Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

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On peut agir en cas de dol si le délai décennal est dépassé

En matière de construction, l’action contre les constructeurs (promoteur, Architecte, entreprise) est enfermée dans des délais stricts. En cas de dépassement, la notion de dol peut être très utile.

Elle peut permettre, en effet, d’attaquer un constructeur bien que le délai de dix ans soit écoulé.

Rappel des différents délais applicables

Autrement dit, une fois que ces délais sont écoulés, on ne peut plus agir. Ce qui est logique, puisque l’esprit de la loi était d’offrir une garantie sur une durée précise, qui constitue en quelque sorte un délai d’épreuve.

Délai d’action de cinq ans en cas de dol

Cependant, si l’on est en mesure de prouver que le constructeur a commis un dol, on peut agir contre lui dans un délai de cinq ans à partir du moment où on a connaissance du problème.

Selon l’article 1137 du Code Civil, le dol se définit de la façon suivante:

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

De longue date, il était entendu que celui qui trompait volontairement son co-contractant ne pouvait bénéficier du délai de dix ans, qui ne concerne que les problèmes non intentionnels. Il fallait donc une volonté du constructeur de réaliser le dommage, voire même de nuire.

Par un arrêt du  27 juin 2001, la Cour de Cassation a un peu infléchi sa position.

Dans cette décision, la Cour décide que le constructeur peut être attaqué même après dix ans s’il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, de propos délibéré, même sans obligation de nuire.

Au cas d’espèce, le constructeur avait menti sur la nature des fondations, qu’il avait dit conformes au descriptif alors que ce n’était pas le cas.

Dans un arrêt du 8 septembre 2009, la Cour de Cassation considère qu’il y a dol dans le cas de l’installation « calamiteuse » (sic) d’une cheminée dans une maison à ossature bois par des personnes ignorant visiblement les règles de l’art, cette installation étant manifestement incorrecte pour plusieurs raisons, de sorte que l’installateur ne pouvait ignorer qu’il prenait un risque de nature à entraîner presque inéluctablement un désordre.

L’intention de dissimulation est nécessaire, rappelle la Cour par arrêt du 27 octobre 2016.

La Cour précise notamment par arrêt du 5 janvier 2017 qu’une telle faute ne peut pas simplement résulter de ce qu’une société ne prend pas les précautions élémentaires pour surveiller les travaux de son sous-traitant.

Il faut donc clairement caractériser le dol en prouvant une dissimulation ou une fraude du constructeur. Une simple faute grave, non intentionnelle, ne suffit pas.

Dans une telle hypothèse, le délai d’action est de cinq ans en application de l’article 2224 du Code Civil.

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Compétence territoriale entre commerçants

J’ai déjà rédigé plusieurs billets sur la question de la compétence, et notamment de la compétence territoriale.

Pour mémoire, la compétence est la capacité d’un Tribunal à juger une affaire, soit parce que ce Tribunal est la bonne juridiction pour ce type d’affaire (voir un exemple ici) soit parce que le litige est géographiquement proche du Tribunal.

Le premier critère est la compétence d’attribution: tel type de litige est confié à tel type de Tribunal.

La second est la compétence territoriale: quel est le Tribunal géographiquement compétent.

Tout cela est une pure question d’organisation judiciaire. Cela n’a aucun rapport avec les facultés intellectuelles du juge. Autrement dit, un Tribunal ne sera jamais mécontent que vous lui disiez qu’il est incompétent, car cela ne signifie pas que vous pensez que ses juges sont bêtes, mais que le litige aurait dû être présenté au Tribunal voisin. Au contraire, le juge sera ravi d’avoir une affaire de moins à traiter.

Quelle compétence pour les commerçants

Venons-en à la question de la compétence entre commerçants.

Déjà, par principe, il faut souligner qu’entre commerçants, le Tribunal de Commerce est compétent, en vertu de l’article L721-3 du Code de Commerce selon lequel:

« Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l’arbitrage les contestations ci-dessus énumérées ».

Autrement dit, si vous faites du commerce d’une quelconque façon, le Tribunal de Commerce est compétent pour vos litiges. Si vous êtes une société commerciale, cette compétence est naturelle.

En revanche, le Tribunal de Commerce ne juge, a priori, que les commerçants. Une personne ou une entité non commerçante ne peut y être jugée contre son gré. Donc, par exemple, si vous êtes commerçant, vous ne pouvez saisir le Tribunal de Commerce pour un litige avec un client consommateur.

La compétence territoriale entre commerçants : nécessité d’une clause spécifique

Par principe, entre commerçants, les règles normales de compétence territoriale s’appliquent.

Mais il existe une dérogation, dans la mesure où le Code de Procédure Civile prévoit que les commerçants peuvent choisir le Tribunal de Commerce géographiquement compétent.

Ainsi, selon l’article 48 du Code de Procédure Civile:

« Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

Décortiquons un peu ça.

Ce que ce texte veut dire, c’est que les commerçants ont le droit de choisir leur compétence territoriale:

  • Pour peu qu’elle ait été convenue entre commerçants : on ne peut l’opposer à un non commerçant (consommateur, par exemple…);
  • Qu’elle soit très apparente (pas de petits caractères en niveau de gris);
  • Qu’elle figure dans l’engagement de la personne à qui ont veut l’opposer.

Conditions de légalité de la  clause de compétence territoriale

Pour que la clause puisse s’appliquer, les trois conditions mentionnées ci-dessus doivent être remplies. La dernière est particulièrement importante. Je m’explique.

Supposons que la société A, qui se trouve à Toulouse, veut que tous ses litiges commerciaux se déroulent dans cette ville. Elle contracte avec la société B, située à Nantes, et un litige s’élève.

Si A veut s’assurer que ce sera le Tribunal de Commerce de Toulouse qui sera compétent, et non celui de Nantes, elles devra l’écrire de façon très lisible dans le contrat la liant à B.

Il est indispensable que la clause de compétence territoriale soit inscrite dans le document contractuel existant entre A et B.

Cette clause, en effet, n’est pas valable si elle est écrite dans un autre document (des conditions générales de vente, par exemple), ou si elle est implicite dans le cadre d’un courant d’affaires, voire si elle figure dans une facture ultérieure.

Autrement dit, il faut qu’elle figure dans le document comportant l’engagement contractuel des parties et validé par le deux sociétés A et B.

Sinon, la clause est nulle et la compétence territoriale de droit commun s’applique de nouveau.

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Être Avocat, c’est quoi?

Une fois n’est pas coutume, je n’aborderai pas dans ce billet une question de droit, mais quelques informations générales sur le métier d’Avocat, du moins tel que je le pratique.

En effet, en ces temps où l’on parle beaucoup accès à l’université, il me semble utile de faire un article, raisonnablement bref, sur ce métier.

Car il me semble que nombre de lycéens et étudiants divers souhaitent l’exercer, sans avoir vraiment la moindre idée de ce qu’il recouvre, ni de ce que constitue l’exercice du droit.

Ils (elles) se retrouvent donc en première année de droit en ignorant presque tout de ce à quoi cela correspond.

Il peut donc être utile d’avoir une petite idée de la sauce à laquelle on va être mangé.

Les études de droit

S’engager dans des études de droit pour être avocat, c’est avant toute chose apprendre le raisonnement juridique. Certes on va vous demander d’apprendre un certain nombre de choses par coeur, et à vrai dire (du moins à mon époque, dans les temps reculés de la préhistoire où je chassais ma pitance avec mon dinosaure de compagnie) la première année, on ne fait pas vraiment de droit, mais de l’histoire, des relations internationales, de l’étude de la Constitution…

Toutes choses plutôt intéressantes, mais pas vraiment du droit.

À partir de la deuxième année vous allez commencer à vraiment étudier la chose, avec un certain nombres de matières qu’il faudra commencer à gober. Et, ne nous le cachons pas, il y aura énormément de travail de mémoire.

Mais ce que vous devez apprendre à ce moment là, c’est le raisonnement juridique.

D’une façon générale, nombre de mes billets l’abordent. Mais plus spécifiquement, je vous conseille de lire la série de quatre billets qui y sont consacrés, et qui commence par celui-ci.

Vous pourriez aussi lire des articles sur divers grands principe du droit, que l’on trouve tous ici, et par exemple ceux consacrés aux responsabilités contractuelle et délictuelle, au principe selon lequel nul n’est censé ignorer la loi, à la force majeure ou encore au principe (sacré) du contradictoire.

Ainsi, d’une façon générale, faire du droit, c’est connaître la règle concernant une question donnée, et voir comment l’appliquer (ou non) à la situation qui se présente à vous.

Par exemple, il est interdit, par sa faute, de blesser quelqu’un. C’est une application du principe de la responsabilité délictuelle. Cas pratique: j’ai ramassé de cailloux, puis-je les lancer contre mon petit camarade ?

  • Réponse 1 : Non, c’est interdit par la loi
  • Réponse 2 : Sérieusement, relisez les lignes qui précèdent. Indice : la réponse 1 est la bonne.

Donc, une fois que vous aurez fait vos années de droit (a priori, 5 pour avoir un master) vous envisagerez, peut être, de devenir avocat. Mais pas forcément, de études de droit peuvent mener à de nombreuses autres carrières (juriste en entreprise, magistrat, police, médiateur, Président de la République…)

Que fait un Avocat

Alors, être avocat, c’est quoi ? Ce n’est certainement pas brailler « Votronneur » à un juge.

Evidemment, ça dépend de la branche du droit que vous avez choisie (civil, pénal, public, des affaires…) et de votre exercice (collaborateur, voire salarié, dans un cabinet, à votre compte seul ou avec des associés, dans une petite ou une grande structure…)

Pour ma part, j’exerce à titre individuel, en matière civile, et je m’occupe essentiellement de contentieux. Cela veut dire que j’assiste mes clients dans le cadre de leurs procès.

Une telle activité implique notamment un gros travail de dossier.

Attendez-vous à potasser des heures la pile de documents (ou les gigaoctets) remis par vos clients, pour comprendre de quoi il retourne et être capable d’en faire la synthèse, d’en tirer ce qui est intéressant, et au final de rédiger un document plus ou moins long (assignation, conclusions…) mais généralement d’une petite dizaine de pages au moins, pour présenter l’affaire au juge. Ou pour rédiger un contrat, ou un protocole d’accord. La liste est pratiquement infinie.

Il faut donc apprécier de lire beaucoup et d’écrire, beaucoup aussi.

On vous demandera aussi un travail de recherche, pour affiner votre analyse juridique du sujet. Même si vous êtes spécialisé dans un domaine, ça n’empêche pas de chercher souvent des éléments plus précis que ceux que l’on connaît déjà.

Mais être avocat, ce n’est pas que se prélasser dans son fauteuil en compulsant de codes.

Il s’agit aussi, souvent, d’être par monts et par vaux constamment, en expertise le matin et en audience l’après midi. C’est surtout vrai lorsque vous avez une activité contentieuse. Bien moins si vous passez votre journée à rédiger des contrats ou des actes de fusion acquisition.

Donc, il faut faire un gros travail de réflexion qu’il faut ensuite présenter, au juge, au client, à l’adversaire…

Ce qui souvent nécessite une bonne maîtrise de l’oral. Car même si vous avez très bien préparé votre dossier, la plupart du temps, il faudra le plaider. Il est vrai que maintenant, les juridictions s’appuient de plus en plus sur l’écrit, guère sur l’oral. Mais si vous êtes incapable de présenter votre affaire clairement et de façon percutante, cela va certainement indisposer le juge qui risque d’avoir un apriori de départ négatif.

Parfois vous vous retrouverez en conférence de presse, mais c’est quand même très rare. Personnellement, je ne pense pas que ça m’arrive jamais (plus si vous vous orientez vers le pénal). Tout ça pour dire qu’il ne faut pas choisir ce métier pour le feu des projecteurs.

En synthèse, c’est un métier très gratifiant, mais qui peut être difficile voire ingrat.

Avantages et inconvénients 

Les avantages:

  • La maîtrise de votre activité (du moins quand vous êtes votre propre patron)
  • La possibilité de percevoir une bonne rémunération si tout se passe bien
  • Un métier foncièrement intéressant
  • Le lien direct avec la clientèle

Les inconvénients:

  • Le risque de précarité si vous n’arrivez pas à avoir assez d’affaires à traiter. Il ne faut pas croire que tous les avocats sont des nantis, nombreux sont ceux qui essaient de joindre les deux bouts.
  • Une potentielle surcharge de travail et l’épuisement qui va avec, sachant que ce n’est pas incompatible avec la précarité, malheureusement
  • Comme tout entrepreneur, pas d’horaires fixes, on travaille à toute heure selon les choses à faire
  • La gestion, fréquente, de l’urgence, et le stress associé
  • Le risque d’impayés (sauf si vous êtes avocat salarié, c’est peu fréquent mais ça existe)
  • Une couverture sociale très mince (pas d’assurance chômage…), donc un travail sans filet

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Le Procès-Verbal d’Assemblée Générale doit être rédigé en fin d’AG

Comme je l’ai déjà exposé par le passé, le Procès-Verbal d’Assemblée Générale est un document essentiel dans la vie de la copropriété.

En effet, l’Assemblée Générale est le seul moyen pour les copropriétaires de prendre les décisions communes, en appliquant diverses majorités selon le type de décision.

Diverses mesures sont prises pour s’assurer de la régularité d’une Assemblée Générale et de son Procès-Verbal: règles de convocation, mise à l’Ordre du Jour de questions posées par un copropriétaire, délais, notification, procédure de contestation

Des questions se sont également posées, concernant la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale, par rapport à ce qui s’était dit lors de l’assemblée.

Il existait en effet un risque que le Procès-Verbal, établi par le syndic, postérieurement à la fin de l’Assemblée Générale, ne reflète pas exactement ce qui avait été débattu.

Le problème que cela posait pouvait être plus ou moins grave.

Ainsi, cela pouvait consister en la rédaction négligente d’une résolution, mais qui reflétait toutefois ce qui avait été décidé. Plus grave, cela pouvait consister en des résolutions différentes de celles qui avaient été votées.

Le Procès-Verbal pouvait également mentionner que tel copropriétaire avait voté « oui » à telle résolution alors qu’en réalité, il avait voté « non » (ou l’inverse).

Ce qui était particulièrement grave, dans la mesure où le fait de s’opposer à une résolution finalement adoptée (ou de voter en faveur d’une résolution finalement rejetée) conditionne la possibilité de contester cette résolution.

La question de la sincérité du Procès-Verbal d’Assemblée Générale se posait donc.

En 2004, la difficulté a été réglée par la modification de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 , désormais rédigé de la façon suivante:

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».

De la sorte, le Procès-Verbal doit être établi pendant l’Assemblée Générale, et en fin d’Assemblée Générale, signé par le président de séance, le secrétaire (généralement le syndic) et les scrutateurs.

Évidemment, le syndic va ensuite le remettre au propre (s’il a été rédigé à la main pendant l’Assemblée Générale) pour ensuite le notifier aux copropriétaires. Même si de nos jours, certains syndic viennent en séance avec un ordinateur portable et une petite imprimante, pour faire en temps réel la version définitive du Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Mais comme on dispose d’une copie « originale » signée en fin de séance, on peut s’assurer que le document au propre est conforme à ce qui a été dit en séance, et certifié par la signature du Président de séance et des scrutateurs.

Cela permet donc de s’assurer de la sincérité du document final.

Enfin, il faut savoir que cette disposition s’applique à peine de nullité.

Ainsi, si le Procès-Verbal n’a pas été établi pendant l’Assemblée Générale, et signé en fin de séance, il est nul. 

Cela a déjà été jugé plusieurs fois, par exemple par la Cour d’Appel de Paris en 2009 ou par celle d’Aix-En-Provence en 2013.

Dès lors, si vous craignez que le Procès-Verbal final ne soit pas exactement conforme à ce qui a été voté, le plus judicieux est de vous faire élire scrutateur en début de séance, cela vous permettra de vous assurer du texte final de ce Procès-Verbal d’Assemblée Générale.

Pourvoi en Cassation, pourquoi, comment.

Lorsqu’on vient de recevoir un arrêt rendu par une Cour d’Appel, on peut envisager, s’il n’est pas très favorable, un pourvoi en cassation.

Il est donc préférable de comprendre comment fonctionne un pourvoi, et son utilité.

J’ai déjà exposé dans une série d’articles les mécanismes de l’appel et du pourvoi en cassation, et vous pouvez consulter ici celui consacré à la cassation.

D’abord, il faut savoir que généralement, la question du pourvoi se pose après un arrêt de Cour d’Appel.

Toutefois, certaines décisions ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un appel, et seulement d’une instance en cassation, lorsqu’elles concernent un intérêt inférieur à un certain montant. On les appelle les décisions « en dernier ressort ».

Par exemple, devant le Tribunal d’Instance, les décisions seront rendues en dernier ressort lorsque les litiges sont d’un montant inférieur à 4.000 euros.

Ceci étant précisé, revenons au pourvoi en cassation. Pour la suite, pour plus de facilité, on va supposer que l’on envisage la Cassation après un arrêt de Cour d’Appel.

Si l’on a une décision défavorable susceptible de pourvoi, il faut donc s’interroger pour savoir s’il est judicieux de faire un tel pourvoi.

Déjà, il faut savoir que le pourvoi en cassation n’est pas suspensif d’exécution. Donc, si on a été condamné, on ne peut former un pourvoi en cassation pour échapper aux condamnations prononcées par la Cour d’Appel.

Pire, si les condamnations ne sont pas exécutées, le pourvoi pourra faire l’objet d’une radiation.

Donc, si on veut juste gagner du temps pour ne pas exécuter ses condamnations, c’est loupé.

Ensuite, il faut savoir que la Cour de Cassation ne va pas juger l’affaire une troisième fois (après la première instance et la Cour d’Appel), mais va porter une appréciation strictement juridique.

Ainsi, elle ne va pas vérifier si telle ou telle chose est arrivée, mais elle va prendre les faits, tels qu’établis par la Cour d’Appel, et vérifier si la règle de droit a correctement été appliquée, et si les règles procédurales ont été respectées.

On peut prendre un exemple simple tiré du droit de la construction.

Comme je l’ai exposé dans deux articles précédents, la garantie décennale indemnise le Maître d’Ouvrage si le dommage qu’il subit porte atteinte à la solidité de son ouvrage ou le rend impropre à sa destination, selon la définition de l’article 1792 du Code Civil.

Typiquement, si les fondations d’une maison sont mal réalisées, et que des lézardes apparaissent, on va généralement considérer que la garantie décennale doit être mobilisée, puisque la solidité de la maison n’est plus garantie, et qu’elle est impropre à son usage (il pleut à l’intérieur).

En première instance et en appel, le Tribunal et la Cour d’Appel vont d’une part déterminer si oui ou non il y a des dommages, de quelle importance, puis les qualifier, afin de déterminer s’ils rentrent dans les conditions d’application de l’article 1792 du Code Civil, autrement dit, s’il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage ou s’il devient impropre à sa destination. Si oui, les responsables du dommage seront condamnés.

Devant la Cour de Cassation, le raisonnement est tout autre.

La Cour de Cassation va ainsi prendre pour acquis ce que la Cour d’Appel a retenu sur la matérialité des dommages. Ainsi, si la Cour d’Appel a décidé que oui, il y a une grosse lézarde imputable à l’entreprise, la Cour de Cassation ne va aucunement le remettre en cause.

Ainsi, le juge du fond (le juge de la Cour d’Appel, donc) est seul à faire une appréciation, souveraine, des faits de la cause.

La Cour de Cassation, pour sa part, va se borner à vérifier que la règle de droit a bien été appliquée.

Elle va donc vérifier si l’existence d’une grosse lézarde est de nature à affecter l’ouvrage dans sa solidité, ou son usage.

Si elle considère que la Cour d’Appel a bien appliqué la règle de droit, la Cour de cassation va simplement rejeter le pourvoi en cassation.

Si en revanche la Cour de Cassation considère que la Cour d’Appel n’a pas bien appliqué le droit, elle « casse » l’arrêt, en tout ou en partie, et renvoie l’affaire, pour être rejugée, devant une autre Cour d’Appel.

Donc, face à un arrêt de Cour d’Appel défavorable, le bon réflexe n’est pas de contester les faits tels qu’ils ont été retenus par le juge, mais de regarder si on peut considérer que les juges d’appel n’ont pas fait une bonne appréciation du droit. Si oui, on peut tenter le pourvoi en cassation.

Enfin, en conclusion, il faut souligner que l’exposé que je viens de faire est, volontairement, succinct et synthétique. Il existe d’autres motifs justifiant la cassation de l’arrêt, dont l’application est relativement subtile. Donc si véritablement vous voulez contester un arrêt, la solution la plus judicieuse est de solliciter votre avocat afin d’obtenir une consultation sur les chances de succès d’un pourvoi en cassation.

À noter, ce ne sera pas votre avocat habituel qui s’en occupera, mais un avocat spécialisé, qui n’intervient que devant la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, et qui est rompu à la procédure et aux subtilités de la Cour de Cassation.

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Mon immeuble arrive en bout de décennale, que faire ?

Le présent article a pour but de donner, succinctement, quelques conseils sur la marche à suivre si vous êtes dans un immeuble qui arrive en bout de décennale et qui présente quelques défauts. Ou à tout le moins, que vous ne voulez pas laisser passer l’échéance sans rien faire.

D’abord, il faut  faire un inventaire exhaustif des problèmes subis par l’immeuble, tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Cela peut aller de fenêtres qui ferment mal à des fissures ou des infiltrations dans le garage, par exemple.

La solution la plus judicieuse, si vous pouvez vous l’offrir, est de faire réaliser un audit de l’immeuble par un Architecte ou un Expert ingénieur en bâtiment. Pour info, voici un lien vers l’annuaire de l’Ordre des Architectes.

Une fois cet expert désigné, il viendra examiner l’immeuble de fond en comble pour relever les désordres que vous avez déjà vus, mais aussi pour vérifier s’il n’y en a pas d’autres.

Une fois son rapport déposé, vous pouvez envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble, ou la Dommages Ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Attention toutefois aux délais ! Il faut savoir qu’en cas de problème, si vous ne saisissez pas la justice avant l’expiration du délai de 10 ans, après vous ne pourrez rien faire, si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Autrement dit, si une fois que vous avez l’inventaire précis des désordres affectant votre immeuble, votre constructeur et/ou son assureur n’agissent pas très rapidement pour les réparer, ou à tout le moins ne reconnaissent pas par écrit leur responsabilité, il faut saisir la justice au plus vite.

Par exemple, si votre immeuble a été réceptionné le 15 avril 2007, je conseille très fortement de saisir la justice le 14 avril 2017 au plus tard.

Maintenant, que peut-on espérer d’une telle démarche ?

Il faut savoir que votre immeuble bénéficie pendant dix ans non seulement de la garantie décennale, mais d’une garantie contractuelle également. (On oublie la biennale qui n’est plus d’aucun intérêt si vous êtes en fin de décennale…)

Donc, vous bénéficiez en premier lieu de la garantie décennale, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (qu’il ne faut pas confondre avec la livraison).

Cette garantie décennale couvre les dommages importants, qui soit mettent en péril la solidité de l’ouvrage (fissures…) soient le rendent impropre à sa destination (infiltrations en toiture qui n’assure plus le clos et le couvert).

Pour en savoir davantage sur le sujet, vous pouvez consulter les articles suivants,  ici et ici , consacrés à la garantie décennale.

Mais il faut aussi savoir que si les dommages affectant votre copropriété n’atteignent pas le niveau de gravité décennale (ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour la pérennité de votre immeuble) vous pouvez néanmoins vous faire indemniser.

En effet, parallèlement à la garantie décennale existe une garantie contractuelle, qui permet d’indemniser les dommages moins importants. Il s’agit de la garantie des dommages intermédiaires. Attention, elle court dans les mêmes délais que la décennale, soit dix ans à compter de la réception. Là aussi, il faut faire attention aux dates.

Ainsi, en cas de désordres, vous disposez de plusieurs moyens d’obtenir une indemnisation de vos désordres. Le tout est de ne pas laisser passer l’anniversaire des dix ans de la réception.

 

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Livraison et réception, il ne faut pas confondre.

Il semble utile de faire la distinction entre les notions de livraison et de réception, qui sont proches, mais qui ne se recouvrent pas.

J’ai déjà évoqué la question de la réception et de son utilité dans de nombreux articles.

Au fil des articles, j’ai ainsi rappelé à quoi sert la réception etpourquoi il est souhaitable d’y procéder.

J’ai souligné qu’elle doit de préférence intervenir dans le cadre d’un Procès-Verbal, même si on peut parfois s’en passer, mais que s’il y a Procès-Verbal écrit, il ne faut surtout pas oublier de noter les éventuelles réserves.

Et surtout, il faut rappeler qu’en matières de garanties, la réception est le point de départ.

Ainsi, c’est à compter de la réception que débutent la garantie décennale, la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle dite des « dommages intermédiaires« .

La réception est donc une notion très importante en matière de construction.

Mais il ne faut pas la confondre avec la livraison. En effet, il s’agit de deux notions différentes.

La réception concerne le Maître d’Ouvrage qui réceptionne des travaux. La livraison concerne le propriétaire à qui, généralement, on livre un logement.

Selon l’article 1792-4 du Code Civil:

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il s’agit donc exclusivement de la réception de travaux, réalisés par une ou plusieurs entreprises, à la demande du Maître d’Ouvrage.

Ainsi, par exemple, il s’agit pour le Maître d’Ouvrage de réceptionner des travaux de plomberie réalisés sur sa propriété.

La réception implique une relation de maitrise d’ouvrage entre la personne qui commande les travaux, et celle qui les réalise.

En revanche, la livraison consiste pour un nouveau propriétaire à prendre possession d’un bien, généralement construit à l’initiative d’un Maître d’Ouvrage, le promoteur.

Ainsi, en synthèse, le promoteur (qui est le Maître d’Ouvrage) va réceptionner la construction de l’ouvrage vis-à-vis des entreprises. Puis ensuite, il va livrer les appartements aux différents propriétaires, qui vont en prendre possession.

Dès lors  livraison et réception entraînent des effets différents, pour différentes personnes.

Notamment, selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le propriétaire a une action contre son vendeur en cas de défauts de conformité et de vices apparents. Or les délais de cette action courent à compter de la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, et non d’une réception.

Il est donc important de bien distinguer les deux notions qui ne se recouvrent ainsi pas.

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Condamnation in solidum, responsabilités décennale et contractuelle

J’ai déjà expliqué dans un article précédent ce qu’est une condamnation « in solidum ». Pour rappel, lorsqu’on bénéficie d’une condamnation in solidum contre deux adversaires au moins, cela signifie que l’on peut récupérer toutes les condamnations chez l’un d’entre eux, à charge pour lui de récupérer chez le second ce qui était dû par ce dernier.

Pour celui qui bénéficie de la condamnation, c’est donc un avantage non négligeable, destiné à le prémunir contre l’insolvabilité potentielle de ses adversaires.

Par exemple, dans un litige de construction, il n’est pas rare qu’une ou plusieurs entreprises aient déposé le bilan au moment du procès.

La possibilité pour le Maître d’Ouvrage de pouvoir récupérer ses condamnations chez l’un des adversaires solvables (entreprise solide, ou encore mieux, assureur) est donc une garantie de ne pas avoir fait le procès en vain.

En réalité, lorsqu’on envisage une action judiciaire, il est nécessaire de réfléchir, dès le début, aux possibilités de solvabilité du ou des adversaires en fin de litige.

Et c’est là qu’il faut réfléchir aux moyens juridiques à mettre en oeuvre, car selon le type de responsabilité que vous pourrez engager, vous pourrez bénéficier plus ou moins facilement d’une condamnation in solidum.

En matière de construction, il est fréquent que la responsabilité des constructeurs soit engagée sur le fondement de la responsabilité décennale. Dans ce cas, pas de problème. En effet, si les conditions de cette responsabilité sont réunies (atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination) les constructeurs et leurs assureurs sont présumés responsables, et condamnés in solidum.

Cela signifie que le Maître d’Ouvrage peut récupérer 100% de ses condamnations chez l’assureur de son choix, à charge pour cet assureur de récupérer (ou non) chez les autres les parts de condamnation incombant à ces derniers. C’est donc cet assureur qui se retrouve à supporter le risque d’une éventuelle insolvabilité.

Ainsi, il est relativement avantageux, en termes de procédure, que le dommage soit qualifié de décennal puisqu’il entraîne, d’une part, la mobilisation de la garantie des assureurs, et d’autre part une condamnation in solidum.

En matière contractuelle, c’est plus compliqué.

Pour mémoire, en matière de construction, on peut être dans le domaine contractuel, synthétiquement, dans trois cas:

  • Lorsque le contrat est en cours. Ainsi, les travaux sont en cours de réalisation, et un problème se pose: on est en période contractuelle.
  • Lorsque les dommages constituent des réserves à la réception. En effet, ces réserves sont considérées comme relevant  de la responsabilité contractuelle. C’est logique car il s’agit de désordres constatés juste avant de réceptionner, donc pendant la période de travaux, qui s’achève avec la réception.
  • Lorsqu’il s’agit de dommages intermédiaires.

En matière contractuelle, la condamnation in solidum n’est pas automatique. Sur le principe, chacun doit être condamné, séparément, à hauteur de sa part de responsabilité.

Le Maître d’Ouvrage pourra donc se trouver à récupérer 20% des condamnations chez le Maître d’Œuvre, 50% chez l’entreprise A, et les 30% restants chez l’entreprise B.

À supposer que les défendeurs soient solvables, bien sûr.

Dans ce domaine, il demeure toutefois possible d’obtenir une condamnation in solidum.

Il faut pour cela démontrer que chacun des défendeurs a concouru à l’entier préjudice subi par le Maître d’Ouvrage. Selon une jurisprudence ancienne et constante (voir par exemple l’arrêt de la Cour de Cassation du 6 octobre 1993) si le Maître d’Ouvrage parvient à rapporter cette preuve, il pourra bénéficier d’une condamnation in solidum entre les défendeurs.

Cela peut présenter un véritable intérêt, si par exemple une des entreprises est notoirement solvable (grosse société de travaux) ou en présence d’un architecte, généralement bien assuré y compris pour la période contractuelle.

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Le titre exécutoire

En matière de décision de justice, il est utile de savoir ce qu’est un titre exécutoire.

C’est particulièrement intéressant car le titre exécutoire et le document qui vous permet d’obtenir, de force, une exécution.

Par exemple, vous avez entre les mains une reconnaissance de dette. C’est intéressant, mais cela ne vous permettra pas en soi d’obtenir le remboursement de votre créance, si votre débiteur est récalcitrant.

Remettre votre reconnaissance de dette à un huissier pour obtenir votre remboursement ne servira à rien. Pour obtenir un règlement, vous devez avoir en mains un titre exécutoire. Votre reconnaissance de dette prouvera simplement votre prétention.

La règle est la suivante, édictée par l’article L 111-2 du code des procédures civiles d’exécution:

« Le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution ».

Donc avec un titre exécutoire, vous pouvez saisir un huissier, qui poursuivra votre débiteur jusqu’à récupération des sommes dues.

Il est donc nécessaire de savoir ce qu’est un titre exécutoire.

Cette notion est définie par l’article L 111-3 du même code des procédures civiles d’exécution.

Sont des titres exécutoires les éléments suivants :

« 1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire »;

Autrement dit, les jugements ou arrêts, qu’ils soient rendus par des tribunaux civils, pénaux ou administratifs. On dit d’un tel titre qu’il a force exécutoire dans la mesure, tout simplement, où il peut être exécuté.

Il s’agit par exemple des décisions assorties de l’exécution provisoire, des arrêts de Cour d’Appel (qui sont exécutoires, même si on forme un pourvoi en cassation), ou des ordonnances de référé.

Il s’agit également des transactions qui ont été homologuées.

« 2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables »

Il s’agit, naturellement, des décisions étrangères qui peuvent être exécutées en France, et ce suite à une procédure d’exequatur.

« 3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties »

Cas où au lieu d’un jugement entre parties, celles-ci opèrent une conciliation en présence du juge.

« 4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire »

Par exemple, un bail notarié.

« 4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil »

Cette disposition permet de mettre en oeuvre un divorce sans passage devant le juge.

« 5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1« .

Point intéressant: l’huissier peut délivrer un titre exécutoire en cas de chèque sans provision. Dans ce cas, il pourra utiliser ce titre pour procéder à des mesures d’exécution contre la personne qui a émis le chèque: saisies de compte bancaire, de biens mobiliers…

« 6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement »

Il s’agit de titre très divers. Leur seule caractéristique commune est que leur émetteur est soit l’État, soit une collectivité territoriale soit un  établissement public doté d’un comptable public. Il s’agit essentiellement des impôts, amendes, recettes domaniales…

 

Enfin, dernier point: il faut souligner qu’en principe, le délai pour exécuter un titre exécutoire est de dix ans, sauf le cas où les actions en recouvrement des créances qui sont constatées dans ledit titre exécutoire se prescrivent par un délai plus long.

 

 

La transaction comme moyen de mettre fin au litige

La transaction est une façon de mettre fin à un litige existant entre des parties. J’ai déjà exposé précédemment les avantages d’une transaction, même lorsque le procès semble bien engagé.

Il semble utile de préciser davantage ce qu’est une transaction et comment elle fonctionne.

Tout d’abord, elle est définie par l’article 2044 du Code Civil de la façon suivante:

« La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

Le principe est donc simple: on peut mettre fin au litige pour peu que chacun fasse des concessions.

Point intéressant, une transaction peut avoir lieu à n’importe quel moment entre les parties, même si l’on est en procès, même si le procès est bien avancé.

Comme il est mentionné dans l’article 2044, la transaction doit en outre être écrite.

En pratique, il conviendra, pour finaliser l’accord, de rédiger un protocole d’accord transactionnel. Celui-doit comporter un certain nombre d’éléments afin d’être valable.

En premier lieu, la transaction étant un contrat, il faut clairement identifier le parties. Pour cela, je conseille très vivement de respecter les termes de l’article 648 du Code de Procédure Civile, qui indique quelles mentions obligatoires figurent sur un acte d’huissier de justice. Certes la transaction n’est pas un tel acte (contrairement par exemple à une assignation). Mais respecter cette règle permet d’avoir une identification claire et inéquivoque des parties.

Ainsi, pour une personne physique, il faudra indiquer son nom, date et lieu de naissance, nationalité, profession, adresse. Pour une personne morale, il faudra indiquer sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. Pour ma part, lorsque c’est possible, j’ajoute le numéro d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

En deuxième lieu, il est indispensable d’exposer clairement la contestation existant entre les parties. En d’autres termes, il faut expliquer le différend qui les oppose.

Dans cette partie là, figurant en préambule, il ne faut pas hésiter à montrer ce qui oppose les parties. Parfois, l’une ou l’autre est insatisfaite que l’argumentaire de la partie d’en face soit trop développé. Elle considère ainsi que son propre argumentaire a l’air moins fondé.

Toutefois, il est indispensable que les deux points de vue soient clairement exposés. En effet, l’existence du différend est une condition de validité du protocole le réglant.

Ainsi, plus les parties démontrent ce qui les oppose, meilleure sera la validité du protocole. Il ne faut donc pas hésiter à détailler le point de vue et les arguments de chacun. Et ce d’autant que la transaction ne règle QUE le différend exposé en préambule. Il est donc important de bien définir ce différend.

En troisième lieu, viennent les concessions mutuelles. C’est un point particulièrement important, chaque partie devant renoncer à certaines de ses prétentions.

Le plus souvent, la partie dont on peut considérer qu’elle est responsable du dommage subi par l’autre, va l’indemniser, ou s’obliger à faire quelque chose. En contrepartie, son adversaire va accepter de revoir à la baisse ses prétentions financières. Par exemple, il va accepter de prendre à sa charges certaines sommes (frais d’avocat par exemple) ou de renoncer à certains postes de préjudice indemnisables (préjudice moral…).

Cependant, un accord transactionnel peut comprendre des concessions très différentes, tout dépend du type de litige. Il ne s’agit pas nécessairement d’un abandon des poursuites contre le paiement d’une somme d’argent. Quasiment n’importe quel type d’accord peut intervenir.

Chacun ayant fait des concessions, l’accord peut avoir lieu.

En conséquence de cet accord, chaque partie va confirmer qu’elle renonce à tout procès engagé au titre du différend, ou abandonne le procès éventuellement en cours via un désistement.

On peut à ce stade introduire une clause de confidentialité, mais ce n’est pas indispensable.

Enfin, généralement, afin que les choses soient claires, on conclura le protocole par la mention précisant qu’il est soumis aux articles 2044 et suivants du Code Civil.

Une fois signé, cet accord a valeur de loi entre les parties. À tel point que toute partie peut, si elle le souhaite, le faire homologuer par le juge, de sorte que le protocole soit un titre exécutoire, ayant la même valeur qu’un jugement, en application des articles 1565 à 1567 du Code de Procédure Civile.EnregistrerEnregistrer

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Peut-on modifier les charges de copropriété?

D’une façon générale, il faut savoir qu’il est très difficile de modifier les charges de copropriété.

1. Tout d’abord, rappelons que selon l’alinéa 1 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, on ne peut voter une modification de charges qu’à l’unanimité:

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

Une exception à cette règle résulte de l’alinéa 2 du même article:

« Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En outre, en toute logique, si l’on sépare un lot en plusieurs fractions qu’on vend séparément, il n’y a pas besoin d’unanimité, puisqu’in fine, le total des charges reste le même. Un simple vote à l’article 24 de la loi suffit. C’est également prévu par l’article 11:

« En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».

Enfin, si un lot subit un changement d’usage, la modification de la répartition des charges correspondante sera votée à la majorité de l’article 25-e de la loi.

Ceci étant précisé, peut-on obtenir une modification des charges par d’autres moyen que le vote ? La réponse est oui, mais c’est compliqué.

2. L’action en révision de la répartition des charges

Elle est prévue par l’article 12 de la loi qui prévoit deux délais pour l’exercer.

Cette action a pour cause une répartition légale dans son principe mais lésionnaire pour certains copropriétaires.

Cependant elle est encadrée par des conditions très strictes.

Première hypothèse : il faut agir dans les 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété. Pour que l’action soit possible, il faut en outre que les tantièmes attachés à un lot soit trop hauts, ou trop bas, à hauteur du quart, par rapport à ce qu’ils devraient être si la répartition légale était respectée.

Sachant que les règles de cette répartition légale résultent de l’application de l’article 10 de la loi, qui fait lui même référence à l’article 5 (vous me suivez?) qui dispose que:

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation« .

Donc, si les règles de répartition résultant des articles 5 et 10 ne sont pas respectées, et ce dans une proportion de plus du quart, ET que vous êtes dans un délai de 5 ans de la publication du Règlement de Copropriété, vous pouvez agir en révision de la répartition des charges.

Cela comprend autant vos tantièmes (trop hauts…) que ceux de votre voisin (trop bas).

Un exemple pour comprendre: votre lot est affecté de 130 millièmes de parties communes. Or si les règles des articles 5 et 10 étaient respectées, vous devriez n’avoir que 100 millièmes. Ici la proportion du quart est de 25 millièmes. Or vous dépassez ce quart puisque vous êtes à 130 millièmes.

C’est pareil si votre voisin, qui devrait aussi avoir 100 millièmes, n’en a, par exemple, que 60 : c’est trop bas de plus du quart.

Si vous êtes dans le délai, vous pouvez agir dans les deux cas.

Deuxième hypothèse : on peut engager la même action, mais dans un délai différent.

On peut ainsi faire une action en révision dans un délai de deux ans après avoir acheté son lot, si on l’a acheté à celui qui était propriétaire au moment de la publication du Règlement de Copropriété.

Pour mieux comprendre, expliquons la situation. Primus est propriétaire d’un lot:

  • Soit au moment de la création de la copropriété et donc lors de la publication du premier Règlement de Copropriété. Cela peut arriver dans le cas d’une VEFA, ou de la transformation d’un immeuble de rapport en immeuble en copropriété.
  • Soit au moment où, dans une copropriété existante, un nouveau Règlement de Copropriété est publié.

Puis, il vend son lot à Secundus. Dans un délai de deux ans à compter de cette vente, toujours si les tantièmes sont trop hauts ou trop bas de plus du quart, Secundus peut agir. Or, la vente entre Primus et Secundus pouvant intervenir bien longtemps après la publication du Règlement de Copropriété, ce délai peut en pratique être fort long.

3. L’action en nullité des charges.

Elle résulte de l’article 43 de la loi qui dispose que :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Or si une répartition des charges est contraire à l’article 10 d’ordre public (c’est-à-dire dont l’application est obligatoire), qui fait lui même référence à l’article 5 (non d’ordre public mais d’application obligatoire par référence à l’article10) instituant le mode de calcul, elle peut être attaquée en nullité.

Il ne s’agit pas ici du problème d’une répartition légale dans son principe (pour laquelle seule l’action en révision peut être intentée, si l’on est dans le délai) mais bien d’une répartition illégale car contraire aux articles précités 5 et 10.

En outre, une telle action n’a pas à respecter le délai de dix ans légal en matière de copropriété, ni même, si l’on interprète correctement la jurisprudence, un délai de trente ans.

Le critère de l’utilité en copropriété

Dans une copropriété, il faut savoir que le calcul des tantièmes, et donc des charges, se fait en fonction du critère de l’utilité.

C’est l’application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Reste à comprendre ce critère de l’utilité. En réalité, c’est relativement simple.

Est utile à un copropriétaire un service ou un équipement qui dessert le lot. Donc, si un équipement dessert votre lot, il est considéré comme utile au lot. Même si vous ne l’utilisez pas, vous devrez payer des charges correspondantes.

L’ascenseur est un bon exemple permettant de comprendre la notion.

Ainsi, si vous êtes au premier étage, a priori, vous pouvez accéder à votre logement en prenant l’ascenseur. Donc, vous êtes obligé de payer des charges d’ascenseur. Même si vous ne le prenez jamais et montez toujours par les escaliers.

Ce n’est donc pas votre usage d’un équipement qui définit les charges que vous paierez dessus. C’est bien le point de savoir si votre lot est desservi par cet équipement.

Le même raisonnement peut être appliqué au chauffage central. Si votre appartement est relié au chauffage central, vous devez payer les charges correspondantes. Il s’agit essentiellement des frais d’entretien de la chaufferie, et du coût du « carburant » (fuel, gaz…).

Même si vous avez des robinets thermostatiques sur vos radiateurs et que vous les gardez tout le temps fermés, il vous faudra payer certaines charges. Ceci étant, dans ce cas, puisque votre consommation personnelle sera nulle, vous en paierez a priori moins que si vous chauffiez effectivement l’appartement.

En revanche, supposons que dans une copropriété avec deux bâtiments distincts, le service de ménage ne s’occupe que d’un seul des deux. A priori, c’est idiot, mais supposons, pour le raisonnement. Si vous êtes dans l’autre bâtiment, il n’y a pas de raison pour que vous payiez le service. En effet, il ne vous profite aucunement. Seul l’autre bâtiment est nettoyé, pas le vôtre. Il n’y a aucune raison que vous participiez à la dépense.

Dès lors, inutile de s’interroger sur le caractère juste ou injuste de vos charges. Il suffit de vérifier si l’équipement ou le service correspondant dessert, ou non, votre lot.

 

Mode d’emploi pour un recouvrement de créance

Lorsque quelqu’un vous doit une somme, et ne la paye pas, par négligence ou refus, il faut commencer à réfléchir aux moyens de procéder au recouvrement de créance.

Et pour cela, il faut examiner les éléments du dossier pour voir les chances de succès, réfléchir à la procédure la plus appropriée et voir quels moyens consacrer au litige.

Que l’on soit un particulier qui a prêté une somme d’argent, une entreprise subissant un impayé ou un freelance dont le client refuse de payer, les étapes sont essentiellement les mêmes.

Les chances de succès du dossier 

Tout d’abord, il faut déterminer quelles chances de succès a le recouvrement de créance, donc quelles sont les preuves dont on dispose pour établir que votre débiteur vous doit des sommes d’argent.

Pour mémoire, il faut rappeler que c’est celui qui se prévaut d’une obligation qui doit en rapporter la preuve, en application de l’article 1353 du Code Civil:

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est donc impératif que ce soit vous, en votre qualité de créancier qui réclame son dû, de rapporter la preuve du bien fondé de votre prétention.

Ce n’est pas terriblement compliqué sur le principe: il faut vérifier s’il y a bien eu une relation contractuelle entre le débiteur et le créancier, et prouver que la dette n’est pas contestable.

Concrètement, s’il s’agit d’un prêt entre particuliers, il faut d’abord produire la reconnaissance de dette (dont il faut rappeler qu’il s’agit d’un moyen de preuve et non d’une décision exécutoire). Il est vivement recommandé d’établir une telle reconnaissance si on procède à un tel prêt, sinon la preuve de l’existence du prêt est difficile à apporter.

Il faut ensuite prouver que la somme objet du prêt a bien été versée entre le prêteur et l’emprunteur (copie du chèque, relevé bancaire prouvant le débit…).

Enfin, il faut prouver que le débiteur n’a rien payé à la date convenue. Là aussi, afin d’être exhaustif, il peut être judicieux de produire ses relevés bancaires pour montrer l’absence de tout versement par le débiteur. Mais vu qu’il est toujours difficile de rapporter la preuve d’un vide, on ne vous reprochera guère de ne pas prouver cette absence de règlement.

Si l’on est un professionnel (entreprise, indépendant, freelance…) la situation pour un recouvrement de créance est relativement similaire.

Là aussi, il faudra prouver que le débiteur vous doit une somme non contestable. Il faudra donc prouver que vous avez fait un travail pour le client, à sa demande, et que celui-ci refuse de payer malgré un travail réalisé.

En premier lieu, il faut disposer d’un devis signé. Evidemment, si vous n’avez pas de devis signé, c’est plus difficile car il faudra prouver par d’autres moyens que le client vous a commandé la prestation  (échange de courriers, de mails…). C’est possible mais il est toujours mieux de disposer d’un devis signé.

Ensuite il faut prouver que vous avez fait la prestation, ou livré les biens, objet du devis. Le plus simple est de bénéficier d’un bon de livraison, d’un Procès-Verbal de réception… Si votre activité ne s’y prête pas, il est utile de produire des échanges de courriers avec votre débiteur montrant que le travail a été fait complètement.

Petite astuce: dans un tel cas de figure, il peut être judicieux, à la fin de la prestation, d’envoyer un mail au client, pour lui dire que de votre point de vue le travail est terminé et lui demander ses éventuelles observations. Logiquement il vous répondra et cela vous permettra, sur le principe, d’obtenir des éléments de preuve, émanant du client, pour la suite.

Enfin, là aussi, il faut prouver qu’aucun règlement n’a été fait, si possible.

Donc pour résumer, votre dossier est bon si vous avez la preuve que la personne vous doit une somme de façon globalement non contestable. Reste à décider quelle procédure mettre en oeuvre pour votre recouvrement de créance.

Quelle procédure utiliser pour votre recouvrement de créance ? 

Divers moyens s’ouvrent à vous, certains judicieux, d’autres moins.

Vous pouvez naturellement faire appel à une société de recouvrement. Toutefois, celle-ci n’a généralement d’autre corde à son arc que le harcèlement du débiteur. Faute de décision de justice, elle n’a pas de moyens de coercition. Donc, je ne conseille pas particulièrement ce moyen, sauf si votre débiteur est une personne peu informée et relativement craintive.

Vous ne pouvez pas non plus faire appel directement à un huissier, qui lui aussi a besoin d’un jugement pour procéder à des mesures d’exécution.

Seule solution pour forcer le paiement, la décision de justice. Reste à voir quelle procédure utiliser.

Comme je l’exposais dans un précédent billet que je vous invite à consulter, la procédure d’injonction de payer n’est pas très intéressante si l’on veut avoir des chances raisonnables d’issue rapide.

Je préfère nettement pour ma part la procédure du référé provision, que j’expose en détail sur ce billet. En effet il s’agit d’une procédure relativement rapide (à l’échelle du temps judiciaire) et qui permet un paiement relativement rapide aussi.

Le tout, en matière de référé, est de rapporter la preuve non seulement que votre débiteur vous doit la somme, mais qu’il la doit de façon non sérieusement contestable, autrement dit que votre créance est évidente.

Si tel n’est pas le cas et que votre dossier est un peu plus complexe, il vaut mieux éviter la procédure de référé qui sera probablement un échec. Vous serez donc contraint d’engager une procédure au fond (que ce soit devant le Tribunal d’Instance, le Tribunal de Grande Instance, le Tribunal de Commerce…). Pour comprendre la différence entre une procédure au fond et une procédure en référé, vous pouvez consulter cet article.

Moyens à consacrer au litige 

Reste à voir les moyens que vous pouvez consacrer à votre recouvrement de créance.

Cela va dépendre du montant en jeu et de vos ressources, eu égard au coût de l’assistance d’un avocat.

Dans certaines hypothèses, vous pouvez vous défendre seul sans prendre d’avocat. C’est, synthétiquement, le cas dans deux hypothèses: si vous saisissez le Tribunal d’Instance ou le Tribunal de Commerce, ou si vous faites une action en référé.

En effet, devant le Tribunal d’Instance, qui ne traite que les litiges allant jusqu’à 10.000 euros, la représentation par avocat n’est pas obligatoire. Vous pouvez donc monter et défendre votre dossier seul. Idem devant le Tribunal de Commerce où la représentation par avocat n’est pas non plus obligatoire.

En revanche, devant le Tribunal de Grande Instance, lorsque vous faites une procédure au fond, vous êtes obligé de prendre un avocat, la représentation par avocat étant obligatoire devant cette juridiction.

En matière de référé, en revanche, même devant le Tribunal de Grande Instance, vous n’êtes pas obligé de prendre un avocat. Là aussi vous pouvez gérer votre dossier seul.

Pour vous y retrouver mieux sur le point de savoir si vous devez prendre un avocat ou non, vous pouvez lire cet article

Petite précision, toutefois: c’est tout à fait envisageable mais cela peut être un peu risqué. Il y a toujours le risque de se tromper sur la procédure, et surtout de se retrouver en face de l’avocat de la partie adverse, qui généralement aime bien se défendre contre un non-avocat (c’est nettement plus facile).

À titre de précision, je tiens à souligner que le juge de proximité, compétent pour les litiges de 4.000 Euros au maximum,  n’existe plus depuis le 1er juillet 2017. Toutes les affaires existant devant ce juge ont été transférées au Tribunal d’Instance.

Ceci étant précisé, il vous faudra vérifier si vous ne disposez pas d’une assurance de protection juridique prenant en charge les frais d’avocat. Cela pourrait vous permettre de vous assurer de l’assistance d’un professionnel qui saura éviter les chausses-trappes.

Rappelons enfin que vous pouvez toujours demander au juge qu’il condamne votre adversaire à vous rembourser, en tout ou partie, les frais d’avocat que vous avez exposés, ce qui fonctionnera d’autant mieux si votre avocat fournit au juge ses factures pour justifier des sommes exposées.

Vices cachés: on ne peut reprocher à l’acquéreur de ne pas s’être fait accompagner d’un Architecte lors des visites

J’ai déjà expliqué les grandes lignes du droit du vice caché. En substance, votre vendeur a le droit de vous vendre un bien affecté de vices cachés, sans garantie de sa part, sauf à ce qu’il l’ait connu avant la vente. C’est le mécanisme de l’article 1643 du Code Civil.

Des règles particulières s’appliquent lorsque votre vendeur a fait les travaux dont sont issus les vices de la construction.

Mais avant tout, pour pouvoir actionner la garantie des vices cachés, encore faut-il prouver que le vice dont on se plaint n’était pas apparent.

C’est la règle de l’article 1642 du Code Civil selon lequel :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Donc un des réflexes habituel du vendeur va être de tenter de prouver que le vice, une fois établi, était en réalité apparent. De la sorte, l’acquéreur était censé le connaître et ne peut agir en vice caché.

Parfois ce n’est pas bien compliqué. Par exemple, c’est le cas de fissures que l’on voit sans difficultés sur l’extérieur de la maison. Parfois c’est nettement plus complexe.

Et donc une idée qu’ont les vendeurs, parfois suivis par de experts judiciaires mal informés, c’est de… Reprocher à leurs acquéreurs de ne pas avoir vu le vice!

Evidemment ils font ça de façon un peu plus subtile, en reprochant aux acquéreurs de ne pas s’être fait accompagner, lors des visites, par un homme de l’art, architecte, Maître d’Œuvre, entrepreneur…

L’idée étant de prétendre responsabiliser l’acquéreur en le forçant à faire des investigations pour chercher les éventuels vices. Or cela revient à inverser la règle, puisque c’est au vendeur d’informer son acquéreur sur les caractéristiques essentielles du bien.

Ainsi, des vendeurs ont pu reprocher à des acquéreurs de n’avoir pas engagé un technicien pour faire des essais sur un navire objet de la vente et organisé à cet effet une sortie en mer, ou de n’avoir pas fait examiner une toiture par un architecte afin de déterminer qu’elle était vétuste…

À cela la Cour de Cassation a répondu très fermement que l’article 1641 du Code Civil édictant les règles sur les vices cachés ne prévoit pas, comme condition de mise en jeu de cette garantie, l’inspection des lieux par un homme de l’art.

De même, de jurisprudence constante, il est considéré que le vice uniquement décelable en faisant des investigations acrobatiques (visiter des combles exigus uniquement accessibles par des fenêtres…) n’est pas considéré comme apparent.

En conséquence, si l’acheteur profane doit être vigilant et procéder à un examen attentif du bien, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir demandé l’assistance d’un professionnel lors de la visite des lieux.

De la sorte, un dommage qui serait peut être apparent pour un Architecte reste caché pour le profane. Après tout, le vendeur n’avait qu’à remplir son obligation et l’informer.

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