Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : parties privatives

Mon immeuble arrive en bout de décennale, que faire ?

Le présent article a pour but de donner, succinctement, quelques conseils sur la marche à suivre si vous êtes dans un immeuble qui arrive en bout de décennale et qui présente quelques défauts. Ou à tout le moins, que vous ne voulez pas laisser passer l’échéance sans rien faire.

D’abord, il faut  faire un inventaire exhaustif des problèmes subis par l’immeuble, tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Cela peut aller de fenêtres qui ferment mal à des fissures ou des infiltrations dans le garage, par exemple.

La solution la plus judicieuse, si vous pouvez vous l’offrir, est de faire réaliser un audit de l’immeuble par un Architecte ou un Expert ingénieur en bâtiment. Pour info, voici un lien vers l’annuaire de l’Ordre des Architectes.

Une fois cet expert désigné, il viendra examiner l’immeuble de fond en comble pour relever les désordres que vous avez déjà vus, mais aussi pour vérifier s’il n’y en a pas d’autres.

Une fois son rapport déposé, vous pouvez envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble, ou la Dommages Ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Attention toutefois aux délais ! Il faut savoir qu’en cas de problème, si vous ne saisissez pas la justice avant l’expiration du délai de 10 ans, après vous ne pourrez rien faire, si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Autrement dit, si une fois que vous avez l’inventaire précis des désordres affectant votre immeuble, votre constructeur et/ou son assureur n’agissent pas très rapidement pour les réparer, ou à tout le moins ne reconnaissent pas par écrit leur responsabilité, il faut saisir la justice au plus vite.

Par exemple, si votre immeuble a été réceptionné le 15 avril 2007, je conseille très fortement de saisir la justice le 14 avril 2017 au plus tard.

Maintenant, que peut-on espérer d’une telle démarche ?

Il faut savoir que votre immeuble bénéficie pendant dix ans non seulement de la garantie décennale, mais d’une garantie contractuelle également. (On oublie la biennale qui n’est plus d’aucun intérêt si vous êtes en fin de décennale…)

Donc, vous bénéficiez en premier lieu de la garantie décennale, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (qu’il ne faut pas confondre avec la livraison).

Cette garantie décennale couvre les dommages importants, qui soit mettent en péril la solidité de l’ouvrage (fissures…) soient le rendent impropre à sa destination (infiltrations en toiture qui n’assure plus le clos et le couvert).

Pour en savoir davantage sur le sujet, vous pouvez consulter les articles suivants,  ici et ici , consacrés à la garantie décennale.

Mais il faut aussi savoir que si les dommages affectant votre copropriété n’atteignent pas le niveau de gravité décennale (ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour la pérennité de votre immeuble) vous pouvez néanmoins vous faire indemniser.

En effet, parallèlement à la garantie décennale existe une garantie contractuelle, qui permet d’indemniser les dommages moins importants. Il s’agit de la garantie des dommages intermédiaires. Attention, elle court dans les mêmes délais que la décennale, soit dix ans à compter de la réception. Là aussi, il faut faire attention aux dates.

Ainsi, en cas de désordres, vous disposez de plusieurs moyens d’obtenir une indemnisation de vos désordres. Le tout est de ne pas laisser passer l’anniversaire des dix ans de la réception.

 

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Comment forcer des travaux sur parties communes en copropriété

travaux sur parties communesComme je l’expliquais dans de précédents articles, pour faire des travaux sur parties communes, il faut une autorisation de l’Assemblée Générale, et il ne faut pas être pressé.

Ce qu’il faut toutefois savoir, c’est que si l’Assemblée Générale vous refuse vos travaux pour des motifs non sérieux, vous avez une possibilité de contourner ce refus, en saisissant le juge.

Reprenons du début. Si vous voulez faire des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez obtenir une autorisation de l’Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Si vous voulez avoir toutes les chances d’obtenir votre autorisation, il est conseillé, en même temps que vous demandez votre inscription de résolution à l’Ordre du Jour, de communiquer au syndic, pour insertion dans les documents annexes à l’Ordre du Jour, tous les documents utiles: descriptif détaillé, devis de l’entreprise, attestation d’assurance de l’entreprise, éventuellement assurance Dommages Ouvrage…

Nous allons partir du principe que votre projet est viable, bien ficelé et ne peut causer de nuisances aux autres copropriétaires. Comme par exemple l’ouverture dans un mur porteur d’une porte, pour rassembler deux logements en un seul.

Et pourtant l’Assemblée Générale refuse, pour des motifs qui semblent davantage relever de la mesquinerie ou de la jalousie que d’un raisonnement étayé.

Dans ce cas, vous bénéficiez de la possibilité de contourner ce refus en saisissant le juge sur la base de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Pour que cet article puisse s’appliquer, il faut:

  • Que les travaux objet de l’autorisation n’aient surtout pas été déjà réalisés,
  • Que ceux-ci constituent une amélioration (même seulement pour le copropriétaire concerné, ça n’a pas à être une amélioration pour tous),
  • Que le dossier présenté à l’Assemblée Générale soit complet afin que le juge puisse peser les tenants et les aboutissants du projet et n’hésite pas à l’approuver, en lieu et place de l’Assemblée Générale, s’il est correct (et qu’il est manifeste que c’est sans raison légitime que l’Assemblée Générale l’a refusé).

D’une façon générale, les travaux qui feront l’objet de l’autorisation n’auront vocation qu’à bénéficier au copropriétaire qui les demande.

Toutefois, s’il s’agit de travaux pouvant bénéficier à tous (installation d’un ascenseur…) les autres pourront être autorisés à en bénéficier pour peu qu’ils participent à leur installation.

Donc si l’Assemblée Générale refuse votre projet tout n’est pas perdu, et surtout ne faites pas les travaux sans autorisation. Par contre, le mécanisme que je viens de décrire va prendre, au minimum, des mois à fonctionner.

Il est imprudent d’acheter un lot de copropriété où des travaux sur parties communes seront nécessaires et urgents

copropriétéLorsqu’on veut acheter un logement ou des bureaux en zone urbaine, il est pratiquement impossible de le faire autrement que via l’achat d’un lot de copropriété. Et très souvent, le nouveau propriétaire envisage de faire des travaux dans son lot nouvellement acquis.

Si ces travaux consistent à re-décorer, changer la salle de bains, mettre un coup de peinture…, aucun problème. Il s’agit de travaux sur parties privatives, qui sont libres. Tant que les droits des autres copropriétaires ne sont pas atteints. Attention à ne pas changer votre moquette pour du parquet et diminuer l’isolation phonique de votre voisin du dessous.

Par contre, si vous envisagez des travaux sur parties communes, la situation est différente, comme je l’ai expliqué dans un précédent article.

En substance, si ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (changer la couleur de volets…) ou affectent les parties communes (percement d’un plancher pour créer un duplex à partir de deux appartements l’un au dessus de l’autre), l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est indispensable.

Et c’est à ce stade que parfois, cela coince.

Ainsi je déconseille d’acheter un lot où des travaux seront absolument nécessaires, rapidement.

Il est très risqué de faire ces travaux sans rien demander à personne, de façon « sauvage ». En premier lieu, il y a des chances que cela se sache quand même et vous aurez potentiellement tout un tas d’ennuis. En second lieu, cela pourrait créer des problèmes constructifs, comme par exemple le cas où vous avez ouvert une porte dans un mur porteur sans prendre trop de précautions et que les étages au dessus se fissurent.

Le problème, juridique, et le suivant: si vous faites vos travaux (sur parties communes ou en façade de l’immeuble) sans autorisation, le Syndicat des Copropriétaires est en droit de demander la remise en état antérieur.

Il peut effectivement entériner vos travaux à une prochaine Assemblée Générale si les copropriétaires sont sympathiques, mais la copropriété peut parfaitement refuser cette acceptation a posteriori. Et là vous aurez beau saisir le juge pour obtenir une autorisation (ou vous défendre si le Syndicat des Copropriétaires vous attaque) vous serez contraint, s’il est décidé que vous deviez obtenir une autorisation préalable, de remettre en état.

Il existe certes un mécanisme (sur lequel je reviendrai dans un billet ultérieur) qui permet de contourner le refus de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux. Mais cela suppose de saisir le juge, et surtout, cela suppose que les travaux en question n’aient pas été déjà faits. Si c’est le cas le juge ne peut pas les autoriser.

Or, même si vous respectez les règles et, devant un refus (borné) de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux, vous saisissez le Tribunal, cela prendra du temps (plusieurs mois au minimum, plus logiquement plusieurs années entre le moment où vous demandez l’inscription de vos travaux à l’Ordre du Jour et le moment où le juge rend une décision).

Autrement dit, si vous êtes en présence de copropriétaires un peu têtus, obtenir le droit de faire des travaux sur parties communes ou en façade de l’immeuble peut prendre un très long délai. Ce qui est gênant si ces travaux sont indispensables pour la jouissance de votre bien.

C’est la raison pour laquelle je déconseille d’acquérir des lots de copropriété dans lesquels vous êtes obligé, pour votre jouissance normale (personnelle ou professionnelle, d’ailleurs) de faire des travaux requérant une autorisation préalable de la copropriété. Vous risqueriez de devoir patienter des mois ou des années avant de l’obtenir.

Quelle valeur pour l’état descriptif de division ?

état descriptif de division Déjà, il faut définir ce qu’est l’état descriptif de division. Tout simplement, c’est la liste des lots de copropriété de l’immeuble. C’est donc la description des lots qui divisent l’immeuble.

Cela comprend donc, lot par lot, la description de celui-ci, son numéro, et le nombre de tantièmes de copropriété qui y sont attachés.

La question qui peut donc se poser est de savoir la valeur de cet état descriptif de division.

En effet, de nos jours, pour des raisons pratiques, l’état descriptif de division est inséré dans le Règlement de Copropriété, et en constitue généralement un article. Pour des immeubles un peu anciens, cet état peut constituer un document séparé.

Ceci étant précisé, il faut faire attention au fait qu’il n’a pas la même valeur que le Règlement de Copropriété.

Ainsi, le Règlement de Copropriété a une valeur contractuelle particulièrement importante: il constitue le contrat entre les copropriétaires. C’est la raison pour laquelle il ne peut être modifié qu’à des majorités très importantes, soit la majorité des deux tiers pour les décisions les moins importantes, et à l’unanimité pour le reste (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

D’une façon générale, en cas de questionnement sur un point quelconque, c’est au Règlement de Copropriété qu’il faut se référer. Sauf les quelques cas où il contient des clauses contraires à la loi (généralement car trop ancien) ses dispositions sont la loi des copropriétaires.

Or il n’en est pas ainsi pour l’état descriptif de division.

Ainsi, il n’a pas valeur contractuelle et n’est établi que pour les besoins de la publicité foncière.

De la sorte, en cas de contradiction entre le Règlement de Copropriété même et l’état descriptif de division, le Règlement de Copropriété prime toujours. Tout au plus cet état peut-il avoir une valeur d’indice pour interpréter le Règlement de Copropriété.

Par exemple, supposons le cas d’un Règlement de Copropriété qui dispose que les lots pourront indifféremment être utilisés comme boutique, habitation, bureaux. Or un des lots est décrit dans l’état descriptif de division comme des bureaux. Le copropriétaire de ce lot pourra donc l’utiliser comme habitation à sa guise, dans le respect de la destination de l’immeuble, et on ne pourra lui objecter la description de « bureau » dans l’ état descriptif de division pour le forcer à conserver un usage professionnel.

Ceci étant précisé, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Dans ce cas d’espèce, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

Puis-je utiliser mon lot de copropriété différemment de l’affectation prévue dans le Règlement de Copropriété ?

La question m’est très souvent posée, de savoir si un lot désigné d’une façon dans le Règlement de Copropriété, peut être utilisé différemment. Autrement dit,  peut-on changer son affectation.

Par exemple, on me demande si une cave peut être utilisée comme une salle de bains, si une remise peut être utilisée comme bureau, ou encore des combles aménagés en chambre.

En définitive, cela revient à poser la question de l’affectation du lot, autrement dit de son utilisation réelle, par comparaison avec la désignation du lot figurant au Règlement de Copropriété.

Pour répondre à la question, il faut d’abord aborder la notion de destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’usage global auquel il est consacré. Il peut s’agir par exemple d’une destination d’habitation, commerciale, professionnelle, industrielle, scolaire, hospitalière… Le plus souvent les immeubles en copropriété ont une destination d’habitation, parfois mixte avec également une destination professionnelle (professions libérales, bureaux…) et/ou commerciale.

Normalement, cette destination est inscrite clairement dans le Règlement de Copropriété. Dans les copropriétés les plus anciennes, cela peut ne pas être le cas et elle se déduira de la typologie des lots. Par exemple, un immeuble avec des logements dans les étages et des boutiques au rez-de-chaussée aura une destination mixte d’habitation et commerciale.

Cette notion de destination est très importante en copropriété, à tel point qu’elle ne peut être changée en Assemblée Générale que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires. En outre la liberté d’usage des parties communes n’est, essentiellement, limitée que par le respect de la destination, comme le précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel:

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ceci étant précisé, revenons-en à la question de l’affectation, donc de l’usage réel du lot.

La règle est simple: on peut affecter ses parties privatives essentiellement comme on le souhaite, dans le respect de la destination de l’immeuble, et naturellement pour peu que l’on ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Donc, si par exemple la destination de l’immeuble est l’habitation, on ne peut utiliser un lot pour une activité industrielle (sauf à ce que l’Assemblée Générale l’autorise à l’unanimité de tous les copropriétaires).

En revanche, dans le même immeuble d’habitation, on peut vouloir aménager des combles ou une remise en habitation. Pour peu que ces lots aient une configuration compatible avec l’habitation (fenêtre…) et respectent les normes d’habitabilité ce changement est libre et ne nécessite aucune autorisation en Assemblée Générale.

Cela peut s’appliquer aussi à d’autres lots « accessoires » comme des chambres de service.

En revanche, concernant une cave, il faut être prudent, essentiellement car elle n’aura souvent pas les caractéristiques techniques propres à l’habitabilité.

Enfin, n’oublions pas la question des bureaux. Peut-on les transformer en habitation librement ? Si l’immeuble a, outre sa destination professionnelle (de bureau) une destination également d’habitation, oui. En effet, transformer un bureau en logement, dans un immeuble notamment d’habitation ne pose aucune difficulté pour la destination, et a priori non plus pour les droits des autres copropriétaires.

Ceci étant précisé, il faut souligner que ce changement d’affectation, tel que décrit ici, concerne le droit de la copropriété. Ces règles ne dispensent donc pas le copropriétaire, de respecter les règles d’urbanisme. Notamment, il peut être interdit par la commune de transformer des logements en bureaux.

Enfin, outre le respect de la destination, il faut s’assurer que le Règlement de Copropriété ne contient pas de dispositions spécifiques sur le sujet, et qui seraient contraires au changement d’affectation. Par exemple, le Règlement de Copropriété va souvent interdire que certains lots d’habitation ne soient transformés en commerces ou bureaux. Dans un tels cas, le respect du Règlement de Copropriété s’impose.

Cependant, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Ainsi, dans une telle hypothèse, l’affectation du lot, telle que mentionnée dans l’état descriptif de division, doit être respectée.

Dans ce cas d’espèce de l’arrêt de la Cour de Cassation, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

 

Limites de l’indemnisation en cas d’atteinte aux parties privatives

Limites de l'indemnisation en cas d'atteinte aux parties privatives

J’ai déjà expliqué dans divers articles que lorsque des travaux sont réalisés sur parties communes, et que les parties privatives sont touchées, le copropriétaire doit être indemnisé et que d’une façon générale, tout copropriétaire lésé à raison des parties communes (qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, d’un accident, de la vétusté…) doit voir ses droits respectés.

La règle est simple, et édictée par deux articles de la loi sur la copropriété, les articles 9 et 14 :

Article 9

« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. (…) Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Il est à noter que si des travaux non votés aux articles mentionnés par l’article 9 (mais à d’autres articles) causent des dégâts, les copropriétaires concernés doivent tout de même laisser l’accès, et ont également droit à indemnisation, sur un fondement jurisprudentiel, et non sur le fondement textuel de l’article 9.

Article 14

« Le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Toutefois, il existe un cas où, bien que les parties privatives soient affectées, le copropriétaire se retrouvera, en pratique, à supporter la charge de son dommage.

C’est en effet le cas lorsque les travaux sur parties communes affectent de façon similaire tous les copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, même si chacun des copropriétaire a vocation à être indemnisé de ses dommage, en pratique, il devra en supporter la charge.

Par exemple, supposons le cas d’un petit immeuble de trois étages, dont il faut changer toutes les canalisations en plomb. L’intervention à chaque étage sera similaire: il faudra casser le mur, atteindre la canalisation, la remplacer, tout refermer, remettre en état.

Les trois copropriétaires subiront des dommages à leurs parties privatives, et devront être indemnisés par le SDC.

Mais en pratique, puisque chacun subit un dommage similaire à celui des autres, il sera indemnisé de façon similaire à ses voisins, et ce sur les fonds du SDC.

Cela signifie donc que chacun contribuera à 100% du dommage, à hauteur d’un tiers, pour ensuite être indemnité à hauteur d’un tiers, de façon identique : finalement, chacun va financer ses propres dommages.

En définitive, un copropriétaire ne peut être indemnisé à raison des dommages qu’il subit, sans avoir à en supporter seul la charge, que si sa situation est particulière au sein de la copropriété, et si les autres copropriétaires ne sont pas dans cette même situation ; autrement dit, s’il y a une rupture d’égalité.

Si en revanche tout le monde est affecté de la même façon, tout le monde participe aux frais à hauteur de ses tantièmes, donc finalement, chacun paie pour soi.

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Généralement, le Règlement de Copropriété d’un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l’accès, même à l’intérieur de leurs parties privatives, lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes. 

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis. 

Le problème, c’est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d’éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés. 

J’avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d’un copropriétaire, fuyait de sorte qu’il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d’une part était encastrée (normal) et que d’autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu’en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d’aménager sa cuisine comme il l’entendait. 

L’ennui était donc qu’il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne. 

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l’accès à la colonne, remettre de l’enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement. 

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l’accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents. 

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n’était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau. 

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu. 

Ainsi l’article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu’il subit des dégradations à raison de l’exécution des travaux du syndicat des copropriétaires. 

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l’article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ? 

Photo par billjacobus1

Licence Creative Commons

Construction d’une véranda et annexion de parties communes

Construction d'une véranda et annexion de parties communesJ’évoquais dans un précédent billet le fait qu’il était nécessaire d’obtenir l’autorisation du Syndicat des Copropriétaires pour construire une véranda, au motif qu’il s’agissait de travaux affectant l’aspect de l’immeuble.

En principe, les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité de l’article 25. 

Il faut toutefois savoir que de tels travaux requièrent parfois la majorité de l’article 26.

Supposons par exemple que vous vouliez construire ladite véranda alors que vous êtes au dernier étage de la copropriété, et ce sur une terrasse ou une partie de toiture. 

En général, une telle terrasse ou partie de toiture sura nécessairement une partie commune. Or la construction projetée aura pour effet d’agrandir les parties privatives (ajout d’une pièce…)

Dans ces conditions, on se trouve dans le cas d’une annexion des parties communes par un seul copropriétaire. Ceci requiert un vote à la majorité de l’article 26 de la loi.

Photo Credit: mrhayata via Compfight cc

Puis-je construire une véranda sur mon jardin privatif?

3DF9C989-9D16-4433-8114-CE55F2B25D49.image_600Le problème est le suivant.

Vous êtes copropriétaire, plutôt au rez-de-chaussée. Vous avez un jardin privatif. 

Mais vous trouvez que vous ne pouvez pas en profiter au maximum : vous n’appréciez pas trop le regard plongeant des voisins du dessus, et puis vous aimeriez, au beaux jours, pouvoir déjeuner à l’ombre. Ou tout simplement, vous aimeriez bien avoir une pièce supplémentaire. 

Bref, vous voulez installer une véranda, ou encore une pergola. 

Sur ce point il faut rappeler qu’une véranda est une construction relativement « lourde » qui ajoute véritablement une pièce, alors qu’une pergola est une construction plus simple et légère, constituée d’un toit et de poteaux, souvent utilisés comme support de plantes et qui permet de créer de l’ombre. 

Et d’ailleurs, pourquoi s’en priver : ce jardin, il est à vous !

Tout simplement parce qu’il s’agit de travaux qui concernent les parties communes (la construction affecte la façade ainsi que le support en dur du jardin, partie commune) et donc doivent faire l’objet d’une autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires. 

Et, pire, ils ne peuvent pas être votés à la majorité simple de l’article 24 de la loi (pour en savoir plus sur les majorités en copropriété, voir ce billet).

En effet, l’ajout d’une véranda ou d’une pergola modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Or les travaux affectant cet aspect extérieur doivent être votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble. 

Donc, si vous voulez construire votre véranda tout en évitant les ennuis, la seule façon de procéder est de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, et, pour réaliser les travaux, d’attendre que l’Assemblée Générale les ait acceptés, quitte à contester une décision qui ne serait pas favorable. 

Bref, si vos voisins ne veulent pas que vous construisiez votre pergola, c’est mal parti. 

A noter, cela est valable pour toutes les travaux affectant l’aspect de l’immeuble, comme par exemple le changement de fenêtres pour un modèle différent, ou la pose de volets extérieurs (par exemple, changement de volets « accordéon » par des volets roulants). 

Photo par Zixii

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Copropriété : L’interdiction des atteintes aux parties privatives

Marie Laure Fouché AvocatTous ceux qui habitent en copropriété savent fort bien que les décisions intéressant les parties communes et l’ensemble des copropriétaires doivent être prise à la majorité des copropriétaires réunis lors l’Assemblée Générale, les règles de majorité différant selon le type de décision à prendre. Toutefois, la copropriété, si elle est souveraine pour ce qui est des parties communes, ne peut en aucun cas porter atteintes aux parties privatives, qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 

Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété précise que : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Cela signifie que même si tous les copropriétaires sauf vous votent une décision, qui donc recueille une majorité écrasante, cette décision ne peut vous êtres imposée si elle porte atteinte à vos parties privatives. 

Prenons un exemple flagrant. Vous êtes installé au rez-de-chaussée d’un petit immeuble. En raison des nouvelles obligations de tri sélectif, la copropriété a besoin de place pour installer les containers des poubelles. Gênée par l’absence d’espace disponible, elle décide donc de transformer une des pièces de votre appartement en partie commune qui accueillera les containers. 

Sans nul doute, il y a non seulement une modification de la destination d’une partie commune, mais encore pire, une atteinte au droit de propriété, similaire, bien que plus grave, à la situation décrite dans ce billet. 

La copropriété ne peut en aucun cas vous imposer cette décision qui porte atteinte à vos parties privatives. 

Imaginons un autre exemple moins flagrant. Supposons que dans l’immeuble, il soit nécessaire de refaire le réseau de canalisations. Pour cela, l’Assemblée Générale a décidé de faire passer les tuyaux non pas par l’escalier et les parties communes, mais par l’intérieur des appartements. 

Vous avez refusé cette solution en Assemblée car si les canalisations sont posées, elles orneront la salle de bains des autres copropriétaires mais chez vous, elles seront posées dans votre chambre à la tête du lit. Et vous n’avez sûrement pas envie d’entendre des bruits de chasse d’eau à quelques centimètres de votre tête ne permanence, ni de voir des canalisations en plomb prendre de la place dans la pièce. 

Une telle décision est de nature à porter atteinte à la jouissance des parties privatives : l’Assemblée Générale n’a pas le droit de vous l’imposer et si elle le fait, vous pouvez le contester devant le juge avec de bonnes chances de succès. 

Prenons un troisième exemple. La copropriété décide de modifier le réseau de canalisations (encore !). L’effet de cette décision est que soudain, vous n’avez plus d’arrivée d’eau dans votre salle de bains. 

Nul doute que votre partie privative subit une atteinte à sa destination. En effet, la destination du lieu est de permettre aux occupants de se laver. Difficile sans eau… La destination du lieu a donc été modifiée. 

Là encore, il est possible d’attaquer en justice la décision de la copropriété, même si elle a été prise à l’unanimité moins votre vote. 

Attention, cependant. Une fois que le procès verbal de l’Assemblée Générale vous aura été notifié par le syndic, vous n’avez que deux mois pour contester les décisions qu’il convient : ne perdez pas de temps.