Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : mars 2018

La mise en concurrence pour les travaux en copropriété

Lorsque le Syndicat des Copropriétaires veut faire réaliser de travaux dans la copropriété, en principe, le syndic doit mettre en oeuvre une mise en concurrence.

L’obligation de mise en concurrence

En effet, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000,  cette obligation de mise en concurrence a été insérée dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A la même majorité, [l’Assemblée Générale] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 complète ce texte afin de préciser ses modalités d’application:

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

Comment comprendre ces textes ?

Selon l’article 19-2 du décret, tous les contrats (autre que le contrat de syndic) sont concernés. Cela signifie que la mise en concurrence ne concerne pas uniquement les marchés de travaux, mais bien tous les contrats concernant le Syndicat des Copropriétaires.

Cela peut donc concerner, par exemple, la prestation de nettoyage de l’immeuble, et pas seulement les contrats ayant pour objet de faire des travaux.

En pratique, le texte permet à l’Assemblée Générale de décider « les conditions » de la mise en concurrence. Généralement, cela signifie que tous les ans, les copropriétaires vont voter une résolution ayant pour objet de fixer le montant en dessous duquel la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Souvent, il s’agit de sommes allant de 1.000 à 3.000 euros (mais ce n’est pas une règle). L’idée est d’éviter d’ajouter des lourdeurs dans la gestion des menues affaires de la copropriété.

Dans cette hypothèse, il suffit tout simplement de respecter ce vote, seuls les contrats supérieurs au montant votés faisant l’objet d’une mise en concurrence.

Attention, exception à la mise en concurrence:

En revanche, selon la Cour de Cassation (arrêt du 26 mars 2014, n°13-10.693) si l’Assemblée Générale n’a décidé d’aucune modalité particulière pour la mise en concurrence, celle-ci n’est pas obligatoire.

Autrement dit, si l’Assemblée Générale n’a pas fixé le montant des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, il n’y a pas d’obligation de mise en concurrence.

Ce qui, à mon sens, est relativement contradictoire avec les textes combinés des articles 21 de la loi et surtout 19-2 du décret, qui justement prévoit comment on fait la mise en concurrence si l’Assemblée Générale n’a rien décidé. Mais bon, ce n’est qu’un avis personnel. La Cour de Cassation est souveraine.

Comment faire, en pratique?

La question qui se pose alors est de savoir comment faire pour procéder à une mise en concurrence respectant les termes de la loi.

La Cour de Cassation a jugé que l’obligation de mise en concurrence était respectée lorsque le syndic avait demandé plusieurs devis. Même si toutes les entreprises n’ont pas répondu, si les documents annexés à la convocation permettent aux copropriétaires de se décider en toute connaissance de cause, la décision est régulière (arrêt du 27 novembre 2013, n°12-26.395).

En outre, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite si un devis complémentaire a été proposé, en sus du contrat de maintenance existant (arrêt du 15 avril 2015, n°14-13.255).

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Superficie erronée de l’appartement acheté en VEFA

Lors de l’achat d’un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la superficie de l’appartement est un élément déterminant de la vente.

Cependant, tout comme pour la vente d’un bien achevé, il peut y avoir une erreur de superficie, qui peut résulter d’un plan erroné, ou d’une erreur de mention de la surface, par exemple.

Lorsqu’il s’agit d’un lot en copropriété, la question est réglée par l’application des règles résultant de la loi CARREZ, figurant à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour plus de détail sur le sujet, je vous invite à vous reporter à ces deux articles, ici, et puis là.

Toutefois, concernant l’appartement en VEFA, la règle est différente. Ainsi, la loi CARREZ ne s’applique pas dans le cadre de la vente en VEFA.

Cela ne veut pas dire pour autant que l’acheteur d’une VEFA est dépourvu de tout recours. En effet, il dispose de la protection générale prévue dans le Code Civil aux articles 1616 et suivants:

« Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ».

L’article 1617 du même code dispose que:

« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».

Enfin selon l’article 1622:

« L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

Or selon un arrêt de la Cour de Cassation du 24 novembre 1999, il est établi que ces dispositions s’appliquent à la vente d’immeubles à construire.

Le seul problème, que la Cour de Cassation a résolu, était le point de départ du délai d’action d’un an.

En effet, dans l’article 1622 du Code Civil, il est mentionné que le point de départ du délai est la signature du contrat.

Or en matière de VEFA, c’est illogique, en effet, il n’est pas rare que l’acte authentique de vente soit signé plus d’un an avant la livraison de l’appartement. Dès lors, cela viderait le texte de loi de sa substance, puisque l’acheteur serait dans l’impossibilité de procéder à la vérification de la surface avant l’expiration du délai.

Raison pour laquelle la Cour de Cassation décide ainsi que le délai d’un an court à compter du transfert effectif de la propriété, soit la livraison du bien. 

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Petit guide pour se défendre seul à son audience

D’une façon générale, je ne conseille pas du tout de se défendre seul à son audience.

Ce n’est pas un réflexe corporatiste, c’est simplement que moi, avocat, j’aime bien avoir un particulier, non défendu par un avocat, face à moi. C’est généralement plus facile.

En effet, un particulier n’aura, généralement, pas les connaissances de droit, mais aussi de procédure, lui permettant d’avoir toutes ses chances.

Se faire assister d’un avocat vous aide donc à avoir les meilleures chances possibles de gagner votre affaire.

Peut-on toujours se défendre seul ?

Aller seul à son audience, ce n’est pas toujours possible. Vous pouvez le faire devant le Tribunal d’Instance, ou devant le Tribunal de Commerce, ou encore au Conseil des Prud’hommes (pour rester en matière civile).

Mais par exemple c’est impossible devant le Tribunal de Grande Instance, où la représentation par avocat est obligatoire.

Ainsi l’article 751 du Code de Procédure Civile dispose que:

« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat ».

Donc au Tribunal de Grande Instance, pas question de se défendre seul, on est obligé de prendre un avocat (sauf pour un référé, là c’est bon).

Ceci étant, vous pouvez décider de vous défendre seul, soit par principe, soit parce que l’affaire n’a pas l’air bien grave, soit encore par ce que vous ne pouvez pas vous offrir l’assistance d’un avocat.

Dès lors, que faire quand on décide de se défendre seul au tribunal?

Il faut rappeler que le juge est là, en principe, pour appliquer la bonne règle de droit aux faits qui lui sont présentés. C’est la « qualification ».

Donc, en principe du moins, si vous expliquez clairement les faits, le juge appliquera le droit.

Vous n’avez donc pas absolument besoin de lui exposer la règle de droit. C’est mieux, soyons clairs, mais au pire, on peut s’en passer.

Donc voici quelques conseils pour préparer son dossier en vue de son audience.

Que faire pour préparer son audience

D’abord, prévoyez votre carte d’identité sur vous. En effet le juge voudra vérifier que vous êtes bien qui vous dites.

Si vous allez au Tribunal pour votre société (dont vous êtes le dirigeant), amenez un Kbis récent.

Ensuite, même si l’affaire est simple, il est préférable de rédiger votre argumentation par écrit.

Je ne conseille pas de forme spéciale, mais d’une façon générale voici ce qu’il faut faire :

  • Exposez très clairement les faits, en phrases courtes de type sujet, verbe, complément.
  • Prouvez-les, au fur et à mesure que vous les exposez, par exemple: « Tel jour j’ai acheté telle fourniture (voir facture de l’entreprise JEVENDSTOUT du 2 janvier 2018 en pièce n°1) »;
  • Une fois les faits clairement exposés, expliquez ensuite votre point de vue, donc ce qui motive votre demande ou votre défense. C’est la partie généralement intitulée « Discussion ».
  • Enfin, une fois que vous avez clairement exposé la situation, explicitez clairement et synthétiquement vos demandes. Dans les conclusions rédigées par un avocat, ou dans un jugement, c’est la partie de l’argumentation figurant sous le titre « Par ces motifs ». Cela signifie, en gros, que « par les motifs précédemment exposés, je demande telle et telle chose ».
  • Donc dans cette dernière partie, dites clairement ce que vous voulez, par exemple:
    • Condamner telle personne à me payer telle somme ;
    • Expulser Untel du logement loué
    • Condamner Untel à faire telle chose sous astreinte de 10 euros par jour de retard…
    • Si vous êtes en défense : Débouter Untel de toutes ses demandes…
  • Enfin, à la toute fin de votre argumentation, ajoutez la liste numérotée des documents sur lesquels vous vous appuyez.

Je vous invite à consulter en fin d’article le modèle succinct que j’ai rédigé.

Il faudra, le jour de l’audience, fournir votre argumentation au juge de même que le dossier de pièces, numérotées et rangées dans l’ordre (sauf à ce que le juge demande, par écrit, à ce que cela soit communiqué avant).

Attention, point essentiel: il faudra avoir communiqué, préalablement à l’audience (quelques jours avant de préférence), votre argumentaire et vos documents à la partie adverse ou à son avocat, afin de respecter le principe du contradictoire.

Sinon vous allez fortement énerver le juge (et l’avocat adverse).

Lors de l’audience

Lors de l’audience, vous allez plaider votre dossier. C’est à dire l’expliquer au juge par oral.

Soyez concis, clair et calme. Parlez au juge, pas à la partie adverse.

Ne vous énervez jamais, ni contre la partie adverse, ni, surtout, contre le juge.

Et une fois l’audience finie, notez bien la date à laquelle la décision sera rendue, cela n’est jamais fait instantanément pendant l’audience.

Enfin, je joins ci-dessous un modèle très succinct pouvant vous guider pour rédiger votre argumentation.

 

Modèle (très, très) succinct de conclusions:

 

Conclusions devant le Tribunal [type de Tribunal] de [VILLE du Tribunal]

 Date de l’audience :

Pour : (vos coordonnées : nom, prénom, date et lieu de naissance, profession, domicile, si vous êtes une société, dénomination sociale, numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, adresse).

 Contre : (les coordonnées de votre ou vos adversaire-s)

 

Plaise au Tribunal

  1. Exposé des faits

Exposé synthétique et clair des faits.

Mentionner systématiquement les documents prouvant les faits exposés. Exemple : « Le 2 janvier 2018, j’ai acquis une tractopelle (voir facture en pièce n°1) ».

  1. Discussion

Expliquer clairement les raisons qui justifient votre argumentation, en relation avec les faits exposés au point précédent. Exemple : « La tractopelle n’a jamais fonctionné, je considère donc qu’elle est affectée d’un vice caché ».

Si vous avez exposé des frais pour vous défendre (« frais irrépétibles »), ne pas oublier d’en demander remboursement à la partie adverse. Donner les justificatifs.

Par ces motifs

Il est demandé au Tribunal de :

Par exemple :

  • Condamner Untel à payer telle somme
  • Rejeter la demande de Untel dirigée contre moi…
  • Condamner Untel à me régler une somme de 500 Euros à titre remboursement de mes frais irrépétibles ;
  • Condamner Untel aux entiers dépens.

 

Bordereau de pièces communiquées: 

  1. Document XX
  2. Document YY

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Intervention de l’assurance Dommages Ouvrage en cas d’abandon de chantier

J’ai expliqué dans des articles précédents, auquel je vous invite à vous référer, l’articulation entre l’assurance Dommages Ouvrage et la Garantie de Parfait Achèvement.

J’ai également précisé la date à laquelle la Dommages Ouvrage prend effet, et comment.

Et comme je l’indiquais brièvement dans un autre article que je vous invite à consulter, il faut savoir que l’assurance Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, prendre en charge les réserves.

Mais la Dommages Ouvrage peut également intervenir avant même que n’intervienne la réception, dans l’hypothèse où l’entrepreneur ne remplit plus ses obligations.

L’objectif est de prémunir le Maître d’Ouvrage en cas d’abandon de chantier par l’entreprise (donc par définition avant la réception).

Dans cette hypothèse, l’article L 242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage dispose que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».

Conditions d’intervention de l’assureur Dommages Ouvrage

Dans une telle hypothèse, si deux conditions sont remplies, l’assureur Dommages Ouvrage va pouvoir intervenir. Il faut:

  • Que le Maître d’Ouvrage ait mis en demeure l’entreprise de remplir ses obligations, et que ce soit resté infructueux. Cette mise en demeure est impérative, même si l’entrepreneur et en redressement judiciaire. Par contre, on peut s’en dispenser si l’entreprise a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. En outre, l’assignation de l’entrepreneur vaut mise en demeure.
  • Qu’après cette mise en demeure, le contrat avec l’entrepreneur soit résilié pour inexécution.

Si ces deux conditions sont remplies, l’assurance Dommages Ouvrage agit pour assister le Maître d’Ouvrage.

Garantie par la Dommages Ouvrage du paiement des réparations nécessaires

Si les conditions sont remplies, la Dommages Ouvrage va prendre en charge la réparation des désordres de nature décennale, c’est-à-dire selon l’article 1792 du Code Civil ceux :

 « Même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

En effet, l’alinéa 1 de l’article L 242-1 du code des assurance précise bien que ne sont pris en charge que:

« dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

Dans une telle hypothèse, la Dommages Ouvrage devra prendre en charge les travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction.

En revanche, la Dommages Ouvrage n’est pas tenue d’indemniser les non-façons, c’est-à-dire les ouvrages qui n’ont pas été exécutés.

Autrement dit, la Dommages Ouvrage va assurer la réparation des ouvrages mal réalisés, mais non la réalisation des ouvrages non faits.

De la sorte, il est vraiment, vraiment judicieux de souscrire une Dommages Ouvrage lorsqu’on entame des travaux.

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