Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Vente, vice caché et exclusion de garantie

Vente, vice caché et exclusion de garantieLe présent billet va essentiellement s’adresser à ceux qui ont acheté un bien immobilier, mais il faut garder à l’esprit que cela demeure valable pour tout type de vente. 

Je souhaite ainsi aborder, brièvement, la question des vices cachés du bien vendu, et tout particulièrement de l’exclusion de garantie qui peut-être convenue. 

En effet, ceux qui ont acheté un bien immobilier savent que généralement, au détour de l’acte notarié, se cache une clause indiquant que le vendeur est déchargé de tout vice même caché qui affecterait le bien. Et nombreux sont ceux qui, une fois l’achat fait, se mordent les doigts d’avoir accepté cette clause, à raison des dommages qu’ils constatent a posteriori. 

Evacuons tout de suite un point : l’acheteur n’aurait très certainement pas été en mesure d’éviter que cette clause ne soit inscrite. En effet, sauf à ce que l’acheteur soit en importante position de force par rapport au vendeur, celui-ci voudra toujours inscrire cette limitation qui est susceptible de lui éviter bien des tracas par la suite. C’est une clause de style, pour une vente immobilière elle ne sera que très rarement omise. 

Rappelons à présent le fonctionnement de la garantie des vices cachés : elle bénéficie à l’acheteur d’un bien qui présente un tel défaut caché que l’usage du bien est impossible, ou tellement diminué que l’acheteur, s’il avait connu le défaut, soit ne l’aurait pas acheté, soit l’aurait acheté moins cher. 

Il faut donc que le défaut soit caché ; le défaut apparent est réputé accepté par l’acheteur. 

En principe, le vendeur est donc tenu d’indemniser l’acheteur pour tous les défauts cachés de la chose qui diminuent de façon importante l’usage de la chose ou le rendent impossible, même s’il ignorait ce défaut. 

C’est là qu’arrive la clause habituellement insérée dans les actes notariés de vente d’immeuble. 

En effet, le Code Civil dispose que dans le cas où le vice caché n’est pas connu du vendeur, celui-ci peut contractuellement stipuler qu’il ne sera pas tenu à la garantie. 

Si l’on traduit, voilà ce que ça veut dire : le vendeur qui ignore tout des éventuels vices cachés a le droit de se décharger de la garantie. Autrement dit, le vendeur de bonne foi, persuadé que son bien est exempt de vices cachés, prend alors la précaution de s’exonérer de la garantie qui pourrait lui être demandée si par la suite, d’aventure, l’acheteur découvrait un vice. 

Dès lors, la bonne foi du vendeur est essentielle. S’il écarte dans l’acte notarié toute garantie de vice, et ce parce qu’à sa connaissance, il n’y en a pas, la clause d’exclusion de garantie est parfaitement valable. 

A l’inverse, si le vendeur connaissait l’existence du vice, la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte est nulle. 

Reste pour l’acheteur à rapporter la preuve – et ce n’est pas toujours évident – que le vendeur était conscient de l’existence du vice caché.

Dans ces conditions, si l’acheteur, victime de manoeuvres du vendeur, parvient à prouver que celui-ci lui a caché des vices dont il avait connaissance, il est fondé à demander soit une diminution du prix, soit le remboursement du prix, concomitant avec la restitution du bien. Des dommages et intérêts sont même envisageables. 

Autrement dit, ce n’est pas parce que votre vendeur vous a caché des choses, voire vous a induit en erreur, tout en insérant une clause d’exclusion de garantie, que vous ne pourrez jamais rien réclamer et que vous serez piégé. 

Photo par metaphoricalplatypus.com

Licence Creative Commons

60

  1. Bonjour,
    Nous avons acheté il y a un peu plus de deux mois une maison en brique dans le pas-de-calais. Nous venons de constater dans la salle à manger en bougeant un meuble qu’il y avait un dénivelé un niveau du carrelage ce qui nous a poussé à vérifier le reste de la maison et on s’est rendu compte que celle-ci n’est pas d’aplomb (écart de 9cm sur une hauteur de 5m côté derrière). Visuellement sur l’extèrieur il n’y a pas de fissures apparentes au niveau des briques ou des joints ce qui nous pousse à dire que c’est l’ensemble du bâtiment qui s’est plus ou moins affaissé.
    Côté intérieur toutes les tapisseries avaient été refaites par le vendeur donc pas de visibilité sur d’éventuelles fissures du placoplatre.
    Pourriez-vous nous conseiller les démarches chronologiques à effectuer car nous sommes complètement perdus ne sachant si cet affaissement va continuer ?
    Faut-il appeler l’assistance juridique de notre assurance habitation ou bien appeler un expert en bâtiment ou faire faire une étude de sol ou essayer de contacter les anciens propriétaires pour trouver une solution ?
    Vous en remerciant d’avance.
    Reynald

    • Marie Laure Fouché

      3 décembre 2014 at 15:03

      A priori s’il s’agit d’un vice caché il faudrait définir, déjà, si l’affaissement est ancien et stable ou si cela continue. Vous pourriez saisir votre assurance habitation pour demander un expert.

  2. bonjour
    nous avons acheté une maison il y 15 jours or la séparation avec notre voisin de gauche qui possede un terrain n est pas bonne.
    en effet le mur et la haie se retrouve en partie (20m2) sur le terrain du voisin
    la construction du mur faite par les anciens proprietaire n est pas bonne
    s agit il d un vice cache ?
    merci d avance
    carole le mettayer

  3. Bonjour
    Suite a la vente de notre maison en novembre 2010 nous venons de recevoir un recommande le 24novembre 2014 nous indicant des vices cache en 2011 le tuyau de la douche a explose il ont fait changer la douche par un professionnel en 2012 le dijoncteur fesait que de saute et il n etait plus au norme m ont ils dit ils ont fait revenir un professionnel ,trape de visite inacessible ou bloque alors que l ont peut passer sauf une ou les fermettes passer devant mais le plans de la construction etait comme ca septembre 2014 fuite de la toiture de la veranda sachant que nous n avions aucun probleme quand nous y etions a savoir que c est une maison que nous avions fait construire en 2004 par un professionnel et nous avons fais le reste a l interieur un consuelle et venu pour la conformite mais nous avons agrandit un parti de la maison et fait la veranda par nos soin
    Un rendez vous amiable nous a etait demande dans le recommander le rendez vous a etait pris le vendredi 28/11/14 merci de votre reponse plur nous dire ce que l ont peut faire
    Cordialement
    Merci pour votre reponse

  4. bonjour je veux vendre un bien la maison n a que deux ans je suis plein vent et la charpente par grand vent fait du bruit est ce que je dois le faire notifier parceque l on m a fait peur on m a dit que cela pouvait etre un vice caché pour nuisance sonore

  5. Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter un appartement dont nous sommes actuellement locataires. Le projet d’acte de vente comporte la fameuse clause d’exclusion des vices cachés mais nous souhaiterions la faire enlever en invoquant l’article 1641 du code civil et le fait qu’elle soit léonine. Mais sachant que nous sommes locataires de l’appartement, pourrons nous, si besoin, invoquer la garantie en vices cachés?

    • Marie Laure Fouché

      17 novembre 2014 at 15:59

      Je doute que votre vendeur accepte de retirer la clause, laquelle le protège et est parfaitement licite eu égard à l’article 1643 du code Civil. Et vu que vous êtes locataires, ce sera plus difficile, clairement, de dire que les vices vous étaient cachés.

  6. Bonjour,

    J’ai acheté un bien immobilier en janvier 2013.

    En date du mois d’octobre 2014, j’ai dû faire appel à un chauffagiste afin de me réparer la porte de mon
    insert bois dans la cuisine. A sa venue, le chauffagiste s’est aperçu que toute la suie était tombé sur
    l’insert.

    Il m’a donc conseillé de démonté l’entourage de l’insert afin de nettoyer au plus vite cette suie car il y avait
    risque d’incendie.

    Après démontage de l’entourage de l’insert, j’ai eu la désagréable surprise, avec mon chauffagiste, de
    découvrir que l’insert a été monté « à l’arrache » avec des panneaux de placoplatre, sans aucune sécurité.

    En date de ce jour, une poutre de soutènement n’est tenue que par deux autres morceaux de bois. Cette poutre
    « tient » une bonne partie de la cheminée qui risque de tomber si je continue à vouloir nettoyer cette cheminée.

    Je dois faire appel à un maçon qui doit de toute urgence, s’il le peut, me consolider tout cela.

    Peut-on parler de vice caché, ou ces travaux sont totalement à ma charge ?

    Existe-t-il un quelconque recours (assurance…) ?

    • Marie Laure Fouché

      6 novembre 2014 at 10:01

      Oui, je pense qu’on et totalement dans le cas d’un vice caché. Mais je doute que vous puissiez faire quoi que ce soit avec votre assurance, il s’agit d’un problème imputable à votre vendeur.

  7. Bonjour, j’ai acheté un terrain en juin 2010. Au mois de décembre 2013 j’ai obtenue un permis de construire pour un mur de soutènement, une clôture et une maison d’habitation. Nous avons commencé par le mur de soutènement. Lors des fouilles pour les fondations du mur nous avons constaté d’important rejets d’ordures. Tôles, batteries véhicules déchets ménagers…Suite à çà j’ai procédé aux fouilles. Là j’ai découvert que l’on m’a vendu une parcelle dont le sous sol est pollué et toxique. Il y avait des carcasses de voiture de l’huile fuyait, des troncs d’arbres etc…Par la suite j’ai appris par un terrassier que la parcelle entière est faite de remblais. Alors que dans mon acte c’est une terre naturelle. De cette excavation nous avons mis à jour une canalisation d’eau qui passe en travers du dépotoir et qui alimente la nouvelle extension du lotissement. En face de la parcelle à moins de 10m existe un dépotoir communal qui a été fermé il y a moins d’une dizaine d’années. Tout cela des vices cachés dont le propriétaire du lotissement qui a été reconnu professionnel connaissait. Dans mon acte de vente la garantie est exclut. Nous avons appris qu’il a été condamné au mois de décembre 2013 pour une affaire similaire par une résidente qui a construit sa maison sur un dépotoir. La maison n’a pas résisté et s’est fissuré. Il y a aussi affaissement du terrain. Je souhaiterais savoir si je peux demander des dommages et intérêts supérieur à la valeur du terrain? C’est à dire un coté nous avons monté un mur de soutènement qui nous a coûté cher pour préjudice remblais du terrain. En plus il n’a aucune autorisation de l’urbanisme pour le remblais. Préjudice pour la canalisation d’eau dont je suis bénéficiaire et qui est à 3m de profondeur et qui n’apparaît nul part dans l’acte? Préjudice sur le dépotoir communal et celle de la parcelle? Préjudice pour l’activité d’un charbonnier qui exerce sur une parcelle appartenant au lotisseur? Préjudice de réparation de la parcelle?
    Merci
    Ana

    • Marie Laure Fouché

      27 octobre 2014 at 10:15

      Article 1645 du code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

  8. Bonjour ,
    Nous avons vendu une maison en février 2012 , au printemps 2012 les nouveaux propriétaire nous ont indiqués qu’il y avait des traces humides sur le mur extérieur de lafaçade donnant sur la salle bain. Mais pas plus d’explication. En été 2013 ils y a de l’eau devant la cabine douche apres chaque douche et en octobre 2013 ils enlevent la cabine et découvre une fuite qui a abîmé le Placo et la laine de verre. Et un an après c’est a dire Octobre 2014 on reçoit une injonction pour expertise pour vice caché pour mur présentant des traces d humidité. Je tiens à préciser qu avant la vente nous avions fait un rapport d huissier qui ne relater en aucun cas de l humidité . Pensez vous que notre acheteur peut avoir gain de cause en sachant qu’il a mis la maison en vente avec une plue value de 80 000 euros. Je vous remercie pour votre future réponse.

    • Marie Laure Fouché

      21 octobre 2014 at 16:27

      Je pense qu’il est possible, déjà, de dire que leur recours est tardif. Et aussi, éventuellement, qu’il est mal fondé puisqu’a priori, il faut prouver votre connaissance du vice, or si vous avez des éléments montrant que tout était propre… Je reste à votre disposition si vous souhaitez que j’examine le dossier (voir page de contact).

  9. Bonjour! J ai acheté un pavillon fin novembre 2013. Aprés avoir constaté une fuite dans une des chambres quelques jours aprés les travaux, je viens de faire venir un charpentier suite â ces fuites rèpètitives. Et lá, grosse surprise, la charpente est remplie de champignons et toute humide, le devis est estimè á 5000euros. Quel est mon recours sachant que nous avons signé une clause de vente dans l’ètat?

Laisser un commentaire

Votre adresse email ne sera pas publiée

*

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>