Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : loi du 10 juillet 1965

Le Procès-Verbal d’Assemblée Générale doit être rédigé en fin d’AG

Comme je l’ai déjà exposé par le passé, le Procès-Verbal d’Assemblée Générale est un document essentiel dans la vie de la copropriété.

En effet, l’Assemblée Générale est le seul moyen pour les copropriétaires de prendre les décisions communes, en appliquant diverses majorités selon le type de décision.

Diverses mesures sont prises pour s’assurer de la régularité d’une Assemblée Générale et de son Procès-Verbal: règles de convocation, mise à l’Ordre du Jour de questions posées par un copropriétaire, délais, notification, procédure de contestation

Des questions se sont également posées, concernant la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale, par rapport à ce qui s’était dit lors de l’assemblée.

Il existait en effet un risque que le Procès-Verbal, établi par le syndic, postérieurement à la fin de l’Assemblée Générale, ne reflète pas exactement ce qui avait été débattu.

Le problème que cela posait pouvait être plus ou moins grave.

Ainsi, cela pouvait consister en la rédaction négligente d’une résolution, mais qui reflétait toutefois ce qui avait été décidé. Plus grave, cela pouvait consister en des résolutions différentes de celles qui avaient été votées.

Le Procès-Verbal pouvait également mentionner que tel copropriétaire avait voté « oui » à telle résolution alors qu’en réalité, il avait voté « non » (ou l’inverse).

Ce qui était particulièrement grave, dans la mesure où le fait de s’opposer à une résolution finalement adoptée (ou de voter en faveur d’une résolution finalement rejetée) conditionne la possibilité de contester cette résolution.

La question de la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale se posait donc.

En 2004, la difficulté a été réglée par la modification de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 , désormais rédigé de la façon suivante:

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

De la sorte, le Procès-Verbal doit être établi pendant l’Assemblée Générale, et en fin d’Assemblée Générale, signé par le président de séance, le secrétaire (généralement le syndic) et les scrutateurs.

Évidemment, le syndic va ensuite le remettre au propre (s’il a été rédigé à la main pendant l’Assemblée Générale) pour ensuite le notifier aux copropriétaires. Même si de nos jours, certains syndic viennent en séance avec un ordinateur portable et une petite imprimante, pour faire en temps réel la version définitive du Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Mais comme on dispose d’une copie « originale » signée en fin de séance, on peut s’assurer que le document au propre est conforme à ce qui a été dit en séance, et certifié par la signature du Président de séance et des scrutateurs.

Cela permet donc de s’assurer de la sincérité du document final.

Enfin, il faut savoir que cette disposition s’applique à peine de nullité.

Ainsi, si le Procès-Verbal n’a pas été établi pendant l’Assemblée Générale, et signé en fin de séance, il est nul. 

Cela a déjà été jugé plusieurs fois, par exemple par la Cour d’Appel de Paris en 2009 ou par celle d’Aix-En-Provence en 2013.

Dès lors, si vous craignez que le Procès-Verbal final ne soit pas exactement conforme à ce qui a été voté, le plus judicieux est de vous faire élire scrutateur en début de séance, cela vous permettra de vous assurer du texte final de ce Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Contestation d’Assemblée Générale de copropriétaires

Contestation d'assemblée générale de copropriétéAu sein d’une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires. 

De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu’une partie des copropriétaires s’y oppose. (J’ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision). 

Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale. 

Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. 

Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d’assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J’ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d’une demande). 

En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d’Assemblée Générale doit être faite en justice. 

Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent…) est irrecevable. 

En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s’y prendre un peu à l’avance pour donner le temps à l’avocat de préparer l’assignation. 

Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu’il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu’elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l’assemblée générale a refusé d’effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu’elle le soit. 

Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d’être irrecevable au titre de l’action en contestation qu’il engagera éventuellement par la suite. 

Tout d’abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l’on n’approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d’être opposant, donc recevable en sa demande. 

Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l’avance, voter contre la décision, mais craint d’être en minorité… Il est sage pour lui d’être carrément absent à l’assemblée générale. 

En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d’opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence… 

Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s’abstenir de confier un mandat à qui que ce soit. 

En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l’indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire. 

Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu’il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d’Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données. 

En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d’Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice. 

Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c’est bien, la voir prospérer, c’est mieux.

La loi Carrez, mécanismes et dangers

Mécanisme et dangers de la Loi CarrezSi vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un appartement situé dans une copropriété, vous avez certainement entendu parler de la « loi Carrez ».

Voyons un peu plus précisément de quoi il s’agit.

La loi dite « CARREZ » a intégré dans la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété un article 46 qui indiquant :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». 

Cela signifie que la promesse de vente, de même que l’acte notarié qui la réalise, doivent mentionner précisément la surface du bien vendu. Si cette surface n’est pas mentionnée, l’acte est nul et l’acquéreur peut refuser la vente.

Aussi, il est particulièrement important pour le vendeur de faire figurer la surface sur les actes de vente, promesse ou acte authentique.

Jusque là, guère de difficultés, semble t’il : il faut que la surface soit indiquée. Mais encore faut-il qu’elle soit précise.

Or la mesure « loi Carrez » d’un appartement n’est pas forcément très simple. Par exemple, on ne doit mesurer les surfaces ni du garage ni de la cave. En outre, la surface ne doit être mesurée que si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètres et certains emplacements ne sont pas comptés (embrasures…). Je vous laisse imaginer le cas d’une pièce mansardée avec poutres apparentes…

En outre, il ne s’agit que du clos et couvert : inutile de faire figurer la surface de la grande terrasse donnant sur la Tour Eiffel, donc, même si on peut raisonnablement supposer qu’elle améliore la valeur de l’appartement.

Ainsi, réaliser une mesure « Loi Carrez » n’est pas à la portée du premier venu et il est vivement conseillé de consulter pour cela un géomètre Expert ou un architecte.

Vous me direz cependant que tout cela coûte bien cher, qu’on peut bien faire la mesure soi-même, et que de toutes façons, en principe, la mesure était indiquée lorsque vous avez acheté l’appartement. Donc, inutile de tout recommencer.

Oui, mais…

D’abord, il convient de préciser que la loi Carrez ne date que de décembre 1996. Aussi, si vous avez acheté l’appartement avant, votre vendeur n’avait aucunement l’obligation de faire figurer cette mesure spécifique. Si elle est tout de même indiquée, vous n’avez aucune certitude qu’elle est conforme aux règles « Loi Carrez ».

Et même si vous avez acheté après 1996… vous n’avez aucune certitude que la mesure indiquée sur votre acte de vente est exacte. Elle a même de fortes chances de ne plus l’être, si par exemple vous avez fait des travaux de réaménagement (doublage des murs, modifications des cloisons…)

Ensuite, comme je l’indiquais, réaliser la mesure soi-même est risqué, en raison de l’ensemble de règles complexes qui doivent être respectées.

Et faire figurer dans l’acte une mesure fausse peut coûter très cher, au sens propre.

En effet, l’article 46 de la loi dispose que si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur doit supporter une diminution de prix.

Autrement dit, si la superficie de l’appartement est inférieure à raison de plus de 5%, disons par exemple 6%, par rapport à celle qui figurait sur l’acte… Le vendeur devra restituer à l’acquéreur 6% du prix versé.

Par contre, si la surface est plus grande qu’indiquée, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.

Ainsi, pour le vendeur, il est particulièrement important de faire procéder à la mesure par un professionnel, au risque de devoir rembourser partiellement l’acquéreur du prix de vente. Il ne pourra se satisfaire, par exemple, de la mesure faite à la va-vite par son agent immobilier avec un mètre ruban de deux mètres.

De façon symétrique, tout acquéreur qui a un doute sur le fait que l’appartement qu’il vient d’acheter a été correctement mesuré, a tout intérêt à faire procéder avant tous travaux à ses propres mesures, au cas où l’appartement serait plus petit qu’annoncé et qu’il pourrait obtenir une réduction du prix.

Ainsi, dans les deux cas, afin que non seulement la vente soit valable, mais qu’elle ne suscite pas par la suite de contentieux, il est prudent pour tout propriétaire de faire procéder à une telle mesure, quitte à l’intégrer ensuite dans le prix de vente affiché.