Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : février 2019

Pourquoi il FAUT souscrire une assurance Dommages Ouvrage

Je vous ai déjà parlé, à plusieurs reprises, de l’assurance Dommages Ouvrage.

J’ai notamment expliqué ce que c’est et comment ça fonctionne, et aussi rappelé quels préjudices cette assurance indemnise.

J’ai déjà rappelé à deux reprises pourquoi il faut vraiment en souscrire une, même si votre entrepreneur est assuré.

Le problème, c’est qu’il s’agit d’une obligation d’assurance, mais qui n’est assortie d’aucune sanction.

La tentation est donc très forte de ne pas la souscrire pour économiser son coût.

Ainsi, l’article L 242-1 du Code des assurances relatif à l’assurance Dommages Ouvrage prévoit en ses deux premiers alinéas :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’articleL 116-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation ».

Autrement dit, tout Maître d’Ouvrage privé doit souscrire cette assurance.

Cependant, il n’existe pas de sanction si on ne le fait pas. Ce qui, en réalité, est un problème.

En pratique, la sanction, si on n’a pas souscrit d’assurance Dommages Ouvrage… Eh bien, c’est qu’on est privé du bénéfice de cette assurance en cas de problème.

On peut se dire que ce n’est pas bien grave, on pourra se reposer sur les assurances de ses entreprises.

Sauf que, pas nécessairement comme je le rappelais plus haut.

Mais en plus, un arrêt récent de la Cour de Cassation vient aggraver le problème.

Selon une importante décision du 8 novembre 2018, la Cour de Cassation nous dit en substance que si votre entreprise est assurée pour la mise en oeuvre du procédé X, l’assureur peut dénier sa garantie si l’entreprise utilise le procédé Y.

Ce qui veut dire que, non seulement, il faut vérifier:

  • Si son entreprise est assurée,
  • Si elle est bien assurée pour l’activité qu’elle va mettre en oeuvre chez vous (par exemple, vérifier si elle pose de fenêtres qu’elle est bien assurée pour des menuiseries extérieures et pas juste intérieures)
  • Et si dans le cadre de cette activité assurée, il n’y a pas des restrictions de procédé.

Donc, méfiance, méfiance.

La solution à envisager : toujours souscrire une assurance Dommages Ouvrage. En effet, dans cette hypothèse, c’est elle qui subit le risque d’une mauvaise assurance de l’entreprise (voire qui va vérifier tout ça en amont) et non plus le Maître d’Ouvrage. 

C’est aussi une nouvelle bonne raison de faire appel à un Architecte qui fera ces vérifications pour vous, ou à défaut engagera sa responsabilité s’il se trompe.

Les notifications électroniques en copropriété

En matière de copropriété, la règle était que les notifications se fassent par courrier recommandé avec accusé de réception, ou le cas échéant par émargement.

Ainsi, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que:

Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La possibilité de faire des notifications et mises en demeure par voie électronique est relativement nouvelle, et est encadrée par plusieurs articles de la loi de 1965 et du décret de 1967.

Ainsi, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que:

Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

Autrement dit, on peut désormais, depuis cet article créé par la loi ALUR, faire des notifications par voie électronique, mais pour cela, l’accord exprès du copropriétaire est indispensable.

En pratique, cet accord doit être exprès et préalable. Il ne peut en aucun cas être tacite.

Les modalités selon lesquelles ils doit être donné résultent de l’article 64-1 du décret de 1967:

Lorsque l’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est formulé lors de l’assemblée générale, il est consigné sur le procès-verbal de l’assemblée générale mentionné à l’article 17 du présent décret.

Lorsqu’il n’est pas formulé lors de l’assemblée générale, le copropriétaire le communique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l’enregistre à la date de réception de la lettre et l’inscrit sur le registre mentionné à l’article 17.

Autrement dit, on peut donner son accord soit lors d’une Assemblée Générale, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, postal ou électronique.

Le copropriétaire peut en outre changer d’avis. En effet, l’article 64-2 du décret organise un droit de rétractation:

Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique, qu’il n’accepte plus d’être rendu destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique. Cette décision prend effet le lendemain du jour de la réception de la lettre recommandée par le syndic. Le syndic en fait mention sur le registre mentionné à l’article 17.

En définitive, le copropriétaire peut changer d’avis, mais il doit le faire par courrier recommandé avec avis de réception. Il ne semble pas, à l’examen du texte, qu’il puisse le faire en Assemblée Générale. Cela n’établit pas une symétrie des formes, mais en revanche, c’est certainement plus pragmatique.

En synthèse, désormais, les notifications électroniques sont tout à fait possibles, mais le copropriétaire doit les avoir acceptées au préalable. 

En outre, le copropriétaire peut à tout moment rétracter son accord, pour peu qu’il respect les formes applicables.