Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé

Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemniséLe principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l’entend, tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l’ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien. 

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n’a aucun droit sur les parties privatives. 

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives pour réaliser les travaux sur parties communes. 

Dans ce cas, le copropriétaire a l’obligation de laisser l’accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l’objet d’un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9). 

Il faut toutefois préciser que cet accès n’est garanti que si l’intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c’est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d’éviter de passer par des parties privatives. 

Donc, par exemple, s’il s’agit d’avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d’un appartement, le copropriétaire doit laisser l’accès. S’il s’agit de réparer un balcon, accessible depuis l’extérieur, la solution n’est pas nécessairement la même. 

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n’ait rien à redire. 

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu’il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d’habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé. 

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S’il ne parvient pas à l’obtenir à l’amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge. 

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l’accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d’exposer. 

Or le principe d’indemnisation est d’ordre public, c’est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d’indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

A noter, toutefois, ce principe d’indemnisation trouve des limites pratiques dans certains cas.

107 Comments

  1. RECOURCHINES

    14 mars 2017 at 18:41

    Bonjour Maître.

    J’ai un local commercial, le disjoncteur EDF de ce local est dans un local technique fermé à clef.
    Par mesure de sécurité j’ai demandé la clef au syndic en cas d’incendie, d’électrocution ou si le disjoncteur disjoncte que nous puissions le réarmer.
    Le syndic refuse de nous donner la clef sous prétexte que :
    « Nous vous informons que votre disjoncteur est situé dans un local commun dont l’ensemble des réseaux d’électricités et de sécurités incendies sont situés.
    A cet effet, nous ne pouvons pas mettre à disposition d’un résidant les clés par mesure de sécurité et de responsabilité en cas de problème technique. »

    D’après mes recherche l’aricle du code civil ci-dessous pourrait s’appliquer.
    Êtes vous d’accord ?

    Article 696
    Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
    Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage.

    Pouvez vous me dire si le syndic est dans son bon droit de refuser l’accès à ce local, en me privant l’accès à cet équipement de sécurité ?

    Dans l’attente de votre retour je vous pris de croire en mes salutations distinguées.

  2. Bonjour Maitre,

    Le raccordement des WC à la colonne d’eau usées est à la charge de la copro ou du propriétaire ? Le diamètre doit être changé car fuite.

    Merci d’avance,

    Cordialement,

  3. Mon Cher Maître,

    Propriétaire d’un appartement dans une copropriété depuis le mois de juillet 2016 (nouvelles constructions), je bénéficie de la jouissance privative d’un jardin de 28 m². L’entrée du parking de la copropriété se situant en dessous de mon jardin, il y a, au centre de ce dernier, trois murs correspondant au prolongement de l’entre du parking (environs 1m20 de hauteur).

    L’entrée du parking ne répondant pas aux normes, le promoteur immobilier m’a contactée ce jour et m’a informée que des travaux auront lieu au mois d’août prochain, pour une durée d’un mois et que l’un des murs sera décalé de deux mètres. Ces deux mètres me seront restitués à un autre endroit dans le jardin. Toutefois, la nouvelle configuration ne me permettra plus d’en jouir de la même manière.

    Ces travaux doivent-ils être autorisés par une AG des copropriétaires ?
    Puis-je m’y opposer ?
    Si je ne peux m’y opposer, puis-je demander une indemnité d’une part pour la période des travaux, plein été, durant laquelle je ne pourrais pas jouir de mon jardin, n’y ayant aucun accès, et d’autre part, pour la diminution de valeur de mon lot ?

    Vous remercie par avance,

    Bien à vous,

  4. Bonjour
    Nous avons voté en AG ,des réparations au niveaux de la toiture suite à des infiltrations du à l’étanchéité de fenêtres de toit(dit velux , fenêtre de toit installées en 2005.
    La propriétaire prêtant que l’étanchéité de sont velux c’est à la charge de la copropriété
    Pouvez vous m’éclairer
    Merci pour votre réponse
    Mme Rémy

  5. bonjour Maitre et merci pour ces explications, pourriez vous svp me renseigner sur mon cas ci dessous
    Bonjour, j’ai acheté un appartement en mars 2016 et j’y ai fait effectuer des travaux, a leurs début ma voisine du dessous s’est plaint de fuite au niveau du plafond de ses toilettes (suite à l’utilisation de toilettes par les ouvriers). Il s’avère aujourd’hui que la fuite est située dans les parties communes mais que pour procéder àsa réparation, on doit détruire une partie du mur de ma salle de bain. Car il semble que d ‘après le règlement de la copropriété on doit y avoir libre accès. La salle de bain a été refaire avant mon achat.. Je ne sais pas si j’ai des recours possibles car d’après le syndic il semble que personne ne me remboursera la destruction du mur de ma salle de bain. ai-je des recours? Merci beaucoup

  6. bonjour Maitre,

    je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété avec un syndic bénévole comprenant quatre appartement et trois garages.
    Tout les propriétaire veulent effectuer des travaux de ravalement et par la même occasion le changement des portes de garages qui date des années soixante.
    Sauf qu’un propriétaire refuse le changement de sa porte de garage ( il est le seul à ne pas avoir d’appartement dans l’immeuble ).
    Je précise que les portes de garage sont situé au rez-de- chaussée en facade de l’immeuble, coté rue et donne un aspect très délabré a celui-ci.
    Dans le RC il n’est pas fait mention de l’entretien des portes cependant les garages font bien partie de lot privé.

    Alors est-il possible d’inclure le changement des portes dans le ravalement lors du vote en AG en évoquant la sauvegarde de l’harmonie de la façade de l’immeuble?
    Comment procéder pour que les frais sois avancé au syndic avant la réalisation des travaux?
    Car cette personne a deja eu des dettes auprès du syndic.
    Je sais qu’en partie privatif chacun fait se qu’il veut mais nous ne pouvons pas laissé l’immeuble se dégrader parce qu’une personne refuse tout travaux…

    Merci d’avance pour votre aide.

  7. Bonjour,
    Notre association est locataire d’un bail commercial au rez de chaussée d’un immeuble de 6 étages
    notre bailleur nous adresse une facture pour REFECTION DE LA MONTEE ESCALIER.
    N’est ce pas des GROSSES REPARATIONS à la charge du bailleur ?
    Merci !

  8. Bonjour Maître,

    Suite à plusieurs dégâts des eaux chez moi liés à une canalisation commune non aux normes, des travaux pour faire passer la canalisation commune dans mon salon semblent choisis entre plusieurs solutions pour réduire les coûts au maximum. Or, j’ai acheté mon appartement avec aucune canalisation apparente et la solution choisie est donc à mon détriment sachant qu’une autre solution plus coûteuse est possible. Ai-je le droit de m’opposer à cela et ne pas subir une solution qui ne me convient pas alors que je ne suis pas responsable du problème ?

    Merci d’avance de votre retour

    Cordialement,

    • Marie Laure Fouché

      22 novembre 2016 at 17:36

      Si une autre solution, même plus coûteuse, existe, oui, vous pouvez vous opposer à des travaux chez vous, qui en outre vont modifier vos parties privatives.

  9. Je suis proprètaire d’une maison dans un village, suite a des travaux de voirie en 2012 il y a eu des dégradations importantes sur les murs de notre maison qui est devenue humide , nous l’avons fait constatée a la mairie du village et par lettres recommandées a toutes les personnes concernées par ces travaux ,nous avons fait une déclaration auprès de notre assurance responsabilité juridique qui a mandaté un cabinet d’avocats, il y a eu deux expertises nous sommes dans l’attente de savoir ce que nous allons devenir ? peut-on aller a l’encontre des décisions de l’expert ? peut-on faire valoir nos préjudices ?et communiquer avec l’expert dans l’attente de ses décisions pour plus d’informations?

  10. Bonjour Maitre,

    Des travaux d’étanchéité (votés en AG) doivent être réalisés sur ma terrasse (inondation des garages qui se trouvent dessous).

    Malgré une première intervention de la société en charge des travaux et des visites pour réaliser leur devis, la société me demande après avoir démarré les travaux chez mon voisin que ma climatisation soit déposée.

    Est-ce que je dois réaliser la dépose et re-pose du système de climatisation à mes frais ?

    Merci,

  11. Bonjour Maître,

    Entre la promesse de vente et l’acte authentique notre voisine du dessus a fait réaliser dans la courette de la copropriété un piquage de la colonne en fonte des eaux vannes. Outre l’aspect disgracieux du travail qui domine le toit de notre salle de bain qui est dans la courette (nous sommes au premier) nous émettons des doutes sur la légalité de ce dispositif qui n’a pas été bote en AG. De plus le piquage est fini avec un gris joint de silicone, qui va de façon pérenne pouvoir s’en occuper? Peut on demander le démontage du piquage? Des dommages?

    Merci d’avance.

  12. Bonjour Maître,

    Entre la promesse de vente et l’acte authentique notre voisine du dessus a fait réaliser dans la courette de la copropriété un piquage de la colonne en fonte des eaux vannes. Outre l’aspect disgracieux du travail qui domine le toit de notre salle de bain qui est dans la courette (nous sommes au premier) nous émettons des doutes sur la légalité de ce dispositif qui n’a pas été bote en AG. De plus le piquage est fini avec un gris joint de silicone, qui va de façon pérenne pouvoir s’en occuper? Peut on demander le démontage du piquage? Des dommages?

    Merci d’avance.

  13. Bonjour Maître,

    Je suis locataire d’un appartement au 3ème étage d’une résidence comprenant 4 étages. Un dégât des eaux est présent depuis plus d’un an chez une locataire du 1er étage.
    Différents plombiers et experts sont intervenus à maintes reprises dans tous les appartements pour trouver l’origine du problème.
    Une légère fuite dans ma douche a été montrée du doigt malgré les différents tests négatifs (par coloration de l’eau notamment), faute de meilleure hypothèse.
    Les travaux ont été réalisés (par mon propriétaire) pour se mettre en conformité.
    Comme je le suspectais, ces réparations n’ont rien changé, le dégât des eaux persistant chez la locataire du 1er étage après plusieurs mois.
    Les murs des couloirs de chaque étage ont donc été ouvert (création d’une trappe) pour faire passer une caméra.
    Il s’avère que le problème provient finalement de la colonne de descente de l’appartement du 4ème étage qui présente un trou au niveau du 3ème étage (mon étage).
    Le syndic vient de contacter un plombier pour réparer cette colonne, en passant par la gaine technique de l’appartement que j’habite (trappe d’accès située dans mes toilettes).

    Aujourd’hui je suis lassé. J’ai posé plusieurs jours de congés depuis plus d’an (pour ouvrir ma porte aux divers plombiers et experts, pour surveiller les travaux de la douche…) et je suis constamment sollicité.
    Jusqu’à présent, j’ai accepté de prendre sur mon temps et sur mes jours de congés pour répondre favorablement à toute les requêtes.

    Ne peuvent-ils pas procéder autrement qu’en passant par les parties privatives ? Si c’est une éventualité, comment puis-je m’y prendre pour prouver qu’ils peuvent réaliser les travaux autrement, même si cela ne les arrange pas? (cf. votre article) Puis-je forcer mon propriétaire à se débrouiller (si je souhaite lui laisser les clé de mon appartement)?

    Cette situation entraine un réel stress et de réelles contraintes professionnelles pour moi (devoir poser des jours de congés notamment…).

    Merci par avance pour vos éclaircissements.

  14. Bonjour Maitre,
    j’ai un garage situé sous deux appartements dans les 2 etages au dessus.
    La canalisation de la colonne des WC a été bouchée, cette canalisation passe par mon garage et ils sont passés par mon garage pour déboucher cette canalisation.
    Le syndic me demande une participation aux travaux, est ce normal ?
    Merci pour votre réponse

    • Marie Laure Fouché

      11 octobre 2016 at 08:59

      Non, sauf s’il s’agit de votre quote-part (correspondant à vos tantièmes) de ces travaux.

  15. Bonjour,
    Vos articles sont tres intéressants. J’ai également un petit litige avec ma propriétaire du dessous qui a de l’eau qui coule de son plafond par petite goutte. Chez moi j’ai vérifier je n’ai absolument pas de fuite apparente. Je pense donc que la fuite vient de la canalisation d’eau (encastrer dans les murs de l’immeuble) qui part de nos compteurs (individuel) à la cave.
    Ma question est la suivante: afin de déterminer la fuite, qui doit faire intervenir le plombier? La Copro? Moi(même si je n’ai rien d’apparent mais que je suis l’appartement juste au dessus?)
    Vous remerciant par avance pour votre aide.
    Cordialement,
    Cyril

  16. Bonjour,

    Le syndicat a entrepris des travaux de ravalement de façade. A ce titre, il me demande de démonter ma terrasse pour pouvoir poser les échafaudages. Dans le règlement de copropriété il est indiqué que tout ce qui se situe dans le jardin doit être démontable. Ma terrasse est démontable mais elle ne pourra jamais être remontée avec le même matériel puisqu’elle a plus de 10 ans. Le syndicat m’a informé que les frais de démontage et de montage sont à ma charge. Est-ce que le syndicat peut vraiment m’obliger à démonter ma terrasse? Est-il possible qu’il prenne en charge les frais de démontage et de montage? Est-il possible qu’il prenne en charge les frais pour la construction de la nouvelle terrasse? Je vous remercie de votre aide. Bien cordialement,

  17. Bonjour Maître,

    Je suis propriétaire d’un appartement dans un petit immeuble et j’ai ma porte d’entrée qui est abimée de l’extérieur ( peinture effritée) je voudrais savoir qui doit prendre en charge les frais de réparations est ce le syndic ou moi même?

    Merci par avance

  18. delettre jerome

    3 septembre 2016 at 16:43

    bonjour, j ‘habite une maison de village et suis propriétaire , dessous celui -ci il y a des locataires et me demande l’accessibilité a la toiture pour mettre un parabole ,suis-je obligé de les laisser monter merci pour la réponse

  19. Bonjour,

    Je suis propriétaire dans une copropriété et ma voisine a installer ses wc sur le mur qui nous sépare sans autorisation et le bruit quotidien de la chasse d’eau est gênant. Quels sont mes recours ?
    Merci d’avance pour vos conseils.

  20. Bonjour,
    J’ai fait construire une maison en 1988 sur un terrain proposé par un constructeur.
    A l’origine, il s’agissait d’un seul terrain de 1200 m2 que le vendeur a divisé en 2 lots et deux villas ont été construites par le même constructeur.
    Aujourd’hui, suite à des travaux, je découvre une tuyauterie qui provient de chez mon voisin et qui traverse tout mon terrain et doit probablement se terminer au caniveau de la route. Il s’agit certainement d’une canalisation d’eau de pluie car je ne vois pas les eaux usées se déverser sur le bord de la route.
    Aucune servitude n’est mentionnée sur mon acte d’achat du terrain ni sur la construction de ma maison, rien n’apparaît. Mon notaire ignorait ce détail.
    La mairie n’est pas au courant et les divers organismes de l’urbanisme non plus, on me répond que cette tuyauterie n’a rien à faire dans mon terrain et que la tuyauterie en question aurait dû passer par leur servitude de passage. Ils sont situés à l’arrière et ont une servitude de passage avec d’autres voisins.
    Moi je n’ai aucune servitude, mon terrain étant placé devant le leur et donnant directement à la route.
    Quels sont mes recours vis-à-vis de cette tuyauterie. De toute façon, il n’y aura pas d’arrangement à l’amiable, les nouveaux voisins qui ont racheté la maison n’ont pas accepté de participer à la construction d’un mur mitoyen et ne souhaitent faire aucune dépense.

    Bien cordialement

  21. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un pavillon situé dans une commune d’environ 40 000 habitants, depuis 1977 que nous l’habitons nous avons effectué des travaux pour supprimer le plomb à l’intérieur. Depuis janvier 2007, Véolia est venu constaté les travaux publics à faire pour supprimer le plomb côté rue (notre façade est en limite du trottoir) et depuis 2007 j’écris à la mairie afin que ces travaux soient effectués, je dois vous préciser que nous ne sommes que deux propriétaires dans la rue à être concernés, les autres sont des maisons plus récentes. Depuis presque 10 ans on me dit et on m’écrit avec des dates assez vagues (par exemple fin 2014) et j’attends toujours mais je m’impatiente compte tenu de la dangerosité du plomb.
    Quel recours puis-je avoir pour obtenir satisfaction ?
    MERCI

  22. Bonjour et félicitation pour votre Blog.
    Le syndic de mon immeuble doit faire des travaux de rénovation de l’étancheité de mon balcon votés en AG. Pour ce faire, je vais perdre l’usage d’une chambre et du balcon attenant où seront effectués les travaux. Il me semble que je suis en droit de réclamer une indemnité pour perte de jouissance pendant la durée des travaux.
    Comment se calcule cette indemnité ?
    Sur quelle base ou barème puis je m’appuyer ?

  23. Bonjour Maître,

    merci pour cet article qui même avec le temps et toujours d’actualité !

    Un des copropriétaires situé dans les étages supérieurs est en train d’effectuer des travaux privatifs d’aménagement d’une salle d’eau avec WC (NB :il y a déjà une sdb et des WC dans l’appartement). Lors de l’AG, ces travaux ont été acceptés. Cependant, pour pouvoir faire cet aménagement, il faut pouvoir se raccorder à une descente d’eaux usées.
    Dans le CR de l’AG, il est également indiqué qu’un chiffrage est demandé pour créer une descente d’eaux usées supplémentaire (j’en déduis que les copropriétaires concernés ont réussi à faire passer ces travaux en partie commune et non privative sous prétexte que d’autres copropriétaires pourraient se rattacher à cette nouvelle descente d’eau usées).
    Je tiens à préciser que la résolution est très mal formulée et prête à confusion, il est notamment sous-entendu qu’une colonne existante pourrait être prolongée.
    Le syndic insiste pour faire des travaux d’urgence dans mon appartement en indiquant qu’il doit avoir accès à une colonne située dans ma sdb (destruction de coffrage, remplacement de tuyau..).

    A aucun moment (en AG ou dans le CR) il n’a été question de travaux dans les appartements des autres copropriétaires. Ces travaux restent pour moi des travaux d’aménagement qui ne sont pas nécessaires.

    Le syndic / syndicat peut-il m’obliger de faire des travaux chez moi sous prétexte que ce sont des travaux parties communes (ce qui reste discutable) ?

    Merci d’avance pour votre aide

    PS : votre autre article sur l’indemnisation était également très intéressant

    • Marie Laure Fouché

      23 juin 2016 at 07:23

      Il faudrait voir le détail précis de la situation, mais normalement un copropriétaire n’est pas obligé de supporter sur ses parties privatives les travaux privatifs du voisin. Maintenant s’il s’agit de travaux communs, c’est potentiellement différent.

  24. Bonjour Maître,

    Je suis syndic d’une copropriété. Des travaux à réaliser dans une gaine technique ont été votés en AG et sont en passe d’être réalisés, mais l’accès à cette gaine se trouve à l’intérieur d’une partie privée. Ayant demandé au copropriétaire l’accès à cette gaine, celui-ci me le refuse malgré une mise en demeure. Le règlement de la copropriété comprend un article mentionnant cette obligation d’accès aux parties communes depuis des parties privées pour travaux.
    Sachant qu’il a l’obligation de me garantir l’accès à cette gaine pour travaux, dois-je demander à un juge l’autorisation de pénétrer dans son appartement ?

    Je vous remercie d’avance, et déjà pour la qualité de votre article.
    Cordialement,

    Leynice.

    • Marie Laure Fouché

      22 juin 2016 at 08:49

      A priori, s’il refuse, malgré le Règlement de Copropriété, vous ne pourrez accéder qu’avec une décision de justice. Par contre, n’oubliez pas que si ces travaux occasionnent des dégradations, celles-ci sont à la charge du Syndicat des Copropriétaires.

  25. Bonjour Maître,

    Je suis locataire d’un appartement au 2eme étage. La propriétaire du dessous se plaint d’un dégât des eaux depuis le 28/03/15 ( plus de 1an), qui a priori viendrait de ma douche puis mon carrelage puis mes toilettes, bref 3 plombiers sont intervenus à 11 reprises. Aujourd’hui, mon propriétaire souhaite faire marcher la garantie décennale de cette immeuble neuf car a priori il faut maintenant casser mon bac à douche et le carrelage de ma salle de bain afin de solutionner le problème (je ne vais plus pouvoir utiliser ma douche, les toilettes et peut être meme l’eau pendant minimum 1 semaine) des ouvriers souhaitent rester chez moi durant 7 jours consécutifs et personne ne souhaite me dédommager ou me reloger – puis-je faire quelque chose ? Mon propriétaire ne souhaite pas trouver de solution à l’amiable soit me dédommager

    • Marie Laure Fouché

      18 juin 2016 at 09:52

      Normalement votre propriétaire devrait vous dédommager, à charge pour lui de se retourner contre le constructeur. Ce qui n’est pas toujours aisé. Ne pouvez vous trouver une solution où vous logeriez ailleurs (amis, famille) pendant une semaine, et que votre bailleur vous compte une semaine de loyer en moins ?

  26. Bonjour,

    Article très intéressant mais je n’arrive pas à trouver la réponse pour une situation inverse.

    En effet mon voisin du dessous à signalé une fuite (dégradations chez lui). Le plombier mandaté par le syndic a localisé la fuite dans la gaine technique mais situé après compteur sur les canalisations d’eau chaude. Pour ce faire le mur dans ma cuisine a du être cassé.
    Le règlement de copropriété stipule que sont considérés comme parties communes les gaines pour le passage des canalisations d’eau, de gaz, électricité. …

    J’ai précisé ceci au syndic qui a dit que le plombier devait lui envoyer son rapport mais en même temps elle a dit au plombier que c’était privatif et que donc tout était à ma charge…

    Quels sont mes droits et recours du coup sûr cette affaire?
    Je suis propriétaire de l’appartement depuis août 2013 et c’est mon 2ème dégâts des eaux. Je n’ai pas les moyens d’assumer de telles charges (les charges de copro étant bien gonflées de base)

    J’ai tout de même fait procéder à la réparation pour stopper les dégâts chez le voisin et chez moi. Mais je n’ai pas envie de payer si ce n’est pas à moi de le faire.
    A noter aussi que le voisin est insistant pour remplir la déclaration de sinistre. Je refuse de signer tant que les responsabilités ne sont pas clairement établies.

    Merci si vous pouvez m’apporter une réponse.

    Merci par avance.

    • Marie Laure Fouché

      18 juin 2016 at 09:57

      Tout dépend de savoir précisément si le dommage s’est produit sur une partie commune, ou sur une zone qui peut être considérée comme privative. D’autant que vous dites que c’est après le compteur ; ne serait-ce pas « chez vous » ? A voir.

    • Bonjour et merci pour la réponse.

      C’est bien là le soucis, comment déterminer le coté partie commune de partie privative quand il est écrit noir sur blanc dans le règlement de copropriété, dans la liste des parties considérées comme communes: « 8° – les gaines pour le passage des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité et le cas échéant des câbles téléphoniques, de radio diffusion et télévision ». La canalisation qui fuyait était précisément située à cet endroit, même si effectivement c’est un tuyau situé après compteur (compteur qui se trouve dans les toilettes pour être accessible). Si je me tourne vers le syndic en me basant sur le réglement de copro celui-ci va avancer la commune mesure qui veut que après-compteur les canalisations sont considérées comme privatives. Hors, c’est effectivement le cas sauf indication contraire précisée dans le réglement de coprorpiété… c’est le serpent qui se mord la queue…. J’ai demandé à mon voisin d’attendre un peu pour les papiers d’assurance d’avoir le retour du plombier et du syndic car si considéré en partie commune c’est alors l’assurance du syndic qui doit signer le constat et non la mienne? J’ai reçu ce jour un recommandé AR d’un expert mandaté par l’assurance du voisin qui n’a donc pas attendu. Je suis convoquée le 12 juillet (un mardi à 14h). Sachant que je quitte l’appartement ce 24 juin, qu’il sera mis en location au plus vite, que je serai à plus de 2H de route, que je prends un nouveau poste et n’ai pas la possibilité de m’absenter 1 journée complète (sans compter les frais de déplacement) et bien sûr je n’ai personne à mandater sur place.
      Là je ne vois pas de solution au problème je suis coincée et je me dis que le jour où j’ai acheté cet appartement j’aurais mieux fait de me pendre! Vous l’aurez compris, je suis au bout du rouleau, une situation déjà compliquée qui n’avait nullement besoin de ce problème de dernière minute!

    • Marie Laure Fouché

      22 juin 2016 at 08:54

      Je suis étonnée qu’à la partie « description des parties privatives » il ne soit pas mentionné qu’après le compteur (ou toute autre formulation) qu’il s’agit de parties privatives. Sachant qu’après votre compteur, c’est forcément un tuyau privatif puisqu’il ne dessert que votre logement. Et cela ne résulte pas d’une « commune mesure » mais de l’article 2 de la loi sur la copropriété.

  27. Bonsoir

    Je souhaitais savoir quelles sont les obligations financières pour un propriétaire jouissant d’un droit de passage d’une copropriété à laquelle il n’est pas rattachée en tant que propriétaire. Participation financière à l’entretien des communs ? (notamment le couloir du passage pour aller à sa maison qui se trouve en-dehors de la copropriété), une indemnité de passage ? Une participation aux travaux des communs ?…. Merci pour vos informations

  28. Bonjour

    Nous devons effectuer des travaux de rénovation dans les parties communes de notre copropriété. Est-ce que le propriétaire n’habitant pas dans les parties communes mais devant passer par les parties communes pour accéder à sa maison doit participer aux travaux ? Il s’agit d’une servitude à l’intérieur de la copropriété et les travaux vont notamment restaurer cette servitude. Est-ce que ce propriétaire (n’étant pas listé dans les copropriétaires) doit participer aux frais de travaux ? Vous remerciant par avance pour vos éclaircissements

  29. Dimitri IMBERT

    30 mai 2016 at 15:46

    Bonjour Maître,

    Je vous serais reconnaissant de votre éclairage concernant le problème suivant.
    Suite à une fuite d’eau sur une portion de la colonne de chauffage (partie commune ; dommage dû à l’usure normale du tuyau) située dans un angle de ma cuisine, le syndic conditionne les travaux à mon acceptation d’un devis mettant à ma charge le paiement de la pose et de la dépose de mon meuble de cuisine (évier + placards situés en dessous), que l’entreprise a estimées nécessaires.
    Devant mon refus, le syndic me met en demeure d’accepter cette charge, et menace de faire appel à un huissier.
    Il me semble pourtant que cette dépense doit être à la charge de la copropriété.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement,

    Dimitri Imbert

    P.S. : Permettez-moi par ailleurs de vous remercier pour la qualité de vos articles.

  30. Bonjour,
    J’ai la jouissance privative d’une partie commune de ma copropriété : une terrasse.
    Une recherche de fuite approfondie doit être effectuée lundi prochain et l’on me demande d’évacuer totalement ce qui est sur ma terrasse (jardinière et mobilier de jardin) et que dans le cas contraire tout sera jeté. Ceci donnera probablement lieu ensuite à une réfection de l’étanchéité de la terasse (couvrant des locaux commerciaux et parkings).
    Est-ce un processus normal ? (délai, évacuation)
    Ai-je droit à une indemnité (il est probable que je n’ai pas accès a ma terrasse de l’été) ?
    Merci d’avance pour vos conseils

  31. Bonjour,
    Nous effectuons sur l immeuble des travaux de ravalement de façade. Étant au dernier étage ,il était installé des vitres au niveau du balcon (à la construction de l immeuble).L entreprise n ayant pas réussi à dévisser les vitres à utiliser la scissauteuse et c est brancher dans notre logement .
    Mais le problème est que la personne en charge des travaux n a pas pensé à protéger la vitre et des petits éclats dû à la projection de verres coupées ont éclaté .Ainsi j aimerai savoir si je peux contacter le syndic pour demander réparation de cette vitre ainsi que de la pose de nouvelles vitres sur mon balcon.
    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      25 mai 2016 at 08:16

      Il faudra prouver que le dommage vient des travaux communs mais sinon, oui.

  32. Bonjour Maître,

    Propriétaire d’un petit studio à Paris, je souhaite me raccorder à la colonne vanne du wc commun séparé de mon appartement par un couloir.

    J’ai fait une proposition de plan de plomberie que l’architecte de l’immeuble a validé. De plus, elle n’affecte pas l’usage et la destination des parties communes, seule une marche dans le prolongement d’une existante est créée, à l’apparence identique.

    J’ai soumis le projet à l’ag qui l’a refusé (à la fois à l’art 25 et 24).
    Il me semble selon cet article que je puisse convoquer dans les 3 mois une nouvelle ag pour re-voter à l’art 24, mais je n’y vois pas l’intérêt.
    http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=408

    Avant de saisir le tgi, est ce une obligation de convoquer cette 2e assemblée?

    Ensuite, combien la procédure coûte-t-elle approximativement en frais d’avocat, et combien de temps dure-t-elle?

    Bien cordialement

  33. Bonjour,

    Je vous félicite et vous remercie pour votre blog qui donne de bonnes réponses précises et concises.
    Voici un sujet qui me préoccupe en ce moment.
    Je possède un appartement, dont le séjour est prolongé par un balcon (bâtiment achevé en 2002) et qui pourrait éventuellement être a l’origine d’infiltrations dans le logement situé à l’aplomb au dessous. En 2010, j’ai fait carreler ce balcon (livré en béton brut par le promoteur).
    La copropriete sans plus de recherches et d’investigations veut faire étancher ce balcon et donc casser le carrelage collé sans remettre en état l’ouvrage actuel, prétextant que le carrelage que j’ai posé est une partie privative et que la copropriete n’as pas à le remettre en état.
    Deux questions se posent :
    – a qui appartient de prouver que c’est bien le balcon qui est peut être en cause dans les infiltrations alléguées , (d’autres causes ne sont pas à exclure par fissures en façade par exemple) il me semble que seul un expert peut le justifier et préconiser les réparations à envisager.
    – la non réfection du revêtement carrelé (conséquence des travaux d’étanchéité) va diminuer la valeur de mon appartement sauf si je le refait à mes frais et donc me faire supporter un préjudice ….
    Quelles possibilités s’offrent à moi pour m’opposer à ces travaux non juges pertinents et qui vont me porter préjudice ?

    Une assemblée générale va avoir lieu dans 15 jours et il est bien possible que les copropriétaires (peu ou mal informés) m’imposent cette situation, que puis-je faire ?

    En vous remerciant par avance de vos bons conseils

  34. BonjourMarie,
    J’habite un atelier dans une cour, je n’ai pas les WC. Je veux réaliser un raccordement aux colonnes dans la cave depuis mon atelier. Je viens de contacter mon syndic qui me dit que cela nécessite un accord en assemblée générale.
    Est-ce vrai ? Je pensais que dans la mesure ou c’est une question de salubrité du lieu, rien n’y était opposable et donc que je pouvais faire les travaux avec un plombier ayant les assurances et garanties décennales.

  35. LASTISNERES

    7 mars 2016 at 21:19

    Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’un appartement, mon syndic étudie le remplacement des colonnes d’eaux usées en fonte par du PVC des cuisines et des salles de bains mais le problème est que j’ai rafraichi mon logement et ces colonnes sont derrière une cloison carrelé. Comment se passera le remplacement des colonnes , serait obligé de payer et casser l’existant pour que le syndic est accès?
    Sachant que les devis effectués précise bien que les travaux d’accès aux colonnes n’est pas compris.
    Merci pour votre aide

    • Marie Laure Fouché

      8 mars 2016 at 10:08

      Ça dépend des termes de votre Règlement de Copropriété. Si les canalisations étaient en apparent et que vous les avez dissimulées, vous pourriez avoir à payer. Si elles étaient d’origine cloisonnées, cela pourrait être différent.

  36. Bonjour Maître,

    J’habite dans un immeuble de 2 étages et nous avons subitement eu une infiltration d’eau par le sol ( par nos plaintes des murs ) dans la chambre et la pièce à vivre suite à un de mes murs extérieur, qui est imbibé d’eau ( mur complètement mouillé ).
    J’ai appelé mon Syndic pour qu’il fasse intervenir des experts de l’étanchéité pour venir constater les faits chez moi.
    Je les ai contacter le vendredi après midi et les experts ne viennent que le lundi.
    Du fait que, pendant 3 jours je me vois obligé d’être les pieds dans l’eau, est-il possible que je puisse demandé un dédommagement ?

    Merci par avance pour votre réponse,
    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      7 mars 2016 at 15:20

      Potentiellement oui mais il faudra prouver que vous avez été dans l’eau (constat d’huissier…)

  37. Bonjour Maître,
    Je suis copropriétaire dans un immeuble de 6 étages (année 1900 à Paris). Lors de mon aménagement il y a 4 ans, l’appartement étant vétuste tout a donc été remis à neuf. Or suite à des dégâts des eaux dans la cage d’escalier le conseil syndical a fait appel à un architecte : pour lui les colonnes EU sont mortes, il faut les changer. Il a donc conseillé de faire passer ces conduites ainsi que celles d’eau froide qui devront être également changées puisqu’en plomb dans la cage d’escalier afin que les copropriétaires n’aient pas à supporter les dégradations dans les cuisines plus ou moins intégrées. Pour lui cette solution était la meilleure car moins coûteuse car aucune démolition et réfection dans les cuisines. Alors que cette solution a été acceptée à l’unanimité lors de l’AG une majorité de copropriétaires ont demandé quelques jours après la tenue de cette AG une assemblée générale spéciale pour annulation de ces travaux. La nouvelle AG est prévue et compte tenu de l’état des conduites des devis de remplacement des colonnes existantes à l’intérieur des appartements avec chiffrage de la remise en état de ce qui devra être démonté ou cassé seront donc présentés étant donné qu’il était possible de les faire passer par l’extérieur.
    Est-ce légal étant donné que certaines cuisines sont plus ou moins bien agencées ?
    Avec tous mes remerciements pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      4 mars 2016 at 12:53

      Normalement, il est interdit de faire des travaux dans les parties privatives, pour atteindre les parties communes, si on peut les faire par les parties communes. Outre que cette demande semble idiote (ça va coûter plus cher…) elle ne me semble pas légale.

  38. j’habite une résidence et suis au dernier étage , la colonne de purge du chauffage
    le groupe de sécurité se trouve dans mes w.c est ce normal, au dessus il y a la terrasse toiture? si vous pouvez me renseigner, merci

  39. Bonjour
    Il y a deux j’ai demander via l Assemblée générale de copropriété a installer des volets roulants (caisson en intérieur ) lors du changement de mes fenêtres. Cela a été refusé et j’ai respecté cet avis. Or en décembre je constate qu’un copropriétaire ne s’est pas gêné pour installer des volets roulants caissons extérieurs. Sans que le conseil syndical e soit au couant ni que cela soit voté en AG.
    Que faire pour faire respecter ce règlement? Puis je avoir des dommages en retour?
    Mais surtout le Syndic traîne à traiter le dossier !!! Que faire ???
    Merci de vos infos.

    • Marie Laure Fouché

      23 février 2016 at 09:32

      Vous pourriez attaquer le copropriétaire en question. Mais ce serait peut être plus judicieux de laisser un peu passer et de voir si vous ne pouvez pas profiter de ce précédent pour avoir vos propres volets roulants.

  40. Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement. Des travaux on été voté a l’assemblée générale du syndic. Les travaux consiste à changer les évacuations des sanitaires emde tout l’immeuble ( salle de bain et toilette). L’évacuation de mes toilettes son encastré dans un caisson. L’entreprise qui fait les travaux me demande de casser moi même le caisson et ensuite de le refaire. Ma question était si c’était a moi ou a l’entreprise de casser le caisson et ensuite de le refaire? Puis si c’était a ma charge si je devais refaire un caisson? Merci beaucoup. Cordialement

  41. Bonjour,
    Le syndicat des copropriétaires nous informe qu’il doit procéder au remplacement d’un tronçon de la colonne d’eau froide entre le 1er étage (nous) et le 2eme étage où une fuite a été décelée . Pas de dégâts chez nous.
    L’accès à cette colonne se fait dans tous les appartements de l’immeuble par une trappe située dans un placard mural installé à la construction de l’immeuble et spécifié dans l’acte de vente et l’état descriptif de division.
    Qui doit supporter les frais de dépose du placard et les peintures qui suivront?
    Merci de votre réponse

  42. l architecte de l’immeuble a demandé de mettre en place une 2 éme colonne d’eau dans l’immeuble de 5 étages, car il ne comprend pas qu’il y ait 1 seule colonne pour les toilettes, la cuisine et la salle de bain. Mon appartement fait 39 mètres carrés.
    Donc : travaux dans la salle de bain pour installer cette 2 éme colonne : casse du carrelage au mur, au sol puis obligé d’enlever des lattes de mon parquet. Qui prend en charge le remplacement de mon carrelage au mur et sol puis parquet. Le carrelage est sur le mur de toute ma salle de bain : je ne suis pas d’accord pour prendre en charge le remplacement du carrelage au mur, au sol et parquet : tout est neuf. Est ce légal cette demande et qui paye les travaux de remplacement. Merci

  43. Je suis copropriétaire d’une maison mitoyenne dans un lotissement. Lors de fortes pluies, l’eau qui descend de la rue (le terrain est légèrement en pente) arrive dans mon garage. La voirie est gérée par la municipalité. Je voudrais savoir à qui incombe les frais pour résoudre le problème, à moi-même ou la copropriété ? Merci de votre réponse.

  44. Le syndic m’informe que pour une question de coût des travaux vont être entrepris depuis mon balcon, alors que la pose d’un échafaudage est possible. Si je refuse l’accès de mon domicile et impose la pause de l’échafaudage devrai-je en supporter le coût?
    Je précise que je suis copropriétaire et que les travaux prévus n’ont pas été votés en assemblée générale. Les travaux sont exécutés à la demande du copropriétaire situé à l’étage inférieur et n’ont reçu que l’approbation du conseil syndical.
    D’avance merci pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      11 janvier 2016 at 18:22

      Il s’agit de travaux au profit d’un autre copropriétaire… Je ne vois pas pourquoi vous subiriez que l’on passe par chez vous alors que d’autres solutions sont possibles, même si plus onéreuses.

  45. Bonjour,
    Je suis propriété d’un appartement situé dans une résidence privée. Il y a un an des travaux de réparation (conduit au sol) ont été effectué suite une panne de chauffage. Qui doit payer les frais ? Cordialement

  46. Bonjour, Je suis locataire et ma propriétaire m a informé qu elle comptait fermer l accès au garage , étant donné qu il y a des risques de chutes d ardoises. En a elle le droit, et a elle un délai obligatoire pour réparer la toiture? Par la suite peut elle m enlever le droit au garage, qui est inscrit dans mon bail? Bien cordialement.

    • Marie Laure Fouché

      20 juillet 2015 at 10:55

      Si le garage est dans le bail, votre bailleur doit vous garantir la jouissance. Il doit donc faire les travaux au plus vite (mais s’il s’agit de travaux parties communes, ça va compliquer la situation… Il faudrait que le syndic fasse les travaux en urgence, ce qui est généralement compliqué à obtenir).

  47. Bonjour,

    Je suis locataire au dernier étage d’un immeuble.
    La couverture doit être refaite et le seul accès est mon logement.
    Il y aura donc beaucoup de passages et de salissures.
    Suis en droit de demander une indemnisation à mon propriétaire ?

    Bien cordialement.

  48. bonjour,

    j’ai installé une climatisation dans mon jardin sans demander l’autorisation du syndic de copropriété. le syndic a t-il le droit de me demander de démonter l’appareil?

    • Marie Laure Fouché

      29 avril 2015 at 12:30

      A priori, oui.

    • Même si cela concerne les parties privatives du lot?Pouvez-vous me dire de quels pouvoirs juridiques dispose le syndic?

    • Marie Laure Fouché

      30 avril 2015 at 16:54

      Si votre climatisation affecte les parties communes de l’immeuble (par exemple si vous avez fait un trou dans le mur…) ou l’aspect extérieur de celui-ci. Et le syndic peut vous forcer (après décision de justice) à tout retirer.

  49. ANTOINE Maryse

    23 avril 2015 at 18:00

    Bonjour,
    En 2012 une fuite dans les canalisations WC de notre immeuble de 4 étages a endommagé les WC de notre F2. Peintures et lunette des toilettes ont été réparées et prises en charge par notre assurance.
    En mars dernier, le syndic de propriété nous adresse un relevé à payer de 435E
    Au téléphone on me répond qu’il s’agit de la quote-part des réparations effectuées sur les canalisations lors de ce sinistre et que les factures leur parvenaient avec retard!!! (3 ans aprés) Mon assurance me répond qu’elle nous a réglé en 2012 ce qui leur incombait, c’est exact mais qu’elle n’a pas à intervenir
    Avons demandé par mail début mars au syndic les justificatifs des travaux réalisés. Aucune réponse, mais ce jour prélèvement sur notre compte bancaire sans aucune autre forme de ces 435E Une honte. Au téléphone du syndic personne à la comptabilité pour nous répondre. Nous habitons à 400kms, sommes âgés. Que nous conseillez vous SVP? l’appartement a été vendu en
    juin 2012. Merci par avance.

  50. Bonjour,

    Les poutres de soutènement de mon plancher ont subi d’importants dégâts à cause d’une « culotte laissée dans l’épaisseur du sol sans bouchon ce qui engendre de l’humidité permanente dans le plancher avec la remontée de vapeur » et a engendré un « pourrissement et affaissement des poutres du plancher ».
    Le syndic a naturellement fait procéder au remplacement des poutres endommagées.
    Mais il veut maintenant m’obliger à refaire intégralement ma salle de bain, à mes frais et sur la base d’un devis de 10.000,00 euros, sous le prétexte que les joints de mon bac de douche ne sont plus étanches et que les travaux ne peuvent pas être achevés ni garantis sans cela.
    Il refuse de reconnaitre que l’affaissement des poutres est à l’origine des dégâts occasionnés à ma salle de bain.

    • Marie Laure Fouché

      15 avril 2015 at 10:30

      Normalement, tout dommage causé à des parties privatives à raison des parties communes doit être indemnisé… Encore un SDC qui veut faire des économies au détriment d’un copropriétaire, on dirait.

    • Le syndic veut maintenant m’obliger à effectuer les travaux sur la base de ce devis via un vote des copropriétaire en assemblée générale extraordinaire sous couvert d’urgence pour préserver l’immeuble…
      Est-il en droit de m’imposer de tels travaux ?
      Bien que je n’ayant pas encore reçu de courrier en AR, j’ai appris que l’assemblée doit se tenir mardi.
      Dois-je me faire représenter lors de cette assemblée ?

    • Le problème est que cette affaire traine depuis le mois de septembre dernier et que la propriétaire du dessous ne peut plus habiter son appartement et ce retourne également contre moi.
      Mon assurance aussi m’explique que, pour éviter que l’affaire n’aille trop loin, il faut que je fasse les travaux.
      J’attends le rapport d’expertise.
      Mais j’ai du mal à me faire entendre sur le fait que le descellement des joints de ma douche est lié à l’affaissement de mon bac de douche du au pourrissement des poutres.
      Ils s’appuient sur le fait que, selon les experts, ma salle de bain n’est pas aux normes d’isolation (travaux de rénovation réalisés en 2007 par une entreprise aujourd’hui fermée).
      Même l’expert de mon assurance m’avait informé qu’il « pensait » également qu’il s’agissait de parties privatives mais je n’ai jamais eu de réponse formelle à mes demandes de vérification sur ce point, ni de sa part, ni de celle de l’architecte de l’immeuble.

  51. bonjour
    j’ai acheté un appartement. et le tuyau de gaz en fonte, du voisin de pallier, traverse ma salle de bain (.le long de la poutre au plafond et le long du mur pour aller chez le voisin).je luis est demander de le déplacer? mais il ne veut rien savoir prétendant qu’il a plus de 30 ans .
    mis a part l’esthétique , on sait le danger que représente un tel tuyau .j’ai dalleurs fait supprimer le tuyau de gaz qui alimente mon appartement, je passe en tout électrique . quels sont mes recours ?

  52. bonjour ; qui supportes la reparation du plafond d un appartement suite a des recherches de degats d une poutre mandates par le syndic de l immeuble suite au rapport d un expert toujours mandates par le syndic merci;;a savoir qu il ont du passer par mon appartement situe au dernier etage

    • Marie Laure Fouché

      28 février 2015 at 17:17

      Normalement, c’est votre SDC puisqu’il s’agit de travaux communs passant chez vous.

  53. Bonjour et merci pour cet excellent blog qui permet de nous rassurer avec vos propositions pertinentes.

    Pour mon cas, je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété. Nous sommes alimentés en eau par des canalisations encastrées dans la dalle béton, réputée partie commune. Une fuite a été détectée sur cette alimentation, et le syndic, non sans mal, a admis que la transformation serait à la charge de la copropriété. Les travaux de plomberie ont été exécutés en passant maintenant en apparent dans notre partie privative. Des tuyaux traversent le couloir et certaines autres pièces et nous demandons à ce que la copropriété prenne en charge les travaux induits tels que les coffrages autour des tuyaux, la modification d’une porte de placard par lequel passent des tuyaux, le remplacement de certaines corniches déposées, la dépose, modification et repose de meubles de cuisine, au titre des dégradations consécutives au passage de ces tuyaux. Le syndic fait le mort… Quelles sont nos droits et existe-t-il une jurisprudence dans ce cas (qui je pense est loin d’être unique) ?
    Merci de votre aide

    • Marie Laure Fouché

      28 février 2015 at 17:25

      Ce n’est pas vraiment une question de jurisprudence. Vous avez des dégradations et une possible perte de jouissance (au moins esthétique) dans votre logement de sorte qu’en principe, de par la loi de 1965, le SDC est responsable.

  54. Bonjour,

    Nous sommes actuellement propriétaire d’un appartement en copropriété.
    L’étanchéité du toit terrasse est en cours, de ce fait la vmc a été coupée le temps de la fin des travaux,prévus dans une semaine.

    Nous constatons depuis le début des travaux des dégradations de notre logement:

    Cloques au plafond
    Décollement et noircissement du papier peint
    Condensation sur les fenêtres
    Forte Humidité sur les murs

    nous avons pris contact avec le syndic qui nous a conseillé d’aérer 30 min par jour et ne pas surchauffer le logement(pas plus de 19degres)

    Avons nous des recours concernant les dégradations subies,? Dans l’affirmative vers qui devons nous nous tourner?

    Je vous remercie par avance

    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      11 décembre 2014 at 16:05

      Normalement oui puisque vous subissez des dégradations à raison de travaux communs. Il faut évaluer votre dommage (le montant des travaux pour reprendre) et demander au syndic de vous indemniser. Après, s’il refuse comme c’est possible, ce sera plus compliqué…

  55. Bonjour,
    Merci pour votre blog.
    Voici mon problème :
    Il y a des infiltrations d’eau dans mon appartement (je suis propriétaire) venant des tuyaux en fonte appartenant à la copropriété, et ces tuyaux passent dans ma salle de bain, j’ai informé le syndic à propos des fuites ils m’ont envoyé un document à signer pour autoriser des travaux. J’ai appelé pour en savoir plus et ils m’ont répondu que des réparations allaient être envisagées par un plombier qui pourrait avoir besoin de casser mon mur pour trouver la fuite, et je devrais payer les frais de réparation car la fuite est située chez moi.
    Mais comment peut il être aussi affirmatif, car aucun diagnostic n’a été effectué, je n’ai donc pas donné mon autorisation pour le moment.Comment puis je leur faire entendre raison?
    Merci pour votre réponse

  56. Bonjour,

    la copropriété a voté des travaux de réfection de toiture. Il appairait aujourd’hui que le syndic n’a pas prévenu l’entrepreneur de l’apparition de velux suite à nos travaux d’aménagements de combles. A ce jour, l’entrepreneur nous dit avoir nécessité de rehausser nos velux pour refaire la toiture. Le soucis, c’est que les entourages de velux vont se retrouver à refaire. A qui incombe t-il de prendre en charges la remise en état des entourages de velux ?

    • Marie Laure Fouché

      28 novembre 2014 at 16:20

      A priori, ce serait plutôt à vous, vu que ces velux ne sont pas d’origine, mais mis sur la partie commune par vos soins et à votre seul avantage.

  57. Bonjour,
    J’ai un tuyau (plomb)qui passe dans ma salle de bain(c’est la colonne d’alimentation bâtiment). J’aimerai refaire ma salle de bain sauf qu’avec ce tuyau impossible. Comment cela ce passe? il m’appartient ? dois faire une demande au syndic qui seront seul juge ? merci de votre réponse

    • Marie Laure Fouché

      23 novembre 2014 at 21:33

      Je crains que vous ne deviez trouver un moyen de passer autour. C’est une partie commune, qui se trouve passer chez vous, et auquel en principe vous ne pouvez pas toucher.

  58. Bonjour,
    Sujet 1 : Je souhaite faire poser des goulottes d’évacuation des eaux usées de mon voisin du dessus. A qui incombe la charge et la réalisation de ces travaux?
    Sujet 2 : Je souhaite faire poser un rideau metallique en bordure de ma terrasse donnant sur un balcon accessible par des tiers, afin de sécuriser les personnes et les biens de mon appartement. A qui incombe la réalisation et la charge de ces travaux?
    Merci d’avance

  59. bonjour,

    Le syndic m’impose de laisser libre acces de ma terrasse privative pour des travaux des parties communes.
    J’ai demandé à la société qui va intervenir un courrier me dégageant des éventuels problèmes de securité des personnes (qui doivent descendrent avec une corde de ma terrasse 5ème au 3eme etage) pour réparer des fissures dans l’immeuble. et pour etre indemnisé en cas de dégradations de ma terrasse – (ils vont s’accrocher avec des cordes sur mes barrières).
    le syndic m’envoi un mail ce jour en me disant :

    « les co-proprietaires devront souffrir , sans indemnités, l’execution des reparartions…. et me mette en demeure de leur laisser libre acces

    Que puis je faire pour etre couverte en cas de degradation ou d’accident ?

    Salutations
    Me Mimouni

    • Marie Laure Fouché

      7 novembre 2014 at 14:52

      Vous n’avez droit à aucune indemnité à raison d’un préjudice de jouissance modéré. Il n’en demeure pas moins que vous devez être indemnisée s’il y a des dommages. Vous auriez probablement intérêt, si les travaux ne sont pas commencés, à faire venir un huissier pour qu’il constate l’état des lieux avant travaux. En cas de dégradation, vous pourrez prouver la faute du SDC. Sinon, en cas d’accident, vous n’êtes pas le donneur d’ordre des travaux, donc je vois mal comment vous pourriez être responsable. Et l’entreprise doit être assurée.

  60. bonjour, je suis locataire d’un appartement avec garage. Suite à de gros soucis d’inondations, des travaux sont effectués dans les sous sols et je n’ai donc plus accès à mon garage. Ya t’il possibilité de se faire dédommager auprès de ma régie ? Existe t il un texte de loi ? Merci pour vos indications

    • Marie Laure Fouché

      31 octobre 2014 at 19:51

      normalement votre bailleur doit vous garantir la jouissance paisible des biens loués. Je pense donc que vous avez un recours contre lui.

    • Bonjour,
      Bonjour,
      Tout d’abord merci pour votre blog très intéressant.
      Nous sommes locataires d’un appartement avec balcon « filant » au 5ème étage.
      Des travaux de réfection de toiture ont commencé par la pose d’échafaudages sans que nous soyons prévenus, nous avons alors alerté le cabinet qui gère notre appartement, qui n’était pas au courant non plus de ces travaux, et ce cabinet de gestion a donné son accord au syndic pour la pose de pieds d’échafaudages à la condition qu’ils ne soient pas devant les portes-fenêtres et qu’ils ne nous empêchent pas d’accéder à notre balcon. Or, les échafaudeurs ont posés des élements tout au long du balcon, nous interdisant l’accès à celui-ci, ont fermé les volets à moitié, nous privant de la clarté de l’appartement, et on en plus percé des trous sur les façades pour ancrer ces échafaudages. Les contrats sont annoncés devoir durer au moins 4 mois par voie d’affichage que le syndic a finalement effectué. Nous avons averti le cabinet de gestion de ces désordres. Cette situation est très dérangeante car nous n’avons été prévenus de rien, nous n’avons plus accès au balcon et n’avons plus la clarté habituelle de notre appartement. Que pouvons nous faire pour retrouver la jouissance de notre balcon et la lumière dans notre appartement ?
      Merci d’avance,
      Cordialement,
      Nicolas

    • Marie Laure Fouché

      28 janvier 2015 at 15:45

      Même si je pense que votre bailleur n’est pour rien dans tout cela (quoique, à voir…) il est responsable en première ligne, quitte à se retourner contre le SDC. Sachant que vous subissez un préjudice de jouissance double: perte de l’accès à la terrasse et perte de luminosité. A voir tout d’abord avec le cabinet de gestion.

  61. Bonjour,
    Dès lors que des travaux au niveau des parties communes requièrent des travaux privatifs (à la charge de chaque copropriétaire), quels sont les leviers existants pour forcer les copropriétaires récalcitrants à effectuer les travaux demandés ? En l’occurrence, il s’agirait de travaux visant à réparer des infiltrations causées par des canalisations dans la salle d’eau du copropriétaire qui ont abimé les murs des parties communes.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      30 octobre 2014 at 19:10

      Si je comprends bien il s’agit de dommages causés aux parties communes par les parties privatives d’un copropriétaire. Dans ce cas, c’est mise en demeure et s’il ne fait rien, action en justice, il n’y a guère d’autre solution (si rien n’a pu être fait au niveau des assurances). Le passage d’un expert sur place sera malheureusement indispensable, probablement.

  62. Bonjour,
    Merci pour votre article très complet. Je suis quant à moi locataire et des travaux vont avoir lieu chez moi pour remplacer une colonne d’eau dans ma salle de bain (ainsi que dans tous les appartements au-dessus et au-dessous du mien).
    Je viens d’emménager il y a deux mois et on m’a prévenue il y a seulement trois jours que ces travaux passeraient par chez moi. Or je viens de refaire la peinture de la salle de bain, qui va bien entendu être dégradée par ses travaux (il faudra évidemment repeindre la colonne). On m’a indiqué que la peinture n’était pas prise en charge. Mais je suis étudiante et je ne peux me permettre de racheter même un seul pot de peinture.
    Sachant que j’avais indiqué ma volonté de refaire la peinture et qu’on ne m’a pas prévenue des travaux, ai-je le droit d’exiger que mon propriétaire ou le SC paye pour cette peinture ?
    D’autre part une deuxième question : les indemnisations pour les dégats (carrelage, plafond …) me seront-elles directement reversées ou bien seront-elles pour mon propriétaire ?
    Merci d’avance pour votre aide !

    • Marie Laure Fouché

      28 octobre 2014 at 17:56

      Normalement, tout dommage doit être pris en charge par la copropriété, et en ce qui vous concerne, par le propriétaire. Celui-ci a vocation a recevoir toute indemnisation, à charge pour lui, dans ses rapports avec vous, de faire le nécessaire pour remettre en état, en principe.

  63. Bonjour,

    Tout d’abord, un grand merci pour ce blog qui m’a appris beaucoup de choses.

    Je voudrais demander votre avis sur un problème que j’ai avec notre copropriété.

    Dans notre copropriété, deux tuyaux d’évacuation des eaux usées seront changés (par décision de l’assemblée des copropriétaires). Dans notre appartement il y aura des dommages importants suite à ces travaux. Plus précisément, un des tuyaux qui semble-t-il était apparent dans la cuisine à l’origine, est maintenant recouvert par un cache et surtout le plan de travail de la cuisine est installé à proximité. Changer ce tuyau impliquera la destruction du plan de travail et des meubles associés ce qui aura un coût très important pour moi. Est-ce que je peux prétendre à la prise en charge de ces frais par la copropriété ? Sachant qu’il n’y avait pas d’autre choix pour l’installation du plan de travail (nécessité d’être raccordé au tuyau d’évacuation). Le syndic ne veut rien entendre. Le deuxième tuyau est encastré et la régie veut mettre un nouveau à un autre endroit. Chez moi, le nouveau endroit se situe au niveau du tableau électrique ce qui impliquera son changement. Et comme ce tableau est très vieux, il semblerait que cela oblige de mettre aux normes toute l’installation et les câbles électrique dans notre appartement. Suis-je obligé de faire ces travaux colossaux à mes frais ?

    Merci d’avance et félicitations pour la tenue de ce blog qui nécessite certainement beaucoup de temps et d’implication.

    • Marie Laure Fouché

      1 octobre 2014 at 09:22

      Concernant par exemple les travaux de destruction et remise en état de la cuisine, ils sont à la charge de la copropriété. Ceci dit, à mon avis, tous travaux anormalement importants et qui constituent en réalité une amélioration chez vous (électricité) ne le seront pas nécessairement. Il y a aussi une limite à l’indemnisation si tous les copropriétaires sont concernés de façon similaire (article ici). Je reste à votre disposition si vous souhaitez un RDV pour étudier la question plus précisément.

  64. Bonjour,

    Des travaux vont être votés en AG de copropriété qui prévoient le changement d’un moteur de ventilation d’air chaud présent dans chaque appartement et appartenant à la copro et la mise en place de gaines de distribution de l’air chaud (amélioration car n’existe pas aujourd’hui), mise en place qui nécessite de découper les faux plafonds et de changer des bouches situées dans les murs avec un impact sur les plâtres et peintures.
    Pouvons nous nous opposer à cette mise en oeuvre si c’est voté en AG (dans la mesure où cela concerne des parties privatives) ? et si nous ne le pouvons pas à qui impute le coût de remise en état des parties privatives ?
    Merci pour votre aide

    • Marie Laure Fouché

      24 septembre 2014 at 08:41

      S’il s’agit de travaux communs votés en AG, vous n’avez pas le droit de vous y opposer. Vous pouvez tout au plus obtenir une indemnisation à raison des dommages causés chez vous. Sachant que si ces dommages sont causés chez tout le monde, puisque tout le monde est concerné par les travaux, cela signifie que même si le SDC prend les travaux en charge, en pratique, chacun va payer, peu ou prou, pour ses travaux…

  65. Bonjour, lors du changement de la colonne d’eau de mon immeuble j’apprends que la colonne va passer dans mon appartement situé au rdc avant de rejoindre les parties communes, cette colonne va monter le long d’un mur en son milieu et faire un coude sous mon plafond afin de ressortir à l’endroit souhaite par le syndic. Outre l’aspect disgracieux de ce cheminement j’imagine les nuisances sonores du tirage d’eau. La régie me dit ne pas avoir d’autres solutions. Puis je m’y opposer?
    Merci

    • Marie Laure Fouché

      11 septembre 2014 at 13:45

      S’il est RIGOUREUSEMENT ET TOTALEMENT impossible de faire autrement, je crains que vous ne deviez accepter. Mais s’il s’agit de remplacer une colonne existante, j’imagine qu’il existe déjà un emplacement qu’il suffirait de réutiliser. Il est possible que cette solution soit choisie uniquement pour faire des économies, à votre détriment… Vous devriez exposer votre dossier à un avocat, afin de voir précisément ce qui peut être fait.

  66. Bonjour,
    des travaux votés en assemblée générales nécessites des passer dans ma cave et de casser la dalle et evetuellement de casser 2 murs
    Le syndic me demande de débarrasser ma cave. J’ai 75 ans et ne peut le faire seul, et d’autre part je n’ai pas de local ou y mettre ces affaires.
    Suis je en droit de demander au syndic de financer leur déménagement et la location d’un garde meuble le temps des travaux.
    Puis je demander a faire passer un huissier pour être sur que tout sera remis en ordre: coulage d’une nouvelle dalle et réparation des murs ?

    Bien cordialement
    Hervé Bertaud

    • Marie Laure Fouché

      3 septembre 2014 at 15:04

      Je pense que oui. Vous subissez une perte de jouissance, c’est au SDC de l’assumer.

  67. Bonjour,

    Le règlement sanitaire de Paris, article 42, dit : « Les chutes d’aisances, les descentes d’eaux ménagères et les descentes d’eaux pluviales sont établies de façon à être accessibles sur toute leur hauteur. »
    Si une baignoire est devant cette colonne d’eau, le syndic peut-il alors casser cette baignoire pour faire les travaux sur la colonne (changement/réparation) sans indemniser ? Et sans payer pour la casse et la remise en l’état ?

    Cordialement,
    Oim.

    • Marie Laure Fouché

      5 juillet 2014 at 10:47

      Sur le principe, je pense que vous devez quand même être indemnisé. En effet, s’agissant d’une salle de bains, il est normal que vous y ayez installé des équipements.

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