à tout le moins ne reconnaissent pas par écrit leur responsabilité, il faut saisir la justice au plus vite.

Par exemple, si votre immeuble a été réceptionné le 15 avril 2007, je conseille très fortement de saisir la justice le 14 avril 2017 au plus tard.

Maintenant, que peut-on espérer d’une telle démarche ?

Il faut savoir que votre immeuble bénéficie pendant dix ans non seulement de la garantie décennale, mais d’une garantie contractuelle également. (On oublie la biennale qui n’est plus d’aucun intérêt si vous êtes en fin de décennale…)

Donc, vous bénéficiez en premier lieu de la garantie décennale, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (qu’il ne faut pas confondre avec la livraison).

Cette garantie décennale couvre les dommages importants, qui soit mettent en péril la solidité de l’ouvrage (fissures…) soient le rendent impropre à sa destination (infiltrations en toiture qui n’assure plus le clos et le couvert).

Pour en savoir davantage sur le sujet, vous pouvez consulter les articles suivants,  ici et ici , consacrés à la garantie décennale.

Mais il faut aussi savoir que si les dommages affectant votre copropriété n’atteignent pas le niveau de gravité décennale (ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour la pérennité de votre immeuble) vous pouvez néanmoins vous faire indemniser.

En effet, parallèlement à la garantie décennale existe une garantie contractuelle, qui permet d’indemniser les dommages moins importants. Il s’agit de la garantie des dommages intermédiaires. Attention, elle court dans les mêmes délais que la décennale, soit dix ans à compter de la réception. Là aussi, il faut faire attention aux dates.

Ainsi, en cas de désordres, vous disposez de plusieurs moyens d’obtenir une indemnisation de vos désordres. Le tout est de ne pas laisser passer l’anniversaire des dix ans de la réception.

 

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

Livraison et réception, il ne faut pas confondre.

Il semble utile de faire la distinction entre les notions de livraison et de réception, qui sont proches, mais qui ne se recouvrent pas.

J’ai déjà évoqué la question de la réception et de son utilité dans de nombreux articles.

Au fil des articles, j’ai ainsi rappelé à quoi sert la réception etpourquoi il est souhaitable d’y procéder.

J’ai souligné qu’elle doit de préférence intervenir dans le cadre d’un Procès-Verbal, même si on peut parfois s’en passer, mais que s’il y a Procès-Verbal écrit, il ne faut surtout pas oublier de noter les éventuelles réserves.

Et surtout, il faut rappeler qu’en matières de garanties, la réception est le point de départ.

Ainsi, c’est à compter de la réception que débutent la garantie décennale, la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle dite des « dommages intermédiaires« .

La réception est donc une notion très importante en matière de construction.

Mais il ne faut pas la confondre avec la livraison. En effet, il s’agit de deux notions différentes.

La réception concerne le Maître d’Ouvrage qui réceptionne des travaux. La livraison concerne le propriétaire à qui, généralement, on livre un logement.

Selon l’article 1792-4 du Code Civil:

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il s’agit donc exclusivement de la réception de travaux, réalisés par une ou plusieurs entreprises, à la demande du Maître d’Ouvrage.

Ainsi, par exemple, il s’agit pour le Maître d’Ouvrage de réceptionner des travaux de plomberie réalisés sur sa propriété.

La réception implique une relation de maitrise d’ouvrage entre la personne qui commande les travaux, et celle qui les réalise.

En revanche, la livraison consiste pour un nouveau propriétaire à prendre possession d’un bien, généralement construit à l’initiative d’un Maître d’Ouvrage, le promoteur.

Ainsi, en synthèse, le promoteur (qui est le Maître d’Ouvrage) va réceptionner la construction de l’ouvrage vis-à-vis des entreprises. Puis ensuite, il va livrer les appartements aux différents propriétaires, qui vont en prendre possession.

Dès lors  livraison et réception entraînent des effets différents, pour différentes personnes.

Notamment, selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le propriétaire a une action contre son vendeur en cas de défauts de conformité et de vices apparents. Or les délais de cette action courent à compter de la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, et non d’une réception.

Il est donc important de bien distinguer les deux notions qui ne se recouvrent ainsi pas.

EnregistrerEnregistrerEnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

Condamnation in solidum, responsabilités décennale et contractuelle

J’ai déjà expliqué dans un article précédent ce qu’est une condamnation « in solidum ». Pour rappel, lorsqu’on bénéficie d’une condamnation in solidum contre deux adversaires au moins, cela signifie que l’on peut récupérer toutes les condamnations chez l’un d’entre eux, à charge pour lui de récupérer chez le second ce qui était dû par ce dernier.

Pour celui qui bénéficie de la condamnation, c’est donc un avantage non négligeable, destiné à le prémunir contre l’insolvabilité potentielle de ses adversaires.

Par exemple, dans un litige de construction, il n’est pas rare qu’une ou plusieurs entreprises aient déposé le bilan au moment du procès.

La possibilité pour le Maître d’Ouvrage de pouvoir récupérer ses condamnations chez l’un des adversaires solvables (entreprise solide, ou encore mieux, assureur) est donc une garantie de ne pas avoir fait le procès en vain.

En réalité, lorsqu’on envisage une action judiciaire, il est nécessaire de réfléchir, dès le début, aux possibilités de solvabilité du ou des adversaires en fin de litige.

Et c’est là qu’il faut réfléchir aux moyens juridiques à mettre en oeuvre, car selon le type de responsabilité que vous pourrez engager, vous pourrez bénéficier plus ou moins facilement d’une condamnation in solidum.

En matière de construction, il est fréquent que la responsabilité des constructeurs soit engagée sur le fondement de la responsabilité décennale. Dans ce cas, pas de problème. En effet, si les conditions de cette responsabilité sont réunies (atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination) les constructeurs et leurs assureurs sont présumés responsables, et condamnés in solidum.

Cela signifie que le Maître d’Ouvrage peut récupérer 100% de ses condamnations chez l’assureur de son choix, à charge pour cet assureur de récupérer (ou non) chez les autres les parts de condamnation incombant à ces derniers. C’est donc cet assureur qui se retrouve à supporter le risque d’une éventuelle insolvabilité.

Ainsi, il est relativement avantageux, en termes de procédure, que le dommage soit qualifié de décennal puisqu’il entraîne, d’une part, la mobilisation de la garantie des assureurs, et d’autre part une condamnation in solidum.

En matière contractuelle, c’est plus compliqué.

Pour mémoire, en matière de construction, on peut être dans le domaine contractuel, synthétiquement, dans trois cas:

  • Lorsque le contrat est en cours. Ainsi, les travaux sont en cours de réalisation, et un problème se pose: on est en période contractuelle.
  • Lorsque les dommages constituent des réserves à la réception. En effet, ces réserves sont considérées comme relevant  de la responsabilité contractuelle. C’est logique car il s’agit de désordres constatés juste avant de réceptionner, donc pendant la période de travaux, qui s’achève avec la réception.
  • Lorsqu’il s’agit de dommages intermédiaires.

En matière contractuelle, la condamnation in solidum n’est pas automatique. Sur le principe, chacun doit être condamné, séparément, à hauteur de sa part de responsabilité.

Le Maître d’Ouvrage pourra donc se trouver à récupérer 20% des condamnations chez le Maître d’Œuvre, 50% chez l’entreprise A, et les 30% restants chez l’entreprise B.

À supposer que les défendeurs soient solvables, bien sûr.

Dans ce domaine, il demeure toutefois possible d’obtenir une condamnation in solidum.

Il faut pour cela démontrer que chacun des défendeurs a concouru à l’entier préjudice subi par le Maître d’Ouvrage. Selon une jurisprudence ancienne et constante (voir par exemple l’arrêt de la Cour de Cassation du 6 octobre 1993) si le Maître d’Ouvrage parvient à rapporter cette preuve, il pourra bénéficier d’une condamnation in solidum entre les défendeurs.

Cela peut présenter un véritable intérêt, si par exemple une des entreprises est notoirement solvable (grosse société de travaux) ou en présence d’un architecte, généralement bien assuré y compris pour la période contractuelle.

EnregistrerEnregistrerEnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrerEnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

EnregistrerEnregistrer

L’artisan doit indiquer son assurance sur ses devis et factures

L'artisan doit indiquer son assurance sur ses devis et facturesJ’ai déjà évoqué à plusieurs reprises l’obligation des entrepreneurs d’être assurés pour leurs travaux de construction, sachant que ces derniers, et notamment les artisans, doivent ainsi pouvoir justifier de cette assurance par le production d’une attestation.

Tous les entrepreneurs, artisans, etc, doivent disposer de cette assurance s’ils effectuent des travaux de construction, et si les assureurs qu’ils contactent refusent de les assurer, il existe une procédure spécifique pour y remédier.

Rappelons également que le défaut, pour une entreprise de construction, de s’assurer au titre des travaux qu’elle réalise est une infraction pénale.  Ainsi, selon l’article L 111-34 du Code de la construction et de l’habitation :

« Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances, reproduits aux articles L. 111-28 à L. 111-30, sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement ».

Cette infraction est constituée non seulement si l’entrepreneur ne s’assure pas, mais aussi, s’il ne s’assure que pour certaines activités, et pas toutes celles qu’il pratique. Par exemple, l’entrepreneur assuré pour ses activités de maçonnerie, mais pas pour celles de plomberie et électricité encourt la peine précitée.

A présent, afin que les clients des artisans et des auto-entrepreneurs, soient correctement informés, et raisonnablement certains que leur interlocuteur est assuré, les artisans et auto-entrepreneursdoivent mentionner leur assurance sur leurs devis et factures.

Ainsi, le nouvel article 22-2 de la loi du 5 juillet 1996 précise que:

« Les personnes immatriculées au répertoire des métiers ou au registre des entreprises mentionné au IV de l’article 19 de la présente loi relevant du secteur de l’artisanat ainsi que les entrepreneurs relevant du régime prévu à l’articleL 133-6-8 du code de la sécurité sociale indiquent, sur chacun de leurs devis et sur chacune de leurs factures, l’assurance professionnelle, dans le cas où elle est obligatoire pour l’exercice de leur métier, qu’ils ont souscrite au titre de leur activité, les coordonnées de l’assureur ou du garant, ainsi que la couverture géographique de leur contrat ou de leur garantie ».

Si vous contractez avec une entreprise de construction, il est donc de plus fort conseillé d’examiner très soigneusement les documents remis, afin de vérifier si l’entreprise est dûment assurée. Sachant que si vous avez un architecte, c’est à lui de s’occuper de toutes ces questions.

 

Photo par Paul Bica

Licence Creative Commons

Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA

0C205763-0926-4FD4-801B-2A0BCE87845C.image_600Acheter un logement dans du neuf, c’est un peu partir à l’aventure. On espère que tout se passera bien, mais on sait qu’il faudra probablement essuyer les plâtres, et on espère que les quelques défauts seront minimes. 

Toutefois, un certain nombre de garanties sont mises en place pour protéger l’acheteur en VEFA, outre, bien entendu, les garanties normales dont bénéficie tout Maître d’Ouvrage à des travaux de construction : garantie décennale, biennale, garantie des dommages intermédiaires (mais pas de garantie de parfait achèvement, à la charge des entrepreneurs mais pas du promoteur). 

Ainsi, l’acheteur qui constate que son bien soit est affecté de vices apparents, soit est affecté de non conformités apparentes, peut s’en plaindre auprès du promoteur. 

Il importe ici de faire la distinction entre les deux notions. 

Le vice de construction est un défaut affectant des ouvrages qui sont conformes à ce qui a été demandé, mais qui ont mal été effectués. Par exemple, vous aviez demandé que la peinture de votre cuisine soit de couleur verte. La couleur est bien verte, mais la peinture est très mal posé (traces, taches, cloques…) 

Le défaut de conformité contractuelle concerne les travaux qui sont bien réalisés, mais qui ne sont pas ce qui avait été décidé. Dans notre exemple, la peinture de la cuisine est parfaitement réalisée… mais de couleur rouge. 

Évidemment, il est possible éventuellement de combiner les deux : il peut à la fois y avoir un défaut de conformité et un vice de construction. Par exemple, la cuisine est peinte en rouge, et la peinture est très mal exécutée. 

Ou encore, les interrupteurs électriques ne sont pas posés là où c’était prévu, et en plus ils ne fonctionnent pas bien. 

Le mécanisme, instauré par l’article 1642-1 du Code Civil, est que le promoteur est obligé de livrer un bien conforme et exempt de vices. 

Même si ces vices sont apparents à la réception (par opposition aux vices cachés, qui font l’objet d’autres garanties) le promoteur doit les réparer. 

Cette obligation qui lui pèse dure non seulement pendant toute la période contractuelle, avant la réception du logement par l’acquéreur, mais pendant une durée d’un mois après cette réception. 

C’est très important, car normalement, tout problème apparent non signalé au moment de la réception est considéré comme purgé, autrement dit, l’acheteur est censé l’accepter. Dans notre cas, au contraire, l’acheteur bénéficie d’une période étendue pour tout vérifier. C’est un peu comme si la réception durait pendant une période d’essai d’un mois. 

Cela signifie que dans le mois de la prise de possession, l’acquéreur a tout intérêt à scruter attentivement son bien pour vérifier s’il existe des défauts qu’il n’aurait pas déjà signalés le jour de la remise des clés. 

S’il détecte des défauts, il dispose d’un mois pour les signaler au promoteur, bien entendu par courrier recommandé AR. 

Petit conseil : si vous réceptionnez le 15 du mois, n’attendez pas le 15 du mois suivant pour écrire, faites le au plus vite. 

Ensuite, que se passe t’il ? 

Normalement, le promoteur doit réparer les vices et défauts de conformité qui lui sont signalés. Mais, bien souvent, il va contester au moins certains points en espérant que le temps joue pour lui. 

En effet, l’acheteur dispose d’un délai d’un an et un mois, qui court à compter de la réception, pour agir en justice (article 1648 du Code Civil). 

S’il n’agit pas en justice dans ce délai d’un an et un mois (en réalité, un an à compter de la fin du mois pendant lequel on peut faire une réclamation) il est forclos. Autrement dit, il ne peut plus agir sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents, qui seront réputés acceptés. 

Il convient donc d’être prudent et surtout, de faire bien attention aux dates. 

Dernier conseil : si vous envisagez d’agir en justice, là encore, prenez vos précautions, n’allez pas voir l’avocat trois jours (ni même une semaine) avant l’expiration du délai, préférez au moins un mois… 

Photo par *JRFoto*
Licence Creative Commons

Mon entreprise est assurée en décennale. Ai-je vraiment besoin d’une Dommages Ouvrage ? (Spoiler: OUI).

4C2D08B9-B820-4049-8094-081F7FFD931A.image_600Question intéressante qui m’a été posée à quelques reprises et qui me semble justifier une réponse un peu développée. 

J’ai déjà fait un billet succinct sur la question, auquel je vous renvoie, mais il semble utile de développer d’autres aspects. 

La situation est donc la suivante : vous êtes Maître d’Ouvrage, vous voulez faire des travaux et vous envisagez d’économiser sur la Dommages Ouvrage au motif que votre entrepreneur est correctement assuré. 

Est-ce une bonne idée ? Franchement, pas trop. 

D’abord, parfois, on tombe sur des entrepreneurs indélicats qui jurent sur la tombe de leur mémé qu’ils sont assurés, et puis… en fait, non. Ou alors, ils sont assurés pour une partie de leur activité, et pas une autre, et pas de chance, elle va être mise en oeuvre pour votre construction. Par exemple, l’entreprise est assurée pour des travaux de plomberie, mais pas d’étanchéité mais réaliser tout de même des ouvrages de ce type. 

Bref, il faut d’abord être certain à 100% que votre entrepreneur est correctement assuré (si vous avez un Maître d’Oeuvre, c’est à lui de s’en assurer). 

Mais même si c’est le cas, la Dommages Ouvrage reste utile, notamment sur un plan procédural. 

En effet, elle est censée préfinancer les dommages décennaux (c’est sa mission première, je vous renvoie à cet article pour le cas des dommages avant réception). 

Cela veut dire qu’avec la Dommages Ouvrage, vous avez une chance d’obtenir une indemnisation sans avoir à engager de procès. (Je dis bien une chance, car nous ne sommes pas au pays des Bisounours, et malheureusement, la Dommages Ouvrage va elle aussi tenter de minimiser sa perte et de proposer parfois des solutions non adaptées mais moins onéreuses). 

Si vous n’avez pas de Dommages Ouvrage, et comptez sur l’assurance décennale de votre entrepreneur, vous pouvez immédiatement aller voir un avocat et préparer l’assignation en désignation d’Expert judiciaire. 

Une décennale ne paiera jamais (ou presque jamais) sans y être obligée par une décision de justice. 

Et il ne faut pas se dire que l’action en justice coûtera probablement moins cher que la Dommages Ouvrage. 

Supposons que votre Dommages Ouvrage soit à hauteur de 5.000 Euros environ. Dites vous bien que votre procès vous coûtera probablement davantage, en argent, mais aussi en stress et temps perdu. 

Donc, si vous construisez un ouvrage un tant soit peu important, prenez une Dommages Ouvrage, c’est douloureux sur le coup mais vous apprécierez ensuite. Enfin, la plupart du temps. 

Photo par Panoramas

Licence Creative Commons

 

Cas du particulier qui fait des travaux dans son logement

89AB8A32-2B32-4594-9453-4B64B7D57832.image_600Il peut sembler tout naturel de vouloir aménager son petit chez-soi et d’y faire quelques travaux. 

Mais il faut faire particulièrement attention dans ce cas, car il existe des risques importants en cas de revente. 

Prenons un exemple tout simple. Vous avez une petite maison à la campagne, et l’électricité ne vous convient pas, alors vous la refaites vous-même après quelques passages chez Castorama. 

Le problème c’est que vous n’êtes pas électricien, même si vous avez des notions en la matière. Donc, même si l’installation n’est pas à proprement parler très dangereuse, il y a de fortes chances qu’elle ne soit conforme ni aux règles de l’art, ni aux normes actuelles. 

Tant que vous conservez la maison, pas de problème. Lorsque vous la revendez, en revanche, vous vous exposez à ce que votre acheteur se plaigne de ces travaux. 

Il peut le faire sur au moins deux fondements. 

En premier lieu, vous êtes considéré comme constructeur au sens du Code Civil. Cela veut dire que vous êtes redevable de l’ensemble des garanties des constructeurs : garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil, garantie des dommages intermédiaires notamment. 

Dans notre cas, votre installation qui n’est pas aux normes sera certainement considérée comme dangereuse, donc entraînant votre responsabilité sur le fondement de la garantie décennale. Au mieux, comme elle n’est pas conforme, et que vous étiez conscient de « bricoler » votre électricité (au lieu de la confier à un professionnel agréé) vous avez commis une faute entrainant votre responsabilité sur le fondement des dommages intermédiaires. 

En second lieu, votre acheteur peut vous attaquer sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code Civil. 

Dans un tel cas, il y a peu de chances que l’exclusion de garantie que votre notaire n’aura pas manqué d’insérer dans votre acte de vente vous protège, car on considèrera que, ayant vous même construit l’installation, vous la connaissez parfaitement, et que s’il y a un vice, vous le connaissez aussi, puisque vous êtes conscient, toujours, d’avoir bricolé la chose plutôt que de confier le travail à un électricien. 

Dans tous les cas, le risque encouru n’est pas négligeable. 

En matière de décennale, il disparaît si vous vendez plus de dix ans après avoir fini les travaux. D’où l’importance de conserver les justificatifs desdits travaux (en l’espèce, par exemple, les factures des fournitures). 

En matière de vice caché, en revanche, cette sécurité n’existe pas. 

Donc il est vivement conseillé de faire très attention si vous faites des travaux. 

Cela signifie qu’il faut autant que possible, si vous n’êtes pas vous-même un professionnel qualifié, les faire faire par des entreprises dûment assurées. 

Et si vous n’êtes pas sûr de vous, la solution est, lors de la revente, d’avertir clairement votre vendeur (et d’en rapporter la preuve) des travaux réalisés afin qu’il s’agisse, si vices il y a, de vices apparents donc acceptés par l’acheteur. 

Dans tous les cas, si les travaux sont importants, souscrivez une assurance Dommages Ouvrage et prenez un architecte.

Photo par EePaul

Licence Creative Commons

Les dommages intermédiaires

dommages intermédiairesAh, le beau sujet de construction pointu que les dommages intermédiaires. 

Pointu, parce que peu de gens savent ce que sont ces dommages, ni même qu’ils existent. Ce qui est un peu dommage pour le Maître d’Ouvrage victime de malfaçons, parce que parfois c’est la seule façon d’obtenir une indemnisation. 

Pour permettre de comprendre de quoi il s’agit, il faut faire un rapide rappel du régime d’indemnisation des dommages de la construction. Je ne vais pas entrer dans les détails, vu que j’ai déjà rédigé un nombre conséquent de billets sur la question et que j’invite le lecteur curieux à suivre les liens que je vais indiquer. (Attention, cela va être le genre d’article avec une introduction très longue et un développement sur le coeur du sujet très bref. Et maintenant, débutons l’introduction.)

Succinctement, en matière de désordre à la construction, il faut tout d’abord déterminer s’il intervient avant ou après la réception.

Les désordres constatés avant réception, mais après achèvement des travaux, sont des réserves à la réception notées sur le Procès Verbal de réception. Ces réserves doivent faire l’objet de réparations par l’entreprise, qui y est contractuellement engagée. Notons également que ces réserves entrent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

En outre, cette garantie de parfait achèvement, due par l’entreprise, couvre aussi tous les dommages constatés dans l’année qui court à compter de la réception, peu important l’importance des dommages. 

Il faut noter en revanche que concernant les dommages apparents au moment de la réception et non portés au Procès Verbal de réception, ils sont réputés acceptés par le Maître d’Ouvrage, sauf à ce qu’il ait été assisté d’un Maître d’Oeuvre. En effet, l’architecte qui oublie de mentionner comme réserves des dommages apparents engage sa responsabilité. 

Par ailleurs, une fois la réception intervenue, débutent les garanties biennale et décennale. 

Concernant la garantie décennale, je rappelle qu’elle n’a vocation à être mobilisée que si les désordres revêtent une certaine importance. Autrement dit, il faut que, soit ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage (fissures, enfoncement des fondations…), soit ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (le chauffage qui ne fonctionne pas). 

Observons enfin que la garantie décennale peut être mobilisée pour des désordres qui remplissent ces conditions et qui auraient été signalés dans l’année de parfait achèvement, et qui par conséquent entrent aussi dans la garantie de parfait achèvement (merveilleux, deux garanties pour le prix d’une). 

(Fin de l’introduction ; je vous avais dit que ce serait long.)

Ceux qui en sont arrivés à ce point de la lecture vont donc arriver d’eux-mêmes à la conclusion qui s’impose : mais que se passe t’il pour les désordres qui se révèlent après la réception, après la période d’un an de garantie de parfait achèvement, mais qui n’ont pas un tel niveau de gravité qu’ils mobilisent la garantie décennale ? 

Sur le principe, jusqu’à il y a environ 30 ans, il ne leur arrivait rien et le Maître d’Ouvrage n’avait que ses yeux pour pleurer, par exemple parce que son bel immeuble était entièrement fissuré sur toutes ses façades, mais que ces fissures n’étaient qu’inesthétiques et ne mettaient pas en jeu la solidité de l’immeuble et ne compromettaient pas sa destination. 

Pour remédier cette difficulté a été mise en place la théorie des dommages intermédiaires, ayant justement pour objet de remédier à cette difficulté. 

La règle est relativement simple : le Maître d’Ouvrage peut obtenir une indemnisation du constructeur à raison de ces dommages s’il prouve une faute contractuelle imputable au constructeur, qui lui cause un préjudice. 

La distinction est d’importance, puisqu’en matière de garantie décennale, il existe une présomption de responsabilité, donc le Maître d’Ouvrage n’a rien à prouver, seulement l’existence du désordre, et qu’en matière de réserves à la réception et de garantie de parfait achèvement, là aussi, il suffit de prouver que les désordres existent et n’ont pas été repris. 

Donc, en matière de dommages intermédiaires, le Maître d’Ouvrage doit apporter la preuve de ce que l’entrepreneur a commis une faute en réalisant le chantier (ce qui généralement va relever d’une expertise judiciaire). 

Autre point d’importance, en matière de décennale, l’entreprise est obligatoirement assurée. Tel n’est pas le cas en matière de dommages intermédiaires. Ce qui signifie qu’en cas de condamnation, le Maître d’Ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie de l’assureur de son entrepreneur et ne pourra s’en prendre qu’à ce dernier. 

Raison de plus, pour l’entreprise, pour prendre auprès de son assureur une garantie spéciale pour les dommages intermédiaires, ce qui est une sécurité non négligeable. 

Photo par Paul Bica

Licence Creative Commons

Pas de garantie décennale sans réception

516D073D-206B-401D-B10D-1FD1410E6DF9.image_600Les billets concernant la garantie décennale et tout ce qui tourne autour sont fréquents sur ce blog. 

Celle-ci a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage pour les dommages graves, c’est-à-dire ceux qui soit portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit empêchent qu’il soit utilisé normalement (impropriété à destination). 

Or on m’interroge souvent sur la possibilité de saisir la garantie décennale pour un chantier en cours. 

Il peut s’agir par exemple d’une maison en cours de construction. L’entrepreneur fait mal son travail, l’ouvrage est bourré de désordres, puis l’entrepreneur disparaît dans la nature et on n’entend plus parler de lui, sauf pour apprendre qu’il est insolvable / en liquidation judiciaire. 

Or la garantie décennale ne va jamais, jamais, prendre en charge ce problème. 

En effet, il faut rappeler que cette garantie ne commence à prendre effet qu’après la réception, et ne garantit que les dommages qui apparaissent après cette réception. 

Elle ne prend jamais en charge les réserves. 

Donc si vous vous retrouvez dans la situation précédemment décrite, vous risquez de n’avoir guère de possibilité de vous en sortir, avec une entreprise défaillante et un assureur qui refuse de mobiliser ses garanties (à raison). 

C’est bien la raison pour laquelle il est vraiment opportun de souscrire une garantie Dommages Ouvrage, qui sous certaines conditions prend en charge les dommages avant réception

Avoir recours aux services d’un architecte peut aussi grandement aider. 

Photo par Olga_Dietrich 

Licence Creative Commons 

 

La Garantie de Parfait achèvement sert-elle vraiment à quelque chose ? (Spoiler : Oui)

231A0920-40B7-46BB-80B5-1270AE4E12AB.image_600-2J’ai déjà fait des articles concernant la Garantie de parfait achèvement, notamment ici et ici

Je rappelle qu’elle a pour objet de permettre la réparation des dommages réservés à la réception, ainsi que des dommages constatés dans l’année de la réception. 

Or un commentateur me demande si cette garantie est bien utile, et s’il n’est pas plus simple de faire jouer directement la décennale. 

Absolument pas ! La GPA a sa propre utilité, et permet d’obtenir la réparation de dommages que la garantie décennale ne prendra jamais en compte. 

Rappelons que la garantie décennale a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage à raison des dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, c’est-à-dire ce à quoi il est censé servir. Par exemple, un ouvrage d’étanchéité est impropre à sa destination s’il laisse passer l’eau. 

Cette garantie décennale ne garantit donc que les dommages d’une certaine gravité. 

Or souvent les dommages constatés dans l’année de parfait achèvement sont de menus dommages ou des manques de finitions. 

Ils ne seront jamais pris en charge par l’assurance décennale (mais parfois par la Dommages Ouvrage). 

En outre la garantie décennale ne garantit pas les réserves à la réception

Donc, si vous avez des réserves à la réception, ou que vous constatez dans l’année de la réception de petits désordres ou finitions mal faites (poignée qui tient mal….) la garantie de parfait achèvement est l’outil idéal, et il est inutile de tenter de faire jouer la garantie décennale, vous vous ferez débouter. 

Photo par seier+seier

Licence Creative Commons

Faire l’économie de l’assurance Dommages Ouvrage, une fausse bonne idée

assurance dommages ouvrageL’assurance Dommages Ouvrage, dont le fonctionement est notamment évoqué ici et , est certes un coût dont le Maître d’Ouvrage aimerait bien se passer. 

Selon le type de travaux, en principe, elle représente de 1 à 3% du montant total des travaux. Toutefois, si les travaux sont peu importants financièrement, elle aura un coût forfaitaire. Ainsi, il est rare qu’une assurance Dommages Ouvrage revienne à moins de 2.000 euros minimum.

Toutefois, comme toute assurance, elle ne paraît chère que lorsque tout se passe bien. Au contraire, lorsqu’un dommage survient, on est bien content de l’avoir souscrite… 

Il est vraiment conseillé de prendre une assurance Dommages Ouvrage si vous faites construire, surtout si la construction est un tant soit peu importante (construction d’une maison, agrandissement, gros travaux de rénovation avec travaux sur le gros oeuvre…) 

Rappelons également que la souscription de cette assurance, selon la loi, n’est pas une simple option mais une obligation.

En outre l’assurance Dommages Ouvrage aura le mérite de vous intemniser en cas de dommage décennal et a pour vocation de vous éviter un procès. Elle prend aussi en charge un certain nombre de préjudices. 

Pour l’essentiel, il s’agit naturellement des dommages, de nature décennale, qui se produisent après la réception. Pour mémoire, le dommage décennal est celui qui soit porte atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit le rend impropre à sa destination. J’y ai consacré des articles ici et .

Mais même avant réception, elle peut prendre en charge un certain nombre de dommages, même réservés

En défintive, en cas de dépôt de bilan de vos intervenants, elle peut être un allié précieux. 

Bref, si vous avez les fonds pour faire d’importants travaux, autant investir dans la DO. S’en passer, c’est un peu comme faire du trapèze sans filet : franchement risqué. 

Photo par Batuhan AĞMAZ

Licence Creative Commons

Procès or not procès ?

871046D3-6ADC-4BD9-B872-CAAA560DB2FD.image_600Sur la page d’accueil de ce blog, j’indique que lorsqu’un client me soumet une difficulté, l’engagement d’une procédure est prudemment évalué. 

Il me semble intéressant d’approfondir un peu cette notion. En effet, souvent, l’idée que se fait le client de l’avocat est que ce dernier va nécessairement partir tête baissée dans une procédure, parfois longue et coûteuse. 

Or le conseil sur l’opportunité de l’engagement de la procédure est primordial. Parfois, le meilleur conseil qu’un avocat peut donner à son client est de ne surtout pas engager de procès ! 

Pour clarifier le propos, donnons un exemple, qui est parfaitement réaliste compte tenu des dossiers que l’on peut avoir à étudier en matière de construction. 

Prenons des travaux réalisés par une entreprise, sans que soit intervenu un architecte, ou alors supposons qu’un architecte est intervenu mais qu’il est irréprochable, de sorte qu’il ne faut même pas penser à engager sa responsabilité. 

Des dommages surgissent, et ce avant la réception, c’est-à-dire avant que les garanties décennale, biennale et accessoirement, de parfait achèvement, puissent débuter. 

L’entreprise quitte le chantier qu’elle ne finit pas, et laisse le Maître d’Ouvrage avec des dégâts. 

Dans une situation pareille, la consistance de la faute – les dommages – et l’imputabilité à l’entreprise défaillante sont évidents. 

La logique voudrait donc que l’on engage un procès afin d’obtenir une indemnisation de l’entreprise en question. 

Si les dommages sont peu contestables – voire, encore mieux, qu’ils ont été constatés par un Expert judiciaire – il est raisonnablement certain que le Maître d’Ouvrage pourra obtenir la condamnation de l’entreprise à l’indemniser. 

Sauf que voilà. Il existe un risque, non négligeable, que l’avocat puisse fournir au Maître d’Ouvrage un très joli jugement, qui ne débouchera sur rien. Autrement dit, soit en cours de procédure, soit lorsqu’elle voit qu’elle est condamnée, l’entreprise dépose le bilan puis entre en liquidation judiciaire. 

Cela signifie en pratique que le Maître d’Ouvrage, malgré le jugement, ne pourra jamais récupérer un centime. Autrement dit, il aura exposé des frais – d’avocat, d’honoraires d’Expert judiciaire, d’huissier, de conseil technique…. – qui non seulement ne lui permettront pas d’obtenir l’indemnisation de ses dommages, mais qui auront été finalement versés à fonds perdus. 

Entendons nous bien : cela ne veut pas dire que l’avocat ne doit pas être payé dans un tel cas de figure (ho, hé, il a fait son travail, et bien, puisqu’il a obtenu une condamnation). 

Cela veut tout simplement dire que tout le (bon) travail effectué l’aura été en pure perte, faute pour le client, au final, d’obtenir le versement d’une quelconque somme d’argent.

C’est la raison pour laquelle il me semble primordial, avant d’engager un procès, de tenter, si possible, d’évaluer non seulement les chances de succès en termes juridiques, mais également les chances pratiques de recouvrer des sommes par la suite. 

Cela est d’autant plus important quand le montant des désordres est, somme toute, assez peu important, de sorte qu’il est pratiquement moins cher de les refaire à ses frais que de s’engager dans une procédure hypothétique. 

Si les chances pratiques de recouvrer des sommes sont nulles, il n’est ainsi pas nécessairement utile d’engager la procédure. Et c’est en ce sens que votre avocat doit vous conseiller. 

Photo par Lel4nd

Licence Creative Commons

Mon assureur refuse de m’assurer, que faire ?

1411259E-1FB4-4D8B-89C3-B57D685EFB19.image_600Comme je l’ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l’assurance automComme je l’ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l’assurance automobile, mais également en matière de construction l’assurance décennale des locateurs d’ouvrage, ou encore l’assurance Dommages Ouvrage

Mais parfois, même avec la meilleure volonté du monde, celui qui est assujetti à cette obligation ne peut la remplir, parce que… l’assurance ne veut pas. 

Le phénomène est bien connu de certains automobilistes. Mais cela peut aussi arriver en matière de construction. Les causes sont multiples. Cela peut être à raison d’une forte sinistralité de l’entrepreneur, ou, concernant par exemple le Maître d’Ouvrage qui cherche à souscrire une Dommages Ouvrage, un refus motivé par le caractère peu important financièrement des travaux.

Dans ce cas là, il faut savoir que tout n’est pas perdu, et qu’il demeure possible de s’assurer. 

Pour cela, il faudra saisir le Bureau Central de Tarification

C’est un organisme qui a pour objet, lorsque votre assureur refuse de vous assurer pour une assurance obligatoire entrant dans la compétence dudit Bureau (automobile, décennale ou Dommages Ouvrage, catastrophe naturelle, responsabilité médicale) de forcer celui-ci à vous assurer moyennant le paiement d’une une prime fixée par le BCT. 

La procédure est simple. Il faut tout d’abord avoir saisi votre assureur de votre demande par lettre recommandé avec avis de réception, dont on garde copie, et ce en envoyant la demande au siège social de l’assureur et non à un courtier. 

Il faut ensuite que l’assureur vous oppose un refus. Si ce refus est explicite (courrier de refus) il convient de saisir le BCT sous 15 jours de la lettre de refus, à peine d’irrecevabilité. Si ce refus est explicite, c’est-à-dire l’assureur ne répond pas, il faut saisir le BCT dans un délai de 15 jours à compter de l’expiration d’un délai de 45 jours suivant la réception de votre demande (date figurant sur l’accusé de réception). 

La saisine du BCT est obligatoirement par courrier recommandé avec avis de réception, comprenant un certain nombre de pièces justificatives. 

Et voilà. 

Photo par Andrew Steinmetz

Licence Creative commons 

 

Au secours, une de mes entreprises n’était finalement pas assurée en décennale ! Suis-je perdu ?

entreprise non assurée en décennaleBien que l’assurance décennale soit obligatoire pour les entreprises de construction, on se retrouve parfois face à une entreprise non assurée en décennale. 

Cela peut être dû au fait que l’entreprise, sciemment, n’a pas pris d’assurance (cela arrive hélas…) ou par exemple, parce qu’elle a omis de régler ses cotisations d’assurance et que son contrat a été résilié. 

Tout d’abord il faut souligner qu’en principe, le fait d’avoir un architecte doit éviter ce genre de mésaventure. En effet une des premières missions de l’architecte est de vérifier les attestations d’assurance de l’entreprise. 

Supposons toutefois que cela lui a échappé, ou encore que le contrat a été résilié après que l’entreprise ait été choisie. 

Le Maître d’Ouvrage est-il perdu ? 

Pas nécessairement. 

Tout d’abord, en principe l’assurance est mobilisable pour tous les chantiers dont l’ouverture se fait pendant sa période de validité. Donc normalement, si le contrat est résilié a posteriori, le chantier est quand même couvert. 

Ensuite, il faut souligner qu’il s’agit de l’assurance décennale, qui ne peut être mobilisée que si les dommages relèvent de la garantie décennale, déjà amplement évoquée ici et là.

Ça a l’air d’une lapalissade, mais en fait non. 

En effet, le Maître d’Ouvrage dont l’entreprise n’est pas assurée en décennale ne perd que ce que celle-ci lui aurait apporté. Donc, rien si la responsabilité de l’entreprise est engagée sur le fondement contractuel (non levée des réserves, par exemple) ou au titre de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne permet pas de mobiliser l’assurance décennale. 

Le Maître d’Ouvrage n’est perdant que si le dommage qui affecte sa construction est de caractère décennal. 

Or même là la situation n’est pas désespérée. Car si le dommage est de caractère décennal, la Dommages Ouvrage a vocation à l’indemniser. Parfois, même, la Dommages Ouvrage peut indemniser à raison des réserves…

Donc le Maître d’Ouvrage qui dispose d’une Dommages Ouvrage a un premier filet de sécurité. 

Ensuite, si le Maître d’Ouvrage a un architecte, il a un second filet de sécurité. Rappelons en effet que si un dommage est suffisamment grave pour recevoir une qualification décennale, il y a de fortes chances que l’architecte en soit au moins partie responsable, à tout le moins pour défaut de vigilance dans le cadre de sa mission de direction de chantier. Et, de toutes façons, il faut rappeler que si le dommage est décennal, la condamnation in solidum de tous les locateurs d’ouvrage est présumée… 

Autrement dit, si vous avez un architecte, et que votre dommage est décennal, vous pourrez obtenir sa condamnation (celle de son assureur, à tout le moins), même s’il n’est pas vraiment responsable des dommages, et laisser le soin audit assureur de tenter de récupérer la mise chez l’assureur de l’entrepreneur… s’il y arrive. En tout cas la difficulté pèse dès lors sur l’assureur du Maître d’oeuvre, plus sur le Maître d’Ouvrage. 

Donc, si l’entreprise n’est pas assurée, ce n’est pas nécessairement la fin du monde, surtout si le Maître d’Ouvrage a une Dommages Ouvrage et un architecte. Autant de bonnes raisons de prendre ces garanties. 

Photo par Paul (dex)

Licence Creative commons 

 

Peut-il y avoir réception sans Procès Verbal de réception?

7192E1F9-91C1-41D6-ACDD-5F32E90AFD98.image_600J’ai déjà évoqué dans d’autres billets la notion de réception, et les raisons pour lesquelles il est souhaitable de réceptionner ses travaux

Il faut rappeler qu’en principe, la réception suppose l’élaboration d’un procès verbal de réception, accompagné ou non de réserves

Toutefois, il arrive parfois que les travaux ne fassent pas l’objet d’une réception écrite. Pourtant les parties (Maître d’ouvrage et entreprise, tout au moins) sont bien d’accord sur le fait que les travaux sont terminés. Mais, soit qu’il existe un conflit, soit par négligence, aucun écrit n’a été régularisé. 

Cela peut poser un problème non négligeable par la suite, si un désordre survient. En effet la garantie décennale ne peut être mobilisée que si la réception a eu lieu, pareil avec l’assurance Dommages Ouvrage

On se demande alors si la réception ne peut être considérée comme étant intervenue, afin que l’assurance puisse (veuille bien!) intervenir. 

Dans ce cas, il faut savoir que la réception, à défaut de PV exprès, pourra être considérée comme tacitement intervenue si deux conditions sont remplies : d’une part, la prise de possession de l’ouvrage globablement achevé par le Maître de l’Ouvrage, et d’autre part le paiement des travaux (on tolère une retenue de garantie, généralement de 5%). 

Si ces deux critères sont réunis, la réception peut être considérée comme acquise et les assurances, mobilisées. 

Image par Mugley

Licence Creative Commons

Articles précédents