Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Mois : octobre 2019

Surélévation d’un pavillon en copropriété

En matière de copropriété, la surélévation et très encadrée, afin de respecter les droits de chacun.

Elle est régie par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, qui pose un certain nombre de conditions impératives à respecter.

De façon synthétique, il faut retenir que:

  • Par principe, la surélévation se vote à la majorité de l’article 26 de la loi.
  • Cependant, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain (DPU, soit le droit d’une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies), la majorité applicable est celle de l’article 25 de la loi.
  • La surélévation est réalisée soit par le syndicat, soit par une personne qui bénéficie de ce droit, généralement aliéné à son profit par le Syndicat des Copropriétaires.
  • Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, il faut deux votes: d’abord le vote de toute la copropriété, puis ensuite le vote du bâtiment concerné.

L’opération de surélévation est donc relativement lourde et complexe, afin de préserver les droits de tous.

Cependant, lorsque le bâtiment à surélever est un pavillon compris dans une copropriété, la situation est différente.

En effet, les règles que je viens de rappeler ne s’appliquent que si la surélévation constitue la mise en oeuvre d’un droit accessoire aux parties communes.

En l’absence de parties communes dans le bâtiment concerné, il n’y a pas cette mise en oeuvre d’un droit accessoire aux parties communes.

Ainsi, si le bâtiment à surélever est entièrement composé de parties privatives, y compris sa structure (gros murs, charpente, toiture, etc…) on va considérer que la surélévation du bâtiment est la mise en oeuvre d’un droit privatif.

Il n’y a donc pas, dans cette hypothèse, à solliciter l’autorisation de l’Assemblée Générale en matière de surélévation.

Cela ne veut pas dire pour autant que les travaux peuvent être faits en toute liberté.

En effet, les travaux envisagés vont nécessairement modifier l’aspect extérieur du pavillon considéré.

Dans ce cas, c’est l’article 25 b de la loi qui trouve à s’appliquer:

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: (… ) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il faut donc impérativement obtenir cette autorisation avant de faire les travaux.

Mais, allez-vous me dire, quel intérêt à la distinction ? Dans toutes les zones avec DPU, la majorité sera la même !

C’est vrai, c’est la même majorité.

Mais, et c’est un point d’importance, le fondement du vote n’est pas le même. En cas de surélévation, c’est l’article 35 de la loi. En cas de travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est l’article 25b.

Or, lorsque des copropriétaires refusent à l’un d’entre eux des travaux sur le fondement de l’article 25b, la loi prévoit en son article 30 un dispositif spécifique:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ». 

Autrement dit, quand vos travaux ont été rejetés sur le fondement de l’article 25b, vous pouvez saisir le Tribunal pour obtenir une autorisation judiciaire qui va annuler et remplacer le refus de la copropriété.

Vous pouvez aller consulter cet article consacré à ce mécanisme.

Il est donc tout à fait intéressant de faire attention à mettre à l’Ordre du Jour les bons travaux, pour, en cas de refus, disposer d’un recours efficace devant le Tribunal.

Responsabilité du Maître d’Ouvrage qui fait réaliser des travaux

Lorsque, en qualité de Maître d’Ouvrage, vous avez fait construire votre maison, ou réalisé de gros travaux, il peut être utile de savoir quelles sont vos responsabilités, notamment dans l’optique d’une vente prochaine.

La question va se poser, peu important que vous ayez fait construire par une entreprise, ou que vous ayez vous même « bricolé » vos travaux.

En effet, le Maître d’Ouvrage qui construit pour lui même, sans être un professionnel, ou celui qui fait construire, est réputé constructeur et redevable de toutes les garanties applicables en la matière.

Cela résulte de l’article 1792-1 du Code Civil, selon lequel:

« Est réputé constructeur de l’ouvrage : (…)

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Autrement dit, si vous avez fait construire votre maison ou fait faire des travaux importants, juridiquement, vous serez traité comme un constructeur professionnel.

Notamment, les règles de responsabilités fixées par le Code Civil, et notamment la garantie décennale, traitée ici et , s’appliqueront à votre cas, selon les termes de l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

C’est une lourde responsabilité pour le Maître d’Ouvrage, qui doit la prendre en considération au moment où il vend la maison ainsi construite ou lourdement rénovée.

Ainsi, si vous la vendez avant qu’un délai de dix ans soit écoulé depuis la réception des travaux, en cas de problème, votre acheteur pourra vous attaquer, vous, sur le fondement de la garantie décennale.

Normalement, vous devriez pouvoir être garanti, par l’assurance Dommages Ouvrage que vous avez souscrite, et par les assurances décennales de vos entreprises.

Dans cette hypothèse, au moment de vendre, il suffit d’indiquer toutes les informations utiles de façon à ce que votre vendeur, en cas de problème, s’adresse aux personnes concernées. Mais quoi qu’il en soit, dans ce cas, vous restez, au moins théoriquement, en première ligne.

Mais vous avez une véritable difficulté si vous avez fait construire sans souscrire d’assurance Dommages Ouvrage et si vous n’êtes pas sûr que l’entreprise qui a fait les travaux est bien assurée.

Dans une telle hypothèse, si vous vendez dans le délai décennal et qu’un problème est détecté dans ce délai, votre acheteur se retrouve sans aucune garantie autre que la vôtre, personnelle.

Même si des entreprises ont fait les travaux, vous pourriez vous retrouver à financer les réparations en cas de problème.

Il suffit pour cela que votre acheteur ne puisse pas s’adresser à une autre personne solvable. Or si vous n’avez pas de DO et que votre entreprise n’était pas assurée, aucun assureur ne sera là pour garantir les travaux. Et il est illusoire de compter sur la responsabilité personnelle de votre entreprise, avec le très fort niveau de faillite des entreprises de construction ; c’est ainsi particulièrement risqué.

Pour se prémunir contre une telle éventualité, il est donc très vivement conseillé, lorsqu’on fait des travaux:

  • de sélectionner des entreprises dûment assurées
  • De souscrire une assurance Dommages Ouvrage
  • Si les travaux sont importants, de prendre un Architecte

Et si vous n’avez rien fait de tout cela, peut être d’attendre l’issue du délai décennal pour vendre, même si votre maison n’a aucun problème à votre connaissance.