Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mot clé : syndicat des copropriétaires

Le Procès-Verbal d’Assemblée Générale doit être rédigé en fin d’AG

Comme je l’ai déjà exposé par le passé, le Procès-Verbal d’Assemblée Générale est un document essentiel dans la vie de la copropriété.

En effet, l’Assemblée Générale est le seul moyen pour les copropriétaires de prendre les décisions communes, en appliquant diverses majorités selon le type de décision.

Diverses mesures sont prises pour s’assurer de la régularité d’une Assemblée Générale et de son Procès-Verbal: règles de convocation, mise à l’Ordre du Jour de questions posées par un copropriétaire, délais, notification, procédure de contestation

Des questions se sont également posées, concernant la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale, par rapport à ce qui s’était dit lors de l’assemblée.

Il existait en effet un risque que le Procès-Verbal, établi par le syndic, postérieurement à la fin de l’Assemblée Générale, ne reflète pas exactement ce qui avait été débattu.

Le problème que cela posait pouvait être plus ou moins grave.

Ainsi, cela pouvait consister en la rédaction négligente d’une résolution, mais qui reflétait toutefois ce qui avait été décidé. Plus grave, cela pouvait consister en des résolutions différentes de celles qui avaient été votées.

Le Procès-Verbal pouvait également mentionner que tel copropriétaire avait voté « oui » à telle résolution alors qu’en réalité, il avait voté « non » (ou l’inverse).

Ce qui était particulièrement grave, dans la mesure où le fait de s’opposer à une résolution finalement adoptée (ou de voter en faveur d’une résolution finalement rejetée) conditionne la possibilité de contester cette résolution.

La question de la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale se posait donc.

En 2004, la difficulté a été réglée par la modification de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 , désormais rédigé de la façon suivante:

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

De la sorte, le Procès-Verbal doit être établi pendant l’Assemblée Générale, et en fin d’Assemblée Générale, signé par le président de séance, le secrétaire (généralement le syndic) et les scrutateurs.

Évidemment, le syndic va ensuite le remettre au propre (s’il a été rédigé à la main pendant l’Assemblée Générale) pour ensuite le notifier aux copropriétaires. Même si de nos jours, certains syndic viennent en séance avec un ordinateur portable et une petite imprimante, pour faire en temps réel la version définitive du Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Mais comme on dispose d’une copie « originale » signée en fin de séance, on peut s’assurer que le document au propre est conforme à ce qui a été dit en séance, et certifié par la signature du Président de séance et des scrutateurs.

Cela permet donc de s’assurer de la sincérité du document final.

Enfin, il faut savoir que cette disposition s’applique à peine de nullité.

Ainsi, si le Procès-Verbal n’a pas été établi pendant l’Assemblée Générale, et signé en fin de séance, il est nul. 

Cela a déjà été jugé plusieurs fois, par exemple par la Cour d’Appel de Paris en 2009 ou par celle d’Aix-En-Provence en 2013.

Dès lors, si vous craignez que le Procès-Verbal final ne soit pas exactement conforme à ce qui a été voté, le plus judicieux est de vous faire élire scrutateur en début de séance, cela vous permettra de vous assurer du texte final de ce Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Peut-on modifier les charges de copropriété?

D’une façon générale, il faut savoir qu’il est très difficile de modifier les charges de copropriété.

1. Tout d’abord, rappelons que selon l’alinéa 1 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, on ne peut voter une modification de charges qu’à l’unanimité:

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Une exception à cette règle résulte de l’alinéa 2 du même article:

« Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En outre, en toute logique, si l’on sépare un lot en plusieurs fractions qu’on vend séparément, il n’y a pas besoin d’unanimité, puisqu’in fine, le total des charges reste le même. Un simple vote à l’article 24 de la loi suffit. C’est également prévu par l’article 11:

« En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».

Enfin, si un lot subit un changement d’usage, la modification de la répartition des charges correspondante sera votée à la majorité de l’article 25-e de la loi.

Ceci étant précisé, peut-on obtenir une modification des charges par d’autres moyen que le vote ? La réponse est oui, mais c’est compliqué.

2. L’action en révision de la répartition des charges

Elle est prévue par l’article 12 de la loi qui prévoit deux délais pour l’exercer.

Cette action a pour cause une répartition légale dans son principe mais lésionnaire pour certains copropriétaires.

Cependant elle est encadrée par des conditions très strictes.

Première hypothèse : il faut agir dans les 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété. Pour que l’action soit possible, il faut en outre que les tantièmes attachés à un lot soit trop hauts, ou trop bas, à hauteur du quart, par rapport à ce qu’ils devraient être si la répartition légale était respectée.

Sachant que les règles de cette répartition légale résultent de l’application de l’article 10 de la loi, qui fait lui même référence à l’article 5 (vous me suivez?) qui dispose que:

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation« .

Donc, si les règles de répartition résultant des articles 5 et 10 ne sont pas respectées, et ce dans une proportion de plus du quart, ET que vous êtes dans un délai de 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété, vous pouvez agir en révision de la répartition des charges.

Cela comprend autant vos tantièmes (trop hauts…) que ceux de votre voisin (trop bas).

Un exemple pour comprendre: votre lot est affecté de 130 millièmes de parties communes. Or si les règles des articles 5 et 10 étaient respectées, vous devriez n’avoir que 100 millièmes. Ici la proportion du quart est de 25 millièmes. Or vous dépassez ce quart puisque vous êtes à 130 millièmes.

C’est pareil si votre voisin, qui devrait aussi avoir 100 millièmes, n’en a, par exemple, que 60 : c’est trop bas de plus du quart.

Si vous êtes dans le délai, vous pouvez agir dans les deux cas.

Deuxième hypothèse : on peut engager la même action, mais dans un délai différent.

On peut ainsi faire une action en révision dans un délai de deux ans après avoir acheté son lot, si on l’a acheté à celui qui était propriétaire au moment de la publication du Règlement de Copropriété.

Pour mieux comprendre, expliquons la situation. Primus est propriétaire d’un lot:

  • Soit au moment de la création de la copropriété et donc lors de la publication du premier Règlement de Copropriété. Cela peut arriver dans le cas d’une VEFA, ou de la transformation d’un immeuble de rapport en immeuble en copropriété.
  • Soit au moment où, dans une copropriété existante, un nouveau Règlement de Copropriété est publié.

Puis, il vend son lot à Secundus. Dans un délai de deux ans à compter de cette vente, toujours si les tantièmes sont trop hauts ou trop bas de plus du quart, Secundus peut agir. Or, la vente entre Primus et Secundus pouvant intervenir bien longtemps après la publication du Règlement de Copropriété, ce délai peut en pratique être fort long.

3. L’action en nullité des charges.

Elle résulte de l’article 43 de la loi qui dispose que :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Or si une répartition des charges est contraire à l’article 10 d’ordre public (c’est-à-dire dont l’application est obligatoire), qui fait lui même référence à l’article 5 (non d’ordre public mais d’application obligatoire par référence à l’article10) instituant le mode de calcul, elle peut être attaquée en nullité.

Il ne s’agit pas ici du problème d’une répartition légale dans son principe (pour laquelle seule l’action en révision peut être intentée, si l’on est dans le délai) mais bien d’une répartition illégale car contraire aux articles précités 5 et 10.

En outre, une telle action n’a pas à respecter le délai de dix ans légal en matière de copropriété, ni même, si l’on interprète correctement la jurisprudence, un délai de trente ans.

Le critère de l’utilité en copropriété

Dans une copropriété, il faut savoir que le calcul des tantièmes, et donc des charges, se fait en fonction du critère de l’utilité.

C’est l’application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Reste à comprendre ce critère de l’utilité. En réalité, c’est relativement simple.

Est utile à un copropriétaire un service ou un équipement qui dessert le lot. Donc, si un équipement dessert votre lot, il est considéré comme utile au lot. Même si vous ne l’utilisez pas, vous devrez payer des charges correspondantes.

L’ascenseur est un bon exemple permettant de comprendre la notion.

Ainsi, si vous êtes au premier étage, a priori, vous pouvez accéder à votre logement en prenant l’ascenseur. Donc, vous êtes obligé de payer des charges d’ascenseur. Même si vous ne le prenez jamais et montez toujours par les escaliers.

Ce n’est donc pas votre usage d’un équipement qui définit les charges que vous paierez dessus. C’est bien le point de savoir si votre lot est desservi par cet équipement.

Le même raisonnement peut être appliqué au chauffage central. Si votre appartement est relié au chauffage central, vous devez payer les charges correspondantes. Il s’agit essentiellement des frais d’entretien de la chaufferie, et du coût du « carburant » (fuel, gaz…).

Même si vous avez des robinets thermostatiques sur vos radiateurs et que vous les gardez tout le temps fermés, il vous faudra payer certaines charges. Ceci étant, dans ce cas, puisque votre consommation personnelle sera nulle, vous en paierez a priori moins que si vous chauffiez effectivement l’appartement.

En revanche, supposons que dans une copropriété avec deux bâtiments distincts, le service de ménage ne s’occupe que d’un seul des deux. A priori, c’est idiot, mais supposons, pour le raisonnement. Si vous êtes dans l’autre bâtiment, il n’y a pas de raison pour que vous payiez le service. En effet, il ne vous profite aucunement. Seul l’autre bâtiment est nettoyé, pas le vôtre. Il n’y a aucune raison que vous participiez à la dépense.

Dès lors, inutile de s’interroger sur le caractère juste ou injuste de vos charges. Il suffit de vérifier si l’équipement ou le service correspondant dessert, ou non, votre lot.

 

Echelonner son coût de travaux en copropriété

travaux en copropriétéEn matière de copropriété, la règle est celle de la majorité. C’est pourquoi lorsque des travaux sont votés, il est intéressant de pouvoir échelonner son coût de travaux en copropriété, si on peut.

Pour mémoire, si le Syndicat des Copropriétaires décide de voter des travaux, il doit pour cela respecter les règles de majorité de vote.

Par exemple des travaux d’entretien (ravalement de façade) seront à la majorité de l’article 24 de la loi (majorité des copropriétaires présents ou représentés et ayant exprimé un vote); les travaux d’amélioration (changement du carrelage de l’entrée pour du marbre) ou les travaux d’économie d’énergie (changement pour une chaudière plus performante, doublages des murs…) seront votés à la majorité de l’article 25.

Ceci étant, une fois ces travaux en copropriété votés, sauf à ce que pour une raison quelconque la résolution soit illégale, ils s’imposent à tous les copropriétaires, y compris ceux qui auraient été absents ou qui auraient voté contre, soit pour motif personnel, soit tout simplement par manque de fonds.

En application de la règle de la majorité, celui qui a voté contre la résolution relative à la réfection, très coûteuse, de l’ascenseur, doit quand même payer sa quote-part.

Or la loi du 10 juillet 1965 a pour cela trouvé un aménagement inclus dans son article 33:

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

Autrement dit, si on s’y prend rapidement après l’envoi du Procès-Verbal (deux mois) on peut payer ces travaux en dix fois, en payant un intérêt.

Par contre, dès que l’on vend son lot, le solde devient immédiatement exigible.

Et si les travaux en copropriété votés le sont à raison d’obligations légales ou règlementaires, cette faculté d’échelonnement n’est pas possible.

Comment forcer des travaux sur parties communes en copropriété

travaux sur parties communesComme je l’expliquais dans de précédents articles, pour faire des travaux sur parties communes, il faut une autorisation de l’Assemblée Générale, et il ne faut pas être pressé.

Ce qu’il faut toutefois savoir, c’est que si l’Assemblée Générale vous refuse vos travaux pour des motifs non sérieux, vous avez une possibilité de contourner ce refus, en saisissant le juge.

Reprenons du début. Si vous voulez faire des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez obtenir une autorisation de l’Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Si vous voulez avoir toutes les chances d’obtenir votre autorisation, il est conseillé, en même temps que vous demandez votre inscription de résolution à l’Ordre du Jour, de communiquer au syndic, pour insertion dans les documents annexes à l’Ordre du Jour, tous les documents utiles: descriptif détaillé, devis de l’entreprise, attestation d’assurance de l’entreprise, éventuellement assurance Dommages Ouvrage…

Nous allons partir du principe que votre projet est viable, bien ficelé et ne peut causer de nuisances aux autres copropriétaires. Comme par exemple l’ouverture dans un mur porteur d’une porte, pour rassembler deux logements en un seul.

Et pourtant l’Assemblée Générale refuse, pour des motifs qui semblent davantage relever de la mesquinerie ou de la jalousie que d’un raisonnement étayé.

Dans ce cas, vous bénéficiez de la possibilité de contourner ce refus en saisissant le juge sur la base de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Pour que cet article puisse s’appliquer, il faut:

  • Que les travaux objet de l’autorisation n’aient surtout pas été déjà réalisés,
  • Que ceux-ci constituent une amélioration (même seulement pour le copropriétaire concerné, ça n’a pas à être une amélioration pour tous),
  • Que le dossier présenté à l’Assemblée Générale soit complet afin que le juge puisse peser les tenants et les aboutissants du projet et n’hésite pas à l’approuver, en lieu et place de l’Assemblée Générale, s’il est correct (et qu’il est manifeste que c’est sans raison légitime que l’Assemblée Générale l’a refusé).

D’une façon générale, les travaux qui feront l’objet de l’autorisation n’auront vocation qu’à bénéficier au copropriétaire qui les demande.

Toutefois, s’il s’agit de travaux pouvant bénéficier à tous (installation d’un ascenseur…) les autres pourront être autorisés à en bénéficier pour peu qu’ils participent à leur installation.

Donc si l’Assemblée Générale refuse votre projet tout n’est pas perdu, et surtout ne faites pas les travaux sans autorisation. Par contre, le mécanisme que je viens de décrire va prendre, au minimum, des mois à fonctionner.

Il est imprudent d’acheter un lot de copropriété où des travaux sur parties communes seront nécessaires et urgents

copropriétéLorsqu’on veut acheter un logement ou des bureaux en zone urbaine, il est pratiquement impossible de le faire autrement que via l’achat d’un lot de copropriété. Et très souvent, le nouveau propriétaire envisage de faire des travaux dans son lot nouvellement acquis.

Si ces travaux consistent à re-décorer, changer la salle de bains, mettre un coup de peinture…, aucun problème. Il s’agit de travaux sur parties privatives, qui sont libres. Tant que les droits des autres copropriétaires ne sont pas atteints. Attention à ne pas changer votre moquette pour du parquet et diminuer l’isolation phonique de votre voisin du dessous.

Par contre, si vous envisagez des travaux sur parties communes, la situation est différente, comme je l’ai expliqué dans un précédent article.

En substance, si ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (changer la couleur de volets…) ou affectent les parties communes (percement d’un plancher pour créer un duplex à partir de deux appartements l’un au dessus de l’autre), l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est indispensable.

Et c’est à ce stade que parfois, cela coince.

Ainsi je déconseille d’acheter un lot où des travaux seront absolument nécessaires, rapidement.

Il est très risqué de faire ces travaux sans rien demander à personne, de façon « sauvage ». En premier lieu, il y a des chances que cela se sache quand même et vous aurez potentiellement tout un tas d’ennuis. En second lieu, cela pourrait créer des problèmes constructifs, comme par exemple le cas où vous avez ouvert une porte dans un mur porteur sans prendre trop de précautions et que les étages au dessus se fissurent.

Le problème, juridique, et le suivant: si vous faites vos travaux (sur parties communes ou en façade de l’immeuble) sans autorisation, le Syndicat des Copropriétaires est en droit de demander la remise en état antérieur.

Il peut effectivement entériner vos travaux à une prochaine Assemblée Générale si les copropriétaires sont sympathiques, mais la copropriété peut parfaitement refuser cette acceptation a posteriori. Et là vous aurez beau saisir le juge pour obtenir une autorisation (ou vous défendre si le Syndicat des Copropriétaires vous attaque) vous serez contraint, s’il est décidé que vous deviez obtenir une autorisation préalable, de remettre en état.

Il existe certes un mécanisme (sur lequel je reviendrai dans un billet ultérieur) qui permet de contourner le refus de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux. Mais cela suppose de saisir le juge, et surtout, cela suppose que les travaux en question n’aient pas été déjà faits. Si c’est le cas le juge ne peut pas les autoriser.

Or, même si vous respectez les règles et, devant un refus (borné) de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux, vous saisissez le Tribunal, cela prendra du temps (plusieurs mois au minimum, plus logiquement plusieurs années entre le moment où vous demandez l’inscription de vos travaux à l’Ordre du Jour et le moment où le juge rend une décision).

Autrement dit, si vous êtes en présence de copropriétaires un peu têtus, obtenir le droit de faire des travaux sur parties communes ou en façade de l’immeuble peut prendre un très long délai. Ce qui est gênant si ces travaux sont indispensables pour la jouissance de votre bien.

C’est la raison pour laquelle je déconseille d’acquérir des lots de copropriété dans lesquels vous êtes obligé, pour votre jouissance normale (personnelle ou professionnelle, d’ailleurs) de faire des travaux requérant une autorisation préalable de la copropriété. Vous risqueriez de devoir patienter des mois ou des années avant de l’obtenir.

Puis-je utiliser mon lot de copropriété différemment de l’affectation prévue dans le Règlement de Copropriété ?

La question m’est très souvent posée, de savoir si un lot désigné d’une façon dans le Règlement de Copropriété, peut être utilisé différemment. Autrement dit,  peut-on changer son affectation.

Par exemple, on me demande si une cave peut être utilisée comme une salle de bains, si une remise peut être utilisée comme bureau, ou encore des combles aménagés en chambre.

En définitive, cela revient à poser la question de l’affectation du lot, autrement dit de son utilisation réelle, par comparaison avec la désignation du lot figurant au Règlement de Copropriété.

Pour répondre à la question, il faut d’abord aborder la notion de destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’usage global auquel il est consacré. Il peut s’agir par exemple d’une destination d’habitation, commerciale, professionnelle, industrielle, scolaire, hospitalière… Le plus souvent les immeubles en copropriété ont une destination d’habitation, parfois mixte avec également une destination professionnelle (professions libérales, bureaux…) et/ou commerciale.

Normalement, cette destination est inscrite clairement dans le Règlement de Copropriété. Dans les copropriétés les plus anciennes, cela peut ne pas être le cas et elle se déduira de la typologie des lots. Par exemple, un immeuble avec des logements dans les étages et des boutiques au rez-de-chaussée aura une destination mixte d’habitation et commerciale.

Cette notion de destination est très importante en copropriété, à tel point qu’elle ne peut être changée en Assemblée Générale que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires. En outre la liberté d’usage des parties communes n’est, essentiellement, limitée que par le respect de la destination, comme le précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel:

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ceci étant précisé, revenons-en à la question de l’affectation, donc de l’usage réel du lot.

La règle est simple: on peut affecter ses parties privatives essentiellement comme on le souhaite, dans le respect de la destination de l’immeuble, et naturellement pour peu que l’on ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Donc, si par exemple la destination de l’immeuble est l’habitation, on ne peut utiliser un lot pour une activité industrielle (sauf à ce que l’Assemblée Générale l’autorise à l’unanimité de tous les copropriétaires).

En revanche, dans le même immeuble d’habitation, on peut vouloir aménager des combles ou une remise en habitation. Pour peu que ces lots aient une configuration compatible avec l’habitation (fenêtre…) et respectent les normes d’habitabilité ce changement est libre et ne nécessite aucune autorisation en Assemblée Générale.

Cela peut s’appliquer aussi à d’autres lots « accessoires » comme des chambres de service.

En revanche, concernant une cave, il faut être prudent, essentiellement car elle n’aura souvent pas les caractéristiques techniques propres à l’habitabilité.

Enfin, n’oublions pas la question des bureaux. Peut-on les transformer en habitation librement ? Si l’immeuble a, outre sa destination professionnelle (de bureau) une destination également d’habitation, oui. En effet, transformer un bureau en logement, dans un immeuble notamment d’habitation ne pose aucune difficulté pour la destination, et a priori non plus pour les droits des autres copropriétaires.

Ceci étant précisé, il faut souligner que ce changement d’affectation, tel que décrit ici, concerne le droit de la copropriété. Ces règles ne dispensent donc pas le copropriétaire, de respecter les règles d’urbanisme. Notamment, il peut être interdit par la commune de transformer des logements en bureaux.

Enfin, outre le respect de la destination, il faut s’assurer que le Règlement de Copropriété ne contient pas de dispositions spécifiques sur le sujet, et qui seraient contraires au changement d’affectation. Par exemple, le Règlement de Copropriété va souvent interdire que certains lots d’habitation ne soient transformés en commerces ou bureaux. Dans un tels cas, le respect du Règlement de Copropriété s’impose.

Cependant, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Ainsi, dans une telle hypothèse, l’affectation du lot, telle que mentionnée dans l’état descriptif de division, doit être respectée.

Dans ce cas d’espèce de l’arrêt de la Cour de Cassation, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

 

Limites de l’indemnisation en cas d’atteinte aux parties privatives

Limites de l'indemnisation en cas d'atteinte aux parties privatives

J’ai déjà expliqué dans divers articles que lorsque des travaux sont réalisés sur parties communes, et que les parties privatives sont touchées, le copropriétaire doit être indemnisé et que d’une façon générale, tout copropriétaire lésé à raison des parties communes (qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, d’un accident, de la vétusté…) doit voir ses droits respectés.

La règle est simple, et édictée par deux articles de la loi sur la copropriété, les articles 9 et 14 :

Article 9

« Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30. (…) Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Il est à noter que si des travaux non votés aux articles mentionnés par l’article 9 (mais à d’autres articles) causent des dégâts, les copropriétaires concernés doivent tout de même laisser l’accès, et ont également droit à indemnisation, sur un fondement jurisprudentiel, et non sur le fondement textuel de l’article 9.

Article 14

« Le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Toutefois, il existe un cas où, bien que les parties privatives soient affectées, le copropriétaire se retrouvera, en pratique, à supporter la charge de son dommage.

C’est en effet le cas lorsque les travaux sur parties communes affectent de façon similaire tous les copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, même si chacun des copropriétaire a vocation à être indemnisé de ses dommage, en pratique, il devra en supporter la charge.

Par exemple, supposons le cas d’un petit immeuble de trois étages, dont il faut changer toutes les canalisations en plomb. L’intervention à chaque étage sera similaire: il faudra casser le mur, atteindre la canalisation, la remplacer, tout refermer, remettre en état.

Les trois copropriétaires subiront des dommages à leurs parties privatives, et devront être indemnisés par le SDC.

Mais en pratique, puisque chacun subit un dommage similaire à celui des autres, il sera indemnisé de façon similaire à ses voisins, et ce sur les fonds du SDC.

Cela signifie donc que chacun contribuera à 100% du dommage, à hauteur d’un tiers, pour ensuite être indemnité à hauteur d’un tiers, de façon identique : finalement, chacun va financer ses propres dommages.

En définitive, un copropriétaire ne peut être indemnisé à raison des dommages qu’il subit, sans avoir à en supporter seul la charge, que si sa situation est particulière au sein de la copropriété, et si les autres copropriétaires ne sont pas dans cette même situation ; autrement dit, s’il y a une rupture d’égalité.

Si en revanche tout le monde est affecté de la même façon, tout le monde participe aux frais à hauteur de ses tantièmes, donc finalement, chacun paie pour soi.

Les prescriptions en copropriété

prescriptions en copropriétéIl faut faire particulièrement attention aux prescriptions en copropriété. En effet, le délai correspondant à l’action que vous souhaitez entreprendre pouvant être très bref, il faut être vigilant.

Les délais applicables résultent de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que :

Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Autrement dit, il existe deux grands délais pour les prescriptions en copropriété.

Le délai de deux mois

Le plus connu, le délai de deux mois, est celui d’une contestation d’Assemblée Générale, au sujet de laquelle j’ai déjà écrit deux billets, un sur les principes généraux, et un sur les conditions de contestation.

Ce délai court à compter du moment où le Procès Verbal d’Assemblée Générale est notifié au copropriétaire. Cette notification se faisant par courrier recommandé avec avis de réception, le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la réception de la télécopie de notification du Procès Verbal (article 64 du décret de 1967), même si le copropriétaire était absent et ne l’a pas eu.

Attention, ce délai est « préfix », c’est-à-dire il ne peut ni être suspendu, ni interrompu.

Donc si vous entendez contester une Assemblée Générale, il faut guetter la notification du Procès Verbal et agir très vite.

Le délai de 10 ans

C’est le délai de droit commun en matière de copropriété. Il s’applique à toutes les actions personnelles entre le Syndicat des Copropriétaires et les copropriétaires, ou entre les copropriétaires entre eux.

Par exemple, supposons qu’un copropriétaire fasse à son initiative des travaux sur parties communes, ou qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

En principe, ces travaux nécessitent une autorisation donnée par la majorité des copropriétaires de l’immeuble.

Supposons toutefois qu’un propriétaire fasse ces travaux sans demander d’autorisation. Par exemple, il pose en façade de l’immeuble une conduite permettant d’installer chez lui une climatisation.

Sur le principe, le Syndicat des Copropriétaires, voire même tout copropriétaire, est en droit de la lui faire retirer. Mais pour cela, il faut agir dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux. Donc si ni le Syndicat des Copropriétaires, ni les copropriétaires n’agissent dans ce délai de dix ans, celui-ci une fois écoulé, plus personne n’aura le droit de demander la dépose de cette conduite. Les travaux n’en deviendront pas pour autant licites, mais en pratique, personne ne pourra réclamer la remise en état.

Enfin, il existe un autre délai de prescription de trente ans.

Il s’agit du délai de droit commun, qui s’applique « par défaut » lorsque le délai normal de 10 ans ne s’applique pas.

Ainsi, lorsque l’action n’est pas « personnelle », au sens de l’article 42 précité, la prescription applicable est de 30 ans.

Par exemple, vous habitez dans un immeuble en copropriété qui comporte une grande cour. Un de vos voisins, aussi copropriétaire, a construit un garage sur cette cour, et l’a fermé. Il y gare sa voiture et y range des effets personnels ; personne d’autre que lui n’y a accès.

En pratique, il a donc certes fait des travaux sur parties communes, mais en réalité, il a annexé des parties communes pour les transformer en parties à usage privatif. Dans cette hypothèse, l’action tendant à obtenir que les parties communes soient restituées au Syndicat des Copropriétaires et que cesse cette appropriation est une action réelle, qui se prescrit par trente ans.

Le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre en justice

045FA247-780D-475D-A0D9-153DA371B884.image_600-2J’expliquais dans un précédent billet que le syndic, pour agir en justice, doit être habilité par une décision d’Assemblée Générale des copropriétaires.

Toutefois, cette règle souffre des exceptions ; notamment le syndic peut agir de son propre chef dans certains cas, comme par exemple le référé ou le recouvrement de charges de copropriété. 

Cela résulte du texte de l’article 55 du décret de 1967 d’application de la loi de 1965 sur la copropriété, qui énumère précisément les actions du syndic en justice qui ne nécessitent pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Il faut savoir également que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour se défendre à une procédure engagée contre le SDC. 

Cela a d’ailleurs une certaine logique : la règle de l’habilitation a pour objet de protéger le SDC contre des initiatives intempestives du syndic, qui agirait en justice sans demander l’avis de personne. Il serait absurde d’empêcher, en revanche, le syndic de mettre en oeuvre les diligences nécessaires lorsqu’il est attaqué. 

Ainsi, si le syndic se limite à opposer une défense aux demandes adverses, il peut le faire sans que l’assemblée ne soit contrainte de l’autoriser.

En revanche, dans le cas où le Syndicat des Copropriétaires, outre une simple défense à l’action engagée contre lui, veut faire valoir des demandes, là, l’habilitation est nécessaire.

Par exemple, une entreprise assigne le Syndicat en règlement de ses factures de travaux. Si le Syndicat se borne à indiquer qu’il refuse de payer car les travaux sont mal faits, il s’agit d’une simple défense : le syndic n’a pas besoin d’être habilité. Mais par exemple, si, en plus, il demande à l’entreprise des dommages et intérêts, par exemple parce qu’elle aurait occasionné des bris d’objets à l’occasion des travaux, il s’agit là d’obtenir un avantage distinct d’une simple défense. Dans ce cas, l’habilitation du syndic est nécessaire.

La distinction est donc un peu délicate et il faut porter à ces questions une attention toute particulière.

Image par Paul (dex)

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Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Généralement, le Règlement de Copropriété d’un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l’accès, même à l’intérieur de leurs parties privatives, lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes. 

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis. 

Le problème, c’est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d’éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés. 

J’avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d’un copropriétaire, fuyait de sorte qu’il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d’une part était encastrée (normal) et que d’autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu’en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d’aménager sa cuisine comme il l’entendait. 

L’ennui était donc qu’il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne. 

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l’accès à la colonne, remettre de l’enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement. 

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l’accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents. 

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n’était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau. 

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu. 

Ainsi l’article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu’il subit des dégradations à raison de l’exécution des travaux du syndicat des copropriétaires. 

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l’article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ? 

Photo par billjacobus1

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Que faire contre un copropriétaire qui ne respecte pas le Règlement de copropriété ?

DA2A3FE5-9F1A-4622-863A-B31C459A16B1.image_600En matière de copropriété, le Règlement de copropriété est un contrat passé entre tous les copropriétaires et qui détermine la façon dont est gérée la copropriété. Cela signifie que chacun s’oblige à le respecter, même si, et c’est le cas le plus fréquent, le copropriétaire achète un bien dans un immeuble déjà doté d’un Règlement de copropriété. En ce cas, le copropriétaire ne peut qu’adhérer au règlement existant. 

Le copropriétaire doit donc en conséquence respecter le Règlement de copropriété, que cela lui plaise ou non. 

Il doit donc, par exemple s’abstenir de réaliser des travaux qui, soit affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, soit modifient des parties communes, sans obtenir préalablement une autorisation à la bonne majorité. Cela s’applique par exemple pour la construction d’une véranda.

Toutefois, un copropriétaire peut, soit par ignorance, soit par mépris du Règlement de copropriété, réaliser des actes en contradiction des dispositions du Règlement de copropriété. 

Par exemple, il peut s’agir de réaliser des travaux sans autorisation, ou simplement ne pas respecter les règles simples édictées, comme par exemple ne pas pendre de linge aux fenêtres, ou ne rien déposer dans les espaces communs. Typiquement, si le Règlement de copropriété interdit d’encombrer la cour commune avec quoi que ce soit, il sera interdit d’y déposer des pots de fleurs décoratifs. 

Dans ces conditions, – sauf à ce que la copropriété ne choisisse une solution amiable (préférable à mon sens entre voisins) le syndic doit d’abord mettre en demeure l’impétrant de respecter le Règlement de copropriété. 

S’il ne s’incline pas, le syndic, agissant pour le Syndicat des Copropriétaires, et après autorisation de ce dernier, doit agir en justice pour contraindre le copropriétaire à respecter le Règlement de copropriété. Dans un tel cas, l’idée sera de demander la remise en état sous une astreinte d’un montant dissuasif. 

Il faut également savoir que si le Syndicat des Copropriétaires s’abstient d’agir pour faire respecter le Règlement de copropriété, tout copropriétaire peut le faire à sa place. En effet le Règlement de copropriété ayant valeur contractuelle, tout copropriétaire peut agir pour obtenir qu’il soit respecté (article 15 de la loi de 1965). 

Dans un tel cas de figure, le copropriétaire n’a même pas à démontrer qu’il subit un préjudice direct à raison du non respect du Règlement de copropriété par l’autre copropriétaire.

Reste à déterminer si le jeu en vaut la chandelle… 

Photo par Ezioman

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Copropriétaire en procès contre le Syndicat des copropriétaires : et les frais de justice ?

Il arrive assez fréquemment qu’un copropriétaire engage une action contre sa copropriété, ou soit défendeur à une telle action. Cela peut survenir par exemple si le Syndicat des Copropriétaires empiète sur une partie privative du copropriétaire.

Dans un tel cas de figure, le copropriétaire et le Syndicat des Copropriétaires prennent chacun un avocat et assument des frais de procédure.

Or, naturellement, les frais d’Avocat et de procédure de la copropriété sont supportés par l’ensemble de celle-ci, et notamment par le copropriétaire mécontent. On se retrouve ainsi face à un paradoxe : le copropriétaire finance une partie de la défense de son adversaire !

Mais comme la loi est tout de même bien faite, elle prévoit que si le copropriétaire gagne son procès, il n’aura pas à participer à cette dépense, qui sera répartie entre les autres copropriétaires.

Cela résulte ainsi de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel:

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Autrement dit, concernant les frais de justice du copropriétaire qui gagne son procès contre le Syndicat des Copropriétaires :

  • le copropriétaire a le droit de demander que les frais de son avocat soient supportés par le Syndicat des Copropriétaires,
  • Mais aussi, il peut demander à être exonéré de la part (correspondant à ses tantièmes) qu’il doit payer pour participer à la défense du Syndicat des Copropriétaires, autrement la part des honoraires du Syndicat des Copropriétaires qu’il paie au titre de ses charges.

Ainsi, il convient que tout copropriétaire, ou conseil de ce dernier, soit vigilant et pense à faire cette demande, qui, en cas de succès de la prétention principale, a toutes les chances d’être accordée.