Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : specialia generalibus derogant

La prescription en copropriété : 10 ans et non 5 ans

IMG_2894Dans un article précédent, j’avais fait une présentation des règles régissant la prescription en copropriété. Je rappelais notamment que le délai de prescription de droit commun en matière de copropriété était de dix ans en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi sur la copropriété :

« Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

La question qui peut se poser, alors, est de savoir si le texte sur les prescriptions de droit commun, qui fixe un délai plus court de 5 ans, peut s’appliquer.

Il s’agit de l’article 2224 du Code Civil, issu de la réforme des prescriptions instaurée par la loi du 17 juin 2008:

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cependant, il est constant que cet article ne peut s’appliquer en matière de copropriété.

C’est l’application de l’adage latin « Specialia Generalibus Derogant », ou « les règles spéciales dérogent aux règles générales », qui a fait l’objet d’un billet sur ce blog que je vous invite à lire pour mieux comprendre la problématique.

En effet, l’article 42 alinéa 1 de la loi sur la copropriété prévoit qu’un délai plus court pourrait s’appliquer, mais s’il résulte d’un texte spécial fixant un tel délai plus court.

Or l’article 2224 du Code Civil est un texte à portée générale, auquel déroge l’article 42 de la loi sur la copropriété, qui est un texte spécial.

L’article 42 alinéa 1 a donc préséance sur la règle de l’article 2224.

Dans le cas qui nous intéresse, un autre délai que les dix ans de l’article 42 ne pourrait s’appliquer que s’il résultait d’un texte relatif à la copropriété, fixant un délai spécial pour une action spéciale.

Comme par exemple l’article 42 alinéa 2 de la loi sur la copropriété qui dispose:

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Pour le coup, il s’agit là d’un texte spécial (à la copropriété) fixant un délai plus court.

Il faut donc en retenir en qu’en matière de prescription en copropriété, le délai à appliquer est celui de l’article 42, et que le délai général du Code Civil ne s’applique pas.

Les règles spéciales dérogent aux règles générales

Les règles spéciales dérogent aux règles généralesJ’aurais pu mettre en titre l’adage latin, « Specialia generalibus derogant », mais là j’avais peur de vous perdre en route. 

« Les règles spéciales dérogent aux règles générales » : qu’est ce que diable cela veut dire, et pourquoi est-ce important ? 

C’est important parce que c’est un principe qui permet de s’en sortir dans la jungle de la législation, et de trouver le bon texte applicable à votre situation. 

Il faut rappeler qu’en droit français, l’idée est de fixer un grand principe général, et de l’adapter aux cas précis (contrairement au droit anglo saxon qui part, traditionnellement, des cas précis pour permettre l’accès à un droit). 

Par exemple, on va fixer comme règle générale que toute faute commise par Primus au détriment de Secundus ouvre droit à indemnisation : Primus devra indemniser Secundus. C’est le mécanisme de la responsabilité délictuelle, qui est aujourd’hui assaisonné à toutes les sauces. Cela est bien pratique, puisqu’il suffit de revenir à la règle de base pour savoir quoi faire. 

C’est donc la « règle générale » du titre. 

Mais parfois, dans certains cas précis, il semble utile au législateur de créer des lois spéciales, adaptées à un problème précis. 

Par exemple, c’est le cas pour les accidents de la route. Avant 1985, on appliquait la responsabilité délictuelle que j’évoquais précédemment. On s’est toutefois aperçu que ce texte n’était pas adapté à la situation particulière, et c’est ainsi qu’on a édicté la loi de 1985. 

C’est donc une « règle spéciale ». 

Autrement dit, même si le texte général sur la responsabilité délictuelle reste en usage, dès qu’il y a accident de la route, on applique la règle spéciale, à savoir la loi de 1985. 

Dès lors, le principe signifiie que lorsqu’une règle spéciale traite d’un sujet particulier, c’est elle qu’il faut appliquer, par préférence (dérogation) à la règle générale. 

Un autre bon exemple réside dans la compétence des tribunaux. 

Par exemple, le tribunal de commerce est compétent pour tous litiges entre commerçant (personnes physiques commerçants ou sociétés commerciales). Supposons l’existence d’un bail commercial entre deux sociétés : en cas de litige, en principe, le tribunal de commerce devrait être compétent. 

Eh bien non. Il existe une disposition dans le Code de commerce qui énonce que tous les litiges concernant un bail commercial seront de la compétence du Tribunal de Grande Instance. Là encore, une règle spéciale déroge à une règle générale. 

Il faut donc être particulièrement vigilant lorsqu’il s’agit de saisir un tribunal, les apparences peuvent être trompeuses.