Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Changement d’usage d’un lot de copropriété et destination de l’immeuble

Comme je l’ai déjà expliqué dans un article précédent, il faut être prudent lorsqu’on veut changer l’usage d’un lot en copropriété.

En effet, l’usage d’un lot doit respecter la destination de l’immeuble. 

Destination de l’immeuble

Pour rappel, tout immeuble en copropriété a une destination globale : habitation, commerciale, professionnelle, artisanale, industrielle… Sachant qu’il y a fréquemment des destinations mixtes, les plus fréquentes étant le trio habitation/usage professionnel/commerces (ces derniers étant généralement relégués au rez-de-chaussée). 

Une fois que cette destination est établie, elle oblige les copropriétaires à utiliser leurs lots dans le respect de cette destination. 

Par exemple, dans un immeuble purement d’habitation, il est strictement interdit d’installer des bureaux, un cabinet médical ou un commerce, quand bien même serait-il au rez-de-chaussée. 

La destination, garante de la sécurité juridique des copropriétaires

La raison d’être de cette règle est de garantir l’aspect contractuel du Règlement de Copropriété. 

En effet, le Règlement est, essentiellement, un contrat qui régit les règles entre copropriétaires. 

Il faut donc s’assurer que les dispositions de ce contrat soient respectées, de sorte que celui qui achète un lot ne se retrouve pas contraint de supporter des sujétions imprévues. 

Autrement dit, il s’agit de s’assurer que ceux qui ont acquis un lot sur la base de dispositions fixées contractuellement dans le Règlement, puissent, légitimement, exiger la pérennité de ces dispositions. Et, notamment, la destination globale de l’immeuble.  

Il s’agit donc, essentiellement, d’un principe de simple sécurité juridique. 

Par exemple, celui qui achète un lot dans un immeuble strictement résidentiel ne peut se voir imposer de supporter chez son voisin un activité industrielle. 

Ou d’ailleurs, l’inverse : celui qui achète un atelier artisanal dans un immeuble ayant cette destination exclusive, ne doit pas se voir gêné dans son activité par un voisin qui prétend utiliser son lot comme habitation, et qui exige de ne subir aucune nuisance, comme du bruit ou des odeurs. 

Le Syndicat des Copropriétaires peut forcer le respect de la destination de l’immeuble 

Toute infraction au respect de la destination de l’immeuble autorise le Syndicat des Copropriétaires à interdire l’usage d’un lot contraire au Règlement de Copropriété. 

Il faut donc être fort prudent au moment où l’on acquiert ou loue un lot de copropriété, et s’assurer que l’usage auquel on le destine est autorisé. 

Généralement, il n’y a pas de difficulté particulière : il suffit ainsi de vérifier la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte, explicitement ou implicitement, du Règlement de Copropriété, pour savoir ce qui est autorisé et ce qui est interdit. 

Et, généralement, surtout pour un usage d’habitation, il est relativement aisé de voir s’il est autorisé. 

Notamment, comme je l’expliquais dans mon précédent article, dans un immeuble mixte habitation/commercial/professionnel, il est généralement aisé de transformer un lot professionnel ou commercial en logement (sous réserve, toutefois, d’éventuelles interdictions mentionnées dans le Règlement de Copropriété). 

Mais pour installer par exemple un bureau ou un commerce dans un lot à usage initial de logement, il faudra s’assurer que cette activité est autorisée. 

Le changement d’usage d’un lot

Voyons maintenant l’hypothèse du changement d’usage d’un lot, qui serait contraire à la destination de l’immeuble.  

Sur le principe, vous l’aurez compris, ce changement ne peut intervenir. 

En effet, utiliser un lot à titre, par exemple, commercial, dans un immeuble strictement résidentiel revient à changer la destination de tout l’immeuble, qui de résidentiel devient résidentiel et commercial

Or comme cette destination est un élément contractuel fondamental de l’immeuble en copropriété, elle ne peut être modifiée du simple souhait d’un copropriétaire. 

C’est notamment la traduction du principe de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : 

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Toutefois, comme je l’indiquais plus haut, le Règlement de Copropriété a un caractère contractuel. Donc, comme tout contrat, il peut être modifié de par la volonté de toutes les parties. 

Autrement dit, la destination d’un immeuble peut être modifiée si elle est décidée à l’unanimité de toutes les parties, donc ici, de tous les copropriétaires, et pas uniquement des présents et représentés à une Assemblée Générale donnée. 

Il est donc possible, via un vote unanime de tous, de modifier cette destination. 

La même règle s’applique lorsqu’il s’agit, même pour un seul lot, d’avoir un usage, donc une affectation, contraire au Règlement de Copropriété. 

Si vous voulez modifier l’affection du lot, donc son usage pratique, dans un sens non prévu par le Règlement de Copropriété, vous n’avez donc d’autre choix que d’obtenir un vote unanime. 

Ce qui sera quasi-impossible sauf dans une très petite copropriété, ne serait-ce qu’à raison de l’absentéisme habituel en matière d’Assemblées Générales. 

Je déconseille donc fortement d’acquérir un lot en pensant lui affecter un usage non prévu par le Règlement de Copropriété, car cela revient à être en contradiction avec ce règlement, avec des chances quasi inexistantes de changer la situation. 

Contestation d’AG de copropriété: délai impératif de deux mois

Comme je l’ai exposé dans plusieurs articles, le délai de contestation en Assemblée Générale de copropriété est de deux mois.

Plus précisément, il est de deux mois à compter de la notification du Procès-Verbal d’Assemblée Générale par le syndic.

Cela résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965:

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il faut tout particulièrement veiller à respecter ce délai.

En effet, faute de contestation dans les deux mois de la notification, celle-ci sera considérée comme irrecevable car tardive.

Lorsque vous souhaitez procéder à une contestation d’Assemblée Générale, en conséquence, je conseille très vivement de faire très attention à la notification du Procès-Verbal, qu’elle intervienne par voie électronique ou par courrier recommandé.

Le point de départ du délai de contestation est la date de la première présentation par la Poste, donc, faites attention.

Ainsi, la date de première présentation (et non la date à laquelle vous avez effectivement reçu le recommandé) est le 5 mars, votre assignation en contestation d’Assemblée Générale, devant le Tribunal de Grande Instance compétent, doit intervenir au plus tard le 5 mai suivant.

Inutile de préciser que si vous voulez faire cette contestation, il est très, très vivement conseillé d’aller voir un avocat sans tarder, et pas au dernier moment.

En effet, il faut que votre avocat (obligatoire dans ce type de procédure) ait le temps de rédiger l’assignation, de vous la soumettre pour avis puis de la faire signifier à la partie adverse, de préférence avant le 5 mai afin d’éviter toute difficulté de dernière minute.

Le respect de ce délai est donc important, car une fois dépassés les deux mois, aucune contestation d’Assemblée Générale n’est plus recevable.

Et ce, quand bien même les résolutions votées lors de cette Assemblée Générale seraient lourdement illégales.

Cette règle, associée à un délai de contestation très court, a de toute évidence pour objet d’éviter que les résolutions d’Assemblée Générale ne puissent être en suspens sur de longues périodes.

Mais le corollaire est que si une décision d’Assemblée Générale est problématique, voire illégale, si elle n’est pas contestée dans le délai, elle devient définitive.

Il faut donc être particulièrement vigilant concernant ce délai.

Pourquoi il FAUT souscrire une assurance Dommages Ouvrage

Je vous ai déjà parlé, à plusieurs reprises, de l’assurance Dommages Ouvrage.

J’ai notamment expliqué ce que c’est et comment ça fonctionne, et aussi rappelé quels préjudices cette assurance indemnise.

J’ai déjà rappelé à deux reprises pourquoi il faut vraiment en souscrire une, même si votre entrepreneur est assuré.

Le problème, c’est qu’il s’agit d’une obligation d’assurance, mais qui n’est assortie d’aucune sanction.

La tentation est donc très forte de ne pas la souscrire pour économiser son coût.

Ainsi, l’article L 242-1 du Code des assurances relatif à l’assurance Dommages Ouvrage prévoit en ses deux premiers alinéas :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’articleL 116-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation ».

Autrement dit, tout Maître d’Ouvrage privé doit souscrire cette assurance.

Cependant, il n’existe pas de sanction si on ne le fait pas. Ce qui, en réalité, est un problème.

En pratique, la sanction, si on n’a pas souscrit d’assurance Dommages Ouvrage… Eh bien, c’est qu’on est privé du bénéfice de cette assurance en cas de problème.

On peut se dire que ce n’est pas bien grave, on pourra se reposer sur les assurances de ses entreprises.

Sauf que, pas nécessairement comme je le rappelais plus haut.

Mais en plus, un arrêt récent de la Cour de Cassation vient aggraver le problème.

Selon une importante décision du 8 novembre 2018, la Cour de Cassation nous dit en substance que si votre entreprise est assurée pour la mise en oeuvre du procédé X, l’assureur peut dénier sa garantie si l’entreprise utilise le procédé Y.

Ce qui veut dire que, non seulement, il faut vérifier:

  • Si son entreprise est assurée,
  • Si elle est bien assurée pour l’activité qu’elle va mettre en oeuvre chez vous (par exemple, vérifier si elle pose de fenêtres qu’elle est bien assurée pour des menuiseries extérieures et pas juste intérieures)
  • Et si dans le cadre de cette activité assurée, il n’y a pas des restrictions de procédé.

Donc, méfiance, méfiance.

La solution à envisager : toujours souscrire une assurance Dommages Ouvrage. En effet, dans cette hypothèse, c’est elle qui subit le risque d’une mauvaise assurance de l’entreprise (voire qui va vérifier tout ça en amont) et non plus le Maître d’Ouvrage. 

C’est aussi une nouvelle bonne raison de faire appel à un Architecte qui fera ces vérifications pour vous, ou à défaut engagera sa responsabilité s’il se trompe.

Les notifications électroniques en copropriété

En matière de copropriété, la règle était que les notifications se fassent par courrier recommandé avec accusé de réception, ou le cas échéant par émargement.

Ainsi, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que:

Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La possibilité de faire des notifications et mises en demeure par voie électronique est relativement nouvelle, et est encadrée par plusieurs articles de la loi de 1965 et du décret de 1967.

Ainsi, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que:

Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

Autrement dit, on peut désormais, depuis cet article créé par la loi ALUR, faire des notifications par voie électronique, mais pour cela, l’accord exprès du copropriétaire est indispensable.

En pratique, cet accord doit être exprès et préalable. Il ne peut en aucun cas être tacite.

Les modalités selon lesquelles ils doit être donné résultent de l’article 64-1 du décret de 1967:

Lorsque l’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est formulé lors de l’assemblée générale, il est consigné sur le procès-verbal de l’assemblée générale mentionné à l’article 17 du présent décret.

Lorsqu’il n’est pas formulé lors de l’assemblée générale, le copropriétaire le communique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l’enregistre à la date de réception de la lettre et l’inscrit sur le registre mentionné à l’article 17.

Autrement dit, on peut donner son accord soit lors d’une Assemblée Générale, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, postal ou électronique.

Le copropriétaire peut en outre changer d’avis. En effet, l’article 64-2 du décret organise un droit de rétractation:

Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique, qu’il n’accepte plus d’être rendu destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique. Cette décision prend effet le lendemain du jour de la réception de la lettre recommandée par le syndic. Le syndic en fait mention sur le registre mentionné à l’article 17.

En définitive, le copropriétaire peut changer d’avis, mais il doit le faire par courrier recommandé avec avis de réception. Il ne semble pas, à l’examen du texte, qu’il puisse le faire en Assemblée Générale. Cela n’établit pas une symétrie des formes, mais en revanche, c’est certainement plus pragmatique.

En synthèse, désormais, les notifications électroniques sont tout à fait possibles, mais le copropriétaire doit les avoir acceptées au préalable. 

En outre, le copropriétaire peut à tout moment rétracter son accord, pour peu qu’il respect les formes applicables. 

 

 

 

 

Envoi d’une mise en demeure d’Avocat

Si vous voulez tenter d’obtenir le paiement d’une somme qui vous est due, la première chose est de procéder à l’envoi d’une mise en demeure.

La difficulté est que votre débiteur ne sera peut être pas très impressionné par votre courrier. Il est donc souvent utile de solliciter d’un Avocat qu’il procède à cet envoi.

Le présent article a pour objet de vous donner le mode d’emploi si vous souhaitez me confier la rédaction et l’envoi de cette mise en demeure.

Votre demande pourra être faite en ligne, sans nécessité d’un rendez-vous, pour un montant forfaitaire de 200 Euros TTC.

Marche à suivre

En premier lieu, lisez l’article que j’ai rédigé sur la meilleure façon de recouvrer une créance. Il explique tous les éléments à avoir en mains pour pouvoir espérer obtenir le règlement espéré.

Ensuite, rendez vous sur la plateforme dédiée en cliquant ici.

Sur la page qui s’ouvre, dans le champ « votre question », indiquez de façon précise et synthétique les circonstances de la dette.

N’oubliez pas de joindre les documents listés ci-dessous, me permettant de monter une argumentation solide en votre faveur.  Vous pouvez joindre plusieurs fichiers, contrairement à ce qui est mentionné.

Voici les informations dont j’aurai impérativement besoin pour établir la mise en demeure :
  • Naissance de la dette : il faut m’expliquer précisément dans quelles circonstances la dette est née, à quelle date, et pourquoi.
    • Si vous êtes un professionnel, vous devriez avoir un devis signé par votre client. En l’absence de devis, il me faut au moins un échange de courrier prouvant que votre client vous a commandé une prestation. Autrement dit, il me faut la preuve qu’il existe un accord entre vous et votre débiteur.
    • Si vous êtes un particulier, il me faut la reconnaissance de dette, ou tout échange écrit qui établit de façon incontestable que la dette est due maintenant (voire, au pire, des échanges de SMS).
  • Votre identification :
    • Dans tous les cas, une copie recto verso de votre carte d’identité.
    • Si la créance est due :
      •  à votre société, un extrait Kbis de moins de trois mois.
      • à votre entreprise individuelle, votre numéro SIREN.
  • Identification du débiteur :
    • Il me faut le nom et prénom du débiteur ;
    • Une adresse à laquelle je peux lui envoyer le courrier ;
    • Si c’est une société, il me faut impérativement sa dénomination sociale et aussi son numéro de RCS ;
    • Si vous avez une adresse mail de votre débiteur, merci de me la communiquer.
  • Exigibilité de la dette :
    • Si vous êtes un professionnel, il me faut les éléments qui justifient que le travail qui vous a été commandé par le client a été effectué. L’idéal est évidemment un Procès-Verbal de réception. Ou, à tout le moins, un échange de courrier qui prouve que le travail est fini.
    • Si vous êtes un particulier, tout élément montrant que vous n’avez pas été payé dans le délai convenu sera bienvenu. Ceci étant, s’il s’agit d’une dette non remboursée, il sera difficile de prouver l’absence de règlement. Nous tenterons de faire sans.
  • Mises en demeure déjà envoyées : si vous avez déjà réclamé le paiement, merci de m’en communiquer la preuve (mail, copie de courrier…) afin que je puisse en faire état.
  • Circonstances particulières : d’une façon générale, plus votre explication sera synthétique et claire, mieux c’est. Mais n’hésitez pas à m’indiquer plus précisément les particularités de votre cas s’il y en a.

Une fois que j’aurai tous ces éléments, je préparerai un projet de courrier de mise en demeure que je vous soumettrai pour avis avant envoi.

Une fois que vous m’aurez donné votre accord, j’enverrai le courrier, d’une part en recommandé avec accusé de réception, d’autre part en courrier simplet et/ou par mail (pour se prémunir contre le débiteur qui ne va pas chercher ses recommandés).

Ma mission prendra alors fin. Toutefois, si votre débiteur refuse toujours de payer, vous pourrez si vous le souhaitez me recontacter pour la suite du dossier.

 

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La mise en concurrence pour les travaux en copropriété

Lorsque le Syndicat des Copropriétaires veut faire réaliser de travaux dans la copropriété, en principe, le syndic doit mettre en oeuvre une mise en concurrence.

L’obligation de mise en concurrence

En effet, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000,  cette obligation de mise en concurrence a été insérée dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A la même majorité, [l’Assemblée Générale] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 complète ce texte afin de préciser ses modalités d’application:

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

Comment comprendre ces textes ?

Selon l’article 19-2 du décret, tous les contrats (autre que le contrat de syndic) sont concernés. Cela signifie que la mise en concurrence ne concerne pas uniquement les marchés de travaux, mais bien tous les contrats concernant le Syndicat des Copropriétaires.

Cela peut donc concerner, par exemple, la prestation de nettoyage de l’immeuble, et pas seulement les contrats ayant pour objet de faire des travaux.

En pratique, le texte permet à l’Assemblée Générale de décider « les conditions » de la mise en concurrence. Généralement, cela signifie que tous les ans, les copropriétaires vont voter une résolution ayant pour objet de fixer le montant en dessous duquel la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Souvent, il s’agit de sommes allant de 1.000 à 3.000 euros (mais ce n’est pas une règle). L’idée est d’éviter d’ajouter des lourdeurs dans la gestion des menues affaires de la copropriété.

Dans cette hypothèse, il suffit tout simplement de respecter ce vote, seuls les contrats supérieurs au montant votés faisant l’objet d’une mise en concurrence.

Attention, exception à la mise en concurrence:

En revanche, selon la Cour de Cassation (arrêt du 26 mars 2014, n°13-10.693) si l’Assemblée Générale n’a décidé d’aucune modalité particulière pour la mise en concurrence, celle-ci n’est pas obligatoire.

Autrement dit, si l’Assemblée Générale n’a pas fixé le montant des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, il n’y a pas d’obligation de mise en concurrence.

Ce qui, à mon sens, est relativement contradictoire avec les textes combinés des articles 21 de la loi et surtout 19-2 du décret, qui justement prévoit comment on fait la mise en concurrence si l’Assemblée Générale n’a rien décidé. Mais bon, ce n’est qu’un avis personnel. La Cour de Cassation est souveraine.

Comment faire, en pratique?

La question qui se pose alors est de savoir comment faire pour procéder à une mise en concurrence respectant les termes de la loi.

La Cour de Cassation a jugé que l’obligation de mise en concurrence était respectée lorsque le syndic avait demandé plusieurs devis. Même si toutes les entreprises n’ont pas répondu, si les documents annexés à la convocation permettent aux copropriétaires de se décider en toute connaissance de cause, la décision est régulière (arrêt du 27 novembre 2013, n°12-26.395).

En outre, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite si un devis complémentaire a été proposé, en sus du contrat de maintenance existant (arrêt du 15 avril 2015, n°14-13.255).

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Superficie erronée de l’appartement acheté en VEFA

Lors de l’achat d’un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la superficie de l’appartement est un élément déterminant de la vente.

Cependant, tout comme pour la vente d’un bien achevé, il peut y avoir une erreur de superficie, qui peut résulter d’un plan erroné, ou d’une erreur de mention de la surface, par exemple.

Lorsqu’il s’agit d’un lot en copropriété, la question est réglée par l’application des règles résultant de la loi CARREZ, figurant à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour plus de détail sur le sujet, je vous invite à vous reporter à ces deux articles, ici, et puis là.

Toutefois, concernant l’appartement en VEFA, la règle est différente. Ainsi, la loi CARREZ ne s’applique pas dans le cadre de la vente en VEFA.

Cela ne veut pas dire pour autant que l’acheteur d’une VEFA est dépourvu de tout recours. En effet, il dispose de la protection générale prévue dans le Code Civil aux articles 1616 et suivants:

« Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ».

L’article 1617 du même code dispose que:

« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».

Enfin selon l’article 1622:

« L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

Or selon un arrêt de la Cour de Cassation du 24 novembre 1999, il est établi que ces dispositions s’appliquent à la vente d’immeubles à construire.

Le seul problème, que la Cour de Cassation a résolu, était le point de départ du délai d’action d’un an.

En effet, dans l’article 1622 du Code Civil, il est mentionné que le point de départ du délai est la signature du contrat.

Or en matière de VEFA, c’est illogique, en effet, il n’est pas rare que l’acte authentique de vente soit signé plus d’un an avant la livraison de l’appartement. Dès lors, cela viderait le texte de loi de sa substance, puisque l’acheteur serait dans l’impossibilité de procéder à la vérification de la surface avant l’expiration du délai.

Raison pour laquelle la Cour de Cassation décide ainsi que le délai d’un an court à compter du transfert effectif de la propriété, soit la livraison du bien. 

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Petit guide pour se défendre seul à son audience

D’une façon générale, je ne conseille pas du tout de se défendre seul à son audience.

Ce n’est pas un réflexe corporatiste, c’est simplement que moi, avocat, j’aime bien avoir un particulier, non défendu par un avocat, face à moi. C’est généralement plus facile.

En effet, un particulier n’aura, généralement, pas les connaissances de droit, mais aussi de procédure, lui permettant d’avoir toutes ses chances.

Se faire assister d’un avocat vous aide donc à avoir les meilleures chances possibles de gagner votre affaire.

Peut-on toujours se défendre seul ?

Aller seul à son audience, ce n’est pas toujours possible. Vous pouvez le faire devant le Tribunal d’Instance, ou devant le Tribunal de Commerce, ou encore au Conseil des Prud’hommes (pour rester en matière civile).

Mais par exemple c’est impossible devant le Tribunal de Grande Instance, où la représentation par avocat est obligatoire.

Ainsi l’article 751 du Code de Procédure Civile dispose que:

« Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat ».

Donc au Tribunal de Grande Instance, pas question de se défendre seul, on est obligé de prendre un avocat (sauf pour un référé, là c’est bon).

Ceci étant, vous pouvez décider de vous défendre seul, soit par principe, soit parce que l’affaire n’a pas l’air bien grave, soit encore par ce que vous ne pouvez pas vous offrir l’assistance d’un avocat.

Dès lors, que faire quand on décide de se défendre seul au tribunal?

Il faut rappeler que le juge est là, en principe, pour appliquer la bonne règle de droit aux faits qui lui sont présentés. C’est la « qualification ».

Donc, en principe du moins, si vous expliquez clairement les faits, le juge appliquera le droit.

Vous n’avez donc pas absolument besoin de lui exposer la règle de droit. C’est mieux, soyons clairs, mais au pire, on peut s’en passer.

Donc voici quelques conseils pour préparer son dossier en vue de son audience.

Que faire pour préparer son audience

D’abord, prévoyez votre carte d’identité sur vous. En effet le juge voudra vérifier que vous êtes bien qui vous dites.

Si vous allez au Tribunal pour votre société (dont vous êtes le dirigeant), amenez un Kbis récent.

Ensuite, même si l’affaire est simple, il est préférable de rédiger votre argumentation par écrit.

Je ne conseille pas de forme spéciale, mais d’une façon générale voici ce qu’il faut faire :

  • Exposez très clairement les faits, en phrases courtes de type sujet, verbe, complément.
  • Prouvez-les, au fur et à mesure que vous les exposez, par exemple: « Tel jour j’ai acheté telle fourniture (voir facture de l’entreprise JEVENDSTOUT du 2 janvier 2018 en pièce n°1) »;
  • Une fois les faits clairement exposés, expliquez ensuite votre point de vue, donc ce qui motive votre demande ou votre défense. C’est la partie généralement intitulée « Discussion ».
  • Enfin, une fois que vous avez clairement exposé la situation, explicitez clairement et synthétiquement vos demandes. Dans les conclusions rédigées par un avocat, ou dans un jugement, c’est la partie de l’argumentation figurant sous le titre « Par ces motifs ». Cela signifie, en gros, que « par les motifs précédemment exposés, je demande telle et telle chose ».
  • Donc dans cette dernière partie, dites clairement ce que vous voulez, par exemple:
    • Condamner telle personne à me payer telle somme ;
    • Expulser Untel du logement loué
    • Condamner Untel à faire telle chose sous astreinte de 10 euros par jour de retard…
    • Si vous êtes en défense : Débouter Untel de toutes ses demandes…
  • Enfin, à la toute fin de votre argumentation, ajoutez la liste numérotée des documents sur lesquels vous vous appuyez.

Je vous invite à consulter en fin d’article le modèle succinct que j’ai rédigé.

Il faudra, le jour de l’audience, fournir votre argumentation au juge de même que le dossier de pièces, numérotées et rangées dans l’ordre (sauf à ce que le juge demande, par écrit, à ce que cela soit communiqué avant).

Attention, point essentiel: il faudra avoir communiqué, préalablement à l’audience (quelques jours avant de préférence), votre argumentaire et vos documents à la partie adverse ou à son avocat, afin de respecter le principe du contradictoire.

Sinon vous allez fortement énerver le juge (et l’avocat adverse).

Lors de l’audience

Lors de l’audience, vous allez plaider votre dossier. C’est à dire l’expliquer au juge par oral.

Soyez concis, clair et calme. Parlez au juge, pas à la partie adverse.

Ne vous énervez jamais, ni contre la partie adverse, ni, surtout, contre le juge.

Et une fois l’audience finie, notez bien la date à laquelle la décision sera rendue, cela n’est jamais fait instantanément pendant l’audience.

Enfin, je joins ci-dessous un modèle très succinct pouvant vous guider pour rédiger votre argumentation.

 

Modèle (très, très) succinct de conclusions:

 

Conclusions devant le Tribunal [type de Tribunal] de [VILLE du Tribunal]

 Date de l’audience :

Pour : (vos coordonnées : nom, prénom, date et lieu de naissance, profession, domicile, si vous êtes une société, dénomination sociale, numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, adresse).

 Contre : (les coordonnées de votre ou vos adversaire-s)

 

Plaise au Tribunal

  1. Exposé des faits

Exposé synthétique et clair des faits.

Mentionner systématiquement les documents prouvant les faits exposés. Exemple : « Le 2 janvier 2018, j’ai acquis une tractopelle (voir facture en pièce n°1) ».

  1. Discussion

Expliquer clairement les raisons qui justifient votre argumentation, en relation avec les faits exposés au point précédent. Exemple : « La tractopelle n’a jamais fonctionné, je considère donc qu’elle est affectée d’un vice caché ».

Si vous avez exposé des frais pour vous défendre (« frais irrépétibles »), ne pas oublier d’en demander remboursement à la partie adverse. Donner les justificatifs.

Par ces motifs

Il est demandé au Tribunal de :

Par exemple :

  • Condamner Untel à payer telle somme
  • Rejeter la demande de Untel dirigée contre moi…
  • Condamner Untel à me régler une somme de 500 Euros à titre remboursement de mes frais irrépétibles ;
  • Condamner Untel aux entiers dépens.

 

Bordereau de pièces communiquées: 

  1. Document XX
  2. Document YY

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Intervention de l’assurance Dommages Ouvrage en cas d’abandon de chantier

J’ai expliqué dans des articles précédents, auquel je vous invite à vous référer, l’articulation entre l’assurance Dommages Ouvrage et la Garantie de Parfait Achèvement.

J’ai également précisé la date à laquelle la Dommages Ouvrage prend effet, et comment.

Et comme je l’indiquais brièvement dans un autre article que je vous invite à consulter, il faut savoir que l’assurance Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, prendre en charge les réserves.

Mais la Dommages Ouvrage peut également intervenir avant même que n’intervienne la réception, dans l’hypothèse où l’entrepreneur ne remplit plus ses obligations.

L’objectif est de prémunir le Maître d’Ouvrage en cas d’abandon de chantier par l’entreprise (donc par définition avant la réception).

Dans cette hypothèse, l’article L 242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage dispose que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».

Conditions d’intervention de l’assureur Dommages Ouvrage

Dans une telle hypothèse, si deux conditions sont remplies, l’assureur Dommages Ouvrage va pouvoir intervenir. Il faut:

  • Que le Maître d’Ouvrage ait mis en demeure l’entreprise de remplir ses obligations, et que ce soit resté infructueux. Cette mise en demeure est impérative, même si l’entrepreneur et en redressement judiciaire. Par contre, on peut s’en dispenser si l’entreprise a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. En outre, l’assignation de l’entrepreneur vaut mise en demeure.
  • Qu’après cette mise en demeure, le contrat avec l’entrepreneur soit résilié pour inexécution.

Si ces deux conditions sont remplies, l’assurance Dommages Ouvrage agit pour assister le Maître d’Ouvrage.

Garantie par la Dommages Ouvrage du paiement des réparations nécessaires

Si les conditions sont remplies, la Dommages Ouvrage va prendre en charge la réparation des désordres de nature décennale, c’est-à-dire selon l’article 1792 du Code Civil ceux :

 « Même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

En effet, l’alinéa 1 de l’article L 242-1 du code des assurance précise bien que ne sont pris en charge que:

« dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

Dans une telle hypothèse, la Dommages Ouvrage devra prendre en charge les travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction.

En revanche, la Dommages Ouvrage n’est pas tenue d’indemniser les non-façons, c’est-à-dire les ouvrages qui n’ont pas été exécutés.

Autrement dit, la Dommages Ouvrage va assurer la réparation des ouvrages mal réalisés, mais non la réalisation des ouvrages non faits.

De la sorte, il est vraiment, vraiment judicieux de souscrire une Dommages Ouvrage lorsqu’on entame des travaux.

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A quel moment débute l’assurance Dommages Ouvrage ?

Je m’aperçois que cette question se pose souvent, concernant le point de départ de l’assurance Dommages Ouvrage.

En effet, doit-on retenir comme point de départ la réception, ou bien un délai d’un an après celle-ci, une fois la garantie de parfait achèvement terminée ?

Pour rappel, l’assurance Dommages Ouvrage a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage, via un préfinancement, pour les dommages de gravité décennale.

Ces dommages sont définis par l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Elle bénéficie au Maître d’Ouvrage pendant une durée de dix ans à compter de la réception.

Or  l’article L242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage précise:

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil ».

L’idée est que la Dommages Ouvrage ne couvre pas les dommages couverts par la Garantie de Parfait Achèvement, d’où son point de départ différé.

Pour mémoire, la Garantie de Parfait Achèvement est ainsi définie par l’article 1792-6 du Code Civil:

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Autrement dit la Garantie de Parfait Achèvement sert à lever les réserves, ainsi que les problèmes signalés dans le délai d’un an à compter de la réception.

Donc, l’assurance Dommages Ouvrage, effectivement, ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception.

Reste à déterminer si elle pourrait, toutefois, prendre en charge des dommages signalés dans cette année de parfait achèvement.

Déjà, rappelons que la garantie décennale, et donc la Dommages Ouvrage, en principe, ne prennent pas en charge les réserves, qui restent du domaine de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur (ou le cas échéant de l’Architecte s’il n’a pas bien fait son travail).

Cependant, les dommages qui sont signalés dans l’année de parfait achèvement peuvent être pris en charge par l’assurance Dommages Ouvrage, sous certaines conditions édictées par l’article L242-1 du code des assurances. Cet article dispose ainsi que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

(…)

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge, après réception, des dommages signalés dans l’année de parfait achèvement, si l’entrepreneur a été mis en demeure de les reprendre, et ne l’a pas fait.

Cette prise en charge ne concerne que les désordres décennaux (impropriété à destination, atteinte à la solidité) mais peut aussi prendre en charge des réserves non levées par l’entrepreneur (puisque cela entre dans les obligations de ce dernier au sens de l’article précité).

Donc, en conclusion, effectivement, la Dommages Ouvrage ne prend effet qu’un an après la réception, mais elle peut sous certaines conditions prendre en charge des dommages signalés dans le cadre de la Garantie de Parfait Achèvement.

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On peut agir en cas de dol si le délai décennal est dépassé

En matière de construction, l’action contre les constructeurs (promoteur, Architecte, entreprise) est enfermée dans des délais stricts. En cas de dépassement, la notion de dol peut être très utile.

Elle peut permettre, en effet, d’attaquer un constructeur bien que le délai de dix ans soit écoulé.

Rappel des différents délais applicables

Autrement dit, une fois que ces délais sont écoulés, on ne peut plus agir. Ce qui est logique, puisque l’esprit de la loi était d’offrir une garantie sur une durée précise, qui constitue en quelque sorte un délai d’épreuve.

Délai d’action de trente ans en cas de dol

Cependant, si l’on est en mesure de prouver que le constructeur a commis un dol, on peut agir contre lui dans un délai de trente ans.

Selon l’article 1137 du Code Civil, le dol se définit de la façon suivante:

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

De longue date, il était entendu que celui qui trompait volontairement son co-contractant ne pouvait bénéficier du délai de dix ans, qui ne concerne que les problèmes non intentionnels. Il fallait donc une volonté du constructeur de réaliser le dommage, voire même de nuire.

Par un arrêt du  27 juin 2001, la Cour de Cassation a un peu infléchi sa position.

Dans cette décision, la Cour décide que le constructeur peut être attaqué même après dix ans s’il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, de propos délibéré, même sans obligation de nuire.

Au cas d’espèce, le constructeur avait menti sur la nature des fondations, qu’il avait dit conformes au descriptif alors que ce n’était pas le cas.

Dans un arrêt du 8 septembre 2009, la Cour de Cassation considère qu’il y a dol dans le cas de l’installation « calamiteuse » (sic) d’une cheminée dans une maison à ossature bois par des personnes ignorant visiblement les règles de l’art, cette installation étant manifestement incorrecte pour plusieurs raisons, de sorte que l’installateur ne pouvait ignorer qu’il prenait un risque de nature à entraîner presque inéluctablement un désordre.

L’intention de dissimulation est nécessaire, rappelle la Cour par arrêt du 27 octobre 2016.

La Cour précise notamment par arrêt du 5 janvier 2017 qu’une telle faute ne peut pas simplement résulter de ce qu’une société ne prend pas les précautions élémentaires pour surveiller les travaux de son sous-traitant.

Il faut donc clairement caractériser le dol en prouvant une dissimulation ou une fraude du constructeur. Une simple faute grave, non intentionnelle, ne suffit pas.

Dans une telle hypothèse, le délai d’action est de trente ans.

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Compétence territoriale entre commerçants

J’ai déjà rédigé plusieurs billets sur la question de la compétence, et notamment de la compétence territoriale.

Pour mémoire, la compétence est la capacité d’un Tribunal à juger une affaire, soit parce que ce Tribunal est la bonne juridiction pour ce type d’affaire (voir un exemple ici) soit parce que le litige est géographiquement proche du Tribunal.

Le premier critère est la compétence d’attribution: tel type de litige est confié à tel type de Tribunal.

La second est la compétence territoriale: quel est le Tribunal géographiquement compétent.

Tout cela est une pure question d’organisation judiciaire. Cela n’a aucun rapport avec les facultés intellectuelles du juge. Autrement dit, un Tribunal ne sera jamais mécontent que vous lui disiez qu’il est incompétent, car cela ne signifie pas que vous pensez que ses juges sont bêtes, mais que le litige aurait dû être présenté au Tribunal voisin. Au contraire, le juge sera ravi d’avoir une affaire de moins à traiter.

Quelle compétence pour les commerçants

Venons-en à la question de la compétence entre commerçants.

Déjà, par principe, il faut souligner qu’entre commerçants, le Tribunal de Commerce est compétent, en vertu de l’article L721-3 du Code de Commerce selon lequel:

« Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l’arbitrage les contestations ci-dessus énumérées ».

Autrement dit, si vous faites du commerce d’une quelconque façon, le Tribunal de Commerce est compétent pour vos litiges. Si vous êtes une société commerciale, cette compétence est naturelle.

En revanche, le Tribunal de Commerce ne juge, a priori, que les commerçants. Une personne ou une entité non commerçante ne peut y être jugée contre son gré. Donc, par exemple, si vous êtes commerçant, vous ne pouvez saisir le Tribunal de Commerce pour un litige avec un client consommateur.

La compétence territoriale entre commerçants : nécessité d’une clause spécifique

Par principe, entre commerçants, les règles normales de compétence territoriale s’appliquent.

Mais il existe une dérogation, dans la mesure où le Code de Procédure Civile prévoit que les commerçants peuvent choisir le Tribunal de Commerce géographiquement compétent.

Ainsi, selon l’article 48 du Code de Procédure Civile:

« Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

Décortiquons un peu ça.

Ce que ce texte veut dire, c’est que les commerçants ont le droit de choisir leur compétence territoriale:

  • Pour peu qu’elle ait été convenue entre commerçants : on ne peut l’opposer à un non commerçant (consommateur, par exemple…);
  • Qu’elle soit très apparente (pas de petits caractères en niveau de gris);
  • Qu’elle figure dans l’engagement de la personne à qui ont veut l’opposer.

Conditions de légalité de la  clause de compétence territoriale

Pour que la clause puisse s’appliquer, les trois conditions mentionnées ci-dessus doivent être remplies. La dernière est particulièrement importante. Je m’explique.

Supposons que la société A, qui se trouve à Toulouse, veut que tous ses litiges commerciaux se déroulent dans cette ville. Elle contracte avec la société B, située à Nantes, et un litige s’élève.

Si A veut s’assurer que ce sera le Tribunal de Commerce de Toulouse qui sera compétent, et non celui de Nantes, elles devra l’écrire de façon très lisible dans le contrat la liant à B.

Il est indispensable que la clause de compétence territoriale soit inscrite dans le document contractuel existant entre A et B.

Cette clause, en effet, n’est pas valable si elle est écrite dans un autre document (des conditions générales de vente, par exemple), ou si elle est implicite dans le cadre d’un courant d’affaires, voire si elle figure dans une facture ultérieure.

Autrement dit, il faut qu’elle figure dans le document comportant l’engagement contractuel des parties et validé par le deux sociétés A et B.

Sinon, la clause est nulle et la compétence territoriale de droit commun s’applique de nouveau.

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Être Avocat, c’est quoi?

Une fois n’est pas coutume, je n’aborderai pas dans ce billet une question de droit, mais quelques informations générales sur le métier d’Avocat, du moins tel que je le pratique.

En effet, en ces temps où l’on parle beaucoup accès à l’université, il me semble utile de faire un article, raisonnablement bref, sur ce métier.

Car il me semble que nombre de lycéens et étudiants divers souhaitent l’exercer, sans avoir vraiment la moindre idée de ce qu’il recouvre, ni de ce que constitue l’exercice du droit.

Ils (elles) se retrouvent donc en première année de droit en ignorant presque tout de ce à quoi cela correspond.

Il peut donc être utile d’avoir une petite idée de la sauce à laquelle on va être mangé.

Les études de droit

S’engager dans des études de droit pour être avocat, c’est avant toute chose apprendre le raisonnement juridique. Certes on va vous demander d’apprendre un certain nombre de choses par coeur, et à vrai dire (du moins à mon époque, dans les temps reculés de la préhistoire où je chassais ma pitance avec mon dinosaure de compagnie) la première année, on ne fait pas vraiment de droit, mais de l’histoire, des relations internationales, de l’étude de la Constitution…

Toutes choses plutôt intéressantes, mais pas vraiment du droit.

À partir de la deuxième année vous allez commencer à vraiment étudier la chose, avec un certain nombres de matières qu’il faudra commencer à gober. Et, ne nous le cachons pas, il y aura énormément de travail de mémoire.

Mais ce que vous devez apprendre à ce moment là, c’est le raisonnement juridique.

D’une façon générale, nombre de mes billets l’abordent. Mais plus spécifiquement, je vous conseille de lire la série de quatre billets qui y sont consacrés, et qui commence par celui-ci.

Vous pourriez aussi lire des articles sur divers grands principe du droit, que l’on trouve tous ici, et par exemple ceux consacrés aux responsabilités contractuelle et délictuelle, au principe selon lequel nul n’est censé ignorer la loi, à la force majeure ou encore au principe (sacré) du contradictoire.

Ainsi, d’une façon générale, faire du droit, c’est connaître la règle concernant une question donnée, et voir comment l’appliquer (ou non) à la situation qui se présente à vous.

Par exemple, il est interdit, par sa faute, de blesser quelqu’un. C’est une application du principe de la responsabilité délictuelle. Cas pratique: j’ai ramassé de cailloux, puis-je les lancer contre mon petit camarade ?

  • Réponse 1 : Non, c’est interdit par la loi
  • Réponse 2 : Sérieusement, relisez les lignes qui précèdent. Indice : la réponse 1 est la bonne.

Donc, une fois que vous aurez fait vos années de droit (a priori, 5 pour avoir un master) vous envisagerez, peut être, de devenir avocat. Mais pas forcément, de études de droit peuvent mener à de nombreuses autres carrières (juriste en entreprise, magistrat, police, médiateur, Président de la République…)

Que fait un Avocat

Alors, être avocat, c’est quoi ? Ce n’est certainement pas brailler « Votronneur » à un juge.

Evidemment, ça dépend de la branche du droit que vous avez choisie (civil, pénal, public, des affaires…) et de votre exercice (collaborateur, voire salarié, dans un cabinet, à votre compte seul ou avec des associés, dans une petite ou une grande structure…)

Pour ma part, j’exerce à titre individuel, en matière civile, et je m’occupe essentiellement de contentieux. Cela veut dire que j’assiste mes clients dans le cadre de leurs procès.

Une telle activité implique notamment un gros travail de dossier.

Attendez-vous à potasser des heures la pile de documents (ou les gigaoctets) remis par vos clients, pour comprendre de quoi il retourne et être capable d’en faire la synthèse, d’en tirer ce qui est intéressant, et au final de rédiger un document plus ou moins long (assignation, conclusions…) mais généralement d’une petite dizaine de pages au moins, pour présenter l’affaire au juge. Ou pour rédiger un contrat, ou un protocole d’accord. La liste est pratiquement infinie.

Il faut donc apprécier de lire beaucoup et d’écrire, beaucoup aussi.

On vous demandera aussi un travail de recherche, pour affiner votre analyse juridique du sujet. Même si vous êtes spécialisé dans un domaine, ça n’empêche pas de chercher souvent des éléments plus précis que ceux que l’on connaît déjà.

Mais être avocat, ce n’est pas que se prélasser dans son fauteuil en compulsant de codes.

Il s’agit aussi, souvent, d’être par monts et par vaux constamment, en expertise le matin et en audience l’après midi. C’est surtout vrai lorsque vous avez une activité contentieuse. Bien moins si vous passez votre journée à rédiger des contrats ou des actes de fusion acquisition.

Donc, il faut faire un gros travail de réflexion qu’il faut ensuite présenter, au juge, au client, à l’adversaire…

Ce qui souvent nécessite une bonne maîtrise de l’oral. Car même si vous avez très bien préparé votre dossier, la plupart du temps, il faudra le plaider. Il est vrai que maintenant, les juridictions s’appuient de plus en plus sur l’écrit, guère sur l’oral. Mais si vous êtes incapable de présenter votre affaire clairement et de façon percutante, cela va certainement indisposer le juge qui risque d’avoir un apriori de départ négatif.

Parfois vous vous retrouverez en conférence de presse, mais c’est quand même très rare. Personnellement, je ne pense pas que ça m’arrive jamais (plus si vous vous orientez vers le pénal). Tout ça pour dire qu’il ne faut pas choisir ce métier pour le feu des projecteurs.

En synthèse, c’est un métier très gratifiant, mais qui peut être difficile voire ingrat.

Avantages et inconvénients 

Les avantages:

  • La maîtrise de votre activité (du moins quand vous êtes votre propre patron)
  • La possibilité de percevoir une bonne rémunération si tout se passe bien
  • Un métier foncièrement intéressant
  • Le lien direct avec la clientèle

Les inconvénients:

  • Le risque de précarité si vous n’arrivez pas à avoir assez d’affaires à traiter. Il ne faut pas croire que tous les avocats sont des nantis, nombreux sont ceux qui essaient de joindre les deux bouts.
  • Une potentielle surcharge de travail et l’épuisement qui va avec, sachant que ce n’est pas incompatible avec la précarité, malheureusement
  • Comme tout entrepreneur, pas d’horaires fixes, on travaille à toute heure selon les choses à faire
  • La gestion, fréquente, de l’urgence, et le stress associé
  • Le risque d’impayés (sauf si vous êtes avocat salarié, c’est peu fréquent mais ça existe)
  • Une couverture sociale très mince (pas d’assurance chômage…), donc un travail sans filet

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Meilleurs voeux pour 2018

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Le Procès-Verbal d’Assemblée Générale doit être rédigé en fin d’AG

Comme je l’ai déjà exposé par le passé, le Procès-Verbal d’Assemblée Générale est un document essentiel dans la vie de la copropriété.

En effet, l’Assemblée Générale est le seul moyen pour les copropriétaires de prendre les décisions communes, en appliquant diverses majorités selon le type de décision.

Diverses mesures sont prises pour s’assurer de la régularité d’une Assemblée Générale et de son Procès-Verbal: règles de convocation, mise à l’Ordre du Jour de questions posées par un copropriétaire, délais, notification, procédure de contestation

Des questions se sont également posées, concernant la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale, par rapport à ce qui s’était dit lors de l’assemblée.

Il existait en effet un risque que le Procès-Verbal, établi par le syndic, postérieurement à la fin de l’Assemblée Générale, ne reflète pas exactement ce qui avait été débattu.

Le problème que cela posait pouvait être plus ou moins grave.

Ainsi, cela pouvait consister en la rédaction négligente d’une résolution, mais qui reflétait toutefois ce qui avait été décidé. Plus grave, cela pouvait consister en des résolutions différentes de celles qui avaient été votées.

Le Procès-Verbal pouvait également mentionner que tel copropriétaire avait voté « oui » à telle résolution alors qu’en réalité, il avait voté « non » (ou l’inverse).

Ce qui était particulièrement grave, dans la mesure où le fait de s’opposer à une résolution finalement adoptée (ou de voter en faveur d’une résolution finalement rejetée) conditionne la possibilité de contester cette résolution.

La question de la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale se posait donc.

En 2004, la difficulté a été réglée par la modification de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 , désormais rédigé de la façon suivante:

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

De la sorte, le Procès-Verbal doit être établi pendant l’Assemblée Générale, et en fin d’Assemblée Générale, signé par le président de séance, le secrétaire (généralement le syndic) et les scrutateurs.

Évidemment, le syndic va ensuite le remettre au propre (s’il a été rédigé à la main pendant l’Assemblée Générale) pour ensuite le notifier aux copropriétaires. Même si de nos jours, certains syndic viennent en séance avec un ordinateur portable et une petite imprimante, pour faire en temps réel la version définitive du Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Mais comme on dispose d’une copie « originale » signée en fin de séance, on peut s’assurer que le document au propre est conforme à ce qui a été dit en séance, et certifié par la signature du Président de séance et des scrutateurs.

Cela permet donc de s’assurer de la sincérité du document final.

Enfin, il faut savoir que cette disposition s’applique à peine de nullité.

Ainsi, si le Procès-Verbal n’a pas été établi pendant l’Assemblée Générale, et signé en fin de séance, il est nul. 

Cela a déjà été jugé plusieurs fois, par exemple par la Cour d’Appel de Paris en 2009 ou par celle d’Aix-En-Provence en 2013.

Dès lors, si vous craignez que le Procès-Verbal final ne soit pas exactement conforme à ce qui a été voté, le plus judicieux est de vous faire élire scrutateur en début de séance, cela vous permettra de vous assurer du texte final de ce Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

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