Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : ouvrage

La Garantie de Parfait achèvement sert-elle vraiment à quelque chose ? (Spoiler : Oui)

231A0920-40B7-46BB-80B5-1270AE4E12AB.image_600-2J’ai déjà fait des articles concernant la Garantie de parfait achèvement, notamment ici et ici

Je rappelle qu’elle a pour objet de permettre la réparation des dommages réservés à la réception, ainsi que des dommages constatés dans l’année de la réception. 

Or un commentateur me demande si cette garantie est bien utile, et s’il n’est pas plus simple de faire jouer directement la décennale. 

Absolument pas ! La GPA a sa propre utilité, et permet d’obtenir la réparation de dommages que la garantie décennale ne prendra jamais en compte. 

Rappelons que la garantie décennale a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage à raison des dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, c’est-à-dire ce à quoi il est censé servir. Par exemple, un ouvrage d’étanchéité est impropre à sa destination s’il laisse passer l’eau. 

Cette garantie décennale ne garantit donc que les dommages d’une certaine gravité. 

Or souvent les dommages constatés dans l’année de parfait achèvement sont de menus dommages ou des manques de finitions. 

Ils ne seront jamais pris en charge par l’assurance décennale (mais parfois par la Dommages Ouvrage). 

En outre la garantie décennale ne garantit pas les réserves à la réception

Donc, si vous avez des réserves à la réception, ou que vous constatez dans l’année de la réception de petits désordres ou finitions mal faites (poignée qui tient mal….) la garantie de parfait achèvement est l’outil idéal, et il est inutile de tenter de faire jouer la garantie décennale, vous vous ferez débouter. 

Photo par seier+seier

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Pourquoi il est souhaitable de réceptionner ses travaux

Eglise à Lübeck, AllemagneDans un billet précédent, un de mes commentateurs s’étonnait que je conseille vivement de réceptionner ses travaux.

Aussi la présente note a pour objet de répondre brièvement à cette interrogation.

Tout d’abord, il faut rappeler que la réception est l’acceptation par le Maître d’Ouvrage des ouvrages globalement achevés, même si des finitions sont encore à réaliser. Elle résulte en principe d’un acte signé du Maître d’Ouvrage et des autres intervenants.

Il ne s’agit toutefois pas de réceptionner des travaux s’ils ne sont pas achevés. On ne réceptionne PAS une charpente à nu… (sauf cas exceptionnel qui n’est pas l’objet de cette note).

Donc, pour le raisonnement, je considèrerai que les travaux peuvent essentiellement être réceptionnés car achevés.

Donc, la raison pour laquelle il est intéressant de réceptionner, c’est qu’après la réception, on peut bénéficier de la majorité des avantages qui existent avant de réceptionner, mais qu’en outre, la réception est le point de départ de nouvelles garanties.

Tout d’abord, comme je l’indiquais dans des billets précédents, la réception permet de bénéficier de la garantie décennale.

Or, les entreprises étant assurées au titre de la garantie décennale (c’est une obligation), le Maître d’Ouvrage est raisonnablement certain d’être payé en cas de condamnation.

La réception permet également de bénéficier de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale de bon fonctionnement.

Enfin, elle conditionne la mobilisation de la garantie Dommage Ouvrages.

Voici pour les garanties qui s’ouvrent à la réception. Passons à celles dont on continue de bénéficier malgré la survenance de la réception.

Tout d’abord, il faut savoir que pendant les travaux, le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur ont chacun des obligations, à savoir réaliser les travaux pour l’entrepreneur et payer les factures pour le Maître d’Ouvrage. Il s’agit d’un mécanisme contractuel et chacun peut forcer l’autre à réaliser sa prestation en suspendant la sienne. L’exemple type est celui du Maître d’Ouvrage qui ne paye pas le solde des travaux tant que les finitions ne sont pas correctement réalisées.

Or cette garantie contractuelle, qui s’applique pendant les travaux, peut être mise en œuvre après réception, notamment au titre des dommages réservés à la réception. En outre, pour les travaux réservés, la garantie Dommages Ouvrage peut également être mobilisée.

Autrement dit, vous bénéficiez après réception, pour les dommages et défauts de finitions constatés lors de cette dernière, de la même garantie que celle qui est de nature à forcer l’entrepreneur, pendant les travaux, à réaliser ses ouvrages.

Dans ces conditions, il n’est pas utile de retarder la réception pour obtenir la réalisation des finitions : même si l’ouvrage est réceptionné, l’entrepreneur doit ces finitions.

Il et donc de l’intérêt du Maître d’Ouvrage de réceptionner pour pouvoir AUSSI bénéficier des autres garanties débutant à la réception.

En outre, la garantie contractuelle peut parfois s’appliquer après réception pour des dommages non réservés et n’ayant pas le caractère décennal.

Au surplus, après réception, le Maître d’Ouvrage peut se prévaloir des éventuels défauts de conformité de l’ouvrage.

Ainsi et pour résumer, après réception, on peut tout de même bénéficier des bénéfices du contrat tout en profitant des garanties qui viennent se surajouter.

Dès lors, si les ouvrages sont raisonnablement achevés et que votre architecte vous indique que vous pouvez réceptionnez, faites-lui confiance et faites-le.

Les suites de l’expertise judiciaire

Expertise judiciaireDans un billet précédent, je relatais le déroulement d’une expertise judiciaire et on m’a demandé en commentaire ce qui se passe après.

Lorsqu’une expertise judiciaire est terminée, toutes les parties qui y ont participé disposent du rapport qu’a rédigé l’Expert. On ne peut pas s’y tromper, généralement c’est un pavé qui comporte non seulement au début son avis, mais également une copie de tous les documents qui ont été échangés.

En principe, le début du pavé en question – c’est-à-dire le rapport proprement dit, l’avis de l’expert – est clair et exploitable.

C’est-à-dire qu’il indique précisément quels sont les désordres, les origines de ces désordres, et le montant des réparations nécessaires. Le bon rapport d’expertise mentionne également qui est responsable de tel désordre, et dans le cas de plusieurs responsables, donne une idée de leur quote-part de responsabilité.

Du côté du demandeur, tout ce qui importe est de savoir si les désordres dont il se plaint sont constatés et s’ils sont évalués. Généralement, c’est le cas, donc pas de problème, surtout si on est dans le cadre d’une responsabilité décennale (voir ce billet-ci puis ce billet-là) vu que les constructeurs sont solidairement responsables. Pour ce qui est de savoir si vous êtes dans le cas d’une responsabilité décennale, demandez à votre avocat, en principe il saura ça par coeur.

L’étape suivante consiste à se faire indemniser des préjudices. Deux solutions existent : la solution amiable, et la solution judiciaire.

La solution amiable 

La solution amiable consiste à prendre contact avec l’ensemble des avocats des parties, et à suggérer que les parties en question payent à hauteur de la quote-part retenue par l’Expert les préjudices retenus par ce dernier.

L’intérêt d’une telle solution est qu’elle est assez rapide : compte tenu du temps pour se mettre d’accord, rédiger le protocole transactionnel et obtenir les chèques, on peut s’en sortir en principe en deux à trois mois. Parfois c’est un peu plus long, mais de toutes façons, généralement plus court qu’une procédure judiciaire.

La solution amiable fonctionne généralement si les montants des préjudices ne sont pas trop élevés et si le rapport est particulièrement clair et argumenté, donc difficile à contester.

Elle ne fonctionne toutefois pas systématiquement, dans la mesure où il est généralement préférable que toutes les parties veuillent bien participer. Si l’une ou plusieurs d’entre elle ne le souhaitent pas, il faut généralement chercher une solution judiciaire.

La solution judiciaire 

En matière judiciaire, il est également important de savoir si le rapport est clair et exploitable. En effet, s’il l’est vraiment, on peut avant toute chose, afin d’obtenir le règlement rapide des sommes, tenter un référé.

C’est-à-dire qu’il faut identifier, au sein du rapport, les sommes d’argent qui sont indiscutablement à la charge de telle ou telle partie. Dès lors, on peut tenter un référé provision. Ce type de référé peut également être tenté à l’encontre de l’assureur Dommages Ouvrage.

Si à l’issue du référé on a obtenu tout ce qu’on veut, on peut s’arrêter là. C’est toutefois rarement le cas. En effet, comme je l’indique dans mon billet consacré au référé provision, le juge n’accordera que les sommes qui font l’objet d’une obligation non sérieusement contestable. En la matière, il s’agira du montant des réparations.

Ce n’est pas le cas des préjudices divers que l’on peut solliciter (préjudice de jouissance, déménagement le temps des travaux…). Ces préjudices ne peuvent être accordés que dans le cadre d’un procès au fond.

Donc, une fois que le référé est achevé, il convient généralement d’intenter un procès au fond pour obtenir le reste.

Il faut savoir que tant dans l’instance de référé que au fond, les frais dits « irrépétibles », c’est-à-dire essentiellement vos frais d’avocat, pourront au moins en partie être supportés par les responsables des désordres. Il en ira de même des frais d’expertise.

Une fois que tout cela est terminé, il suffit de récolter les chèques, et ensuite le dossier peut être archivé.

A noter : le demandeur qui récupère des sommes, de quelque façon que ce soit, en fait absolument ce qu’il veut. Il n’est pas obligé – même si c’est fortement conseillé – de les consacrer à réparer les dommages. Il n’est pas davantage obligé de faire réaliser les travaux par l’entreprise retenue dans le rapport d’expertise.

Etonnant, non ?

La garantie de parfait achèvement

Eglise à Lübeck (Allemagne)Qu’est ce que la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est un dispositif supplémentaire qui s’offre au Maître d’ouvrage mécontent des travaux réalisés. 

Il convient de rappeler que le Maître d’ouvrage dispose de la garantie décennale, évoquée ici et puis , pour obtenir l’indemnisation des vices cachés qui se révèlent dans un délai de dix ans à compter de la réception. 

Mais tous les vices de la construction ne sont pas cachés, et certains peuvent apparaître très vite. Ils entrent ainsi dans le champ de la garantie de parfait achèvement.

Quels dommages sont concernés par la garantie de parfait achèvement ? 

Il existe deux sortes de dommages concernés. Les premiers sont ceux qui ont été réservés à la réception et qui en tant que tels échappent à la garantie décennale. 

Cela signifie que le Maître d’ouvrage, de préférence assisté de son architecte, a tout intérêt lors de la réception à s’assurer de la conformité des travaux et à ne pas hésiter à inscrire des réserves. En effet, même si ces dernières ne peuvent être couvertes par la garantie décennale, elles le sont par la garantie de parfait achèvement. 

La seconde catégorie concerne les dommages qui se sont révélés dans un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Toutefois, il faut préciser que le délai dans lequel les travaux de reprise doivent être effectués peut déborder du délai d’un an. En effet, une fois que le désordre lui a été dénoncé par le Maître d’ouvrage, il peut trouver réparation après l’expiration de ce délai d’un an. 

Il est ainsi à noter que la garantie de parfait achèvement peut se cumuler avec la garantie décennale lorsqu’elle concerne non pas des réserves mais des désordres cachés. 

Par ailleurs, dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, le Maître d’ouvrage dispose en outre de la garantie de livraison qui couvre les désordres réservés à la réception ou découverts dans un délai de huit jours à compter de celle-ci. 

Fonctionnement de la garantie de parfait achèvement 

Le fonctionnement de la garantie est simple : sur demande du Maître d’ouvrage faite par courrier recommandé avec avis de réception, l’entreprise est forcée de réparer les désordres qui lui sont dénoncés. 

Si la mise en demeure de réaliser les travaux de reprise n’est pas suivie d’effet, le Maître d’ouvrage peut alors les faire réaliser aux frais et risques de l’entreprise récalcitrante.

Enfin, pour aller plus loin, vous pouvez consulter l’article expliquant pourquoi la garantie de parfait achèvement est vraiment utile, et celui expliquant comment l’actionner.

L’assurance Dommages Ouvrage

P1020585De quoi s’agit-il ? 

L’assurance Dommages Ouvrage est une assurance à laquelle celui qui fait procéder à une opération de construction, le Maître d’ouvrage, doit impérativement souscrire. Elle a pour but de lui permettre d’être indemnisé rapidement des dommages de la construction, sans qu’il soit nécessaire d’entamer un procès. 

Dans ce cas, l’assureur préfinance l’indemnisation des dommages, pour ensuite se faire rembourser par les véritables responsables des désordres (entreprises de construction…)

Qui souscrit cette assurance ? 

A l’origine, tout Maître d’ouvrage avait l’obligation de souscrire une Dommages Ouvrages. Depuis 1989, cette obligation a été restreinte au propriétaire de l’ouvrage, à son mandataire, au vendeur de l’ouvrage. Les personnes morales sont autant soumises à l’obligation que les personnes physiques. 

Qui profite de la garantie ? 

Naturellement, c’est celui qui a souscrit la garantie qui en bénéficie en cas de dommage. Toutefois, si le souscripteur est par exemple un promoteur qui a vendu les appartements à des particuliers, ceux-ci bénéficient alors de l’assurance. Ainsi, l’assurance se transmet aux propriétaires successifs du bien. 

Cela signifie par ailleurs que le locataire, d’une part, ne doit pas souscrire l’assurance, mais également qu’il n’en est jamais le bénéficiaire. C’est ainsi le bailleur, même en cas de bail commercial, qui reçoit l’éventuelle indemnité. C’est par ailleurs une solution logique, dans la mesure où généralement, le locataire d’un local n’a pas lieu de faire réaliser des travaux de construction, seulement des aménagements. 

Quels dommages sont concernés ?

L’assurance Dommages Ouvrage n’a pas vocation à réparer tous les désordres de la construction. Elle ne concerne en effet que les dommages décennaux. Je vous renvoie au premier billet traitant de ces dommages, ainsi qu’au second, pour plus de détails. 

En outre, l’assurance Dommages Ouvrage ne concerne que les malfaçons, et pas les non façons. Cela signifie qu’elle indemnise des travaux mal réalisés, mais pas des travaux non réalisés par un entrepreneur défaillant. 

Par conséquent, l’assurance Dommages Ouvrage ne concerne que les dommages matériels. Elle n’a pas vocation à indemniser par exemple un trouble de jouissance. 

Quand souscrire l’assurance ? 

L’assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. De la sorte, il est certain qu’elle est antérieure aux éventuels désordres. De façon exceptionnelle, elle peut être souscrite après l’ouverture du chantier s’il est certain qu’aucun désordre n’est connu à ce moment du Maître d’ouvrage. 

Il est important de respecter cette condition de forme. En effet, l’assurance étant un contrat n’ayant vocation à s’appliquer que dans le cas de la réalisation d’un aléa, c’est-à-dire d’un dommage, elle ne peut fonctionner si l’aléa est certain, c’est-à-dire le dommage réalisé. 

N’hésitez pas à demander conseil à votre architecte, qui doit vous conseiller et vous informer sur ces points. 

Quand l’assurance Dommages Ouvrage commence t’elle à couvrir le risque ? 

L’assurance Dommages Ouvrage couvre le risque à compter d’un an après la réception, c’est-à-dire à partir de l’achèvement de la garantie de parfait achèvement, qui fera l’objet d’un billet ultérieur. 

Fonctionnement de l’assurance et délais obligatoires

Tout d’abord, en cas de dommage, le Maître d’ouvrage doit faire une déclaration de sinistre à son assureur dans les deux ans au maximum de la réalisation du sinistre. Une fois le délai de deux ans dépassé, l’assureur peut refuser sa garantie. Il est ainsi prudent de faire la déclaration par courrier recommandé avec accusé de réception afin de donner une date certaine à la déclaration. 

Ce délai de deux ans peut présenter un très grand intérêt. En effet, supposons qu’un dommage survienne juste avant la fin du délai décennal, ce qui empêche d’intenter une action décennale par manque de temps. Le Maître d’ouvrage dispose alors, malgré tout, d’un délai de deux ans pour saisir son assurance Dommages Ouvrage. 

Toutefois, l’assureur n’ayant pas vocation à supporter le sinistre mais à le répercuter ensuite sur les constructeurs, il est sage d’agir le plus vite possible pour lui permettre d’exercer ses propres recours. 

La réception de la déclaration par l’assureur fait alors courir des délais. 

A compter de la réception de la déclaration, l’assureur a ainsi un délai de 60 jours maximum pour notifier à son assuré sa position, de garantie ou de non garantie. 

Si l’assureur accepte de garantir le dommage, il dispose d’un délai de 90 jours maximum toujours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour formuler une offre d’indemnité. 

Si l’assuré accepte l’offre, il faut que l’indemnité soit réglée dans un délai de 15 jours. 

Ainsi, toute l’opération est enserrée dans un délai total d’environ trois mois et demi. 

Le Maître d’ouvrage qui a reçu l’indemnisation de son assureur peut alors en disposer pour réaliser les travaux. 

En revanche, si l’assureur ne respecte pas les délais imposés ou fait un offre manifestement insuffisante, l’assuré peut financer lui-même les dommages, son assureur voyant l’indemnité majorée d’un intérêt double de l’intérêt légal. Dès lors, c’est au juge saisi du litige de décider le montant définitif de l’indemnité. 

Ainsi, le Maître d’ouvrage qui préfinance lui-même la réparation des désordres a tout intérêt à se montrer raisonnable dans le choix du mode de réparation, afin d’avoir une bonne chance que l’assureur soit condamné à le rembourser intégralement. 

Toujours est-il que si l’assureur préfinance l’indemnisation des désordres, il lui reste alors à obtenir des responsables des dommages la restitution des sommes qu’il a versées.

La garantie décennale au secours du maître d’ouvrage (II)

IMG_1115Comme annoncé, voici la seconde partie de la synthèse consacrée à la garantie décennale, et plus précisément, aux conditions qu’il faut remplir pour qu’elle puisse être mise en oeuvre. 

Ces conditions sont édictées par l’article 1792 du Code Civil qui dispose : 

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Tout d’abord, la garantie décennale ne concerne que les « ouvrages ». Avant la réforme qui a abouti à l’article 1792 précité, on parlait d’édifices, ce qui était plus restrictif. L’ouvrage est une définition large qui englobe l’ensemble de la construction, avec ses éléments constitutifs et d’équipement. 

Il s’agit naturellement de tous les bâtiments, mais également des voies et réseaux divers, opérations immobilières telles que golfs, parcs et jardins, piscines… Constitue un ouvrage toute opération immobilière nouvelle, mettant en oeuvre les techniques du bâtiment. En revanche, cet ouvrage doit être ancré au sol : par exemple, pas de garantie décennale pour un mobil home. 

Autrement dit, si vous faites repeindre votre appartement, n’espérez guère bénéficier d’une garantie décennale. Si vos faites surélever votre pavillon ou faites réaliser une rénovation lourde se traduisant par l’apport d’éléments nouveaux, cette garantie peut être mise en oeuvre. 

Ensuite, quels dommages sont concernés par la garantie décennale? La question est d’importance car tous les désordres ne sont pas concernés. En effet, il faut que le désordre ait été caché à la réception de l’ouvrage. Plus précisément, il faut qu’il n’ait pas été apparent. 

Le critère du caractère apparent du dommage est cependant très strict : on considère qu’est un dommage apparent celui que tout maître d’ouvrage profane aurait pu constater, tant dans sa manifestation que dans ses causes et ses conséquences. Autrement dit, ne sera considéré comme dommage apparent que celui qui saute aux yeux. 

Par exemple, la piscine devait avoir dix mètres de longueur et elle n’en a que huit. En revanche, si le matériau recouvrant les parois de ladite piscine n’est pas convenablement étanche, le Maître d’ouvrage est dans l’incapacité de le voir et le dommage sera considéré comme caché, donc susceptible de concerner une garantie décennale. Plus compliqué, supposons l’existence d’une fissure clairement visible. Si les conséquences dommageables n’apparaissent qu’ensuite, le maître d’ouvrage pourra recourir à la garantie décennale. 

Attention : le point de départ de la garantie débute à la réception de l’ouvrage. Ainsi, il n’est guère avisé pour un Maître d’ouvrage de refuser la réception au motif qu’il considère que subsistent quelques défauts d’achèvement. Il sera mieux protégé lorsque la garantie aura commencé. Il est donc préférable de réceptionner l’ouvrage et d’inscrire les réserves sur le procès verbal (l’assistance de l’architecte est vivement conseillée à ce stade). Certes, les désordres réservés échappent à la garantie décennale, puisqu’ils ne sont plus cachés mais apparents, mais le Maître d’ouvrage a d’autres moyens, qui feront l’objet d’un billet ultérieur [Edit : voir le billet sur la garantie de parfait achèvement et celui sur la garantie de livraison de la maison individuelle] d’obtenir la levée des réserves, qui en toute hypothèse sont nécessairement minimes, sinon il n’y aurait pas réception.

Cela ne veut cependant pas dire qu’il faut réceptionner à tout prix. Si l’ouvrage n’est manifestement pas terminé, il est préférable de refuser la réception.

Enfin, le désordre caché affectant l’ouvrage doit compromettre sa solidité ou le rendre impropre à sa destination. Ces deux conditions sont alternatives, de sorte qu’il suffit qu’une seule soit remplie pour que la garantie décennale puisse être mise en jeu. Naturellement, elle peut l’être si les deux conditions sont cumulativement remplies. 

L’atteinte à la solidité de l’ouvrage. Les tribunaux refusent de prendre en compte les désordres mineurs comme des fissures minuscules. Le critère d’atteinte à la solidité ne se réfère pas, fort heureusement, à une telle atteinte à la solidité de l’ouvrage que ce dernier court un risque d’effondrement. Il concerne plutôt la stabilité et le caractère durable de l’ouvrage. 

Le critère est ainsi rempli si des fissurations en façade rendent l’ouvrage moins étanche et plus vulnérable aux assauts du temps. En revanche, une fissure purement esthétique n’est pas prise en compte. 

L’impropriété de l’ouvrage à sa destination. Voici un critère un peu plus complexe. Là encore, la solution retenue n’est pas maximaliste, et il ne faut pas que l’ouvrage soit totalement inhabitable pour que le critère soit retenu. 

En outre, l’importance du vice en soi est hors de propos. L’impropriété à destination a pu résulter d’un écrou mal serré. Autrement dit, un seul vice caché, même minime, peut entraîner l’impropriété. 

Cette impropriété de l’ouvrage à sa destination peut se manifester de façons extrêmement variées. Une chambre dont l’étanchéité est mal faite et dans laquelle il fait très froid est impropre à sa destination. Il en va de même pour l’absence d’étanchéité de la toiture, ou des fissures présentes dans le carrelage de tout un appartement. 

En revanche, certains vices ne portent pas atteinte à la destination de l’ouvrage. C’est une fois de plus le cas des fissures mineures, au caractère purement esthétique et aisément réparables. 

Ainsi, si le Maître d’ouvrage a la chance, dans son malheur, que l’ensemble de ces conditions soient remplies, il a de fortes chances d’obtenir en justice l’indemnisation de son préjudice. Celle-ci correspondra naturellement aux sommes nécessaires aux travaux réparatoires, mais également, le cas échéant, aux préjudices de jouissance ou autres qui auront été occasionnés par le dommage. Par exemple, il est fréquent qu’entre dans le préjudice, si les travaux nécessaires excluent l’habitation des lieux, le montant des frais de logement et de bouche des occupants momentanément délogés. 

Enfin, il faut savoir que de tels litiges sont d’une grande technicité, de sorte que le Tribunal ne se détermine pratiquement jamais d’après les simples dires des parties. La mise en jeu de la garantie décennale donne quasi systématiquement lieu à une expertise judiciaire afin que le Tribunal puisse être éclairé, par un technicien compétent et impartial, sur la consistance des désordres et les conséquences de ces derniers. Eu égard à la longueur de cet article, le déroulement d’une expertise donnera lieu à un billet ultérieur.