Avocat en construction et copropriété

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Procès or not procès ?

871046D3-6ADC-4BD9-B872-CAAA560DB2FD.image_600Sur la page d’accueil de ce blog, j’indique que lorsqu’un client me soumet une difficulté, l’engagement d’une procédure est prudemment évalué. 

Il me semble intéressant d’approfondir un peu cette notion. En effet, souvent, l’idée que se fait le client de l’avocat est que ce dernier va nécessairement partir tête baissée dans une procédure, parfois longue et coûteuse. 

Or le conseil sur l’opportunité de l’engagement de la procédure est primordial. Parfois, le meilleur conseil qu’un avocat peut donner à son client est de ne surtout pas engager de procès ! 

Pour clarifier le propos, donnons un exemple, qui est parfaitement réaliste compte tenu des dossiers que l’on peut avoir à étudier en matière de construction. 

Prenons des travaux réalisés par une entreprise, sans que soit intervenu un architecte, ou alors supposons qu’un architecte est intervenu mais qu’il est irréprochable, de sorte qu’il ne faut même pas penser à engager sa responsabilité. 

Des dommages surgissent, et ce avant la réception, c’est-à-dire avant que les garanties décennale, biennale et accessoirement, de parfait achèvement, puissent débuter. 

L’entreprise quitte le chantier qu’elle ne finit pas, et laisse le Maître d’Ouvrage avec des dégâts. 

Dans une situation pareille, la consistance de la faute – les dommages – et l’imputabilité à l’entreprise défaillante sont évidents. 

La logique voudrait donc que l’on engage un procès afin d’obtenir une indemnisation de l’entreprise en question. 

Si les dommages sont peu contestables – voire, encore mieux, qu’ils ont été constatés par un Expert judiciaire – il est raisonnablement certain que le Maître d’Ouvrage pourra obtenir la condamnation de l’entreprise à l’indemniser. 

Sauf que voilà. Il existe un risque, non négligeable, que l’avocat puisse fournir au Maître d’Ouvrage un très joli jugement, qui ne débouchera sur rien. Autrement dit, soit en cours de procédure, soit lorsqu’elle voit qu’elle est condamnée, l’entreprise dépose le bilan puis entre en liquidation judiciaire. 

Cela signifie en pratique que le Maître d’Ouvrage, malgré le jugement, ne pourra jamais récupérer un centime. Autrement dit, il aura exposé des frais – d’avocat, d’honoraires d’Expert judiciaire, d’huissier, de conseil technique…. – qui non seulement ne lui permettront pas d’obtenir l’indemnisation de ses dommages, mais qui auront été finalement versés à fonds perdus. 

Entendons nous bien : cela ne veut pas dire que l’avocat ne doit pas être payé dans un tel cas de figure (ho, hé, il a fait son travail, et bien, puisqu’il a obtenu une condamnation). 

Cela veut tout simplement dire que tout le (bon) travail effectué l’aura été en pure perte, faute pour le client, au final, d’obtenir le versement d’une quelconque somme d’argent.

C’est la raison pour laquelle il me semble primordial, avant d’engager un procès, de tenter, si possible, d’évaluer non seulement les chances de succès en termes juridiques, mais également les chances pratiques de recouvrer des sommes par la suite. 

Cela est d’autant plus important quand le montant des désordres est, somme toute, assez peu important, de sorte qu’il est pratiquement moins cher de les refaire à ses frais que de s’engager dans une procédure hypothétique. 

Si les chances pratiques de recouvrer des sommes sont nulles, il n’est ainsi pas nécessairement utile d’engager la procédure. Et c’est en ce sens que votre avocat doit vous conseiller. 

Photo par Lel4nd

Licence Creative Commons

Mon assureur refuse de m’assurer, que faire ?

1411259E-1FB4-4D8B-89C3-B57D685EFB19.image_600Comme je l’ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l’assurance automComme je l’ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l’assurance automobile, mais également en matière de construction l’assurance décennale des locateurs d’ouvrage, ou encore l’assurance Dommages Ouvrage

Mais parfois, même avec la meilleure volonté du monde, celui qui est assujetti à cette obligation ne peut la remplir, parce que… l’assurance ne veut pas. 

Le phénomène est bien connu de certains automobilistes. Mais cela peut aussi arriver en matière de construction. Les causes sont multiples. Cela peut être à raison d’une forte sinistralité de l’entrepreneur, ou, concernant par exemple le Maître d’Ouvrage qui cherche à souscrire une Dommages Ouvrage, un refus motivé par le caractère peu important financièrement des travaux.

Dans ce cas là, il faut savoir que tout n’est pas perdu, et qu’il demeure possible de s’assurer. 

Pour cela, il faudra saisir le Bureau Central de Tarification

C’est un organisme qui a pour objet, lorsque votre assureur refuse de vous assurer pour une assurance obligatoire entrant dans la compétence dudit Bureau (automobile, décennale ou Dommages Ouvrage, catastrophe naturelle, responsabilité médicale) de forcer celui-ci à vous assurer moyennant le paiement d’une une prime fixée par le BCT. 

La procédure est simple. Il faut tout d’abord avoir saisi votre assureur de votre demande par lettre recommandé avec avis de réception, dont on garde copie, et ce en envoyant la demande au siège social de l’assureur et non à un courtier. 

Il faut ensuite que l’assureur vous oppose un refus. Si ce refus est explicite (courrier de refus) il convient de saisir le BCT sous 15 jours de la lettre de refus, à peine d’irrecevabilité. Si ce refus est explicite, c’est-à-dire l’assureur ne répond pas, il faut saisir le BCT dans un délai de 15 jours à compter de l’expiration d’un délai de 45 jours suivant la réception de votre demande (date figurant sur l’accusé de réception). 

La saisine du BCT est obligatoirement par courrier recommandé avec avis de réception, comprenant un certain nombre de pièces justificatives. 

Et voilà. 

Photo par Andrew Steinmetz

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Au secours, une de mes entreprises n’était finalement pas assurée en décennale ! Suis-je perdu ?

entreprise non assurée en décennaleBien que l’assurance décennale soit obligatoire pour les entreprises de construction, on se retrouve parfois face à une entreprise non assurée en décennale. 

Cela peut être dû au fait que l’entreprise, sciemment, n’a pas pris d’assurance (cela arrive hélas…) ou par exemple, parce qu’elle a omis de régler ses cotisations d’assurance et que son contrat a été résilié. 

Tout d’abord il faut souligner qu’en principe, le fait d’avoir un architecte doit éviter ce genre de mésaventure. En effet une des premières missions de l’architecte est de vérifier les attestations d’assurance de l’entreprise. 

Supposons toutefois que cela lui a échappé, ou encore que le contrat a été résilié après que l’entreprise ait été choisie. 

Le Maître d’Ouvrage est-il perdu ? 

Pas nécessairement. 

Tout d’abord, en principe l’assurance est mobilisable pour tous les chantiers dont l’ouverture se fait pendant sa période de validité. Donc normalement, si le contrat est résilié a posteriori, le chantier est quand même couvert. 

Ensuite, il faut souligner qu’il s’agit de l’assurance décennale, qui ne peut être mobilisée que si les dommages relèvent de la garantie décennale, déjà amplement évoquée ici et là.

Ça a l’air d’une lapalissade, mais en fait non. 

En effet, le Maître d’Ouvrage dont l’entreprise n’est pas assurée en décennale ne perd que ce que celle-ci lui aurait apporté. Donc, rien si la responsabilité de l’entreprise est engagée sur le fondement contractuel (non levée des réserves, par exemple) ou au titre de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne permet pas de mobiliser l’assurance décennale. 

Le Maître d’Ouvrage n’est perdant que si le dommage qui affecte sa construction est de caractère décennal. 

Or même là la situation n’est pas désespérée. Car si le dommage est de caractère décennal, la Dommages Ouvrage a vocation à l’indemniser. Parfois, même, la Dommages Ouvrage peut indemniser à raison des réserves…

Donc le Maître d’Ouvrage qui dispose d’une Dommages Ouvrage a un premier filet de sécurité. 

Ensuite, si le Maître d’Ouvrage a un architecte, il a un second filet de sécurité. Rappelons en effet que si un dommage est suffisamment grave pour recevoir une qualification décennale, il y a de fortes chances que l’architecte en soit au moins partie responsable, à tout le moins pour défaut de vigilance dans le cadre de sa mission de direction de chantier. Et, de toutes façons, il faut rappeler que si le dommage est décennal, la condamnation in solidum de tous les locateurs d’ouvrage est présumée… 

Autrement dit, si vous avez un architecte, et que votre dommage est décennal, vous pourrez obtenir sa condamnation (celle de son assureur, à tout le moins), même s’il n’est pas vraiment responsable des dommages, et laisser le soin audit assureur de tenter de récupérer la mise chez l’assureur de l’entrepreneur… s’il y arrive. En tout cas la difficulté pèse dès lors sur l’assureur du Maître d’oeuvre, plus sur le Maître d’Ouvrage. 

Donc, si l’entreprise n’est pas assurée, ce n’est pas nécessairement la fin du monde, surtout si le Maître d’Ouvrage a une Dommages Ouvrage et un architecte. Autant de bonnes raisons de prendre ces garanties. 

Photo par Paul (dex)

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Peut-il y avoir réception sans Procès Verbal de réception?

7192E1F9-91C1-41D6-ACDD-5F32E90AFD98.image_600J’ai déjà évoqué dans d’autres billets la notion de réception, et les raisons pour lesquelles il est souhaitable de réceptionner ses travaux

Il faut rappeler qu’en principe, la réception suppose l’élaboration d’un procès verbal de réception, accompagné ou non de réserves

Toutefois, il arrive parfois que les travaux ne fassent pas l’objet d’une réception écrite. Pourtant les parties (Maître d’ouvrage et entreprise, tout au moins) sont bien d’accord sur le fait que les travaux sont terminés. Mais, soit qu’il existe un conflit, soit par négligence, aucun écrit n’a été régularisé. 

Cela peut poser un problème non négligeable par la suite, si un désordre survient. En effet la garantie décennale ne peut être mobilisée que si la réception a eu lieu, pareil avec l’assurance Dommages Ouvrage

On se demande alors si la réception ne peut être considérée comme étant intervenue, afin que l’assurance puisse (veuille bien!) intervenir. 

Dans ce cas, il faut savoir que la réception, à défaut de PV exprès, pourra être considérée comme tacitement intervenue si deux conditions sont remplies : d’une part, la prise de possession de l’ouvrage globablement achevé par le Maître de l’Ouvrage, et d’autre part le paiement des travaux (on tolère une retenue de garantie, généralement de 5%). 

Si ces deux critères sont réunis, la réception peut être considérée comme acquise et les assurances, mobilisées. 

Image par Mugley

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Peut-il être opportun de ne pas noter certaines réserves sur le PV de réception ?

2615553712_26fd82964c_zComme je l’exposais dans un précédent billet, il est de l’intérêt du Maître d’Ouvrage de réceptionner les travaux afin de pouvoir bénéficier des garanties déclenchées par la réception (garantie décennalebiennalegarantie de parfait achèvement). 

Je rappelle toutefois que les réserves à la réception sont exclues de la garantie décennale, notamment parce que la décennale n’indemnise que les vices cachés au moment de la réception, or les réserves sont au contraire nécessairement connues à ce moment là, surtout s’il y a un maître d’oeuvre. 

On peut dès lors imaginer que la tentation soit grande, au moment de la réception, « d’oublier » certaines réserves pourtant connues pour les faire rentrer dans le domaine d’intervention de l’assurance. 

Toutefois, je ne saurais trop déconseiller ce type de manoeuvre. Il est en effet très dangereux de ne pas noter des réserves. En effet, tout dommage existant au moment de la réception, et qui ne serait pas noté en qualité de réserve, est réputé accepté par le Maître d’Ouvrage. Autrement dit, ne pas signaler un désordre à la réception équivaut à accepter de le prendre à sa charge. 

Or si le dommage n’est pas réservé, il n’y a aucune raison pour que l’entreprise le reprenne ensuite, puisque sa mission contractuelle, qui englobait notamment la reprise des réserves, est finie faute, précisément, de réserves. 

Vous vous dites : pas grave, je solliciterai l’assurance. Sauf que dans ce cas de figure, une des premières questions que se posera l’assureur sera de vérifier si le dommage qu’on veut lui faire prendre en charge n’aurait pas été apparent à la réception (et donc aurait dû faire l’objet d’une réserve). Et comme en toute logique l’assurance sera sollicité assez peu de temps après la réception, il risque d’être assez facile pour son expert de constater que tel désordre, dont on prétend qu’il est apparu après la réception, est en réalité assez ancien et antérieur à la réception. 

Donc, ne pas inscrire les réserves est un jeu franchement dangereux, à la limite de l’escroquerie à l’assurance de surcroît. 

Bref, il vaut mieux bien noter toutes les réserves, c’est tout de même la solution la plus sûre. 

Photo par Hamed Saber

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L’assurance Dommages Ouvrage peut sous certaines conditions indemniser au titre des réserves

Une des pires situations que peut subir un Maître d’Ouvrage faisant construire sa maison, est lorsque l’entreprise commet des fautes dans la construction avant réception. En effet, il faut rappeler que la garantie décennale ne fonctionne qu’après réception.  L’assurance Dommages Ouvrage peut fournir une solution à ces problèmes. 

Ainsi, pour les problèmes survenant avant réception, le seul interlocuteur est l’entreprise, et une procédure collective (qui généralement démontre l’insolvabilité) est vite arrivée. Dans cette première hypothèse, la Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, aider le Maître d’Ouvrage.

Or la situation est pratiquement similaire lorsque la réception est certes intervenue, que des réserves ont été notées, mais que l’entreprise ne peut/ne veut pas les lever. Souvent, c’est parce qu’elle a déposé le bilan et qu’il n’y a plus personne en face. 

Sauf à ce que le défaut de levée des réserves soit imputable à l’architecte (auquel cas on peut songer à mettre sa responsabilité en jeu) on n’a plus que ses yeux pour pleurer. 

Sauf que, pas tout à fait. 

Il existe des dispositions de l’article L 242-1 du Code des Assurances, consacré à l’assurance Dommages Ouvrage, qui sont très intéressantes. 

Pour rappel, en principe, l’assurance Dommages Ouvrage ne prend en charge que les dommages cachés au moment de la réception, et qui sont de nature décennale (donc portent atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination). 

Donc, en principe, les réserves ne peuvent pas être prises en charge par la Dommages Ouvrage, ni par les autes assurances, et ce pour deux raisons. Premièrement, elles sont connues à la réception, donc par définition, ne sont pas des vices cachés. En outre, la réception suppose que les ouvrages soient globalement terminés. Un ouvrage affecté d’une réserve qui mettrait en jeu sa solidité ou sa destination ne peut sérieusement être considéré comme terminé. 

Toutefois, l’article précité du Code des Assurances dispose : 

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article (…) garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

(…)

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, l’assurance Dommages Ouvrage peut prendre en charge les réserves, dans ces deux cas. Une autre bonne raison de souscrire cette assurance, non ? 

Attention toutefois : la Dommages Ouvrage, dans cette hypothèse, ne prend en charge que les dommages de nature décennaux. En effet, l’article L 242-1 du code des Assurances évoque, en son premier alinéa, les:

« dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

Autrement dit, les dommages décennaux, qui:

« compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Il ne peut donc s’agir de menues réserves (petit raccord de peinture…) ou de défauts de conformité, n’ayant pas le caractère de gravité décennale.

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Le difficile choix de l’entreprise de construction

6AFC6D8F-21AC-4C1D-8FB7-35F4AD82C0A5.image_600Le bâtiment, ce n’est pas toujours simple. Les entreprises vont, viennent, déposent le bilan… Le Maître d’Ouvrage ne traite pas toujours forcément avec le dirigeant de l’entreprise ; quand il s’agit de Bouygues, c’est normal, quand c’est la SARL du coin de la rue, moins. 

La période de travaux est toujours un peu dangereuse. En effet, une fois que la réception intervient, la garantie Dommages Ouvrage prend effet, de même que l’assurance décennale de l’entreprise. Dans ce cas, la disparition de celle-ci est moins grave. 

« Moins » grave, parce que tous les dommages n’ont pas vocation à être pris en charge par l’assureur décennal ou la Dommages Ouvrage, comme par exemple les réserves à la réception, qui restent du domaine de la responsabilité propre de l’entreprise. En outre, tant que la réception n’est pas prononcée, aucune assurance ne joue. 

Certes, avoir recours un architecte peut éviter les problèmes ou à tout le moins les limiter, mais cela ne suffit pas toujours. 

D’où l’importance de trouver une entreprise sérieuse. Et là, le Maître d’Ouvrage normal qui est totalement profane en la matière est bien ennuyé. S’il a un architecte celui-ci peut dans une certaine mesure opérer un filtrage pour écarter les entreprises manifestement douteuses. 

Sinon, une solution utile est de faire des vérifications simples qui pourront écarter certaines très mauvaises surprises. 

En effet il m’est arrivé de voir un cas où le Maître d’Ouvrage croyait avoir contracté avec l’entreprise A, de bonne réputation, pour s’apercevoir au final que le devis avait été falsifié et qu’il avait contracté, en réalité, avec l’entreprise B, nouvellement créée par un ancien salarié de A… ce qui fabrique, sur le plan juridique, une situation pratiquement inextricable. 

Il est donc bon, lorsqu’on vous présente un devis de travaux, de vérifier au moins l’identité de l’entreprise, ses coordonnées, et de faire quelques recherches sur Infogreffe ou Société.com

Pour cela, cherchez sur le devis le numéro de RCS de l’entreprise, et vérifiez sur les sites précités que les éléments indiqués sur le devis correspondent bien à la réalité (siège social, capital social, nom du dirigeant…) 

Une recherche sur l’annuaire peut également aider. Si vous relevez des curiosités, comme par exemple une adresse mal orthographiée, ou un numéro de téléphone différend de celui de l’annuaire… méfiez-vous. 

Vous pouvez également vérifier si l’entreprise a déposé ses comptes sociaux ; un défaut d’informations de ce côté n’est jamais bon signe. 

Image par [puamelia]

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Quels préjudices sont indemnisés par l’assurance Dommages-Ouvrage ?

Dans un billet précédent, j’exposais les grandes lignes de l’assurance Dommages-ouvrage. Je rappelais qu’elle traitait exclusivement des dommages matériels. 

En effet, il faut rappeler qu’il s’agit d’une assurance consistant à préfinancer les dommages subis, afin que le Maître d’Ouvrage soit rapidement indemnisé des désordres subis sans avoir à attendre l’issue d’une procédure souvent longue et coûteuse.

Elle n’a donc pas vocation à indemniser tous les préjudices subis. 

L’assurance DO a vocation à réparer les conséquences matérielles des malfaçons subies par les ouvrages, et qui ont un caractère décennal. (Pour un billet sur les principes de la garantie décennale, aller voir là). 

L’assurance DO prend aussi en charge les travaux non prévus à l’origine, qui auraient été indispensables pour éviter le dommage et dont la réalisation est ainsi nécessaire pour le faire cesser (non façons). 

En revanche, elle ne prend pas en charge les dommages immatériels, c’est à dire ceux ne pouvant être indemnisés par une réparation « matérielle » de l’ouvrage : préjudice de jouissance, préjudice esthétique, préjudice moral… 

Pour être indemnisé de ces chefs de préjudice, il est nécessaire d’engager une action contre les véritables responsable des dommages. 

Pourquoi est-il utile de faire appel à un architecte?

Dernièrement je visitais une maison fraîchement acquise par des amis. Ceux-ci m’indiquent qu’ils vont faire d’importants travaux, comprenant notamment l’abattage de murs et le percement du sol du rez-de-chaussée pour créer un escalier d’accès au sous-sol. 

Aussi, je leur demande s’ils ont sollicité les services d’un architecte pour ces travaux qui vont probablement toucher la structure de la maison. 

Réponse : « l’architecte, c’est nous ! »

Je peux certes comprendre que nombre de particuliers ne souhaitent pas investir dans les services d’un architecte, souvent perçu comme onéreux et inutile lorsqu’il ne s’agit pas de déposer de Permis de Construire. 

Pourtant… il me semble plus judicieux de recourir à un tel Maître d’oeuvre lorsque les travaux dépassent la simple décoration intérieure. 

En effet, la présence de l’architecte offre des avantages tant pendant les travaux qu’après. 

Pendant les travaux

Tout simplement, la présence de l’architecte permet d’être raisonnablement certain que les travaux seront bien faits. En effet, même s’il n’a pas vocation à être constamment sur le dos des entrepreneurs (il est censé venir sur place une ou deux fois par semaine) il dirige le chantier, vérifie ce qui est fait et fait refaire ce qui est mal fait.

Il a pour cela un bon moyen de pression puisque c’est lui qui dit au Maître d’Ouvrage ce qu’il peut payer à l’entrepreneur, en fonction des travaux réalisés. En cas de malfaçons, il va tout simplement conseiller au Maître d’Ouvrage de ne pas payer tant que le travail n’est pas satisfaisant. 

En outre, en amont, en principe, il conçoit les travaux ce qui est une garantie de qualité. 

Dans mon exemple, il pourra s’assurer qu’il n’y a pas de danger à abattre des murs et s’assurera, notamment, qu’il ne s’agit pas de murs porteurs dont la disparition mettrait en danger la structure. Idem pour le percement de la trémie d’escalier. 

Alors, évidemment, à l’issue d’un chantier où tout s’est bien passé, le Maître d’Ouvrage aurait tendance à dire que l’architecte n’a servi à rien. Mais peut être que tout s’est bien passé notamment parce que l’architecte était là…

A la fin des travaux 

Outre sa mission de direction pendant le chantier, l’architecte doit assister le Maître d’Ouvrage pour la réception des travaux, dont il est souhaitable qu’elle intervienne dès que les travaux sont achevés. 

L’architecte doit notamment aider le Maître d’Ouvrage à lister toutes les réserves à la réception et les indiquer sur le procès verbal de réception. 

Il assiste donc le Maître d’Ouvrage pour toutes les finitions des travaux, et doit intervenir auprès des entreprises pour qu’elles reprennent les éventuelles réserves. 

L’architecte offre ainsi une assistance pour la bonne fin des travaux, ce qui est parfois difficile à faire soi même. 

En outre, comme je l’indiquais plus haut, il assiste également le Maître d’Ouvrage pour le règlement des entreprises, en ce qu’il vérifie que les sommes demandées correspondent bien à des travaux convenablement effectués. 

En cas de problème avec ou sans réception des travaux 

Il faut savoir que parfois, l’architecte est, en cas de problème, le seul recours qui pourra effectivement permettre de résoudre les éventuels désordres affectant les travaux, que la réception soit intervenue ou non (surtout si elle n’est pas intervenue, puisque les assureurs n’assurent qu’après réception). 

Il est redevable d’une responsabilité étendue tant en termes de réalisation des travaux que de conseil. En outre il est généralement très correctement assuré (ne pas oublier de lui demander son attestation d’assurance avant de signer avec lui). 

De la sorte, si, par exemple, la réception n’est pas intervenue et que l’entreprise est défaillante, c’est l’assureur de l’architecte qui prendra finalement en charge la réparation des dommages. 

Donc, en synthèse, avoir un architecte offre non seulement la compétence de ce dernier pour les travaux, mais une garantie supplémentaire en cas de problème. C’est pourquoi il me semble que cela constitue un investissement opportun. 

Attention à bien noter toutes les réserves à la réception

D886E662-E1B2-434C-A459-B7843A0CC499.image_600J’ai déjà évoqué dans plusieurs précédents billets la question de la réception, et notamment j’ai expliqué la raison pour laquelle il est souhaitable de réceptionner ses travaux

Toutefois, il faut bien faire attention, lors de la réception, de s’assurer que toutes les réserves sont bien indiquées. 

Je rappelle sur ce point que les réserves sont les éléments qui ne sont pas réceptionnés, parce que pas ou mal finis le jour de la réception. 

Ils sont donc notés sur le procès verbal de réception et doivent faire ensuite l’objet d’une levée des réserves. Je rappelle également que la garantie décennale ne fonctionne pas pour les réserves, puisqu’elles ne constituent pas un vice caché au moment de la réception, bien au contraire. 

Il est donc essentiel de bien noter les réserves à la réception, même celles qui paraissent tellement évidentes qu’on pourrait penser inutile de les mentionner. 

En effet, tout ce qui ne fait pas l’objet d’une réserve au moment de la réception est considéré comme accepté par le Maître d’Ouvrage.

Donc si vous omettez une réserve et que vous reprochez ensuite la malfaçon à l’entrepreneur, il pourra tout à fait objecter que le désordre a été accepté tel quel et qu’il n’a aucune obligation de réparation. 

Enfin, il faut faire attention à la façon de noter les réserves. En effet, il faut bien faire attention à ce que le procès verbal lui même soit comporte la liste des réserves, et si cette liste est sur une feuille de papier différente, il faut alors que le procès verbal y fasse une référence expresse et précise. 

Il est également souhaitable de signer et dater la ou les feuilles de réserves tout comme le procès verbal de réception, et de numéroter les pages, de sorte que le procès verbal et les feuilles de mentionnant les réserves ne constituent qu’un seul et même document. 

En effet, il n’est pas impossible qu’un constructeur de mauvaise foi prétende que rien n’est noté sur le procès verbal lui même de sorte qu’il n’y a aucune réserve (cas réel). Or si la feuille de réserve n’est pas signée ou datée, et/ou que le procès verbal n’y fait pas allusion, il est à craindre que les réserves ne soient pas prises en compte. 

Donc, soyez vigilant. 

Après il s’agit de faire lever les réserves, question à laquelle j’ai consacré un billet

Image de Holowac

Licence Creative Commons

Mes réserves à la réception ne sont pas levées: que faire ?

Mes réserves à la réception ne sont pas levées: que faire ?Cas pratique : vous avez réceptionné votre maison, avec des réserves. 

Mais jusqu’à présent, le constructeur n’a pas daigné procéder à leur reprise (ou encore, il refuse de les reprendre, nie leur existence, voire, pire, menace de vous attaquer en justice si vous ne payez pas la retenue de garantie que vous avez eu la bonne idée de conserver). 

Disons que les réserves sont assez importantes, trop, pour que vous décidiez de laisser faire, laisser passer. Autrement dit, vous êtes éventuellement prêt à agir en justice contre votre constructeur. 

Ce qu’il faut savoir, c’est que concernant les réserves à la réception, deux possibilités sont envisageables. 

En effet, elles relèvent soit de la garantie contractuelle, soit de la garantie de parfait achèvement. 

Si vous voulez mettre en oeuvre la seconde, que j’ai évoquée dans ce billet, il convient de respecter un délai d’un an pour agir en justice, comme je l’explique ici

Mais si vous ne souhaitez pas agir dans ce délai ou bien cas fréquent, qu’il est dépassé, pas de panique, il reste la garantie contractuelle. Celle ci fonctionne pendant une durée de dix ans à compter de la réception. 

Enfin, si vous êtes dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, le plus simple est de contacter le garant de livraison (toutes ses coordonnées sont sur votre contrat de CMI). 

En effet le garant prend en charge les réserves à la réception, ainsi que les réserves qui lui ont été notifiées dans un délai de 8 jours à compter de la réception.

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Les délais de mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement

Délais pour actionner la garantie de parfait achèvementDans un précédent billet, j’exposais les grandes lignes de la garantie de parfait achèvement

Toutefois, il faut se rappeler que le délai pour la mettre en oeuvre est de seulement un an, et ce à compter de la réception des travaux

Et cette mise en oeuvre ne peut se satisfaire d’une mise en demeure recommandée ou de courriers.

Il est impératif qu’il y ait une demande en justice. 

Autrement dit, si l’on veut bénéficier de la garantie, il faut agir en justice avant l’expiration du délai. Cela est important à savoir, car très souvent les entrepreneurs et constructeurs laissent traîner les choses en espérant que le délai soit écoulé. 

Donc, si la gravité des désordres justifie une action en justice, il faut agir, et vite. Quant à évaluer cette gravité des désordres, cela dépend de vous et du conseil que pourra vous donner votre avocat.

Photo Credit: h.koppdelaney via Compfight cc

Comment ça se passe, une réunion d’expertise ?

Réunion d'expertiseSupposons que ça y est, le Tribunal a désigné un Expert dans un litige vous concernant, la consignation a été réglée par le demandeur, et l’Expert a fixé une réunion d’expertise. 

Et après, que se passe t’il ? Cela change un peu si vous êtes en défense ou en demande, mais pas énormément. Dans les deux cas, vous aurez reçu un courrier recommandé de l’Expert vous indiquant la date et le lieu de l’expertise. 

Si vous êtes en demande, généralement, ça se passe tout simplement chez vous, dans votre appartement, maison, copropriété, garage, parking… (rayez la mention inutile)

On va faire simple et imaginer qu’il s’agit d’un appartement. 

Tout d’abord, vous allez avoir pas mal de monde chez vous. Dites vous bien qu’en plus de vous-mêmes, votre avocat et l’Expert, viendront deux à trois personnes par partie convoquée : la partie en question, son avocat, et souvent l’Expert technique de ce dernier. 

Par exemple, vous avez fait construire une maison et êtes insatisfaits des travaux de plomberie. Comme vous avez découvert les désordres après la réception, il s’agit probablement d’un désordre décennal.

Aussi, votre avocat aura assigné l’assurance Dommages Ouvrage, le plombier et s’il le connaît, l’assureur décennal du plombier. 

Pour ce qui est de l’assurance Dommages Ouvrage, elle est généralement représentée par un avocat et un Expert technique missionné par la compagnie d’assurance. Idem pour l’assureur du plombier. 

Le plombier viendra probablement, lui aussi flanqué de son avocat. 

Il est cependant à noter que souvent, l’assurance prend en charge la défense de son assuré, ce qui fait un seul avocat et un seul conseil technique pour les deux. 

Aussi, il y aura au moins vous-mêmes, l’Expert, votre avocat, peut être votre propre architecte-conseil, enfin les avocats de l’assureur Dommages Ouvrage, du plombier ainsi que de son assureur, le plombier lui-même, un ou deux conseils techniques. Cela représente tout de suite huit à dix personnes. Et là on parle d’une affaire simple concernant une seule entreprise. Pour chaque nouvelle entreprise mise en cause vous pouvez compter deux à trois personnes de plus, parfois quatre si l’assureur et l’assuré ont chacun un avocat différent. 

Prévoyez si possible un endroit où au moins l’Expert pourra s’installer et poser ses papiers. La table des repas fera l’affaire. Dégagez la, amenez toutes vos chaises. Dans l’idéal, tout le monde pourra s’asseoir (même sur un tabouret). Les derniers arrivés resteront debout façon chaises musicales. Si vous avez de la moquette au sol… prévoyez un bon paillasson à l’entrée. 

Vous trouvez qu’il y a trop de monde ? N’essayez pas d’en laisser à la porte. Toute personne présente doit avoir complet accès à l’Expert et aux désordres, sous peine que l’expertise ne soit pas contradictoire. Ne faites pas comme un demandeur qui, une fois, a tenté de refuser l’accès à une avocate dont il n’aimait pas les talons aiguille sur son plancher. 

Une fois tout ce petit monde présent, l’Expert commencera par rappeler pourquoi il est là, quels sont les désordres, et précisément quelle mission lui a été dévolue. 

Laissez le dire, en principe, votre avocat est présent à ce stade s’il est nécessaire d’interrompre (et il ne s’en privera pas si le besoin s’en fait sentir). 

Une fois qu’il aura fait son exposé, l’Expert donnera la parole aux différents intervenants. En principe, le demandeur s’exprime en premier. Ce sera le moment idéal pour que votre avocat décrive précisément les problèmes rencontrés. En tant que demandeur, vous aurez également la parole. L’Expert est là pour se faire une idée précise du déroulement des choses et est tout disposé à ce qu’on lui donne des explications. 

Dans mon exemple, le plombier, assisté de son avocat, pourra faire des observations, de même que les avocats des assureurs. 

Une fois que l’Expert aura entendu tout le monde, il ira examiner le désordre allégué. Dans mon exemple, la plomberie. Tout le monde le suivra pour jeter un petit coup d’oeil et se faire une idée. S’il y a plusieurs désordres, l’Expert ira de l’un à l’autre, suivi de la petite troupe qui lui posera des questions et fera des remarques. Rien de particulier à ce stade.

Il faut ici préciser un point. Comme je l’indiquais, vous n’avez demandé l’assistance de l’Expert que pour une plomberie défectueuse. Mais, entre temps, pas de chance, votre VMC s’est détraquée. Vous vous dites, merveilleux, l’Expert pourra regarder tout ça aussi. 

Eh bien non. L’Expert ne pourra traiter QUE de la question qui lui a confiée le juge. Si vous voulez qu’il regarde aussi la VMC, il faudra faire une nouvelle demande en justice (pas de panique, rien de bien compliqué). 

Une fois que l’Expert aura vu tout ce qu’il souhaite, il fera généralement ensuite une synthèse rapide et précisera de quels documents il a besoin. En principe, comme votre avocat est consciencieux, il aura déjà communiqué à l’Expert tous les documents utiles qui étaient en votre possession ; cette obligation de communication de pièce concernera surtout les autres. Il est assez mal vu de refuser de communiquer des éléments, et l’Expert tire toutes conséquences d’un tel refus. 

Tout le monde s’en ira à ce moment. En général, une heure et demie à trois heures se seront écoulées, selon la complexité du dommage. 

Quelques jours après la réunion, l’Expert adressera une « note aux parties », à savoir un compte rendu de la réunion, comprenant la demande de documents et souvent la convocation à une autre réunion. 

Une expertise nécessite rarement moins de deux réunions (plus généralement trois ou quatre en moyenne). 

Et la fois d’après…il suffira de recommencer. 

Et une fois que tout cela sera fini, vous pourrez tirer les fruits du travail de l’Expert.

Les suites de l’expertise judiciaire

Expertise judiciaireDans un billet précédent, je relatais le déroulement d’une expertise judiciaire et on m’a demandé en commentaire ce qui se passe après.

Lorsqu’une expertise judiciaire est terminée, toutes les parties qui y ont participé disposent du rapport qu’a rédigé l’Expert. On ne peut pas s’y tromper, généralement c’est un pavé qui comporte non seulement au début son avis, mais également une copie de tous les documents qui ont été échangés.

En principe, le début du pavé en question – c’est-à-dire le rapport proprement dit, l’avis de l’expert – est clair et exploitable.

C’est-à-dire qu’il indique précisément quels sont les désordres, les origines de ces désordres, et le montant des réparations nécessaires. Le bon rapport d’expertise mentionne également qui est responsable de tel désordre, et dans le cas de plusieurs responsables, donne une idée de leur quote-part de responsabilité.

Du côté du demandeur, tout ce qui importe est de savoir si les désordres dont il se plaint sont constatés et s’ils sont évalués. Généralement, c’est le cas, donc pas de problème, surtout si on est dans le cadre d’une responsabilité décennale (voir ce billet-ci puis ce billet-là) vu que les constructeurs sont solidairement responsables. Pour ce qui est de savoir si vous êtes dans le cas d’une responsabilité décennale, demandez à votre avocat, en principe il saura ça par coeur.

L’étape suivante consiste à se faire indemniser des préjudices. Deux solutions existent : la solution amiable, et la solution judiciaire.

La solution amiable 

La solution amiable consiste à prendre contact avec l’ensemble des avocats des parties, et à suggérer que les parties en question payent à hauteur de la quote-part retenue par l’Expert les préjudices retenus par ce dernier.

L’intérêt d’une telle solution est qu’elle est assez rapide : compte tenu du temps pour se mettre d’accord, rédiger le protocole transactionnel et obtenir les chèques, on peut s’en sortir en principe en deux à trois mois. Parfois c’est un peu plus long, mais de toutes façons, généralement plus court qu’une procédure judiciaire.

La solution amiable fonctionne généralement si les montants des préjudices ne sont pas trop élevés et si le rapport est particulièrement clair et argumenté, donc difficile à contester.

Elle ne fonctionne toutefois pas systématiquement, dans la mesure où il est généralement préférable que toutes les parties veuillent bien participer. Si l’une ou plusieurs d’entre elle ne le souhaitent pas, il faut généralement chercher une solution judiciaire.

La solution judiciaire 

En matière judiciaire, il est également important de savoir si le rapport est clair et exploitable. En effet, s’il l’est vraiment, on peut avant toute chose, afin d’obtenir le règlement rapide des sommes, tenter un référé.

C’est-à-dire qu’il faut identifier, au sein du rapport, les sommes d’argent qui sont indiscutablement à la charge de telle ou telle partie. Dès lors, on peut tenter un référé provision. Ce type de référé peut également être tenté à l’encontre de l’assureur Dommages Ouvrage.

Si à l’issue du référé on a obtenu tout ce qu’on veut, on peut s’arrêter là. C’est toutefois rarement le cas. En effet, comme je l’indique dans mon billet consacré au référé provision, le juge n’accordera que les sommes qui font l’objet d’une obligation non sérieusement contestable. En la matière, il s’agira du montant des réparations.

Ce n’est pas le cas des préjudices divers que l’on peut solliciter (préjudice de jouissance, déménagement le temps des travaux…). Ces préjudices ne peuvent être accordés que dans le cadre d’un procès au fond.

Donc, une fois que le référé est achevé, il convient généralement d’intenter un procès au fond pour obtenir le reste.

Il faut savoir que tant dans l’instance de référé que au fond, les frais dits « irrépétibles », c’est-à-dire essentiellement vos frais d’avocat, pourront au moins en partie être supportés par les responsables des désordres. Il en ira de même des frais d’expertise.

Une fois que tout cela est terminé, il suffit de récolter les chèques, et ensuite le dossier peut être archivé.

A noter : le demandeur qui récupère des sommes, de quelque façon que ce soit, en fait absolument ce qu’il veut. Il n’est pas obligé – même si c’est fortement conseillé – de les consacrer à réparer les dommages. Il n’est pas davantage obligé de faire réaliser les travaux par l’entreprise retenue dans le rapport d’expertise.

Etonnant, non ?

L’obligation de souscrire une assurance décennale

assurance décennaleDans plusieurs de mes billets (voir le mot-clé construction pour les consulter) j’évoque la garantie décennale et ses modalités. 

On m’a récemment demandé si en tant qu’entrepreneur, il était obligatoire de s’assurer en décennale. 

La réponse est oui. L’assurance de responsabilité décennale est une assurance obligatoire, et une entreprise de construction a l’obligation de souscrire une assurance décennale. 

Ainsi, selon l’article L 241-1 du Code des Assurances :

« Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.

A l’ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité ».

D’abord, l’absence d’assurance est un délit pénal : autant éviter les ennuis. Ainsi, selon l’article L 111-34 du Code de la construction et de l’habitation :

« Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances, reproduits aux articles L. 111-28 à L. 111-30, sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement ».

Soulignons en outre que l’infraction pénale est constituée si l’entrepreneur ne s’assure pas, mais aussi, s’il ne s’assure que pour certaines activités, et pas toutes celles qu’il pratique. Par exemple, l’entrepreneur assuré pour ses activités de maçonnerie, mais pas pour celles de plomberie et électricité encourt la peine précitée.

Ensuite, il est vraiment, mais VRAIMENT intéressant de s’assurer. 

Certes, il faut payer des primes d’assurance. Mais il faut se rappeler qu’en matière de construction, les litiges sont nombreux, très nombreux. Il est extrêmement improbable qu’une entreprise de construction, ou une personne à son compte, fasse carrière sans que sa responsabilité soit engagée une seule fois. 

En outre, la garantie décennale est exclusive de toute notion de faute. Si vous pensez que vous êtes un artisan soigneux et que vous ferez toujours correctement votre travail, tant mieux mais cela ne voudra pas dire automatiquement qu’un jour, vous ne perdrez pas un procès. 

Et là, vous serez bien heureux de ne régler que la franchise et que votre assureur prenne en charge les dommages, dont les montants peuvent parfois être supérieurs au montant de votre marché. 

Autrement dit, assurez vous, ça vous évitera de vous mettre en infraction avec la loi et c’est tout bénéfice. 

Pour choisir votre assurance, n’hésitez pas d’ailleurs à solliciter plusieurs compagnies et à comparer les offres, elles ne se valent pas toutes.

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