Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeur

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeurJ’ai déjà rédigé plusieurs articles sur le vice caché  en matière immobilière.

Je vous invite tout d’abord à aller les consulter, s’agissant d’articles sur les principes généraux, et sur le cas particulier du particulier qui fait des travaux et la responsabilité qu’il encourt de ce titre.

Le problème que l’on rencontre systématiquement dans ce type de dossier consiste à prouver la mauvaise foi du vendeur.

Un bref rappel de la loi s’impose ici.

Tout d’abord, il faut souligner que même si le vendeur est responsable des vices de la chose qu’il vend, par principe, il peut convenir avec son acheteur, par une clause spécifique, d’être libéré de cette garantie. Il s’agit des articles 1641 et 1643 du code Civil :

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Donc tout le problème, essentiellement en matière de vente immobilière, est de prouver que le vendeur, qui pourtant a inséré (et c’est normal et parfaitement usuel) une clause de non garantie dans l’acte (et qui aurait probablement refusé de vendre sans cette clause, faut pas rêver) connaissait le vice.

En effet, s’il ignorait le vice, la clause prend plein effet. En revanche, si l’acheteur peut prouver que le vice était caché à la vente, que le vendeur ne l’a pas informé, mais qu’en revanche, il avait connaissance de ce vice, il peut, malgré la clause d’exclusion, engager la responsabilité de son vendeur.

Reste à prouver la mauvaise foi de ce dernier, ce qui n’est pas une mince affaire.

Dans de rares cas, on pourra le faire à base de témoignages. Par exemple, le vendeur a vendu une maison prétendument saine, mais le voisinage sait, et est prêt à témoigner, qu’en réalité la cave était très régulièrement inondée.

Parfois, cette mauvaise foi est évidente, par exemple dans le cas du vendeur qui recouvre ses murs de revêtement (lambris par exemple) afin de donner l’impression d’une remise à neuf, alors que les murs sont pourris d’humidité en dessous. Le vendeur ayant de toute évidence dissimulé sciemment l’état des murs, sa responsabilité peut être retenue.

Il y a aussi le cas où le vendeur a lui-même fait des travaux de rénovation, qui, s’ils sont neufs, ne sont pas nécessairement conformes (électricité, plomberie…) Dans un tel cas, le fait qu’il ait lui-même « bricolé » sa maison sans respecter les règles de l’art fait qu’il est considéré comme de mauvaise foi (même s’il pensait avoir bien fait). La leçon à en tirer pour les vendeurs de biens immobiliers est de faire très attention s’ils font des travaux eux-mêmes: ils peuvent risquer gros si ces travaux ne sont pas dans les règles de l’art.

A noter, le cas du vendeur qui fait faire des travaux par un tiers et qui vend, en pensant que ces travaux ont été bien faits. Il faut rappeler que le vendeur sera responsable en première ligne, mais qu’il pourra appeler en garantie son entrepreneur, et l’assureur de ce dernier, étant ici rappelé que tout entrepreneur doit désormais faire figurer sur ses devis et factures les coordonnées de son assureur.

Ou alors, tout simplement, le dégât n’était pas visible lors d’une visite (parce que caché par un meuble, par exemple ; un grand classique) mais son état d’ancienneté démontre que le vendeur ne pouvait pas l’ignorer.

Il a donc de multiples façons de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Ceci étant, souvent, cette preuve revêt une certaine technicité. Par exemple, il faudra souvent un expert qui passera sur place afin de donner un avis technique précis et impartial sur l’ancienneté d’un désordre, de laquelle ont peut déduire la mauvaise foi du vendeur.

Il faudra donc, souvent, avoir recours à un expert judiciaire pour avoir de bonnes chances de succès dans son action.

 

95 Comments

  1. Toni Cordeiro

    9 août 2017 at 18:50

    Bonjour Maître Fouché.

    J’ai fait l’acquisition d’une maison en Novembre 2016.
    En commençant les travaux de rénovations qui étaient important, je me suis rendu compte que l’ossature de la maison qui est ancienne était en bois d’un âge canonique.

    Malgré mes connaissances il était très compliqué de s’en apercevoir.
    Le vendeur avait-il obligation de m’informer sur ce fait.
    Car j’ai peur du vieillissement prématuré et de problèmes à une éventuelle revente en relation à la somme investi à l’achat et en travaux.

    Merci pour votre réponse éventuelle

    • Marie Laure Fouché

      10 août 2017 at 19:13

      Si vous avez acheté le bien en pouvant croire qu’il était en ossature traditionnelle, et qu’il est en bois vermoulu, il est envisageable d’engager la responsabilité de vos vendeurs. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  2. Bonjour,
    Je viens vers vous car j’ai besoin d’être éclairé,nous avons contacté un constructeur immobilier pour l’achat d’un terrain+maison, ce dernier nous a indiqué où trouver le terrain que nous sommes allés visiter, à l’oeil nu rien d’apparent, mais depuis les fondations nous avons constaté que le terrain est en pente et notre maison est plus haute que la route de 1,5 m, nous devons faire des travaux pour soutenir le terrain, ce qui n’était pas prévu dans notre budget, nous pensons que le constructeur nous a fait acheter un terrain qui avait des vices cachés, aujourd’hui je voudrais savoir comment me retourner contre ce conseiller ? Avec 3 enfants en bas âge j’aurais bien aimé éviter de prendre un crédit pour effectuer des travaux dont on aurait pu se passer.
    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

  3. bonjour,
    Nous avons acheté notre maison le 9 juin 2017, une 1930 avec faux plafond entièrement refait, et salle de bain avec douche italienne à l’étage.
    Au bout de 15 jours, nous avons constaté une fissure dans le faux plafond avec fuite d’eau (juste au dessus de la douche).
    nous avons donc fait appel à un plombier qui nous a dit après démontage du faux plafond que la fuite était deja existante , et qu’un joint en silicone avait été refait tout autour de la douche, en gros il nous a parlé de « cache misère ».
    Il est difficile de croire que le vendeur n’était pas au courant.
    nous allons donc nous retourner contre lui.
    Quelle démarche dois-je engager ? dois je faire constater par huissier?

    merci pour votre retour

    bien cordialement

    Stéphane

    • Marie Laure Fouché

      4 juillet 2017 at 11:40

      On pourrait considérer qu’il s’agit d’un vice caché qui a été dissimulé en vue de la vente. Vous pourriez donc envisager d’engager la responsabilité de vos vendeurs. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  4. Bonjour,

    Suite à la signature de notre compromis de vente et notre première AG avec le syndic en tant que futur propriétaire, nous avons appris que la cave a déjà été inondée alors que le mandataire responsable de la vente m’avait affirmé que la cave n’avait pas de problèmes d’humidité. Si il s’avère que le problème d’inondation est récurrent, est-ce que nous pourrons annuler la vente ou demander à renégocier le prix de vente ?

    Dans l’attente de votre retour,
    Merci

    • Marie Laure Fouché

      26 juin 2017 at 11:14

      Oui, certainement. Une cave régulièrement inondée est affectée d’un vice.

  5. Bonjour Maître,
    Nous avons fait l’acquisition d’une maison il y a un an et demi. Plusieurs défaut viennent troubler notre quiétude.
    La toiture en fibrociment, semble avoir des fuites malgré le dpe qui nous disait de fairé vérifier l étanchéité aucun professionnels mandaté par l agence n est jamais monté dans les combles,d environ 80 cm de hauteur. Des tas de sables sont présents sous la laine de verres pour absorber les anciennes fuies mais nous ne l avons vu que plus tard après l achat.

    Dernièrement en essayant de déraciner des bambous dans le jardin, nous avons eu la surprise de trouver des plaques de fibro enfoui sous 20 cm de terre.

    Pour couronner le tout,le mur nord avait été signaler comme humide à 100% dans le dpe, mais une fuite côté sud était camoufler par un piano, qui nous a été abandonné dans la maison à l’achat car impossible à sortir sans destruction de celui ci.le niveau de la maison est sémi enterré et nous avions demandé à la vendeuse si il y a ait des problèmes d humidite,elle nous a dit que non avec une bonne aération comme dans toutes les vieilles maisons tout allait bien. Sauf que tout ce que nous posons au sol moisi !!!
    Suivant le dpe c était une dalle béton sur terre plein et il semblerait que ce soit simplement un solivage le sol est toujours froid et humide. Les combles censées être également sur dalle sont également un simple solivage.

    Et le pompon, le dpe à été réactualisé par le mari d une vendeuse de l agence immobilière.

    Y a t il conflits d intérêts, vives cachés ou dol qui nous permettrait de faire annuler cette vente ?

    Merci d avance.

    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      12 juin 2017 at 09:29

      Bonjour, Il y a probablement quelque chose à faire en termes de vice caché. Mais cela va être difficile, car il semble que vous ayez été informés de divers désordres existants.Et il faudra prouver la mauvaise foi de votre venderesse… Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  6. Pierre Maurin

    28 mai 2017 at 09:34

    Bonjour Maître

    Nous avons acheté une maison en juillet 2016 qui nous semblait être de bonne Facture et lors de la visite nous n’avons rien remarqué de spécial « nous ne sommes pas des professionnels ! »
    Il y a quelques semaines des remontées d’eau sont apparues en cherchant nous nous sommes aperçu que le placard d’une chambre ou arrive la canalisation principale d’eau pour les salles de bains était inondé.
    Nous avons fermé l’eau générale et avons appelé un Plombier qui après analyse du lieu nous a dit que les tuyaux de cuivre qui passe sous le carrelage et le plancher chauffant de la maison sont « pourris » cuivre de mauvaise qualité, et ce sur plus de 10 mètres. Et d’autre fuites et dégâts des eaux sont a attendre donc nous vivons dans l’angoisse perpétuelle depuis que nous avons appris ceci.
    Il a également constaté que des travaux de réparation suite à la rupture de différentes canalisation et surtout de l’arrivé générale avait déjà été effectué « mal » bricolage, donc le vendeur de la maison étais au courant du problème et ne nous en a pas parler avant la vente.
    Nous avons fait chiffrer approximativement les travaux, 50 à 60 milles euros, il faut cassé 120 M² de plancher refaire l’isolation les plancher chauffants ect.
    Plus évacuation de la maison pendant deux à trois mois car il faut couper l’eau générale pendant tous ce délais.
    Quels sont nos recours si toutefois nous en avons.
    Merci par avance

    Pierre

    • Marie Laure Fouché

      30 mai 2017 at 10:06

      Vous pouvez envisager d’engager la responsabilité de votre vendeur, sur le fondement du vice caché. S’il a procédé à ce bricolage, cela rendra la chose plus aisée. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  7. Bonjour Maître,
    Lors de recherches pour trouver des solutions, je viens de tomber sur votre blog, et je vous remercie par avance de toutes ces précisions.
    Je me permets donc de vous questionner au sujet d’une maison de 2001 (reliée au tout à l’égout), que nous avons acheté avec mon conjoint.
    Après des soucis d’évacuations de toilettes à plusieurs reprises, notre assurance est intervenu via un expert qui a constaté 2 problèmes bien distincts :
    – la pente des évacuations de notre maison n’a pas été respectée voir inversée (et entraine des problèmes d’évacuations des eaux usées, où en 3 semaines nous avons du faire intervenir un professionnel à deux reprises…180 € à chaque fois)
    – la douche et les toilettes ne sont reliés à rien ! le tuyau s’arrête sous la maison et s’évacue dans la terre (nous menons ce week-end des recherches pour savoir si le tuyau n’a pas cédé et serait enfouit sous la terre).
    Pensez-vous que nous pouvons nous retourner contre quelqu’un : anciens propriétaires, maçon, plombier…..?
    Je vous remercie pour votre réponse, qui sera très importante pour nous, car nous ne savons pas par quoi commencer pour engager des démarches.
    Cordialement.

    • Marie Laure Fouché

      11 mai 2017 at 12:34

      Question difficile. Le délai décennal est largement passé, resterait à voir si votre vendeur a fait les travaux lui même ou s’il connaissait le problème. On pourrait penser que si vous avez eu immédiatement des problèmes, cela prouverait qu’ils étaient existants, mais ce n’est pas évident. Il faudrait éventuellement avoir recours à l’assistance d’un expert technique.

      Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  8. Ingrid Bayet

    4 mai 2017 at 10:00

    Maître,

    Nous avons fait l’acquisition d’une maison en novembre dernier. Sur le terrain, il y a un hangar de 100 m². Au fur et à mesure de l’hiver, nous avons constaté que le toit de ce hangar fuit.
    Lors de l’achat, nous avions bien remarqué des traces d’eau sur le faux plafond mais le vendeur nous a assuré (devant l’agent immobilier) que le « léger problème de fuite » était réglé. Or ce n’est vraiment pas le cas ! Nous avons fait faire plusieurs devis et tous les professionnels nous ont dit la même chose : les taules utilisées ne sont pas les bonnes (elles ne sont pas faites pour fabriquer un toit) et la façon de faire est mauvaise. Nous savons que le vendeur a fait les travaux lui-même.
    Nous avons fait appel au médiateur pour demander une participation à hauteur de 50% de la facture mais pour le moment, pas de réponse de la part des vendeurs.
    Il pleut dans le hangar, rien n’est à l’abri. Or il est une des principales raisons de notre achat. Nous découvrons peu à peu dans la maison que rien n’a été entretenu au fil des années : chaudière vieillissante à chanter, baignoire qui fuit, cuisine non terminée etc etc.
    Que pouvons nous faire ? un juge entendra t’il le manque d’entretien global et la mauvaise foi du vendeur sur le toit du hangar ?
    Merci pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      11 mai 2017 at 10:38

      Si votre vendeur a lui même posé la toiture du hangar, on peut envisager d’agir contre lui. Sinon il faudrait parvenir à prouver sa mauvaise foi, à savoir qu’il avait connaissance du problème au moment de vendre (ce qui peut éventuellement se prouver par l’existence de traces anciennes de coulures). Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  9. Bonjour.

    Je crois que j’ai du lire trois ou quatre fois votre blog..

    Pour ma part, je ne suis pas acheteur mais le vendeur…. Nos acheteurs nous on mit en demeure pour vice caché suite à des infiltrations d eau dans le salon. Nous avons vécu plus de 10 ans dans cette maison sans avoir le moindre problème. Ils nous on fournit des photos du mur à leur rentrée dans la maison ( ou il n y a rien) , une fois qu ils ont fait leur travaux et une dernière photo lors du dégât des eaux. Nous avons bien évidemment la clause exonératoire dans le contrat de vente… Les infiltrations ont commencé 9 mois après leur achat. Et depuis l intérieur et l extérieur de la maison sont totalement différent de ce que nous avions vendu. Il n y a eu aucune expertise judiciaire avant qu ils fassent les travaux nécessaires pour arrêté les infiltrations. Toute fois ils nous accuse d avoir eu des soucis et de leur avoir caché et nous menace de nous assigné au tribunal. Pensez vous que leur demande à des chances d aboutir?
    Merci.

    PS: le litige se situe en île de France, vous êtes sur Paris, vous êtes t il possible de plaider en banlieue ?

    • Marie Laure Fouché

      11 mars 2017 at 11:51

      Il faut bien entendu que votre acheteur prouve que le dommage existait avant la vente et que vous le connaissiez. Cela ne semble pas gagné ici surtout s’ils ont refait les travaux de réfection. Concernant votre question je plaide dans toute l’île de France. Vous pouvez me contacter si vous le souhaitez.

    • Merci de votre réponse… Nous sommes s’en nouvelle des acheteurs depuis un mois…

      Si nous sommes assigné, je ne manquerais pas de vous contacter.

  10. Bonjour Maître,
    Je me permet de vous contacter car je vis une situation complètement dingue. Je résume vraiment au maximum pour faire simple mais mon cas est vraiment extrêmement compliqué.
    J’ai acheté une maison de ville au mois d’août 2016. Depuis j’ai découvert deux vices cachés :
    une toiture à changer dans son intégralité
    et une désolidarisation ( une crevasse) de plus de 10cm entre deux murs.
    Hier ma protection juridique à mandater un expert mais les conclusions de son rapport n’aurons lieu que dans 3 mois.
    Je souhaite faire annuler la vente. Pourriez vous me dire si cela est possible ?
    Auriez-vous une idée de la durée de ce type de procédure ?
    Enfin pourriez vous me recommander un avocat spécialisé dans ce type d’affaire ? J’ai découvert ces problèmes dans le cadre d’un réaménagement intérieur. Aujourd’hui ma protection juridique m’a demander de cesser les travaux. Par conséquent je ne peux pas vivre dans mon logement.
    Pensez vous qu’il puisse exister un moyen pour obtenir une aide afin de me loger car je ne peux pas payer mes mensualités de remboursement de crédit et louer un appartement.
    Je suis vraiment dans une situation précaire et je ne sais pas comment je vais m’en sortir.

  11. Jean-Christophe

    10 février 2017 at 11:13

    Bonjour Maitre,
    J’ai acheté mon pavillon le 15 décembre 2015 abvec le concour d’une agence immobiliere, nous avons effectué des travaux de décoration interieur dans toute la maison, j’ai appris par mes voisins que ma maison avait subi des travaux sur les fondations ils m’ont dit que ma maison avait été reprise sous oeuvre par des micro pieux il y a 7 ans environ, j’ai contacté l’agence l’agence au sujet du problème et il me dise mais Monsieur je vous en ai parlé lors de la visite et la ah bon je pense que s’il m’aurait dit cela je lui aurai demandé surement les documents concernant les travaux effectués sur la maison, deux jours plus tard il me recontacte en me disant qu’il a eu au téléphone l’ancien propriétaire et que celui ci etait au courant mais qu’il n’avait plus de trace des document(garantie décénale et ou dommage ouvrage) et donc je dis à l’agent immobilier vous auriez pu quand même me préciser ce point et là monsieur me dit  » je n’étais pas au courant » sachant que l’agence et le notaire vendeur sont de la comùmune ou j’ai acheté ma maison. Dans la déclaration de l’ERNMT il y a bien écrit avait vous été victime d’un sinistre ou déclaré un sinitre  » ras » sur le document. Et en plus j’ai acheté un bien hors copro 3 jours avant de signé mon notaire m’appel en me disant Mr je voulais savoir si l’agence vous a bien dit que votre bien été en copropriété avec des charges et un syndic et des pv d’ag Euh grand déserpoir Non j’avis donné congés de mon appartement j’allais me retouver à la rue. l’agence immobilier n’a même pas repurger la SRU. J’ai eu les PV AG le jour de la signature par le notaire des vendeurs une vrai catastrophe.
    Qu’elle est le recours en vers ses trois escroqs.

    Merci pour aide.
    Cordialement
    Jean-Christophe

  12. Bonjour,

    Je me permets de vous écrire pour vous demander conseil. Nous avons acheter une maison en août 2016, lors des visites nous avons remarqué un peu d’humidité mais le vendeur nous a dit que c’était parce que la maison n’avait pas été chauffer. Une fois installé, à la première averse notre terrasse est devenu une véritable piscine et le pire est que l’eau passe à travers le mur et entre dans la maison. L’eau s’infiltre aussi dans le garage qui se trouve sous la terrasse. Cela est-il un vice caché ?
    Cordialement.

    • Marie Laure Fouché

      7 février 2017 at 11:53

      Probablement, oui. Consultez un avocat. Si vous êtes en région parisienne, je traite régulièrement ce type de dossier, vous pouvez donc me contacter si vous le souhaitez. Cordialement

  13. Bonjour Maitre,

    J’ai acheté un appartement il y a trois ans de cela en Co-propriété (8 lots exactement dont 2 à l’ancien propriétaire). L’ancien propriétaire s’est évaporé dans la nature laissant ses appartements qui désormais appartiennent à l’Etat.
    Nous nous sommes rendus compte au bout d’un an que des fissures se formaient au niveau des plafonds, que les sols étaient mal posés (parquet), et qu’un mur était sur le point de s’effondrer alors que sur l’expertise il était notifié que tout était en très bon état extérieur comme intérieur. En allant au tribunal, nous nous sommes rendus compte que les factures étaient de fausses factures et que les entreprises n’existaient pas. Pouvez-vous me dire qu’elles sont les étapes pour que l’on puisse être dédommagé de tous les travaux à effectuer. Merci beaucoup de votre réponse, il serait à l’origine apparemment de blanchiment.

  14. Bonjour Maître,

    Nous avons fait l’acquisition d’une maison fin septembre. Dès notre aménagement, nous avons souhaité faire fonctionner la chaudière au fioul puisqu’elle alimente en plus du chauffage, la maison en eau chaude. Impossible de la démarrer. Nous avons contacté l’ancien propriétaire pour l’en informer et il nous a dit ne pas être au courant mais qu’il s’agissait peut être d’un « bouchon d’air ». Entre temps, nous avions rempli la cuve à fuel pour écarter l’hypothèse d’absence de combustible. Nous avons fait intervenir un chauffagiste qui nous a expliqué qu’une pièce de la chaudière était défectueuse (vase a expansion) que nous avons fait réparer. Malgré cette reparation, nous avons des températures très basses entre 12 et 17 degré dans les différentes pièces. Avant la réparation, nous avons envoyé une lettre recommandée avec accusé pour demander à l’ancien propriétaire de fournir les documents relatifs à l entretien de la chaudière et cheminée. Je précise que l’ancien propriétaire est un ancien professionnel du bâtiment a la retraite et à beaucoup « bricolé »la maison. Nous n’avons pas eu de réponse.
    Et hier, lors de la venue d’un tailleur de pierre, nous avons eu la mauvaise surprise de constater des oreoles d’humidité ressortir au dessus de quelques plinthes et une trace derrière le radiateur. Egalement, une pierre de taille s’effrite sous la cheminée et l’artisan nous a confirmé que l’humidité était à l’origine de la problématique.
    A ce stade, nous avons peur de découvrir d’autres « surprises » et que les traces d’humidité soient plus graves.
    Nous ne savons pas si un recours peut être envisageable?
    En vous remerciant pour l’aide précieuse que vous pourriez nous apporter.
    Respectueusement
    Lydia

  15. Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement et lors de la réalisation des travaux nous avons découvert un plancher en bois moisi et vétuste qui est entièrement à changer, en montant sur un escabeau cela à provoquer deux trous au niveau des pieds qui donnaient directement accès chez la voisine. Celle- ci nous dit qu’un dégât des eaux a eu lieu chez notre voisin du dessus nécessitant l’intervention des pompiers entre la visite du bien et la remise des clefs. Le souci et qu’aucun dégât apparent n’était visible lors de la remise des clefs mais le vendeur était au courant et ne l’a pas signalé dans l’acte de vente ou l’on retrouve pourtant une clause de non déclaration de sinistre et celui-ci a même touché de l’argent de l’assurance au titre de l’embellissement. Pouvons nous annuler la vente sachant que nous avons effectués des travaux(destruction de cloisons, mise à nu de l’électricité..) Merci pour votre réponse.

  16. Bonjour,

    Je vous remercie pour la qualité de votre article qui m’est très utile.

    Je me permets ainsi de vous faire part de ma situation. J’ai acheté un appartement cet été. La remise des clefs s’est faite le 2 décembre 2016.
    Il est situé au 5éme et dernier étage d’une grande résidence.

    Depuis le 25 décembre, j’ai commencé à dormir par intermittence dans l’appartement. C’est à ce moment là que je me suis aperçue que le mur de la chambre qui dispose de fenêtres devient humide, très humide même au point que des gouttes d’eau coulent le long du mur.

    Un plombier lié à la copropriété est venu constater l’état du mur et m’indique qu’il y a effectivement un grand problème d’humidité dans la chambre.

    Pensez-vous que je puisse me retourner contre le vendeur qui n’a absolument rien mentionné lors de la vente et encore moins à l’agence?

    Merci par avance de votre précieux retour,

  17. Bonjour,
    Comme suite à votre réponse du 29 avril 2015, nous avons aussitôt assigné le vendeur/constructeur pour vices cachés et vices de construction.
    L’avocat de celui-ci ayant rejeté le rapport d’expertise privée sous le motif qu’il est non probant, nous avons obtenu auprès du juge du TGI une expertise judiciaire voici presqu’un an.
    Le délai donné à l’expert judiciaire pour la remise de son rapport définitif était de 5 mois :
    – Il a transmis son pré-rapport au bout 6 mois. Ce rapport provisoire (4 pages bâclées) ne répond à aucune mission qui lui a été confiée par le juge à savoir « rechercher et décrire les différents vices et désordres dénoncés » (sous-entendu à l’assignation, donc l’expertise privée qu’il a complètement ignorée).
    – Nous lui avons transmis notre dire (6 pages) dans le mois imparti.
    – A ce jour, 2,5 mois après, nous sommes toujours en attente de ses réponses et évidemment de son rapport définitif.
    Ceci se traduit par un troisième report d’audience de remise en état du TGI.
    Questions:
    1- quel retard de délai, l’expert judiciaire dispose-t-il ?
    2- considérant que ce rapport ne répond pas à nos attentes, sommes-nous en droit, et le cas échéant par quel recours, de solliciter la mission d’un autre expert judiciaire ?
    Cordialement.

  18. DESOCHE Mélanie

    7 décembre 2016 at 09:58

    Bonjour Madame,
    Nous avons acheté une maison construite en 1996 il y a environ 2 ans et demi via une agence.
    A ce jour, nous effectuons des travaux et allons de surprises en surprises…

    Cet été, le garage (transformé en buanderie par les anciens propriétaires) a été inondé suite aux fortes intempéries. Sachant que la maison est normalement non inondable, peut-on parler d’un problème « caché » par les anciens propriétaires?

    Nous sommes entrain de refaire la cuisine et l’électricien qui est intervenu à du tout revoir car rien n’était aux normes. Il a même précisé que les appareils électroménagers de la cuisine aurait pu prendre feu au niveau des prises.

    Un autre problème qui pour moi est le plus important et c’est surtout là dessus que j’aimerai en référer à l’agence….
    Lors de notre visite, nous remarquons une fissure dans le baque à douche. Ça ne pose aucun problème d’après les anciens propriétaires.
    Il y a une chambre attenante à la salle de bain, celle de mon fils de 2 ans et demi. Depuis que nous sommes dans cette maison, nous remarquons que la façade du mur qui se trouve contre la salle de bain (le baque à douche étant de ce côté) à tendance à moisir. Jusqu’à présent on a nettoyé, mit du produit anti-moisissure… Quand on décide de retirer le papier peint pour refaire la chambre de mon fils, surprise! Nous découvrons un morceau de placo qui a été découpé au niveau du baque de douche. On enlève le placo et la re-surprise, on découvre un mur totalement moisi, des railles de placo complètement oxydés par la rouille, et une odeur de moisi insupportable (à la vue de l’état des matériaux, il y a forcément plus de 2 ans et demi que les dégâts sont apparus).
    Au vu des circonstances, problème non précisé par les anciens propriétaires et camouflé derrière une façade de papier peint neuf, peut-on parler de vice caché et quel recourt pouvons nous espérer.
    A savoir aussi que mon fils est régulièrement malade et que l’insalubrité qui était dissimuler derrière ce mur pourrait expliquer bien des choses. Depuis 2 ans et demi il dort dans une chambre qui n’est pas saine.

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement

  19. Bonjour
    Mon mari et moi avons acheté une maison en Février 2016.Aujourd’hui nous rencontrons le problème suivant.Mes wcs ont beaucoup de mal a évacuer donc nous faisons intervenir une société pour déboucher.Il s’avère que nous avons deux fosses .
    une fosse septique et une boite a graisse mais le tout s’évacue dans la fosse septique donc tout a refaire.Cela fait il partie de vices cachés? Cette maison a été construite en 2006.Que faire?

  20. Bonjour, nous avons acheté une petite maison de ville il y a deux mois. Depuis hier, lorsque l’on prend une douche, l’eau s’écoule directement juste en dessous, par le plafond, dans le salon. J’ai fait venir un artisan qui me dit que les installations n’étaient pas conformes et que j’ai de l’électricité qui passe même sous le bac à douche. ai-je un recours, à qui puis je m’adresser ?

  21. classen cedric

    25 novembre 2016 at 16:03

    bonjour
    j’ai besoin d’une reponse rapidement
    nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’une maison apres passage d’un artisant pour un devis ( pose de velux ) il s’avere que celui ci nous a dit que la toiture etait totalement a changer quel sont les solutions pour me retracté sachant que je suis a 1 semaine de la signature definitive

  22. Bonjour ,

    Nous avons visité une maison en été , qui fait face à un gymnase .
    Inquiets par le bruit qui pourrait venir du gymnase ( la musique des cours , les passages et .. ) , nous avons demandés au vendeur si il y avait du bruit venant du gymnase il nous répondu que rien ne le gênait à ce niveau . Nous avons appelé la mairie pour nous renseigner , ils nous ont dit qu’ ils n’ avaient pas de plaintes par rapport à d ‘éventuelles bruits..
    Hors il y a 2 semaines , la mairie a mis en marche la chaudière , pour les 6 mois qui suivent .. Elle fonctionne de 8h a 14h , de 20h à 22h 30 tous les jours sauf le dimanche , et a même fonctionné 2 nuits d ‘affilées.. Le responsable nous a expliquait qu’ elle est réglée sur un thermostat et selon l’ occupation .
    Le bruit est celui d ‘une hotte aspirante , nous ne pouvons plus nous servir du jardin quand elle est en marche et même fenêtre fermée nous l ‘entendons surtout la nuit..Quand nous avons visité c’étaient des neveux du propriétaires qui nous ont eux aussi dit qu’ il n y avait pas de bruits gênants venant du gymnase ( ils ont pourtant passé 2 mois d hiver février / mars ) .
    Nous devons faire venir un expert acoustique , car c’ est insupportable .
    Quand nous avons visité , nous avons bien vu une cheminée qui sortait du gymnase mais à aucun moment nous avons pu pensé qu’ il y aurait un tel bruit .
    Nous n’ aurions pas acheté un tel bien si nous avions eu la connaissance de cette gene permanente l hiver, surtout que je travaille à mon domicile .
    La mairie m’ a dit que cette machine fonctionne comme ça depuis plus de 15 ans . Sommes nous en présence d’ un dol ? Pouvez vous nous dire la procédure à suivre ?
    En vous remerciant par avance

    • J ‘ai oublié de préciser que seule notre maison est dérangée car la gêne est présente à l arrière de la maison dans le jardin face au gymnase mais le bruit est réduit sur le devant ( l étage faisant un barrage .. ) .. La voisine qui est juste avant est aussi dérangée mais elle a tjrs connu la maison comme ça ( appartenait ) a ses beaux parents , et c’est un héritage ..

  23. Bonsoir,
    J’ai lu vos articles, et ceux -ci m’ont donné des informations très utiles. je vois que beaucoup de gens vous écrivent, aussi, je tente ma chance. Nous avons acheté une maison il y a sept mois, par le « bias » d’une agence…Lors des visites, nous avons constaté deux choses: la première, une fissure , qui faisait un angle, recouverte d’enduit, donc nous avons demandé ce que c’était et le propriétaire nous a affirmé que c’était une simple petite fissure de façade, trois fois rien. La deuxième, deux carreaux de carrelages fêlés dans la cuisine. nous avons à nouveau demandé, et le vendeur nous a dit que cela était du au fait qu’il y avait un dénivellement, enfin, un changement de niveau, bref quelque chose de tout à fait anodin. Six mois plus tard, nous constatons une énorme fissure extérieure , du toit au sol, qui était cachée derrière un rosier grimpant, une gaine électrique et un grillage, et de l’autre côté, dans la cuisine, pile au niveau des carrelages fêlés, la fissure traversait le mur sous la tapisserie.Elle était recouverte d’enduit. La fissure que nous avions vue lors des visites, quand à elle, traverse aussi le mur, et est aussi colmatée avec de l’enduit et dissimulée. Nous avons appelé le vendeur, et nous avons enregistré la conversation, il a reconnu qu’il était au courant de cette fissure cachée derrière le rosier et nous a envoyés balader.
    Nous avons contacté l’agence et ceux ci, qui étaient présent lors des visites, rechignent à s’impliquer, car ces gens sont des clients. Que peut on faire si l’agence ne nous soutient pas? Est ce que le fait d’avoir vu les carreaux fêlés et la fissure derrière la maison implique que nous ne pouvons pas entamer une procédure pour vice caché? Je précise que des maçons sont venus et ont constaté que certains travaux effectués dans la maison étaient non réglementaires.(concernant l’électricité, ainsi que certains matériaux utilisés non réglementaires. Mon message est long, je sais, il y a beaucoup de choses à dire, malheureusement. Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      17 octobre 2016 at 22:26

      A priori, il y a vice caché si l’acheteur n’a pas pu se convaincre de l’étendue (grave) d’un apparemment tout petit défaut. Vous pourriez agir contre votre vendeur, et potentiellement contre l’agence (mais c’est moins sûr).

    • Bonjour,
      Grand merci à vous de m’avoir répondu. Je ne suis pas sure d’avoir bien compris « si le vendeur n’a pas su se convaincre de l’étendue d’un tout petit défaut ». Je ne suis pas très au fait des subtilités du jargon juridique en vérité. D’autre part, l’agent immobilier qui nous a fait visiter le bien que nous avons acheté m’a dit que nous n’avions qu’à regarder derrière le rosier et que c’était tant pis pour nous. Bon , elle y a mis les formes, cependant elle a soulevé une grave question, et si elle même n’avait pas vu la fissure derrière ce rosier ,qui était franchement invisible, Malgré cela, pouvons nous parler de vice caché?

    • Marie Laure Fouché

      18 octobre 2016 at 13:53

      On pourrait dire que oui puisque c’était invisible à l’achat sauf à retirer des éléments. Maintenant, clairement, ça pourrait se discuter devant un juge.

    • Bonsoir, je vous remercie encore une fois, cordialement , Line Martineau.

  24. Bonjour Maître,

    J’ai acheté une maison de 12 ans il y a 10 mois. Celle-ci a une terrasse bétonnée (nue) de 70 m². Bien sûr il y a avait quelques fissures mais elle me semblait de bonne constitution. Nous avons souhaité la carreler ce mois-ci. Le carreleur, en bon professionnel a fait des sondages pour voir d’où venait les fissures. Et là on s’aperçoit que la dalle ne fait que 6 à 8 cm d’épaisseur, repose sur du sable et qu’il y a bien du treillis soudés mais celui-ci est fin et repose sur le sable (n’est donc pas dans le béton). Bref, le carreleur en l’état ne souhaite pas carreler car trop risqué. Un maçon est venu et effectivement : il faut casser et refaire la terrasse pour pouvoir la carreler. Serait-ce considéré comme un vice-caché ou est-ce de ma part un manque de vigilance ?

    Cordialement,

    S. CORTEL

  25. Bonjour Maître,
    J’habite aux Etats-Unis et je souhaite acheter un appartement à Paris. J’ai pour cela chargé un vieil ami de conclure l’opération à ma place. En avril, mon ami a signé un compromis de vente relatif à un appartement fixé au prix de 2 millions d’euros et a déposé 200000 euros de garantie exigés par le vendeur. Cependant, mon ami a été hospitalisé en mai et diagnostiqué dément irréversible par le médecin, il est malheureusement décédé en juillet. Le médecin avec qui j’ai communiqué m’a annoncé que n’importe qui aurait pu déceler ses troubles depuis au moins 6 mois. Communiquent avec lui par mail, je ne m’en suis pas rendue compte. Les vendeurs m’ont donc demandé de venir en France pour réitérer la promesse de vente devant notaire. Mais je viens de visiter l’appartement et il est dans un état déplorable et selon mon notaire, son prix est excessif.
    Est-il possible d’annuler le compromis de vente et de récupérer les 200000 euros déposé par mon défunt ami pour les rendre à ses enfants ?

    Merci de votre réponse,
    Mags Gunning

  26. vaissiere catherine

    30 septembre 2016 at 10:47

    Bonjour

    Nous avons signé un compromis pour une maison a 234500 Euros.
    Apres le compromis nous avons visite la maison vidée de ses meubles, et la nos artisans ne sont rendus compte que la dalle de la salle a manger était descendue et s’était désolidarisée du mur, entraînant des fentes dans le carrelage etc..). Bien entendu cela n’était pas visite lors des visites antérieures lorsque la maison était encore meublée. Nous avons fait passer un maçon et il a confirmé les doutes des artisans carreleurs. Nous avons demandé au vendeur de faire faire un scan béton…nous attendons la réponse. Quel est notre recours sachant que nous avons versé un acompte de 13000 euros et que la vente définitive n’est pas signée encore. Les travaux suivant les options peuvent aller de 5000 a 50000 Euros (poutrelle de support et fondations avec pieux ou dalle entière à refaire). Peut on demander avec l’aide d’un avocat, la prise en charge des travaux sachant que nous avons un sms de l’agent immobilier, avouant qu’ils étaient au courant mais pour eux il n’y avait rien de bien grave !!!

  27. Bjr j’ai acheté une maison dans l’Essonne fin juin 2016 nius avons découvert il y a 2j un problème derrière le crépis de la facade. La maison a.une armature bois,ce qui ne nous a jamais été dit et qui n’est bien sûr pas précisé dans le.compromis de vente le soucis c’est que le crépis semble moisi sir la façade nord (cela ne se voit pas il faut monter sur une échelle,) on passe le doigroupe à travers et nous craignons de devoir refaire l’isolation ainsi que le ravalement ce qui nous coûterait entre 5 000 et 10 000 euros. Il y a visiblement eu du rafistolage sur les micro fissures de ce côté là (ce qui n’est pas visible lors d’une visite) mais le compromis de vente stipulebien entendu non garantie des vices cachés. N’avons nous aucun recours ?

    • Marie Laure Fouché

      28 septembre 2016 at 11:13

      Potentiellement, si, si vous prouvez l’existence d’un vice dont le vendeur aurait connaissance. En outre, on pourrait penser qu’il vous a trompé sur les qualités essentielles de la maison (en bois et non en « dur »).

  28. Bonjour
    Nous venons d’acheter avec mon conjoint une maison ou nous avons emménagé il y a un mois.
    Avant de signer l’acte de vente, nous l’avions visite plusieurs fois et n’avons jamais remarqué de gène sonore parti culière.
    Depuis que nous y sommes, nous avons remarqué que de nombreux avions de loisirs passent juste au dessus de notre maison , certains font aussi de la voltige dans le champ derrière chez nous, ce que nous n’avions jamais vu lors de nos visites dont la plupart avaient eu lieu au printemps, plutôt le dimanche ou en fin de journée.
    Après renseignement, nous avons découvert que notre maison se situe sous un couloir aérien d’un petit aérodrome de loisirs de situant à environ 10km et que durant l’été et des qu’il fait beau il y a énormément d’activité, de vol et de voltige ce qui est une gène sonore parfois insupportable et nous empêche considérablement de profiter de notre maison et du jardin.
    Nous avons contacté l’ancienne propriétaire qui nous dit n’avoir jamais eu d’avions survolant la maison et que ce doit être exceptionnel (réponse écrite par sms).
    Peut on considérer ceci comme un vice cache ?
    Je suis extrêmement malheureuse d’avoir acheté ma maison qui ne correspond en rien à l’image de calme que je m’en faisait et que j’avais eu en la visitant au printemps.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

  29. Bonjour
    Nous avons acheté une maison récente (10 ans) via une agence il y a 11 mois. Aujourd’hui le jardin est envahi par des bambous qui n’étaient pas visibles auparavant et dont plusieurs abîment la terrasse (toile géotextile plus cailloux) et un est collé au mur de notre maison. Cela ne nous a pas du tout était signalé à l’achat. Je suis très inquiète il paraît qu’il faudrait passer une pelleteuse et donc détruire tout le jardin sans être sûrs du résultat et surtout pour la maison.. Les voisins ont arraché leur haie de leur côté quand je leur ai demandé mais le mal est fait et selon moi les anciens propriétaires et l’agence auraient dû nous signaler ce problème préexistant. Aujourd’hui pour je souhaite refaire la terrasse il va falloir décaisser sur plus de 50cm pour garantir son état. Selon vous puis je demander un recours pour vice caché pour la prise en charge de l’arrachage des bambous dans le jardin et le décaissement de la terrasse? Merci beaucoup pour votre aide. Bien cordialement. SD

  30. Bonjour maître.
    moi et mon conjoint à vont acheté une maison en février 2014 et depuis je découvre des vices cachés comme la salle de bain que j’ai du refaire entièrement car le vendeur a fait tous les travaux lui même et il a mal fait la douche à l’italienne car l’eau aller dans toute la salle de bain et les tuyaux se sont bouchés. Ensuite dans la buanderie où il y a toutes les arrivées d’eau il y a une fuite qui a moisi la moitié de mon mur, les prises électriques ne tiennent pas au mur nous sommes obligés de les coller et là nous venons de constater que le poêle à bois à été mal installé car trop près du mur donc le placô s’est fissuré et il n’y a pas de prise d’air de ce fait tout à noirci dans la maison j’ai été obligé de tout repeindre et le ramoneur nous a même dit que la suie avait commencé à brûler dans le conduit. Que dois-je faire? Merci par avance

  31. bonjour maitre
    j’ai acheté une ancienne maison il y a 15 jours
    je commence les travaux je voie qu’il y a 3 murs de bourres donc un en mitoyenneté . les murs de bourres ne figurais pas dans l’acte de vente
    est ce que je peux considéré cela comme vice caché ?

  32. Alexandre P.

    27 juin 2016 at 16:09

    Bonjour Maître,

    Je me permets de vous solliciter car j’aurais souhaité savoir s’il était possible de considérer des fissures au niveau des murs et plafonds d’un appartement comme un vice caché. Ces fissures étaient apparentes lors des deux visites que j’ai faites (plus ou moins visibles car pour partie masquées par le mobilier présent). Une fois la prise de possession des lieux et les travaux de peinture réalisés dans cet appartement (réalisés par un professionnel), je constate – quelques mois s’étant écoulés- que ces fissures réapparaissent très rapidement.

    En sus, pourriez-vous me donner votre sentiment concernant le point suivant: lors de la prise de possession des lieux, j’ai constaté que le parquet de l’appartement n’avait pas été repris au niveau de cheminées déposées (i.e. il n’y a pas de parquet) par les vendeurs (photo de la facture des travaux en question en ma possession). Je n’avais pas pu le constater lors de mes visites car les surfaces en question étaient cachées par le mobilier des vendeurs (j’imagine volontairement d’où mauvaise foi avérée?). Peut-on considérer cela comme un vice caché (achat de PAP) ou bien s’agit-il d’une négligence de ma part et d’un vice apparent que j’aurais du constater (en faisant déplacer les meubles lors de la visite).

    Je vous remercie par avance de l’attention et de l’aide que vous pourrez m’apporter à ce sujet.
    Bien cordialement,

    • Bonjour, pourqu’il y ait vice caché il faut que le vendeur soit tout à fait au courant des problèmes et vous l’ait caché. Dans votre cas cela s’apparente plus à un vice de construction malheureusement qui concerne beaucoup d’appartements mal construits…

    • Marie Laure Fouché

      11 octobre 2016 at 09:03

      Dans ce cas là il faut agir en vice caché constructeur (1792 du Code Civil) et non vice caché vendeur.

  33. stéphanie L

    23 juin 2016 at 21:07

    Bonjour Maître,

    Je viens d’acheter une maison de plain pied il y a 1 mois. Cette maison a de très gros problèmes d’humidité, que je n’avais pas décelés lors de mes visites. J’ai acheté directement via le propriétaire qui ne répond plus à mes appels, messages… Depuis hier, les sols sont en permanence humides dans toute la maison avec des pièces où cela est + important. Cela suinte quasiment. Je sais que nous avons subi de fortes pluies ces derniers temps mais la maison ayant été rénovée en totalité, j’ai de gros doutes sur la façon dont été réalisés ces travaux. Je ne me vois pas m’engager dans des travaux de longues haleines et onéreux ayant acheté ce bien seule.
    Pensez-vous qu’il soit possible de casser la vente vu que celle-ci a été réalisée il y a très peu de temps ?
    Merci à vous pour votre retour et votre aide car je suis très inquiète.
    Cordialement.
    Stéphanie L.

    • Marie Laure Fouché

      26 juin 2016 at 18:57

      Peut être. Mais ça ne se fait pas très aisément… Consultez un avocat rapidement.

  34. Juste un message pour vous remercier de votre réponse.

  35. Bonjour Maitre,
    Contrairement à la plus part des messages, je ne suis pas victime de vis caché. Mais on m’accuse de vis caché.
    Je le vis mal, car j’ai fait les travaux moi-même en toute bonne fois, votre article est très bien fais … j’ai peur. Les Acheteurs nous ont présenté 60 000 eur de devis. Mal façon, vis caché, il ne sont pas très clair, mais le dossier est lourd.
    J’ai déménagé à 800 km de la maison vendu … dois je prendre un avocat dans ma ville actuelle, ou bien dans la ville de la maison vendu.
    je suis un peu perdu, inquiet, … 60 000 eur je n’ai pas cette somme, comment faire ?

    • Marie Laure Fouché

      18 juin 2016 at 09:54

      Dans l’immédiat, rien ne prouve le dommage. Prenez un avocat proche du litige (ça vous coutera moins chez même s’il faut vous déplacer à quelques reprises pour le voir ou suivre le dossier).

  36. Bonjour Maître
    je suis confronté à un problème de terrain

    Voici les faits , courant Octobre une dame se rapproche de moi et me propose un terrain à vendre après hésitation on conclus la vente , au moment de la signature de l’acte elle me fait comprendre qu’elle ne détient pas encore le titre foncier , et qu’une partie des fonds lui serviront à l’obtenir ( mentionné dans l’acte). 18 mois après la vente je fais l’objet de deux sommation à vider les Lieux , lors de la confrontation avec son huissier il ne font pas état d’une vente , la dame reconnait avoir reçu les sous mais veux renoncer et évoque la laision. Que faire dans ce cas de figure pour prouver sa mauvaise fois

  37. Lannoy fanny

    2 mai 2016 at 18:56

    bonjour,
    Nous avons acheter notre maison il y un an via une agence immobilière.
    En août suite à une grosse pluie nous avons été inondé dans notre chambre. L’eau du chéneau ayant débordé dans cette pièce.
    Nous avons fait appelle à une entreprise pour qu’il change nos chéneaux des deux côtés de la maison. L’entreprise nous indique qu’il était tout à fait normale que nous avions été inondé car la pante du chéneau a été coulé avec du mortier. Arrive la deuxième partie des travaux (l’autre chéneau) et la catastrophe. Les ouvriers démontent le chéneau, et nous signale que la sablière (est une poutre maîtresse placée horizontalement à la base du versant de toiture) est dans un état de décomposition avancé.
    Notre voisin nous a indiqué que l’ancien propriétaire avait déjà eu une fuite (du côté ou la sablière est foutue) et l’entreprise nous a dit vu l’état du chéneau il y a de forte chance que l’ancien propriétaire était au courant de ce problème.
    Nous avons donc regarder dans notre contrat voir la fameuse clause qui exonère le vendeur de la garantie des vices cachés était présente dans notre contrat. Elle apparaît bien dans celui-ci.
    Comment faire pour prouver la mauvaise fois du vendeur?
    En vous remerciant d’avance
    Melle Lannoy

  38. Bonjour Maître, nous avons acheté une villa neuve il y a 1 an, et dès le 1er mois de notre installation nous avons découvert des fissures au niveau du garage. Nous avons fait constaté par huissier ces fissures car le vendeur ne répondait pas à nos appels. Puis celui-ci a réapparu et a dit qu’il fallait jouer sur la garantie décennale du maçon. Compte tenu que le maçon ne répondait pas et que le vendeur non plus, nous avons pris un expert qui a pu constaté l’évolution de nos fissures (garage qui est en train de tomber et de nouvelles fissures apparaissent sur l’ensemble de la maison). Sous le conseil de notre expert, nous avons pris un avocat et nous avons assigné le vendeur et le maçon. A ce jour, il y a eu 2 expertises judiciaires qui prennent en compte uniquement les désordres du garage, mur de clôture, dalle et escaliers de devant la maison, une étude de sol a été demandée (nous attendons le rapport)mais pour le moment il y a trop de choses floues pour que la compagnie d’assurance du maçon intervienne (pb de factures…).
    De plus, en interrogeant les voisins, nous avons appris que la maison avait déjà fissuré (juste avant la vente) et que le vendeur avait fait recrépir la maison et avait fait des plots de bétons tout le long de la façade (nous avons leurs attestations)
    Au regard de cette procédure, nous nous demandons si nous devons pas plutôt demander l’annulation de la vente pour vice caché, et surtout s’i n’est pas trop tard compte tenu qu’une procédure est déjà en cours. Dans l’attente de votre réponse, cordialement

  39. Bonjour
    Nous avons acheter une maison en mai 2012. Cette dernière date de 1973. Cet achat à été réalisé en direct avec le vendeur sans passer par une agence.
    Nous constatons aujourd’hui de nombreuses fissures sur le bâti.
    Certaines étaient connues au moment de l’achat ( l’ancien propritaire nous avais expliquer qu’elles avaient toujours été là (depuis 10ans) et qu’elle étaient stabilisées -pas d’évolution constatées). Depuis notre emménagement’ et une approche plus fine de la maison nous voyons apparaître des fissures qui sont inquiétantes :
    Au plafond à l’étage .
    Sur un des pignons une fissure qui semble traversante a l’horizontale (invisible sous le crépis sec côté extérieur et sous le papier peint de l’époque à l’intérieur.
    Sur la dalle (invisible à l’achat puisque sous un carrelage remplacé depuis.)
    Et d’autres verticale au niveau des sous bassement de la maison (maison sur sous sol demi enterré).
    Nous avons aussi observé des infiltrations au sous sols non mentionnées à l’achat . Certaines partie du mur (brut parpaing) sont recouverts s’enduit sur des zones touchées par les infiltrations et une armoire était placée à cet endroit lors des visites.
    Nous avons aussi constaté que le garage est inondable en cas de fortes pluies. Non mentionné à l’achat.
    Enfin et de manière fortuite nous avons appris que le plombier local est intervenu pour une fuite d’eau sur le tuyaux général d’arrivée d’eau à l’épique des anciens propriétaires.

    Bien entendu la vente a été passée avec la fameuse clause « en l’ état -sans recours vice cachés – sous la bonne fois de l’acheteur.

    Mes demande sont les suivantes :
    Un recours est t il possible , auprès des anciens propriétaires , de mon assurance ?
    Que faire dans ce cas ? Une expertise , les travaux sont t il possible?
    Quant est il pour la revente éventuelle de la maison ? Si mon ancien propriétaire à fait preuve de mauvaise fois et c’est défausser avec la clause stipulée sur le contrat de vente je deviens donc responsable de tous les frais engendrer ?
    Dans ce cas, la loi est t elle ainsi faite qu’il me faille faire de même (revendre avec clause de non responsabilité) Pour ne plus avoir la responsabilité des travaux ?

    Merci par avance pour votre retour

  40. MINART Stéphane

    19 mars 2016 at 19:08

    Bonjour Maitre,
    Nous avons acheté une maison il y a 2 ans. Cette maison est vieille (1939), en mauvais état avec énormément de travaux et lorsque nous l’avons acheté, la dalle du séjour se trouvait nue de revêtement et était récente (étonnamment). Nous n’avons pas posé de question aux vendeurs  » qui se trouvaient être des amis  » et leur avons fait confiance. Les murs de cette même pièce étaient refaits, on y voyait les bandes d’enduits. Nous nous sommes projetés et avons effectué les travaux.
    Cet été, en rentrant de vacances, nous avons eu la désagréable surprise de voir des carreaux de carrelage complètement fissurés , les murs de la pièce principale micro fissuré, comme si, la maison avait bougé à cause de l’argile. Il faut savoir que nous sommes en zone rouge de gonflement-retrait d’argile.
    Il n’a pas été possible d’effectuer une demande de catastrophe naturelle auprès de la mairie car nous étions les seuls dans la commune.
    Nous avons donc effectué les travaux et nous constatons de nouvelles micro fissures sur le carrelage ainsi que les murs régulièrement.
    Nous avons l’impression, que les vendeurs avaient connaissance de ce phénomène et nous pensons que c’est pour cela que la dalle du séjour a été refaite ainsi que certains murs, avant les visites. De plus cette dalle n’a pas été faite par une entreprise, car le vendeur nous l’a dit ouvertement.
    Pensez vous que nous puissions nous retourner contre les vendeurs pour vice caché.
    Nous avons les photos avant l’achat qui prouvent que la dalle du séjour était récente.
    J’ai conscience qu’il s’agisse d’une procédure longue et coûteuse mais notre bien n’est pas vendable en l’état si nos futurs acquéreurs remarquent ces malfaçons.
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      23 mars 2016 at 16:37

      Potentiellement, vous pourriez engager la responsabilité de vos vendeurs si vous rapportez la preuve de ce qu’ils connaissaient le désordre affectant la maison. Mais comme vous l’observez, c’est relativement long et complexe.

    • Chère Maitre,
      Votre article est très intéressant et précise les textes de loi. Aujourd’hui, ayant signé un compromis dans lequel est stipulé que j’achète le bien en l’état comme c’est le cas chaque fois. J’ai demandé à voir en fonctionnement la chaudière et la mise en eau de l’appartement. Ceci n’a pas pu être fait pour le moment l’agence trouvant toujours une bonne excuse. J’ai demandé à voir le contrat d’entretien de la chaudière qui ne semble pas avoir été fait depuis 2 ans au moins et demande à ce qu’un entretien soit fait puisque c’est obligatoire en copropriété. Le notaire vendeur me rétorque que « j’achète le bien en état » et qu’il ne sera pas fait d’entretien de la chaudière par un professionnel. Je n’ai jamais pu vérifier si la chaudière fonctionnait, ni même les robinets d’eau, le wc…. Puis je demander à mon notaire de conserver une partie de l’argent de la vente sur un compte séquestre et sur quel article puis je m’appuyer ? ou bien quel est votre conseil pour la marche à suivre. Et comment mettre le vendeur devant ses responsabilités. Ce comportement du notaire vendeur me laisse soupçonner qu’il pourrait bien y avoir un ou des vices cachés qu’apparemment je ne vois pas. L’appartement est propre, Il est bien certains que je n’aurai pas signé à ce prix si plusieurs points ne fonctionnent pas. Que me conseiller vous de faire. Merci d’avance pour votre conseil et en tout cas merci pour votre site qui est très riche dans ce domaine.

  41. Merci beaucoup pour votre réponse.
    Nous avons rendez-vous ce soir à la maison avec l’agent immobilier pour faire le point sur la situation.
    Nous espérons qu’il se penche sérieusement sur ces soucis d’humidité. Nous verrons bien.
    Anne Laborde

  42. Bonjour,
    Votre article est très intéressant et rejoint notre situation personnelles. Le mois dernier, nous avons signé un compromis de vente pour l’achat de notre première acquisition, une maison des années 80.
    Après quelques visites avec des artisans, nous apercevons d’importantes traces d’humidité et de moisissures sous des tapisseries et les carreaux des faïences de la cuisine et de la salle de bain sonnent creux.
    Les propriétaires nous parlent alors d’un ancien dégât des eaux aujourd’hui réparé. Nous aurions aimé qu’ils nous en parlent avant de signer. De plus, ces problèmes d’humidité sont manifestement toujours bien présents dans la maison. Finalement, il apparait que les seules pièces ayant des murs sains sont celles dans lesquelles un enduit de lissage a été appliqué sur tous les murs. D’autres éléments attirent également notre attention: des plinthes tiennent avec du scotch et il en manque sur toute une longueur. Peut-on parler de vice caché ? Quels éléments pourrait-on utiliser pour prouver la mauvaise foi des vendeurs? Pouvons-nous résilier notre promesse d’achat?

    • Marie Laure Fouché

      19 février 2016 at 09:49

      Concernant le dégât des eaux, s’il a été réparé vos vendeurs peuvent dire qu’ils pensaient sincèrement que le problème était réglé. En revanche, si toute la maison est humide, c’est différent, vous subissez peut être un vice caché.

  43. bonjour,
    Nous avons acheté notre maison il y a même pas un an. Et nous sommes embêtés par des infiltration d’eau et de miellat collant, par notre toit, qui coule jusque dans nos chambres mansardés , avec une odeur nauséabonde qui doit provenir de la laine de verre imbibés dans les combles. Nous devons vivre avec des bassines et des serviettes au sol, pour nous protéger des inondations, et par forcément quand il pleut. Je viens de contacter mon contrat protection juridique, il me demande de faire un courrier à l’ancienne propriétaire avec un devis pour chiffrer les réparations. Mais quant à prouver une preuve, ça me parait plus difficile. D’autant plus qu’en montant dans les combles mon mari a trouvé une inscription fuite inscrite sur une poutre. Avec mes remerciements. Cordialement. Audrey

    • Marie Laure Fouché

      19 février 2016 at 13:05

      Ça ressemble effectivement à un vice caché. Le tout est de déterminer s’il est ancien, donc connu des vendeurs…

  44. Bonjour Maître,
    Nous avons acheté récemment une maison avec mon mari. Dans toutes les pièces, les vendeurs ont collé des dalles polystyrènes. Ces dernières ne nous convenant pas, nous avons décidé de les enlever, et dans le couloir, nous nous sommes aperçu que le plafond était passé à travers (une petite fissure d’une vingtaine de cm, comme si quelqu’un était passé à travers, je précise qu’en haut ce sont les combles -non aménageables). Le fait d’avoir coller des dalles peut il faire penser à un vice caché ? Merci de votre réponse Maître.
    Cordialement.

  45. Bonsoir Maître,

    Avec mon mari, nous avons venons d’acheter pour la premiere fois une maison des années 1930. Dans notre salon, nous avons une fissure lors de nos visites nous avons demandé aux vendeurs ce qu’il en était. Ils nous ont dit que la fissure est arrivée juste après lors emménagement soit il y a 27 ou 28 ans. Mon mari est allé dans le vide sanitaire pour effectuer quelques travaux et là il s’est aperçu qu’il y avait trois etais sous la maison au niveau de la fissure. Nous avons peur que les vendeurs nous ai caché ce détail suite au mouvement de terrain qui a eu lieu dans la région dans les années 2003 ou 2004. Comment savoir s’il s’agit d’un vice caché et que faire ? J’ai prévu de faire venir plusieurs entreprises de maçonnerie pour avoir un diagnostic. Pouvez vous nous aider ?

    Merci d’avance à vous.

    Cordialement

    • Marie Laure Fouché

      11 janvier 2016 at 18:26

      On pourrait penser que le problème est un vice, potentiellement caché s’il faut aller dans le vide sanitaire pour le découvrir… Vous pourriez envisager d’engager la responsabilité de vos vendeurs.

  46. Bonjour Maître,
    Concernant le vice caché on a 2 ans à partir de la découverte du vice pour engager une procédure au fond.
    Une 1ere demande d’expertise m’a été refusée par le tribunal, j’ai donc fait venir un expert et un huissier pour faire un dossier plus complet et je viens de relancer une nouvelle demande de référé expertise.
    Est-ce que le délai des 2 ans a été interrompu par la 1ere et 2eme demande de référé ?

    Cordialement?

    Reynald

  47. Bonjour Maitre,
    Je suis en instance de recevoir un expert du tribunal mais j apprends par des  » on dit » que la maison pourrie qui m a été vendue…n aurait pas du l être par le notaire , car elle était un avoir sur l héritage ???
    a t on le droit de vendre une maison en avoir sur un héritage ????
    esi non, à qui s adresser pour avoir le droit de le savoir ???
    Avec mes remerciements,Respectueusement.
    solange.

  48. Bonjour Maitre,
    Je suis en expertise avec mon vendeur………la maison est pleine de vices caches ! en effet, le vendeur a tout fait lui même mais ne savait rien faire,
    si ce n est « cacher joliment toute la misère »……………
    Par ailleurs, j apprends par un membre de sa famille que cette maison n aurait pas du être vendue car elle était à valoir sur l héritage…………..
    je ne sais pas, bien sur, si cela est vrai…………..
    je voudrais donc vous poser 2 questions : la 1 ère : comment et quoi faire pour le vérifier ????
    la 2 ème : si cela s avérait vrai, et que je puisse « redonner cette cabane », serait il possible alors, de laisser « tomber » la procédure que j ai engagée ( j attends la date de l expertise).
    Merci pour moi et pour votre implication dans le blog si précieux.
    Respectueusement.
    solange.

    • Marie Laure Fouché

      25 novembre 2015 at 12:20

      Vous pouvez effectivement demander à rendre le bien et récupérer votre argent, mais il faudra certainement avoir, avant, l’avis de l’expert sur la situation des travaux. Il faut prouver le vice.

  49. Bonjour Maître,

    je suis propriétaire depuis 3 ans d’un appartement situé au 2eme étage et je subis depuis 3 ans environs les nuisances sonores de l’appartement situé au dessus du mien (hurlements de la femme hystérique, enfants qui courent et crient, qui balancent leurs jouets sur le parquet, la femme tape très fort en faisant la cuisine, comme si elle utilisait une massue). Le couple est dingue et le mari m’a déjà frappé (mais sans témoin et sans trace visible, j’ai porté plainte mais aucun suivi).

    Depuis un an ses nuisances deviennent moins importantes mais toujours très présentes (tous les WE et les vacances scolaires).
    je souhaite vendre car je ne peux plus supporter ce bruit.

    Le bruit produit par un autre voisin étant une notion subjective, est ce que je prends le risque d’être « attaqué » par le futur propriétaire pour vice caché si je ne l’informe pas de ces nuisances sonores ?

    Vous remerciant pour vos précisions.

    Hellmut

  50. Bonjour maître,

    J’ai acquis un studio il y a un an et demi, défini comme deux chambres réunis en une.
    Après y avoir habité, et car je déménage dû à mon travail, je suis censé louer le bien. Il s’avère qu’il y un sany-broyeur irrégulier. Celui-ci a été installé juste après avoir fait les diagnostics dont celui pour les m2 et m3. Il était donc valable au moment de la vente. C’est à dire que le bien qui faisait 20m3 au départ, en fait moins maintenant. Plus d’autres irrégularitées comme l’électricité non aux normes d’après un professionnel et des infiltrations d’eau dans un mur. Le bien n’est pas louable.
    Y a t’il un recours ?

  51. Bonjour Maitre
    Nous avons acheté une maison cet été 2015 par l’intermédiaire d’un agent immobilier pour le compte d’un vendeur, maitre d’oeuvre de profession. Il y a un mois avec l’arrivée des conditions climatiques automnales, certaines planches du faux plafond ont pourries et sont apparus sur la paroie extérieure de la cave un champion type toile d’araignée d’aspect blanc cotonneux. Étonné par ce phénomène, nous avons appelé par téléphone le vendeur pour lui demander conseil. Ce dernier a tenté de nous rassurer en expliquant qu’il avait déjà observé ce phénomène quand il occupait la maison mais que ce dernier ne présentait aucun risque particulier pour l’habitat comme pour la santé et qu’il fallait simplement changer les planches de bois endommagées. Par précaution et ayant entendu récemment le témoignage d’une amie sur la mérule, nous faisons appel à une agence spécialisée dans les traitements de l’habitat pour réaliser un prélèvement et l’envoyer à un centre indépendant en étude mycologique. On nous confirme qu’il s’agit bien de mérule, probablement dû à une étanchéité défaillante de la terrasse au dessus de la cave ou d’une mauvaise aération de celle-ci malgré la présence d’un une VMC. Lors des périodes de visites, cet été, la cave était sèche et le faux plafond bois ne présentait aucune trace d’humidité (simple décoration selon le vendeur et l’agent). Peut on parler de vice caché ? Peut-on mettre en cause la responsabilité du vendeur, spécialiste dans l’habitat, de l’agent immobilier, voire du notaire ? la clause exonératoire sur la présence de mérule peut elle s’appliquer car le vendeur est un professionnel de l’habitat et connaissait le problème? Quelle démarche dois-je engager ? Merci pour vos conseils
    Dans l’attente de vous lire
    Bien à vous
    Rachel M.

    • Marie Laure Fouché

      30 octobre 2015 at 17:37

      On peut effectivement considérer que la clause exonération ne peut fonctionner. Dans un tels cas, on pourrait considérer une action en vice caché.

  52. Bonjour maître,

    Nous venons d’acquérir une maison . Nous avons constaté quelques jours après l’achat que le plafond de la cave est en très mauvais état sur une partie (qui correspond au plancher de l’entrée) . Nous n’avions pu accéder à cette partie de la cave lors des différentes visites car elle était très encombrée. Cela nous semble être un vice caché. Comment peut-on prouver que le vendeur en avait connaissance ?
    D’avance merci pour votre réponse.

    • Marie Laure Fouché

      9 octobre 2015 at 10:43

      Cela pourrait être délicat… Généralement on fait une expertise technique dans ce cas, mais là, tout dépend des circonstances.

  53. Bonjour,

    Nous avons découvert de l’amiante dans la totalité de la sous toiture de notre habitation. Après de nombreuses recherches, j’ai réussit à me procurer l’ancien rapport d’amiante de la précédente vente ou celui-ci stipule : « présence de plaques de fibro-cimentes en sous toitures du grenier ».

    Dans notre rapport d’amiante, il est juste noté, présence d’amiante dans une partie de l’habitation mais pas en sous toiture.

    De notre coté, nous pensons pouvoir faire jouer la garantie de vices cachés par dissimulation étant donné que le vendeur avec connaissance de la présence d’amiante en sous toiture sauf qu’il n’en a fait état à personne. Ni au diagnostiqueur ni à nous. De ce fait, sa mauvaise foi peut-elle être engagée ?
    Pensez-vous que notre dossier tiens la route ?

    Un grand merci par avance de votre réponse.

    Cdt

  54. Bonjour,
    J’ai lu et recherché beaucoup d’informations et de documents, mais j’avoue que là je ne sais plus quoi faire et je suis désespérée..
    Nous venons d’acheter une maison et nous y avons emménagé en juillet 2015. Depuis nous faisons tous les jours de nouvelles découvertes. A commencer par un dégât des eaux dans le salon, qui au vue de l’état des murs remonte a longtemps. Quand nous avons fait les visites, il y avait des meubles, et piano devant, donc impossible a voir. On pensait qu’ avec l’assurance et un peu d’huile de coude on pourrait faire face au problème.
    Or la fuite est introuvable les professionnels sont formels il faut tout détruire, faire une recherche de fuite qui peu venir de n’importe ou dans la maison et tout reconstruire derrière, l’assurance elle ne couvrira pas les réparations. Les anciens propriétaires s’en lave les mains et disent qu’ils n’avaient rien vu. De plus suite a des pluies dernièrement nous avons des inondations dans la maison et ce par la terrasse qui a une très mauvaise évacuation, surement bouchée et surement encore dut a une fosse sceptique bouchée (je précise que les vendeurs nous avez promis de la faire vider en partant). Nous avons signé le compromis en acceptant de se raccorder au tout a l’égout, qu’ils auraient dut faire depuis au moins 10ans. Mais nous n’imaginions pas que nous aurions autant de problèmes avec cette fosse sceptique qui sent très mauvais et ce a l’intérieur comme a l’extérieur de la maison. De plus la compagnie des eaux qui est venu pour faire un devis pour le raccord au tout a l’égout, nous a annoncé que ce qui partait normalement dans la fosse allait en fait dans les eaux pluviales. nous devons refaire toute la plomberie qui est trop ancienne car nous n’avons pas de pression, refaire tout le système du passage d’alimentation du chauffage car surement cause de la fuite.. Nous supposons du coup vu l’odeur et l’état du mur du salon, que derrière le lambris qu’ils ont posé dans la cuisine il y a surement encore des problèmes d’infiltration d’eaux.. l’évier dans la cuisine est fendu en deux et est moisi et coule par en dessous. Et il y a encore pleins d’autre petite choses.
    Bref, au vu de tout ca nous voudrions des solutions, voir même, rendre la maison que nous n’aurions jamais achetés en sachant tout ca. Nous avons tout quitté pour vivre dans cette maison et la déception est totale. Merci de votre réponse.
    Respectueusement.
    Nathalie

    • Marie Laure Fouché

      3 septembre 2015 at 22:38

      Il semblerait effectivement que vous soyez dans le cas d’un vice caché. Et on voit mal comment le vendeur aurait pu ignorer tout cela (sachant qu’il faudra dans un premier temps soigneusement distinguer ce qui relève du vice caché et du vice apparent…) Consultez un avocat dans votre région, il ou elle pourra sûrement vous donner des pistes de réflexion. Je précise qu’une action en vice caché peut aboutir à l’annulation de la vente.

  55. Bonjour à tous,

    Tout d’abord, merci pour votre blog qui m’aide beaucoup dans mes recherches et qui me rassure un tant soit peu.

    Fin juillet 2010, ma compagne et moi sommes devenus propriétaires d’un logement avec jardinet attenant, sous lequel se trouve une fosse septique à laquelle sont raccordés deux autres logements. Selon la description du lot dans l’acte notarié et le règlement de copropriété, cette fosse septique et ce jardinet attentant ne sont pas une partie privative car seul un droit à la jouissance exclusive nous a été concédé sur le jardinet et non ce qui se trouve en dessous. Nous ne sommes donc que « superficiaires ».

    Toutefois, après plusieurs témoignages verbaux de voisins, nous avons à ce jour la confirmation de l’existence de graves problèmes (antérieurs à l’acquisition) récurrents sur cette fosse de 10 mètres cubes, tels que l’attestent les témoignages écrits de voisins directs, le témoignage de l’ancien locataire de notre logement qui en avait avisé le propriétaire et un bon d’intervention, facture et attestation d’une société de Vidange en date d’ avril 2008 (antérieur à l’acquisition de juillet 2010 donc), faisant état “d’une fosse septique déformée et cassée, dont la canalisation d’arrivée est en contre pente, avec un diamètre insuffisant et la cunette du regard de visite à refaire ».

    Ces éléments, portés à la connaissance de deux acquéreurs potentiels, ont à l’époque compromis la vente.
    Ces éléments, s’ils avaient été portés à notre connaissance, auraient bien évidemment également compromis la vente. Ou tout du moins pas à ce prix là. Mais il n’en fut rien.

    N’ayant à aucun moment été informés ni par l’agence Immobilière, ni par le vendeur (qui ne pouvait pas ne pas le savoir), ni par les différents syndics de copropriétaires successifs, ni par les services notariés, quelles sont mes possibilités de recours? Quelles sont les responsabilités engagées par ces différents protagonistes?
    Le vendeur me doit-il la garantie des vices cachés sur la totalité du lot, mais également sur les parties communes (à usage semi privatif) qui se situeraient sous le jardinet de mon logement?
    La mauvaise foi du vendeur est-elle ici suffisamment probante pour agir en justice?

    Vous en remerciant par avance.
    Cordiales salutations.

  56. Bonjour madame,
    Pourriez vous m indiquer un bon avocat specialise pour les vices caches dans le tarn et garonne.
    merci mille fois.

  57. Cher Maître bonjour,

    Tout d’abord, merci pour votre blog qui m’aide beaucoup dans mes recherches et qui me rassure un tant soit peu.

    Fin juillet 2010, ma compagne et moi sommes devenus propriétaires d’un logement avec jardinet attenant, sous lequel se trouve une fosse septique à laquelle sont raccordés deux autres logements. Selon la description du lot dans l’acte notarié et le règlement de copropriété, cette fosse septique et ce jardinet attentant ne sont pas une partie privative car seul un droit à la jouissance exclusive nous a été concédé sur le jardinet et non ce qui se trouve en dessous. Nous ne sommes donc que « superficiaires ».

    Toutefois, après plusieurs témoignages verbaux de voisins, nous avons à ce jour la confirmation de l’existence de graves problèmes (antérieurs à l’acquisition) récurrents sur cette fosse de 10 mètres cubes, tels que l’attestent les témoignages écrits de voisins directs, le témoignage de l’ancien locataire de notre logement qui en avait avisé le propriétaire et un bon d’intervention, facture et attestation d’une société de Vidange en date d’ avril 2008 (antérieur à l’acquisition de juillet 2010 donc), faisant état “d’une fosse septique déformée et cassée, dont la canalisation d’arrivée est en contre pente, avec un diamètre insuffisant et la cunette du regard de visite à refaire ».

    Ces éléments, portés à la connaissance de deux acquéreurs potentiels, ont à l’époque compromis la vente.
    Ces éléments, s’ils avaient été portés à notre connaissance, auraient bien évidemment également compromis la vente. Ou tout du moins pas à ce prix là. Mais il n’en fut rien.

    N’ayant à aucun moment été informés ni par l’agence Immobilière, ni par le vendeur (qui ne pouvait pas ne pas le savoir), ni par les différents syndics de copropriétaires successifs, ni par les services notariés, quelles sont mes possibilités de recours? Quelles sont les responsabilités engagées par ces différents protagonistes?
    Le vendeur me doit-il la garantie des vices cachés sur la totalité du lot, mais également sur les parties communes (à usage semi privatif) qui se situeraient sous le jardinet de mon logement?
    La mauvaise foi du vendeur est-elle ici suffisamment probante pour agir en justice?

    Vous en remerciant par avance.
    Cordiales salutations. Philippe.

  58. Bonjour,
    J’ai acheté en février dernier une maison, or, quelques jours après en faisant faire un devis par un artisan, celui-ci a découvert que sous le parquet flottant posé, le plancher bois était recouvert complètement d’eau et pourri avec moisissures. Les lambourdes étaient pourries, ce qui indique que le problème datait depuis plusieurs années. Recherche faite il s’agit d’un problème d’évacuation eaux pluviales passant sous la maison le tuyau était descellé toute l’eau s’écoulait alors sous la dalle qui était devenue poreuse. Les murs étaient à 100% d’humidité. Il a fallu casser la dalle sur toute la surface du passage du tuyau. La vendeuse réfute avoir été au courant ce qui me paraît absolument impossible en vivant dans la maison. Elle a refait les tapisseries et a forcément dû voir que le platre était gorgé d’eau. Evidemment une clause de non recours vice caché a été incluse. Mais je suis absolument certaine qu’elle ne pouvait l’ignorer. Pensez-vous qu’il est possible que je puisse gagner avec un recours. Merci d’avance pour votre réponse. Je suis seule et complètement écoeurée.

    • Marie Laure Fouché

      14 mai 2015 at 15:29

      Potentiellement. Mais il faut prouver que le vendeur était au courant et ne vous a rien dit. Ce qui passe généralement par une expertise judiciaire.

  59. Bonjour,
    J’ai acheté il y a 3 ans un appartement en rez de jardin. Un an et demi après, j’ai découvert que le terrain où se trouvent ma cuve de fuel, mon parking perso et l’entrée de mon appartement ne m’appartient pas alors que le vendeur m’a dit, devant témoin, que cette partie lui appartenait. Je l’ai prévenu, il a dit qu’il m’aiderait pour le rachat. Mais plus de nouvelle, il ne me rappelle pas.
    Je désire donc me retourner contre ce dernier. Est-ce que je peux demander l’annulation de la vente sachant que si je ne peux pas rachater cette partie, je devrai changer de système de chauffage, déplacer mon parking, etc…
    Cordialement,

    Patricia

  60. Bonjour,
    J’ai acheté une maison en juillet 2014, l’agence immobilière ne m’a pas fait visiter les combles (accès par une trappe située dans la cage d’escalier à plus de 4 mètres de haut) mais un document certifiait que la toiture était en bon état. Après l’achat, j’achète une échelle télélescopique afin d’aller dans le toit. Apparemment rien sauf que je remarque la présence de morceaux de moquette et d’une toile cirée positionnés sur la laine de verre à certains endroits. Hier en rentrant, je découvre une flaque d’eau sur ma table de salle à manger et en levant les yeux des gouttes d’eau au plafond (gouttes qui prennent lieu et place d’un enduit que j’ai du refaire au plafond en septembre lorsque j’ai repeint le plafond de la salle). Je monte dans les combles de nouveau et là je me rends compte que les morceaux de moquette ne sont pas placés par hasard mais correspondent aux endroits ou j’ai des infiltrations d’eau en toiture. J’ai déclaré un sinistre, j’attends l’expert, j’ai également contacté mon notaire pour savoir si cela pouvait être considéré comme un vice caché. Je souhaite garder la maison car j’ai engagé beaucoup de frais notamment en rénovation énergétique. Pensez-vous que cela puisse être un vice caché? Je vous remercie pour vos éclairages. cordialement
    Séverine

    • Marie Laure Fouché

      24 janvier 2015 at 18:53

      Je pense que c’est un vice, dont votre vendeur avait connaissance. Le problème, c’est de savoir si on va considérer qu’il était caché, ou bien apparent, ou qu’il aurait dû l’être, puisque vous auriez dû visiter la maison en entier… A voir selon les éléments du dossier.

  61. Cher Maitre,
    je vous avais téléphoné il y a plus d’un an pour l’achat d’une maison dans l’Hérault. Tout d’abord, et suite à une expertise indépendante demandée par nous, nous avons pris un avocat spécialisé dans la construction sur Montpellier. L’expertise judiciaire vient de se terminer. Une belle partie est prise en charge par le vendeur. Cette expertise judiciaire révèle que le vendeur a tout fait lui même sauf la maçonnerie de la maison. Même si celle-ci n’est pas bien réalisé puisque toute la chape est à refaire, le vendeur a acheté les matériaux et construit sa maison….. tout est à refaire, un sapiteur s’est déplacé avec l’expert judiciaire et l’a confirmé lors d’une expertise.
    merci pour votre blog qui m’a beaucoup aidé à l’époque de mes recherches.
    Respectueusement Laurence

    • Marie Laure Fouché

      23 décembre 2014 at 12:55

      C’est à ça que ça sert ! Merci pour le retour et bon courage pour la suite.

    • Bonjour
      Pouvez vous me donner les coordonnées de votre avocat sur Montpellier. J’en recherche justement un pour le même problème.
      Cordialement

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