Avocat en construction et copropriété

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Comment faire inscrire une question à l’Ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale ?

13D26E2A-2FE9-4A64-8BAB-C157D5C6E1E5.image_600Sur le principe, tout copropriétaire peut demander que soient mises au vote des résolutions qu’il propose. Cet article a pour but d’expliquer comment faire inscrire une question à l’Ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Principe

Il faut toutefois respecter les formalités inscrites à ce sujet dans la loi, et plus précisément dans le décret de 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965

Et sur ce point, il faut être particulièrement vigilant : en effet, la règle applicable a changé en septembre 2004. 

Précédemment, le copropriétaire qui voulait voir une résolution inscrite à l’ordre du jour devait contacter le syndic à cet effet dans un délai de six jours à compter de la convocation. 

Depuis le 1er septembre 2004, la règle est très différente (article 10 du décret de 1967) : 

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

Autrement dit, il n’y a plus à attendre d’avoir été convoqué à l’Assemblée Générale pour formuler sa demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour. 

Bien au contraire ! 

En effet, le texte précité indique bien que si les questions ne peuvent être inscrites à l’Assemblée Générale en raison de leur date de réception, elles seront inscrites à l’Assemblée Générale suivante. 

En pratique, cela signifie que si le syndic a déjà convoqué les copropriétaires à l’Assemblée Générale, il est trop tard. Il peut également en être de même si les convocations sont mises sous pli et prêtes à être envoyées. 

Donc si vous voulez voir une question mise à l’ordre du jour, il est vivement conseillé d’agir au plus vite. 

Par ailleurs, des formalités sont à respecter. 

Formalités 

Tout d’abord, à peine de nullité, cette demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Inutile de préciser que sauf en cas d’extrême urgence, le recommandé est préférable, par sécurité. 

Par ailleurs, il faut s’assurer que la demande d’inscription à l’ordre du jour concerne bien une résolution. Il faut ainsi qu’il s’agisse d’une demande précise qui soit sujet à débat entre copropriétaires. 

Autrement dit, des observations personnelles ou des demandes vagues n’étant pas des résolutions, elles ne sont pas recevables. 

En outre le texte de la résolution doit être rédigé de façon claire ; le syndic n’a pas à faire un travail de réécriture. En outre, il ne faut pas oublier d’annexer tous les documents utiles le cas échéant (par exemple dans le cas d’une demande de travaux, il faut préciser exactement l’implantation et la consistance des travaux envisagés). 

À noter que dans ce cas, les éventuels frais supplémentaires de convocation à raison de l’ordre du jour complémentaire sont une charge commune et non à la charge de celui qui demande l’ajout. 

Si l’ensemble des formalités est respecté, la question doit être portée à l’ordre du jour. 

Sanction du défaut d’ajout de la résolution à l’ordre du jour 

Si le syndic n’ajoute pas la question à l’ordre du jour, il engage sa responsabilité. 

Toutefois, cela n’a pas pour effet automatiquement de vicier l’Assemblée Générale, qui n’est donc pas nécessairement nulle. 

En la matière, la règle est simple : si les décisions prises en Assemblée Générale n’ont pas de rapport avec la résolution qui aurait dû être mise à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale reste valable. 

En revanche, si la question non portée à l’ordre du jour était liée aux résolutions votées, et qu’elle était de nature à éventuellement modifier le vote des copropriétaires sur les questions qui ont été portées à l’ordre du jour, l’Assemblée Générale encourt l’annulation. 

Photo par a.drian 

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Acceptez vos courriers recommandés

8229AD52-3470-49B6-8B88-81AF5B3B2CD6.image_600Il m’arrive régulièrement d’entendre le même refrain : « Maître, j’ai refusé le courrier recommandé, je ne sais pas ce qu’il dit », ou encore « Je n’ai pas été le chercher à la Poste ». 

Généralement, dans ce cas là, mon interlocuteur part du principe que si le courrier ne lui a pas été remis en mains propres, ou qu’il n’a pas été le chercher à la Poste, c’est comme s’il n’existait pas. 

C’est une erreur. 

Il faut savoir qu’en matière de courrier recommandé, le destinataire est supposé l’avoir reçu à la date de la première présentation par le facteur, laquelle est portée sur le récépissé retourné à l’expéditeur. 

Par exemple, en matière de copropriété, on considère que le délai de deux mois pour contester une Assemblée Générale court à compter de la première présentation au copropriétaire du courrier recommandé par lequel le Syndic notifie le procès verbal. 

Il faut ainsi partir du principe que tout courrier recommandé est réputé avoir été reçu par son destinataire. Dans ces conditions, autant prendre connaissance de son contenu plutôt que de choisir de l’ignorer. 

Photo par sludgegulper

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Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Les travaux du Syndicat des Copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

Généralement, le Règlement de Copropriété d’un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l’accès, même à l’intérieur de leurs parties privatives, lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes. 

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis. 

Le problème, c’est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d’éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés. 

J’avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d’un copropriétaire, fuyait de sorte qu’il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d’une part était encastrée (normal) et que d’autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu’en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d’aménager sa cuisine comme il l’entendait. 

L’ennui était donc qu’il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne. 

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l’accès à la colonne, remettre de l’enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement. 

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l’accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents. 

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n’était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau. 

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu. 

Ainsi l’article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu’il subit des dégradations à raison de l’exécution des travaux du syndicat des copropriétaires. 

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l’article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ? 

Photo par billjacobus1

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Que faire contre un copropriétaire qui ne respecte pas le Règlement de copropriété ?

DA2A3FE5-9F1A-4622-863A-B31C459A16B1.image_600En matière de copropriété, le Règlement de copropriété est un contrat passé entre tous les copropriétaires et qui détermine la façon dont est gérée la copropriété. Cela signifie que chacun s’oblige à le respecter, même si, et c’est le cas le plus fréquent, le copropriétaire achète un bien dans un immeuble déjà doté d’un Règlement de copropriété. En ce cas, le copropriétaire ne peut qu’adhérer au règlement existant. 

Le copropriétaire doit donc en conséquence respecter le Règlement de copropriété, que cela lui plaise ou non. 

Il doit donc, par exemple s’abstenir de réaliser des travaux qui, soit affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, soit modifient des parties communes, sans obtenir préalablement une autorisation à la bonne majorité. Cela s’applique par exemple pour la construction d’une véranda.

Toutefois, un copropriétaire peut, soit par ignorance, soit par mépris du Règlement de copropriété, réaliser des actes en contradiction des dispositions du Règlement de copropriété. 

Par exemple, il peut s’agir de réaliser des travaux sans autorisation, ou simplement ne pas respecter les règles simples édictées, comme par exemple ne pas pendre de linge aux fenêtres, ou ne rien déposer dans les espaces communs. Typiquement, si le Règlement de copropriété interdit d’encombrer la cour commune avec quoi que ce soit, il sera interdit d’y déposer des pots de fleurs décoratifs. 

Dans ces conditions, – sauf à ce que la copropriété ne choisisse une solution amiable (préférable à mon sens entre voisins) le syndic doit d’abord mettre en demeure l’impétrant de respecter le Règlement de copropriété. 

S’il ne s’incline pas, le syndic, agissant pour le Syndicat des Copropriétaires, et après autorisation de ce dernier, doit agir en justice pour contraindre le copropriétaire à respecter le Règlement de copropriété. Dans un tel cas, l’idée sera de demander la remise en état sous une astreinte d’un montant dissuasif. 

Il faut également savoir que si le Syndicat des Copropriétaires s’abstient d’agir pour faire respecter le Règlement de copropriété, tout copropriétaire peut le faire à sa place. En effet le Règlement de copropriété ayant valeur contractuelle, tout copropriétaire peut agir pour obtenir qu’il soit respecté (article 15 de la loi de 1965). 

Dans un tel cas de figure, le copropriétaire n’a même pas à démontrer qu’il subit un préjudice direct à raison du non respect du Règlement de copropriété par l’autre copropriétaire.

Reste à déterminer si le jeu en vaut la chandelle… 

Photo par Ezioman

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Le syndic n’a pas besoin d’être habilité par l’Assemblée Générale pour agir en justice en recouvrement de charges de copropriété

B54C1114-99DC-4EEC-85DB-2B0228287874.image_600J’avais évoqué dans un précédent billet le fait que pour agir en justice le syndic de copropriété doit être habilité par une décision prise par le Syndicat des Copropriétaires en Assemblée Générale. 

Je précisais déjà dans cet article que cette habilitation est nécessaire pour les instances au fond , pas pour les référés.

Approfondissons un peu. 

La question de l’habilitation du syndic est réglée par l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi de 1965 sur la copropriété. Cet article dispose : 

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. 

Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Cela signifie que la règle absolue est l’obligation d’autorisation par le Syndicat des Copropriétaires. Mais comme toute règle, elle souffre des exceptions. Il s’agit donc des exceptions mentionnées au second alinéa de l’article : 

– les recouvrements de créance, 

– les voies d’exécution forcées (sauf la mise en vente d’un lot), 

– les mesures conservatoires

– les demandes en référé, 

– les demandes relatives aux copropriétés en difficulté. 

La question est donc de savoir si le syndic qui veut recouvrer des charges de copropriété doit demander l’autorisation. 

Or on a vu qu’il n’en a pas besoin pour les recouvrements de créance. Question : les charges de copropriété sont-elles des créances au sens de cet article ? 

La réponse est oui : les charges de copropriété sont une créance de sorte que le syndic peut agir sans autorisation de l’Assemblée Générale. 

Par conséquent, si vous êtes copropriétaire débiteur du Syndicat des Copropriétaires et ne payez pas vos charges, n’espérez pas que le syndic devra attendre une autorisation en Assemblée Générale pour agir contre vous. 

Enfin, pour être complet sur la question de l’habilitation du syndic, il faut souligner que si le Syndicat des Copropriétaires est défendeur à une action, il n’a pas besoin d’être autorisé. Et pour cause : l’autorisation concerne l’action en justice, qui en par définition une demande, et pas la défense. 

Photo par Ceni Photography 

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Les travaux sur parties communes en copropriété

Les travaux sur parties communes en copropriétéOn me pose assez souvent des questions du type suivant : « Je suis copropriétaire et j’ai posé/modifié/changé le garde corps/la fenêtre/le grillage/la dalle de ma terrasse. On me cherche des noises. Pourtant, j’ai fait comme le voisin / cela ne change rien à l’immeuble / Cela est plus en harmonie qu’avant avec l’immeuble. Que faire ? »

Autrement dit, ces questions portent toutes sur des travaux sur partie communes, parfois menus, réalisés à l’extérieur de l’immeuble en copropriété. 

En réalité, la réponse à ce type de question est très simple, elle réside dans l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Rappelons les termes de cet article : 

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». 

Autrement dit, dès qu’un copropriétaire veut faire des travaux soient qui touchent à des parties communes (percement de la façade pour poser une ventilation, changement de canalisations communes…) soit qui simplement affectent, au sens modifient, l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’une plaque ou enseigne, changement des volets…), il est contraint de solliciter l’avis de l’Assemblée Générale des copopriétaires, qui votera sur la question. 

Tout ce qui touche à l’apparence de l’immeuble doit faire l’objet d’une décision en AG. Si ce n’est pas le cas et que les travaux sont malgré tout réalisés, aussi modestes soient-ils, le Syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger une remise en état. 

Il faut savoir que cette règle s’applique même si la modification de l’immeuble consiste à faire des travaux dans un jardin à jouissance privative, si le gros oeuvre en dessous (partie commune) est touché. Tous travaux même légers affectant la façade (par exemple pour y fixer un grillage, une enseigne) doivent faire l’objet d’une autorisation. 

Il faut donc être très prudent quant aux travaux réalisés et il est préférable de solliciter l’accord de la copropriété avant d’agir, cet accord devant impérativement prendre la forme d’une autorisation en AG.

Je ne peux pas me rendre à l’AG de copropriété et je n’ai pas confiances dans les autres copropriétaires, que faire ?

04180A18-878E-4D99-B25E-0FEB9C1321F5.image_600Dans un billet précédent, je donnais les grandes lignes de la relation existant entre deux copropriétaires, l’un mandatant l’autre pour le représenter lors d’une Assemblée Générale de copropriété afin de voter à sa place. 

La difficulté est que le vote erroné – voire traître – du mandataire ne permet pas de modifier ce vote dans le sens réellement voulu par le mandant. 

Donc, que faire si vous ne pouvez pas aller en AG et ne faites pas confiance à un quelconque copropriétaire ? 

La solution la plus simple consiste tout simplement à ne pas se déplacer du tout. Ainsi, vous serez défaillant (autrement dit, absent) ce qui laisse la possibilité de contester une décision par la suite

Toutefois, cela vous empêche de voter pour les résolutions sur lesquelles vous avez une opinion bien précise, et notamment de contester certaines résolutions (ce qui pourrait éviter d’avoir à les contester…) 

Dans ces conditions, la meilleure solution consiste à donner mandat à un tiers, non copropriétaire, en qui vous avez toute confiance, pour voter à votre place. En effet l’article 22 de la loi sur la copropriété donne la possibilité de donner mandat à un étranger à la copropriété. 

Pour cela il faudra un mandat écrit indiquant précisément l’identité du mandataire. 

Dernière chose : le vote par correspondance n’est pas autorisé. 

Photo *Zara

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Puis-je construire une véranda sur mon jardin privatif?

3DF9C989-9D16-4433-8114-CE55F2B25D49.image_600Le problème est le suivant.

Vous êtes copropriétaire, plutôt au rez-de-chaussée. Vous avez un jardin privatif. 

Mais vous trouvez que vous ne pouvez pas en profiter au maximum : vous n’appréciez pas trop le regard plongeant des voisins du dessus, et puis vous aimeriez, au beaux jours, pouvoir déjeuner à l’ombre. Ou tout simplement, vous aimeriez bien avoir une pièce supplémentaire. 

Bref, vous voulez installer une véranda, ou encore une pergola. 

Sur ce point il faut rappeler qu’une véranda est une construction relativement « lourde » qui ajoute véritablement une pièce, alors qu’une pergola est une construction plus simple et légère, constituée d’un toit et de poteaux, souvent utilisés comme support de plantes et qui permet de créer de l’ombre. 

Et d’ailleurs, pourquoi s’en priver : ce jardin, il est à vous !

Tout simplement parce qu’il s’agit de travaux qui concernent les parties communes (la construction affecte la façade ainsi que le support en dur du jardin, partie commune) et donc doivent faire l’objet d’une autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires. 

Et, pire, ils ne peuvent pas être votés à la majorité simple de l’article 24 de la loi (pour en savoir plus sur les majorités en copropriété, voir ce billet).

En effet, l’ajout d’une véranda ou d’une pergola modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Or les travaux affectant cet aspect extérieur doivent être votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble. 

Donc, si vous voulez construire votre véranda tout en évitant les ennuis, la seule façon de procéder est de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale, et, pour réaliser les travaux, d’attendre que l’Assemblée Générale les ait acceptés, quitte à contester une décision qui ne serait pas favorable. 

Bref, si vos voisins ne veulent pas que vous construisiez votre pergola, c’est mal parti. 

A noter, cela est valable pour toutes les travaux affectant l’aspect de l’immeuble, comme par exemple le changement de fenêtres pour un modèle différent, ou la pose de volets extérieurs (par exemple, changement de volets « accordéon » par des volets roulants). 

Photo par Zixii

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Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétaires

Les majorités de vote en Assemblée Générale de copropriétairesDans le domaine de la copropriété, toutes les décisions concernant les parties communes doivent faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale. 

Toutefois, selon le type de décision, la majorité du vote change. Il y a ainsi quatre majorités différentes prévues par la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété. 

Enfin, il faut savoir que ce n’est pas le nombre de copropriétaires qu’il faut compter, mes les millièmes de parties communes, sachant que chaque copropriétaires est titulaire d’une quote-part des parties communes au prorata de ses lots privatifs. L’importance de chaque copropriétaire dans une Assemblée Générale se calcule au nombre de voix dont il dispose. Ainsi, un copropriétaire peut être titulaire de deux fois plus de voix qu’un autre, s’il dispose de deux fois plus de millièmes. 

Pour les développements qui suivent, on supposera l’exemple très simple une copropriété de 10.000 millièmes où chaque copropriétaire est titulaire de 1.000 millièmes, de sorte qu’il y a dix copropriétaires disposant chacun du même nombre de voix. 

La majorité de l’article 24 

C’est la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors d’une Assemblée Générale.

Par exemple, sur les 10 copropriétaires que compte la copropriété, supposons que seuls six sont présents ou représentés. La résolution sera adoptée si plus de la moitié votent pour, donc dans notre exemple, quatre copropriétaires. 

Ceci signifie que dans les cas où les copropriétaires ne prennent pas le soin d’être présents ou représentés à l’Assemblée Générale, les résolutions peuvent être adoptées par un très petit nombre de personnes, puisque dans notre exemple, le vote positif de seulement 40% des copropriétaires suffit.

Cette majorité simple est la majorité normale, par défaut. Les autres majorités sont ainsi appliquées dans des hypothèses définies par la loi. 

La majorité de l’article 25 

C’est la majorité de tous les copropriétaires. Ainsi, pour la copropriété de 10 personnes prise en exemple, il faut, pour une résolution soit adoptée, que plus de la moitié votent pour, soit 6 personnes. 

Cette majorité est impérative dans plusieurs cas énumérés à l’article 25 de la loi, et par exemple lorsqu’il s’agit de changer de syndic, de supprimer le vide-ordures, de voter des travaux (demandés par, et à la charge, d’un copropriétaire) qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble comme par exemple la construction d’une véranda… 

La majorité de l’article 26

C’est la majorité de plus des deux tiers des copropriétaires. Dans notre exemple, pour qu’une résolution soit adoptée, il faut ainsi qu’au moins 7 copropriétaires votent pour. 

Cette majorité s’applique par exemple lorsqu’il s’agit de vendre des parties communes, de modifier le Règlement de Copropriété, d’organiser les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. 

L’unanimité

Certaines décisions sont si importantes qu’elles justifient l’accord de tous. 

Il s’agit par exemple de la vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Il peut s’agir, par exemple, de vendre l’ascenseur dans un immeuble de 15 étages au propriétaire du dernier étage, de sorte que lui seul peut l’utiliser. Bien entendu, la destination de l’immeuble est affectée est l’unanimité est nécessaire. 

Enfin, comme je le rappelais dans ce billet, toute atteinte à une partie privative suppose l’accord du copropriétaire propriétaire de celle-ci.

Délai de contestation d’une Assemblée Générale de copropriétaires et Aide Juridictionnelle

Délai de contestation d'une Assemblée Générale de copropriétairesDans un billet précédent, j’expliquais que le copropriétaire qui voulait procéder à une contestation d’une Assemblée Générale devait agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’Assemblée Générale, et que cette action prenait la forme d’une assignation délivrée au Syndicat des Copropriétaires avant l’expiration de ce délai. 

Toutefois, certains copropriétaires n’ont pas les moyens de consulter un avocat et souhaiteraient solliciter l’aide juridictionnelle. 

Or demander le bénéfice de l’AJ est généralement assez long, compte tenu des délais de traitement de dossier, de sorte qu’on est pratiquement certain que le délai de contestation de deux mois sera écoulé. 

Dans cette hypothèse, il est utile de savoir que le fait de déposer une demande d’AJ et, une fois qu’elle est acceptée, de délivrer l’assignation, permet malgré tout de respecter la condition de délai

Par conséquent le copropriétaire qui est sûr, en raison du montant de ses revenus, d’obtenir le bénéfice de l’AJ, a tout intérêt à la demander rapidement s’il veut contester une Assemblée Générale.

Comment m’assurer que mon vote a bien été pris en compte lors de l’Assemblée Générale de copropriétaires ?

Comment m'assurer que mon vote a été pris en compte en Assemblée Générale ? Lors d’une Assemblée Générale, vous avez, par exemple, voté en défaveur d’une résolution qui a toutefois été adoptée par les autres copropriétaires. 

Vous voulez vous assurer que votre vote négatif a bien été pris en compte. C’est particulièrement important, car le fait d’être opposant à une résolution conditionne votre possibilité éventuelle de contester l’Assemblée Générale

Or en matière d’Assemblée Générale le procès verbal fait foi, et si vous êtes noté comme ayant accepté la résolution, votre éventuelle contestation sera irrecevable. 

La rédaction du procès verbal est ainsi particulièrement importante.

Certes, il est toujours possible de tenter de prouver que la rédaction du procès verbal est erronée. Cela n’est toutefois pas nécessairement aisé. Il est donc préférable de s’assurer dès l’origine que le procès verbal mentionne des informations exactes.

Désormais, l’établissement du procès verbal en fin de séance est une condition de validité de l’assemblée. 

Plus précisément, contrairement à l’usage antérieur, le Procès-Verbal doit être rédigé au fur et à mesure de l’Assemblée Générale. Maintenant, de façon générale, le syndic de l’immeuble qui assure le secrétariat de séance arrive avec son ordinateur portable et son imprimante, afin de préparer, au fil du déroulement de l’Assemblée Générale, le texte du Procès-Verbal.

À la fin de la réunion, le syndic, après avoir noté tous les votes pour les résolutions, finalise le projet de Procès-Verbal et l’imprime.

À ce moment, le Président de séance et le ou les scrutateurs signent le Procès-Verbal. Par la suite, le syndic pourra éventuellement refaire une mise en forme du Procès-Verbal, mais il ne peut en aucun cas le modifier.

Ainsi, le Procès-Verbal est figé en fin d’Assemblée Générale.

De la sorte, il suffit donc de s’assurer sur le procès verbal imprimé en fin de séance que le vote qui est indiqué est bien celui qui a été formulé. 

Autre solution envisageable, et encore plus sécurisée: si en début d’Assemblée Générale on craint que ses votes ne soient pas bien pris en compte, il suffit de se faire élire scrutateur. La plupart des copropriétaires ne tiennent pas à se faire élire scrutateur, car cela impose de rester jusqu’à la toute fin de l’Assemblée Générale. Se faire élire à cette fonction est généralement assez aisé.

Mais dans le cas d’un doute sur le texte de l’Assemblée Générale, si vous êtes scrutateur, la validité du Procès-Verbal établi en Assemblée Générale suppose que vous le signiez. Vous pourrez donc à cette occasion faire toutes vérifications utiles sur la prise en compte de votre vote.

A quelles conditions puis-je contester une Assemblée Générale de copropriété?

Conditions de contestation d'assemblée généraleVous avez reçu le procès verbal d’une Assemblée Générale dans lequel figure une décision qui ne vous convient pas, et vous voulez la contester

Tout d’abord, vous devez bien entendu être copropriétaire. Par exemple, un simple locataire ne peut contester une Assemblée Générale. 

Ensuite, vous devez vous assurer que vous êtes dans le délai de contestation. Celui-ci est de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’Assemblée Générale. En pratique, ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée contenant le procès verbal d’Assemblée Générale. 

Cela signifie que l’assignation contestant l’Assemblée Générale doit être délivrée au Syndicat des Copropriétaires dans ce délai de deux mois. Il est donc vivement recommandé d’aller consulter un avocat assez rapidement. 

Enfin, il faut que vous ayez été opposant à la décision qui a été adoptée, ou alors défaillant.

Voyons d’abord le cas de l’opposant. Cela signifie que si la décision a été acceptée, il faut que vous ayez voté non. Symétriquement, si la décision a fait l’objet d’un refus, il faut que vous ayez voté oui. En définitive, il faut tout simplement que le résultat du vote soit contraire à votre propre vote. 

Prenons ensuite le cas du copropriétaire défaillant. Etre défaillant signifie ne pas avoir été présent ni représenté lors de l’Assemblée Générale. Autrement dit, vous êtes défaillant si vous n’êtes pas allé à l’Assemblée Générale, et que vous n’avez chargé aucun mandataire de vous représenter. 

En revanche, le copropriétaire présent ou représenté et qui s’abstient de voter n’est pas considéré comme opposant ou défaillant. 

En conclusion, cela signifie que si vous voulez contester une Assemblée Générale, il faut agir en amont et en aval. En amont : il faut absolument voter contre toute résolution qui ne vous convient pas, et ne surtout pas vous abstenir. Si toutefois vous ne souhaitez pas voter « contre » en Assemblée, il vous est toujours possible, tout simplement, de ne pas vous présenter. En aval : il faut s’assurer que vous respectez le délai de deux mois.

Quand et comment puis-je demander qu’une question soit mise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de copropriétaires?

Quand et comment puis-je demander qu'une question soit mise à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale ?Vous souhaitez qu’une résolution soit portée à l’Ordre du Jour de l’Assemblée Générale de copropriété. Pour cela, il faut respecter des conditions de forme et de délai. 

Tout d’abord, il convient, à peine de nullité de la demande, que vous l’adressiez au syndic par courrier recommandé avec avis de réception. Toute demande formuée autrement (par oral, par courrier simple…) peut être ignorée. 

En outre, il faut bien qu’il s’agisse d’un projet de résolution, donc d’une question précise à laquelle il peut être répondu par oui ou non, et joindre à la demande tous documents utiles. 

Ensuite, vous pouvez demander à faire insérer une nouvelle question à l’ordre du jour à tout moment. Il n’y a donc pas de moment particulier à respecter. 

Toutefois, le décret de 1967 précise que si en raison de la date de la réception de la demande par le syndic, la résolution ne peut être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, elle devra être mise à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. 

En pratique, cela signifie que si vous faites votre demande peu de temps avant la réunion de l’Assemblée Générale, il est possible qu’elle ne soit pas prise en compte. 

Notamment, si la convocation à l’Assemblée Générale vous est déjà parvenue, il est généralement considéré qu’il est trop tard. Cela peut également être le cas si les convocations ont déjà été préparées par le syndic et mises sous pli, mais non encore envoyées. 

Par conséquent, il vaut mieux ne pas attendre le dernier moment et agir immédiatement lorsqu’on souhaite voir une question soumise au vote de l’Assemblée Générale.

AG de copropriétaires : mon mandataire a voté contre mes instructions, que faire?

Mandataire qui vote contre les instructions en AssembléeDans le cadre des Assemblées Générales de copropriété, il arrive fréquemment qu’un copropriétaire, ne pouvant être présent, mais souhaitant participer, remette à un autre copropriétaire, qui devient ainsi son mandataire, un pouvoir et des instructions de vote. 

Malheureusement, il arrive que le mandataire, par négligence ou par malignité, vote dans le sens contraire des instructions qui lui ont été données. 

Le cas du mandataire qui vote contre les instructions en Assemblée Générale est particulièrement ennuyeux, surtout si, par exemple, cela a pour effet de valider une décision que le copropriétaire absent voulait voir refusée. 

J’ai ainsi pu traiter un dossier dans lequel cette négligence avait eu pour effet d’imposer au copropriétaire absent des travaux sur parties communes, mais dans ses parties privatives, qui lui causaient un préjudice de jouissance important. 

Que faire ? 

Eh bien, malheureusement, pas grand’chose. 

En effet, il est constant que le vote réalisé par le mandataire est réputé valable et que tout au plus, le mandant insatisfait peut demander à son mandataire des dommages et intérêts à raison du préjudice subi et causé par l’erreur de vote. Autant dire que ce n’est pas une solution satisfaisante. 

Ainsi, la seule solution pour tenter de se prémunir contre cette difficulté est de ne donner pouvoir qu’à des copropriétaires que l’on connaît, en qui l’on a confiance, et de leur expliquer clairement, de préférence par écrit, ce qu’il faut voter pour chacune des résolutions.

Contestation d’Assemblée Générale de copropriétaires

Contestation d'assemblée générale de copropriétéAu sein d’une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires. 

De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu’une partie des copropriétaires s’y oppose. (J’ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision). 

Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale. 

Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. 

Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d’assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J’ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d’une demande). 

En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d’Assemblée Générale doit être faite en justice. 

Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent…) est irrecevable. 

En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s’y prendre un peu à l’avance pour donner le temps à l’avocat de préparer l’assignation. 

Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu’il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu’elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l’assemblée générale a refusé d’effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu’elle le soit. 

Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d’être irrecevable au titre de l’action en contestation qu’il engagera éventuellement par la suite. 

Tout d’abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l’on n’approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d’être opposant, donc recevable en sa demande. 

Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l’avance, voter contre la décision, mais craint d’être en minorité… Il est sage pour lui d’être carrément absent à l’assemblée générale. 

En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d’opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence… 

Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s’abstenir de confier un mandat à qui que ce soit. 

En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l’indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire. 

Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu’il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d’Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données. 

En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d’Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice. 

Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c’est bien, la voir prospérer, c’est mieux.

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