Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : majorité

Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétaires

Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétairesDans le domaine de la copropriété, toutes les décisions concernant les parties communes doivent faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale. 

Toutefois, selon le type de décision, la majorité du vote change. Il y a ainsi quatre majorités différentes prévues par la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété. 

Enfin, il faut savoir que ce n’est pas le nombre de copropriétaires qu’il faut compter, mes les millièmes de parties communes, sachant que chaque copropriétaires est titulaire d’une quote-part des parties communes au prorata de ses lots privatifs. L’importance de chaque copropriétaire dans une Assemblée Générale se calcule au nombre de voix dont il dispose. Ainsi, un copropriétaire peut être titulaire de deux fois plus de voix qu’un autre, s’il dispose de deux fois plus de millièmes. 

Pour les développements qui suivent, on supposera l’exemple très simple une copropriété de 10.000 millièmes où chaque copropriétaire est titulaire de 1.000 millièmes, de sorte qu’il y a dix copropriétaires disposant chacun du même nombre de voix. 

La majorité de l’article 24 

C’est la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors d’une Assemblée Générale.

Par exemple, sur les 10 copropriétaires que compte la copropriété, supposons que seuls six sont présents ou représentés. La résolution sera adoptée si plus de la moitié votent pour, donc dans notre exemple, quatre copropriétaires. 

Ceci signifie que dans les cas où les copropriétaires ne prennent pas le soin d’être présents ou représentés à l’Assemblée Générale, les résolutions peuvent être adoptées par un très petit nombre de personnes, puisque dans notre exemple, le vote positif de seulement 40% des copropriétaires suffit.

Cette majorité simple est la majorité normale, par défaut. Les autres majorités sont ainsi appliquées dans des hypothèses définies par la loi. 

La majorité de l’article 25 

C’est la majorité de tous les copropriétaires. Ainsi, pour la copropriété de 10 personnes prise en exemple, il faut, pour une résolution soit adoptée, que plus de la moitié votent pour, soit 6 personnes. 

Cette majorité est impérative dans plusieurs cas énumérés à l’article 25 de la loi, et par exemple lorsqu’il s’agit de changer de syndic, de supprimer le vide-ordures, de voter des travaux (demandés par, et à la charge, d’un copropriétaire) qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble comme par exemple la construction d’une véranda… 

La majorité de l’article 26

C’est la majorité de plus des deux tiers des copropriétaires. Dans notre exemple, pour qu’une résolution soit adoptée, il faut ainsi qu’au moins 7 copropriétaires votent pour. 

Cette majorité s’applique par exemple lorsqu’il s’agit de vendre des parties communes, de modifier le Règlement de Copropriété, d’organiser les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. 

L’unanimité

Certaines décisions sont si importantes qu’elles justifient l’accord de tous. 

Il s’agit par exemple de la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Il peut s’agir, par exemple, de vendre l’ascenseur dans un immeuble de 15 étages au propriétaire du dernier étage, de sorte que lui seul peut l’utiliser. Bien entendu, la destination de l’immeuble est affectée est l’unanimité est nécessaire. 

Enfin, comme je le rappelais dans ce billet, toute atteinte à une partie privative suppose l’accord du copropriétaire propriétaire de celle-ci.

Contestation d’Assemblée Générale de copropriétaires

Contestation d'assemblée générale de copropriétéAu sein d’une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires. 

De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu’une partie des copropriétaires s’y oppose. (J’ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision). 

Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale. 

Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. 

Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d’assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J’ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d’une demande). 

En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d’Assemblée Générale doit être faite en justice. 

Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent…) est irrecevable. 

En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s’y prendre un peu à l’avance pour donner le temps à l’avocat de préparer l’assignation. 

Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu’il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu’elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l’assemblée générale a refusé d’effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu’elle le soit. 

Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d’être irrecevable au titre de l’action en contestation qu’il engagera éventuellement par la suite. 

Tout d’abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l’on n’approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d’être opposant, donc recevable en sa demande. 

Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l’avance, voter contre la décision, mais craint d’être en minorité… Il est sage pour lui d’être carrément absent à l’assemblée générale. 

En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d’opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence… 

Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s’abstenir de confier un mandat à qui que ce soit. 

En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l’indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire. 

Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu’il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d’Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données. 

En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d’Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice. 

Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c’est bien, la voir prospérer, c’est mieux.

Copropriété : L’interdiction des atteintes aux parties privatives

Marie Laure Fouché AvocatTous ceux qui habitent en copropriété savent fort bien que les décisions intéressant les parties communes et l’ensemble des copropriétaires doivent être prise à la majorité des copropriétaires réunis lors l’Assemblée Générale, les règles de majorité différant selon le type de décision à prendre. Toutefois, la copropriété, si elle est souveraine pour ce qui est des parties communes, ne peut en aucun cas porter atteintes aux parties privatives, qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 

Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété précise que : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Cela signifie que même si tous les copropriétaires sauf vous votent une décision, qui donc recueille une majorité écrasante, cette décision ne peut vous êtres imposée si elle porte atteinte à vos parties privatives. 

Prenons un exemple flagrant. Vous êtes installé au rez-de-chaussée d’un petit immeuble. En raison des nouvelles obligations de tri sélectif, la copropriété a besoin de place pour installer les containers des poubelles. Gênée par l’absence d’espace disponible, elle décide donc de transformer une des pièces de votre appartement en partie commune qui accueillera les containers. 

Sans nul doute, il y a non seulement une modification de la destination d’une partie commune, mais encore pire, une atteinte au droit de propriété, similaire, bien que plus grave, à la situation décrite dans ce billet. 

La copropriété ne peut en aucun cas vous imposer cette décision qui porte atteinte à vos parties privatives. 

Imaginons un autre exemple moins flagrant. Supposons que dans l’immeuble, il soit nécessaire de refaire le réseau de canalisations. Pour cela, l’Assemblée Générale a décidé de faire passer les tuyaux non pas par l’escalier et les parties communes, mais par l’intérieur des appartements. 

Vous avez refusé cette solution en Assemblée car si les canalisations sont posées, elles orneront la salle de bains des autres copropriétaires mais chez vous, elles seront posées dans votre chambre à la tête du lit. Et vous n’avez sûrement pas envie d’entendre des bruits de chasse d’eau à quelques centimètres de votre tête ne permanence, ni de voir des canalisations en plomb prendre de la place dans la pièce. 

Une telle décision est de nature à porter atteinte à la jouissance des parties privatives : l’Assemblée Générale n’a pas le droit de vous l’imposer et si elle le fait, vous pouvez le contester devant le juge avec de bonnes chances de succès. 

Prenons un troisième exemple. La copropriété décide de modifier le réseau de canalisations (encore !). L’effet de cette décision est que soudain, vous n’avez plus d’arrivée d’eau dans votre salle de bains. 

Nul doute que votre partie privative subit une atteinte à sa destination. En effet, la destination du lieu est de permettre aux occupants de se laver. Difficile sans eau… La destination du lieu a donc été modifiée. 

Là encore, il est possible d’attaquer en justice la décision de la copropriété, même si elle a été prise à l’unanimité moins votre vote. 

Attention, cependant. Une fois que le procès verbal de l’Assemblée Générale vous aura été notifié par le syndic, vous n’avez que deux mois pour contester les décisions qu’il convient : ne perdez pas de temps.