Déjà, il faut définir ce qu’est l’état descriptif de division. Tout simplement, c’est la liste des lots de copropriété de l’immeuble. C’est donc la description des lots qui divisent l’immeuble.
Cela comprend donc, lot par lot, la description de celui-ci, son numéro, et le nombre de tantièmes de copropriété qui y sont attachés.
La question qui peut donc se poser est de savoir la valeur de cet état descriptif de division.
En effet, de nos jours, pour des raisons pratiques, l’état descriptif de division est inséré dans le Règlement de Copropriété, et en constitue généralement un article. Pour des immeubles un peu anciens, cet état peut constituer un document séparé.
Ceci étant précisé, il faut faire attention au fait qu’il n’a pas la même valeur que le Règlement de Copropriété.
Ainsi, le Règlement de Copropriété a une valeur contractuelle particulièrement importante: il constitue le contrat entre les copropriétaires. C’est la raison pour laquelle il ne peut être modifié qu’à des majorités très importantes, soit la majorité des deux tiers pour les décisions les moins importantes, et à l’unanimité pour le reste (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
D’une façon générale, en cas de questionnement sur un point quelconque, c’est au Règlement de Copropriété qu’il faut se référer. Sauf les quelques cas où il contient des clauses contraires à la loi (généralement car trop ancien) ses dispositions sont la loi des copropriétaires.
Or il n’en est pas ainsi pour l’état descriptif de division.
Ainsi, il n’a pas valeur contractuelle et n’est établi que pour les besoins de la publicité foncière.
De la sorte, en cas de contradiction entre le Règlement de Copropriété même et l’état descriptif de division, le Règlement de Copropriété prime toujours. Tout au plus cet état peut-il avoir une valeur d’indice pour interpréter le Règlement de Copropriété.
Par exemple, supposons le cas d’un Règlement de Copropriété qui dispose que les lots pourront indifféremment être utilisés comme boutique, habitation, bureaux. Or un des lots est décrit dans l’état descriptif de division comme des bureaux. Le copropriétaire de ce lot pourra donc l’utiliser comme habitation à sa guise, dans le respect de la destination de l’immeuble, et on ne pourra lui objecter la description de « bureau » dans l’ état descriptif de division pour le forcer à conserver un usage professionnel.
Ceci étant précisé, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.
Dans ce cas d’espèce, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.
Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.