Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : règlement de copropriété

Il est imprudent d’acheter un lot de copropriété où des travaux sur parties communes seront nécessaires et urgents

copropriétéLorsqu’on veut acheter un logement ou des bureaux en zone urbaine, il est pratiquement impossible de le faire autrement que via l’achat d’un lot de copropriété. Et très souvent, le nouveau propriétaire envisage de faire des travaux dans son lot nouvellement acquis.

Si ces travaux consistent à re-décorer, changer la salle de bains, mettre un coup de peinture…, aucun problème. Il s’agit de travaux sur parties privatives, qui sont libres. Tant que les droits des autres copropriétaires ne sont pas atteints. Attention à ne pas changer votre moquette pour du parquet et diminuer l’isolation phonique de votre voisin du dessous.

Par contre, si vous envisagez des travaux sur parties communes, la situation est différente, comme je l’ai expliqué dans un précédent article.

En substance, si ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (changer la couleur de volets…) ou affectent les parties communes (percement d’un plancher pour créer un duplex à partir de deux appartements l’un au dessus de l’autre), l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est indispensable.

Et c’est à ce stade que parfois, cela coince.

Ainsi je déconseille d’acheter un lot où des travaux seront absolument nécessaires, rapidement.

Il est très risqué de faire ces travaux sans rien demander à personne, de façon « sauvage ». En premier lieu, il y a des chances que cela se sache quand même et vous aurez potentiellement tout un tas d’ennuis. En second lieu, cela pourrait créer des problèmes constructifs, comme par exemple le cas où vous avez ouvert une porte dans un mur porteur sans prendre trop de précautions et que les étages au dessus se fissurent.

Le problème, juridique, et le suivant: si vous faites vos travaux (sur parties communes ou en façade de l’immeuble) sans autorisation, le Syndicat des Copropriétaires est en droit de demander la remise en état antérieur.

Il peut effectivement entériner vos travaux à une prochaine Assemblée Générale si les copropriétaires sont sympathiques, mais la copropriété peut parfaitement refuser cette acceptation a posteriori. Et là vous aurez beau saisir le juge pour obtenir une autorisation (ou vous défendre si le Syndicat des Copropriétaires vous attaque) vous serez contraint, s’il est décidé que vous deviez obtenir une autorisation préalable, de remettre en état.

Il existe certes un mécanisme (sur lequel je reviendrai dans un billet ultérieur) qui permet de contourner le refus de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux. Mais cela suppose de saisir le juge, et surtout, cela suppose que les travaux en question n’aient pas été déjà faits. Si c’est le cas le juge ne peut pas les autoriser.

Or, même si vous respectez les règles et, devant un refus (borné) de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux, vous saisissez le Tribunal, cela prendra du temps (plusieurs mois au minimum, plus logiquement plusieurs années entre le moment où vous demandez l’inscription de vos travaux à l’Ordre du Jour et le moment où le juge rend une décision).

Autrement dit, si vous êtes en présence de copropriétaires un peu têtus, obtenir le droit de faire des travaux sur parties communes ou en façade de l’immeuble peut prendre un très long délai. Ce qui est gênant si ces travaux sont indispensables pour la jouissance de votre bien.

C’est la raison pour laquelle je déconseille d’acquérir des lots de copropriété dans lesquels vous êtes obligé, pour votre jouissance normale (personnelle ou professionnelle, d’ailleurs) de faire des travaux requérant une autorisation préalable de la copropriété. Vous risqueriez de devoir patienter des mois ou des années avant de l’obtenir.

Quelle valeur pour l’état descriptif de division ?

état descriptif de division Déjà, il faut définir ce qu’est l’état descriptif de division. Tout simplement, c’est la liste des lots de copropriété de l’immeuble. C’est donc la description des lots qui divisent l’immeuble.

Cela comprend donc, lot par lot, la description de celui-ci, son numéro, et le nombre de tantièmes de copropriété qui y sont attachés.

La question qui peut donc se poser est de savoir la valeur de cet état descriptif de division.

En effet, de nos jours, pour des raisons pratiques, l’état descriptif de division est inséré dans le Règlement de Copropriété, et en constitue généralement un article. Pour des immeubles un peu anciens, cet état peut constituer un document séparé.

Ceci étant précisé, il faut faire attention au fait qu’il n’a pas la même valeur que le Règlement de Copropriété.

Ainsi, le Règlement de Copropriété a une valeur contractuelle particulièrement importante: il constitue le contrat entre les copropriétaires. C’est la raison pour laquelle il ne peut être modifié qu’à des majorités très importantes, soit la majorité des deux tiers pour les décisions les moins importantes, et à l’unanimité pour le reste (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

D’une façon générale, en cas de questionnement sur un point quelconque, c’est au Règlement de Copropriété qu’il faut se référer. Sauf les quelques cas où il contient des clauses contraires à la loi (généralement car trop ancien) ses dispositions sont la loi des copropriétaires.

Or il n’en est pas ainsi pour l’état descriptif de division.

Ainsi, il n’a pas valeur contractuelle et n’est établi que pour les besoins de la publicité foncière.

De la sorte, en cas de contradiction entre le Règlement de Copropriété même et l’état descriptif de division, le Règlement de Copropriété prime toujours. Tout au plus cet état peut-il avoir une valeur d’indice pour interpréter le Règlement de Copropriété.

Par exemple, supposons le cas d’un Règlement de Copropriété qui dispose que les lots pourront indifféremment être utilisés comme boutique, habitation, bureaux. Or un des lots est décrit dans l’état descriptif de division comme des bureaux. Le copropriétaire de ce lot pourra donc l’utiliser comme habitation à sa guise, dans le respect de la destination de l’immeuble, et on ne pourra lui objecter la description de « bureau » dans l’ état descriptif de division pour le forcer à conserver un usage professionnel.

Ceci étant précisé, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Dans ce cas d’espèce, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

Puis-je utiliser mon lot de copropriété différemment de l’affectation prévue dans le Règlement de Copropriété ?

La question m’est très souvent posée, de savoir si un lot désigné d’une façon dans le Règlement de Copropriété, peut être utilisé différemment. Autrement dit,  peut-on changer son affectation.

Par exemple, on me demande si une cave peut être utilisée comme une salle de bains, si une remise peut être utilisée comme bureau, ou encore des combles aménagés en chambre.

En définitive, cela revient à poser la question de l’affectation du lot, autrement dit de son utilisation réelle, par comparaison avec la désignation du lot figurant au Règlement de Copropriété.

Pour répondre à la question, il faut d’abord aborder la notion de destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’usage global auquel il est consacré. Il peut s’agir par exemple d’une destination d’habitation, commerciale, professionnelle, industrielle, scolaire, hospitalière… Le plus souvent les immeubles en copropriété ont une destination d’habitation, parfois mixte avec également une destination professionnelle (professions libérales, bureaux…) et/ou commerciale.

Normalement, cette destination est inscrite clairement dans le Règlement de Copropriété. Dans les copropriétés les plus anciennes, cela peut ne pas être le cas et elle se déduira de la typologie des lots. Par exemple, un immeuble avec des logements dans les étages et des boutiques au rez-de-chaussée aura une destination mixte d’habitation et commerciale.

Cette notion de destination est très importante en copropriété, à tel point qu’elle ne peut être changée en Assemblée Générale que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires. En outre la liberté d’usage des parties communes n’est, essentiellement, limitée que par le respect de la destination, comme le précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel:

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ceci étant précisé, revenons-en à la question de l’affectation, donc de l’usage réel du lot.

La règle est simple: on peut affecter ses parties privatives essentiellement comme on le souhaite, dans le respect de la destination de l’immeuble, et naturellement pour peu que l’on ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Donc, si par exemple la destination de l’immeuble est l’habitation, on ne peut utiliser un lot pour une activité industrielle (sauf à ce que l’Assemblée Générale l’autorise à l’unanimité de tous les copropriétaires).

En revanche, dans le même immeuble d’habitation, on peut vouloir aménager des combles ou une remise en habitation. Pour peu que ces lots aient une configuration compatible avec l’habitation (fenêtre…) et respectent les normes d’habitabilité ce changement est libre et ne nécessite aucune autorisation en Assemblée Générale.

Cela peut s’appliquer aussi à d’autres lots « accessoires » comme des chambres de service.

En revanche, concernant une cave, il faut être prudent, essentiellement car elle n’aura souvent pas les caractéristiques techniques propres à l’habitabilité.

Enfin, n’oublions pas la question des bureaux. Peut-on les transformer en habitation librement ? Si l’immeuble a, outre sa destination professionnelle (de bureau) une destination également d’habitation, oui. En effet, transformer un bureau en logement, dans un immeuble notamment d’habitation ne pose aucune difficulté pour la destination, et a priori non plus pour les droits des autres copropriétaires.

Ceci étant précisé, il faut souligner que ce changement d’affectation, tel que décrit ici, concerne le droit de la copropriété. Ces règles ne dispensent donc pas le copropriétaire, de respecter les règles d’urbanisme. Notamment, il peut être interdit par la commune de transformer des logements en bureaux.

Enfin, outre le respect de la destination, il faut s’assurer que le Règlement de Copropriété ne contient pas de dispositions spécifiques sur le sujet, et qui seraient contraires au changement d’affectation. Par exemple, le Règlement de Copropriété va souvent interdire que certains lots d’habitation ne soient transformés en commerces ou bureaux. Dans un tels cas, le respect du Règlement de Copropriété s’impose.

Cependant, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Ainsi, dans une telle hypothèse, l’affectation du lot, telle que mentionnée dans l’état descriptif de division, doit être respectée.

Dans ce cas d’espèce de l’arrêt de la Cour de Cassation, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

 

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

Couple marié et paiement des charges de copropriété

02E74AC0-01E4-4F3C-92AF-2719DD99F74C.image_600Une question qui peut se poser est de savoir qui, au sein d’un couple marié, règle les charges de copropriété. En effet, plusieurs situations peuvent se présenter. 

Première situation, si un seul des époux est propriétaire du bien, il est évident que c’est à lui seul, peu important le mariage, de régler les charges. Autrement dit, il est le seul interlocuteur du Syndicat des Copropriétaires en matière de charges. Bien entendu, les époux peuvent toujours s’arranger entre eux pour répartir le prix des charges, mais ce n’est pas opposable au Syndicat des Copropriétaires. 

Il faut néanmoins nuancer ce principe. En effet, deux cas peuvent se présenter, à savoir que l’appartement en copropriété peut être le logement des époux, ou non. Dans le second cas, seul l’époux propriétaire paie, comme expliqué au paragraphe précédent. 

Dans le premier cas, en revanche, les charges sont dues par les deux époux car il s’agit d’une dépense du ménage (article 220 du Code Civil), et ce in solidum, ce qui signifie que tout le montant peut être réclamé à l’un ou l’autre par le Syndicat des Copropriétaires, au choix de ce dernier. 

Deuxième situation, l’appartement appartient aux deux époux. Peu important qu’ils y habitent ou pas, ils sont tous deux tenus de régler les charges, là aussi in solidum, comme expliqué au paragraphe précédent. 

Cette situation dure pendant tout le mariage, et n’est modifiée, en cas de séparation des époux, qu’après le jugement de divorce homologuant le partage de la communauté. 

Cela signifie également que lorsque des époux sont en instance de divorce, le Syndicat des Copropriétaires peut très bien choisir à qui réclamer les charges ; cela peut être à celui qui n’habite plus les lieux. 

Troisième situation, une fois cette homologation intervenue, les anciens époux sont en indivision et ne doivent les charges que pour moitié chacun. Autrement dit, le Syndicat des Copropriétaires qui n’est pas réglé des charges doit agir contre chacun d’entre eux, en demandant à chaque fois le règlement de la moitié. 

Photo par Jeff Belmonte

Licence Creative Commons

Que faire contre un copropriétaire qui ne respecte pas le Règlement de copropriété ?

DA2A3FE5-9F1A-4622-863A-B31C459A16B1.image_600En matière de copropriété, le Règlement de copropriété est un contrat passé entre tous les copropriétaires et qui détermine la façon dont est gérée la copropriété. Cela signifie que chacun s’oblige à le respecter, même si, et c’est le cas le plus fréquent, le copropriétaire achète un bien dans un immeuble déjà doté d’un Règlement de copropriété. En ce cas, le copropriétaire ne peut qu’adhérer au règlement existant. 

Le copropriétaire doit donc en conséquence respecter le Règlement de copropriété, que cela lui plaise ou non. 

Il doit donc, par exemple s’abstenir de réaliser des travaux qui, soit affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, soit modifient des parties communes, sans obtenir préalablement une autorisation à la bonne majorité. Cela s’applique par exemple pour la construction d’une véranda.

Toutefois, un copropriétaire peut, soit par ignorance, soit par mépris du Règlement de copropriété, réaliser des actes en contradiction des dispositions du Règlement de copropriété. 

Par exemple, il peut s’agir de réaliser des travaux sans autorisation, ou simplement ne pas respecter les règles simples édictées, comme par exemple ne pas pendre de linge aux fenêtres, ou ne rien déposer dans les espaces communs. Typiquement, si le Règlement de copropriété interdit d’encombrer la cour commune avec quoi que ce soit, il sera interdit d’y déposer des pots de fleurs décoratifs. 

Dans ces conditions, – sauf à ce que la copropriété ne choisisse une solution amiable (préférable à mon sens entre voisins) le syndic doit d’abord mettre en demeure l’impétrant de respecter le Règlement de copropriété. 

S’il ne s’incline pas, le syndic, agissant pour le Syndicat des Copropriétaires, et après autorisation de ce dernier, doit agir en justice pour contraindre le copropriétaire à respecter le Règlement de copropriété. Dans un tel cas, l’idée sera de demander la remise en état sous une astreinte d’un montant dissuasif. 

Il faut également savoir que si le Syndicat des Copropriétaires s’abstient d’agir pour faire respecter le Règlement de copropriété, tout copropriétaire peut le faire à sa place. En effet le Règlement de copropriété ayant valeur contractuelle, tout copropriétaire peut agir pour obtenir qu’il soit respecté (article 15 de la loi de 1965). 

Dans un tel cas de figure, le copropriétaire n’a même pas à démontrer qu’il subit un préjudice direct à raison du non respect du Règlement de copropriété par l’autre copropriétaire.

Reste à déterminer si le jeu en vaut la chandelle… 

Photo par Ezioman

Licence Creative Commons